Какие существуют организационные виды (схемы) девелопмента недвижимости

Различают два основных вида (схемы) девелопмента:

1) девелопер не берет на себя финансовых рисков и работает на гонораре; в зарубежной практике такой вид девелопмента называют feedevelopment (русского аналога названия пока нет). При рассматриваемой схеме инвестор нанимает девелопера, чтобы последний, например, на выбранном земельном участке построил здание «под ключ» и, возможно, заполнил его арендаторами. Выбор девелопера происходит, как правило, посредством тендера. В таком проекте девелопер обычно не участвует своими деньгами. Он лишь проводит проектирование на деньги заказчика, необходимые согласования с властями, строительство и сдачу площадей. На все необходимые работы он привлекает специалистов (архитекторов,

подрядчиков, инжиниринговые фирмы и т.д.), но ответственность за весь проект в целом лежит на девелопере. Гонорар за руководство проектом в особо сложных случаях может достигать 10% стоимости проекта;

2) девелопер создает коммерческую недвижимость, выступая как единоличный организатор проекта. По сути девелопер выполняет все те же функции, что и в первой схеме, но кроме этого еще и занимается построением финансовой схемы проекта. При этом девелопер вкладывает в проект собственные средства, которые и являются стержнем будущей финансовой схемы. Этот вид девелопмента в зарубежной практике называют speculative development (русского аналога также нет). Финансовая схема крупных девелоперских проектов обычно представляет собой сложную комбинацию собственных средств девелопера, привлеченных инвестиций, банковских кредитов и предарендных платежей от будущих арендаторов. При смешанном финансировании девелопер имеет долю в будущем объекте недвижимости. При вложении на раннем этапе 10% стоимости проекта девелопер претендует в будущем на долю до 50% построенной недвижимости. Высокая прибыльность операций speculative development объясняется высокими рисками неудачи проекта, которые несет девелопер. В связи с этим большинство специалистов сходится в том, что девелопмент такого рода является наиболее сложной из всех возможных операцией на рынке недвижимости, хотя бы потому, что в одном проекте совмещены и риэлтерские, и строительные, и архитектурные, и очень сложные финансовые операции.

Классическая схема финансирования девелоперского проекта: После вложения 10% собственных средств, девелопер привлекает крупного стратегического инвестора, который берет на себя не менее 25% стоимости проекта. Следующий этап – привлечение банковского кредита на сумму, составляющую 25-30% от стоимости проекта. Затем в проект вступают средства подрядчика – 10%. Остаток добирается за счет предарендных платежей клиентов, поиск которых начинается не позже, чем при 80% готовности объекта.