Реконструкция населенных пунктов

ТЕХНИКО-ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ОЦЕНКА ПРОЕКТА ПЛАНИРОВКИ И ПЛАН ЕГО РЕАЛИЗАЦИИ

1. Реконструкция поселений

2. Инженерная подготовка территорий

3. Благоустройство в проектах планировки поселений

4. Технико-экономическая оценка проектов планировки и застройки

Реконструкция населенных пунктов

Закон единства формы (здания и сооружения, закрепленные в натуре) и содержания (стремление к улучшению условий проживания) требует поддержания этого единства. Поэтому неотъемлемой частью развития современного населенного пункта является непрерывный процесс сохранения, обновления и приспособления застройки, транспортной системы, инженерно-технического обеспечения к меняющимся требованиям – т.е. реконструкция. Реконструкция жилых территорий - изменение планировочной структуры населенного пункта или его части, параметров объектов капитального строительства (их частей), путей транспорта и качества инженерно-технического обеспечения.

Реконструкция объектов капитального строительства может осуществляться только путем приведения таких объектов в соответствие с градостроительным регламентом или путем уменьшения их несоответствия предельным параметрам разрешенного строительства. При реконструкции жилых зданий существует два подхода. Первый – щадящий, основан на сохранении большинства конструкций и планировки с необходимым усилением несущих и утеплением ограждающих конструктивных элементов. Реконструкция по второму методу предполагает модернизацию квартир с кардинальной перепланировкой

Цель и задачи реконструкции. Градостроительная цель реконструкции заключаются в улучшении планировочной структуры населенного пункта, оздоровлении окружающей среды, повышении архитектурно - пространственных качеств застройки, совершенствовании транспортной и инженерной инфраструктур.

Основными задачами переустройства и реконструкции зданий являются:

- повышение конструктивной и эксплуатационной надежности зданий;

- получение дополнительной жилой площади;

- сокращение энергопотребления в зданиях за счет утепления, модернизации систем инженерного оборудования;

- улучшение архитектурной композиции здания и окружающего его пространства.

Выявление районов перспективного строительства. По месту расположения и планировочным признакам подлежащие реконструкции жилые территории можно разделить на несколько видов.

Первый вид территорий. Застройка в исторических центрах старых городов, сельских населенных пунктах складывалась как малоэтажное жилье. Со временем здесь образовались застройки, где жилые малоэтажные здания соседствуют с многоэтажными зданиями, хозяйственно-прозводственными и часто с историко-архитектурными памятниками. Особенность этого вида застройки – традиционная квартальная периметральная застройка.

При реконструкции районов с преобладанием сложившейся капитальной жилой застройки следует предусматривать упорядочение планировочной структуры и сети улиц, совершенствование системы общественного обслуживания, озеленения и благоустройства территории, максимальное сохранение своеобразия архитектурного облика жилых и общественных зданий, их модернизацию и капитальный ремонт, реставрацию и приспособление под современное использование памятников истории и культуры.

Второй вид территорий. Это районы, примыкающие к историческим центрам, которые имеют вид старых деревень. Размеры кварталов здесь значительно больше чем в зоне исторического центра.

Планировку и застройку исторических центров на таких территориях необходимо предусматривать в зависимости от конкретных условий в увязке с прилегающей современной застройкой.

Охрану ценной исторической среды районов сложившейся застройки следует обеспечивать методами комплексной реконструкции, предусматривая и проводя одновременно работы по реставрации зданий, имеющих архитектурную и культурную ценность, по реконструкции, модернизации и капитальному ремонту существующих зданий, выборочному новому строительству, не нарушающему характер среды, развитию систем инженерного оборудования и благоустройству территории. Расстояния от памятников истории и культуры до транспортных и инженерных коммуникаций следует принимать, м, не менее:

- до проезжих частей магистралей скоростного и непрерывного движения, линий метрополитена мелкого заложения если они есть:

в условиях сложного рельефа 100

на плоском рельефе 50

до сетей водопровода, канализации

и теплоснабжения (кроме разводящих) 15

до других подземных инженерных сетей 5

В условиях реконструкции указанные расстояния до инженерных сетей допускается сокращать, но принимать, м, не менее: до водонесущих сетей - 5; неводонесущих - 2. При этом необходимо обеспечивать проведение специальных технических мероприятий, при производстве строительных работ.

