Викор. фін. лівереджу та методу інв. групи при іпот. кр

Світова практика угод з нерухомістю часто передбачає їх реалізацію із залученням іпотечного кред-ня, тобто кред-ня під заставу майна. У подібних випадках застосовується фін. лівередж. Властивість фін. лівереджу (фін. важеля) тому, що виникає можливість використати капітал, взятий у борг, для інв., які приносять прибуток більший, ніж виплачений % за одержаний кредит.

Сутність фін. левереджу в тому, що виникає можливість використовувати капітал, взятий у борг під фіксований %, для інвестицій, які дають прибуток більший ніж % за кредит.

Ідею фінансового важеля формально можна подати за формулами, використавши такі ек. компоненти:

П_r – прибуток після виплати податків;

Е – власний капітал;

D –довгострокова заборгованість;

i – відсотки з довгострокової заборгованості;

R – ставка дохідності власного капіталу;

r – ставка дохідн. інв. капіталу (власний кап. + довгост. заборг.).

Ставка дохідності власного капіталу:

R = П_r : Е

Чистий прибуток: П_r = (E + D) r – D ´ i,

де (E + D)r – прибуток на всю суму інвестованого капіталу;

Dі – відсоткові платежі за непогашені частки довгострокового боргу з урахуванням податку.

Ставки дохідності власного капіталу матиме такий вид:

R = [(E + D) r- D i]: E = r + (D: E)(r - i)

Якщо частка боргу в структурі капіталу збільшується, то ставка дохідності власного капіталу зростає, бо в кожному випадку дохідність інв. перевищує вартість сплачених банку %.

Використання методу інв. групи при іпот. кр-ні

Для визначення вартості об'єкта нерухомості коеф. капіталізації можна визначити як середньозважену величину з очікуваних ставок доходу на вкладення кожного учасника даного інв. проекту. Такий метод одержав назву інв. групи. При використанні цього методу передбачається, що відшкодування інв. капіталу не є обов'язковою умовою у сучасний момент, тому в даному разі враховується лише поточна дохідність і не беруться до уваги відрахування на амортизацію кредиту та відшкод. власного капіталу. Повернення всього інвестованого капіталу здійсниться під час його перепродажу через невизначений час у майбутньому.

При розрахунку вартості об'єкта нерухомості з урахуванням амортизації іпотечного боргу, тобто коли кредитору виплачуються не тільки %, а й повертається капітал, одержаний у кредит, викор. метод інв. групи з амортизацією. У даному методі коеф. капіталізації також визначається як середньозважена величина із зважених ставок з іпот. кредиту та власного капіталу. Разом з тим розрахунок коеф. капіталізації для іпот. кредиту провод. не за % ставкою, яка передбачена кред. договором, а за величиною іпотечної постійної.