Раскройте основные функции девелоперской компании

У становлен набор специальных базовых функций девелоперской компании, осуществляемых в рамках реализации девелоперского проекта (независимо от его специфики). Они включают несколько групп функций:

1. Оформление в надлежащем порядке в муниципальных органах исходно-разрешительных документов:

• распоряжение главы администрации по проекту;

• инвестиционный контракт;

• землеотвод (договор аренды земли);

• градостроительное заключение – задание;

• технические условия присоединения к городским коммуникациям;

• технический паспорт;

• техническое задание на проектирование;

• получение согласований и разрешений.

2. Управление проектированием.

Управляющая компания полностью представляет интересы инвестора на этапе проектирования, в том числе руководит:

􀂾 формированием группы проектировщиков, включая:

• проведение тендера по выбору главного архитектора проекта и заключение с ним контракта;

• проведение тендера по выбору архитектора по инженерным системам и заключение с ним контракта;

• проведение тендера по выбору архитектора-конструктора и заключение с ним контракта;

􀂾 этапом подготовки эскизного проекта и технико-экономического

обоснования (ТЭО), включая:

• согласование задания на проектирование ТЭО в муниципальных органах;

• управление разработкой эскизного проекта и ТЭО;

• проведение проектных и архитектурных совещаний;

• получение окончательных технических условий присоединения объекта к городским коммуникациям (теплосеть, электричество, канализация, водопровод, телефон);

• согласование в установленных действующим законодательством органах федеральной или местной власти;

• получение заключения Горэкспертизы;

􀂾 этапом рабочего проектирования, включая:

• управление рабочим проектированием объекта;

• управление проектированием внешних коммуникаций;

• проведение проектных и архитектурных совещаний;

• корректировку ТЭО;

• подготовку тендерной документации для подрядчиков по строительству;

• разработку и корректировку строительного бюджета.

3. Управление строительством.

Управляющая компания полностью представляет интересы инвестора на этапе строительства, осуществляя:

􀀹 проведение международных тендеров среди строительных подрядчиков, включая:

• разработку полного пакета тендерной документации;

• организацию и проведение тендеров среди подрядных и субподрядных организаций;

• подготовку контрактов и ведение переговоров;

􀀹 управление строительством, включая:

• разработку и оптимизацию программы строительства;

• организацию взаимоотношений с правительством и его специализированными органами в части согласований по строительству;

• контроль за получением подрядчиком всей разрешительной документации (лицензии, сертификаты и т.д.);

• контроль за сроками мобилизационного и строительного этапа;

• получение согласований при проведении работ по внешним коммуникациям;

• контроль за качеством строительных работ;

• контроль за техникой безопасности;

• контроль за бюджетом строительства и оплатой финансовых счетов;

• технический надзор;

• проведение контрольных и оперативных совещаний участников проекта;

• контроль за реализацией всех договорных обязательств по проекту;

• контроль за подготовкой объекта к эксплуатации;

• подбор компании, управляющей объектом на этапе эксплуатации;

􀀹 сдачу объекта в эксплуатацию, включая:

• сдачу объекта рабочей и государственной комиссиям;

• оформление и получение документов на готовый объект.

4. Привлечение внешних кредитных и инвестиционных средств

Традиционной является схема финансирования, при которой инвестор начинает строительство, имея лишь часть средств, необходимых для реализации проекта. Оставшаяся часть бюджета привлекается от внешних инвесторов и кредиторов. Этот этап реализации любого девелоперского проекта является наиболее сложным. Управляющая компания берет на себя разработку и реализацию стратегии по привлечению финансовых средств в проекты по недвижимости и выполняет следующие функции:

• разработку инвестиционной стратегии проекта;

• осуществление рекомендаций по структуре финансирования проекта (собственные средства, привлеченные кредитные средства, привлеченные инвестиционные средства, предарендные платежи и т.д.);

• разработку кредитной заявки на русском и английском языках;

• анализ потенциальных возможностей кредитования проекта в российских и западных банковских учреждениях;

• разработку инвестиционного предложения на русском и английском языках;

• анализ потенциальной возможности привлечения инвестиционных средств в проект;

• презентацию проекта и рассылку всех необходимых документов российским и западным финансовым учреждениям;

• проведение всех необходимых переговоров с заинтересованными финансовыми учреждениями и проработка конкретных юридических и финансовых схем их участия в проекте;

• разработку контрактов для подписания между финансовыми учреждениями и заказчиком.

5. Маркетинг объектов недвижимости.

В том случае, если проект реализуется инвестором в коммерческих целях, управляющая компания осуществляет комплекс услуг по разработке и реализации стратегии продажи объекта или сдачи его в аренду.

Реализация маркетинговой кампании включает:

• разработку маркетинговой концепции и стратегии;

• разработку логотипа проекта и соответствующих атрибутов;

• разработку пакета рекламно-информационных материалов, описывающих проект на русском и английском языках, для привлечения отечественных и иностранных арендаторов или покупателей:

• издание соответствующих брошюр и буклетов;

• размещение рекламы в российских и иностранных средствах массовой информации;

• подготовку пресс-релизов о ходе развития проекта;

• создание службы для работы с потенциальными клиентами;

• осуществление прямой рассылки потенциальным клиентам и профессиональным брокерам;

• проведение презентаций проекта с участием представителей государственных структур;

• разработку типового договора аренды или продажи;

• проведение переговоров с потенциальными клиентами и заключение контрактов на аренду или продажу помещений.

Таким образом, девелоперская компания обеспечивает инвестору проекта возможность:

• избежать необходимости создания и содержания собственной службы заказчика для выполнения функций управления проектом;

• профессионально сформулировать стратегию проекта и техническое задание;

• обеспечить контроль за разработкой проекта и программой строительства;

• обеспечить контроль за оптимизацией/минимизацией бюджета проекта;

• максимально сократить сроки строительства;

• обеспечить контроль за соблюдением качества строительства;

• обеспечить достижение максимальной финансовой эффективности проекта;

• обеспечить представление и защиту интересов инвестора перед подрядчиком, проектировщиками, консультантами и государственными органами;

• избежать ситуации, при которой подрядчик, пользуясь отсутствием профессионального опыта у владельца, традиционно стремится либо увеличить бюджет (за счет дополнительных работ), либо (при фиксированном бюджете) снижать свои издержки за счет низкого качества материалов и работ.