Третий вид территорий. Застройка бывших окраин крупных городов. Здесь соседствуют сооружения крупной промышленности, железнодорожные предприятия и коммуникации, склады, сооружения коммунального хозяйства. Рядом с предприятиями расположены рабочие поселки. Характерна «чересполосица» жилья и промышленности, низкая благоустроенность.

При реконструкции необходимы упорядочение планировочной структуры, четкое оформление функциональных зон, озеленение, повышение благоустроенности.

Четвертый вид территорий. Это преимущественно квартальная застройка первой половины XX века, состоящая из относительно больших кварталов площадью более 2 га. Обычно они застроены типовыми зданиями однородного типа, обеспечены школами, магазинами, другими учреждениями обслуживания. В большинстве случаев планировочная система основана на сквозных проездах, недопустимых по современным нормам. Озеленение удовлетворительное, но единой системы нет.

Пятый вид территорий. Основной вид городских территорий, подлежащих реконструкции в ближайшие годы – это застройка 1950-60-х годов. Главная проблема – это 5-этажные здания, подлежащие реконструкции или сносу. Здесь требуется упорядочение внутримикрорайонных проездов и автостоянок, насыщение территории функциональными элементами, оформление внутридворового пространства.

В процессе реконструкции жилой территории требуется приведение в соответствие с современными требованиями вертикальной планировки территории.

Реконструкция транспортной системы выполняется путем:

- расширения существующих улиц;

- прокладка новых улиц;

- устройство объездных путей для транзитного междугороднего транспорта;

- расширения площадей;

- изменения транспортной схемы, упорядочения движения транспорта в городе.

В процессе реконструкции жилой застройки инженерные сети частично меняют, частично устраивают вновь для обеспечения вновь построенных зданий.

Комплексная реконструкция застройки, транспортной системы и инженерно-технического обеспечения решает вопросы улучшения жилищных условий, развития городского транспорта, инженерных сетей, архитектурного оформления, озеленения, т.е. улучшает условия проживания населения, что обеспечивает единство формы и содержания. Кроме этого в результате реконструкции кадастровая стоимость застроенных территорий значительно возрастает, что положительно отражается на налогообложении и способствует компенсации государственных затрат на реконструкцию.

Первоочередные работы по реконструкции должны быть направлены на замену ветхой застройки, благоустройство улиц площадей, озеленение, повышение общего санитарно-гигиенического состояния поселка. Критерием первоочередности работ по реконструкции является степень амортизации конструкций зданий и сооружений, физический износ здания. Физический износ здания определяется методом сложения величин физического износа отдельных конструктивных элементов по доле восстановительной стоимости каждого из них в общей стоимости здания.

Виды реконструкции. При сносе существующей застройки более 50% реконструкция считается радикальной. Допускается полный снос существующей застройки с высоким процентом износа при сохранении зеленых насаждений.

Для принятия решений по реконструкции застройки используют следующие понятия.

Модернизация – приведение здания в соответствие современным требованиям проживания и эксплуатации. Как правило, улучшением планировочной структуры и установкой нового инженерного оборудования удается уменьшить моральный износ здания. Часто за счет модернизации осуществляется приспособление существующих зданий к новой функции.

Собственно реконструкция – предполагает переустройство здания с изменением строительного объема, назначения, внешнего вида. Здание может надстраиваться, а также менять конфигурацию в плане (из-за пристройки или застройки промежутка между двумя зданиями). Градостроительные задачи реконструкции заключаются в улучшении планировочной структуры города, села, оздоровлении окружающей среды, повышении архитектурно-пространственных качеств застройки, совершенствовании транспортной и инженерной инфраструктур.

Аварийно-восстановительные работы проводятся с целью устранения повреждений здания, возникших в результате стихийных бедствий или деятельности человека (техногенный фактор).

Реставрация понимается как комплекс мероприятий, обеспечивающих восстановление утраченного архитектурно-исторического или другого облика здания.

Текущий ремонт здания заключается в систематически проводимых работах по предохранению его отдельных частей и инженерного оборудования от преждевременного износа, а также по устранению незначительных повреждений (плановый; непредвиденный – аварийный - как следствие случайного отказа конструкции или системы оборудования). При текущем ремонте не требуется замена основных конструкций здания.

Капитальный ремонт заключается в необходимой замене или восстановлении основных конструкций и инженерного оборудования здания в связи с их износом и разрушением. При проведении комплексного капитального ремонта здание выводится из эксплуатации. В результате замены основных конструктивных элементов и оборудования уменьшается физический и моральный износ здания.

Выборочный капитальный ремонт выполняется в здании, которое в целом находится в удовлетворительном техническом состоянии, но отдельные конструкции или системы оборудования нуждаются в замене или в восстановлении.

Очередность и этапы осуществления мероприятий по реконструкции жилой зоны. Реконструкцию жилой зоны рационально планировать поэтапно. Для этого в составе проекта предусматривают перечень всех работ с разбивкой их по очередности с указанием их общего объема и сметной стоимости. При завершении очередного этапа выполняют мероприятия по подготовке к последующему.

Проектным работам предшествуют: комплексные обследования, инженерные изыскания, определяющие выбор реконструктивных мероприятий. Для этого разрабатывают и используют: ситуационный (опорный) план (М 1:2000, 1:1000, 1:500), генеральный план реконструкции или проект планировки (М 1:2000, 1:1000, 1:500), технические паспорта с инвентаризационными поэтажными планами (планы БТИ), архивные материалы (для архитектурных памятников). В результате камеральной обработки составляют картограмму жилого фонда, в том числе сохраняемые (опорные) здания, картограмму архитектурно-исторической ценности застройки.

Заключительной стадией работ является разработка планировочного решения в соответствии с действующими нормативами, рабочего проекта с рабочей документацией и очередностью работ по реконструкции здания или городской, сельской застройки.

Социальные и архитектурно-планировочные задачи реконструкции:

- повышение доступности жилья для широких слоев населения;

- увеличение жилой площади;

- улучшение качества эксплуатации жилищного фонда;

- совершенствование градостроительных, архитектурно-планировочных и экологических подходов к формированию жилой среды.

Социальная ориентация реконструкции является главной.

Реконструкция производственных комплексов. Реконструкция производственных комплексов - изменение параметров объектов капитального строительства, их частей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения. Вид реконструкции производственных территорий устанавливается в связи с направленность реконструкции производства (полная, частичная). Частичная реконструкция осуществляется на действующих предприятиях. При реконструкции сложившейся застройки в производственно-жилых зонах в случае возможности устранения вредного влияния предприятия на окружающую среду следует предусматривать уменьшение мощности, перепрофилирование предприятия или отдельного производства или его перебазирование за пределы производственно-жилой зоны в производственную зону.

Реконструкция действующих предприятий — это переустрой­ство существующих цехов и объектов основного, подсобного и об­служивающего назначения, чаще всего без существенного расши­рения имеющихся зданий и сооружений основного назначения. Расширение (изменение объема) отдельных зданий и сооружений выполняется лишь в случаях, когда новое оборудование в них не может быть размещено.

При реконструкции производственных зданий решают следу­ющие основные задачи:

1) приведение объемно-планировочной структуры зданий в со­ответствие с потребностями модернизируемого или вновь разме­щаемого производства;

2) повышение эксплуатационных качеств зданий в соответствии с меняющимися социальными и технологическими требования­ми;

3) изменение строительных параметров зданий (конфигурации, размеров, сетки колонн), связанное с развитием производства;

4) модернизация инженерных сетей для обеспечения потребно­стей модернизируемого производства и создания условий труда, диктуемых нормами;

5) совершенствование архитектурно-художественных качеств зданий и их интерьеров с учетом современных требований к общей композиции предприятия и промышленной эстетики.