2015-10-14
293
ч. 1, 2 ст. 177 Жилищного кодекса РФ
Глава 7. Капитальный ремонт общего имуществасобственников помещений в многоквартирных домах
самоуправления имеет право в течение 10 дней поручить региональ-ному оператору выполнять функции владельца специального счета до принятия соответствующего решения на общем собрании.
Не важно, на чье имя открыт счет, — средства на нем принадлежат собственникам дома и могут быть потрачены только на капремонт. Их нельзя израсходовать на покрытие долгов ТСЖ, УК (в любом случае) или Регионального оператора (за исключением ситуации, когда у рего-ператора долги возникли вследствие исполнения решения общего собрания собственников, а также по задолженностям за работы / услуги по капитальному ремонту). Даже при банкротстве владельца специ-ального счета денежные средства, находящиеся на нем, не включаются в конкурсную массу.
Закон четко прописывает, какие именно денежные операции можно проводить со средствами, которые находятся на специальном счете.
Кроме того, во время списания средств со счета банк обязан про-верять, есть ли у того, кто снимает средства, необходимые для этого документы.
В каком банке (или кредитной организации) открыть спецсчет? Этот вопрос должны решить сами собственники. Основное условие: это должен быть российский банк, величина собственных средств которого составляет не менее 20 миллиардов рублей. В случае если специальный счет открывается на имя регионального оператора, собственники могут поручить ему решить вопрос с выбором банка. В этом случае кредитная организация будет выбрана по результатам торгов.
Полную информацию о банках и кредитных организациях, которые соответствуют этому требованию, можно найти на сайте Центробанка России: http://www.cbr.ru/credit/listfz.asp
Собственники, формирующие фонд капитального ремонта на спе-циальном счете, должны понимать, что если к моменту выполне-ния необходимых работ они не накапливают требуемой суммы, то их многоквартирный дом вместе с накоплениями на специальном счете попадает в «общий котел» регионального оператора и последний выполняет требуемые работы.
С принятием в июне 2015 года Федерального закона 176-ФЗ появи-лось дополнительное основание для перевода многоквартирного дома со специального счета в «общий котел».
Так, в случае если собираемость взносов на капитальный ремонт составит менее 50 % от начисляемых сумм, многоквартирный дом может быть переведен на общий счет регионального оператора по решению Государственной жилищной инспекции.
Каждый месяц государственная жилищная инспекция мониторит собираемость взносов по открытым спецсчетам. Если будет установ-лено, что по конкретному специальному счету собираемость средств составляет менее чем 50 %, государственная жилищная инспекция направит владельцу специального счета предупреждение с требо-ванием погасить образовавшийся долг в срок не позднее чем через 5 месяцев с момента получения уведомления. Владелец специаль-ного счета в течение 5 дней будет обязан уведомить собственников помещений в таком доме о необходимости погашения существую-щей задолженности. Если за 2 месяца до истечения срока погашения
Глава 7. Капитальный ремонт общего имуществасобственников помещений в многоквартирных домах
задолженности требуемая сумма не будет набрана, владелец специального счета предложит собственникам провести общее собрание и поставить на голосование вопрос о порядке и источниках погашения существующей задолженности по оплате взносов на капитальный ремонт. Если и в этом случае проблему решить не удастся, Государственная жилищная инспекция примет решение о переводе такого дома в «общий котел».
Страховать средства или нет? Это выбор собственников помещений. По закону страхование спецсчета не обязательно.
Счет регионального оператора — «общий котел»
Основной принцип «общего котла» — ежемесячно платят все, а ремонтируются в порядке очереди, установленной региональной программой.
За сохранность денег в «общем котле» отвечает региональный оператор. Если он не справится со своей задачей, ответственность ляжет на региональные власти.
«Общий котел» и спецсчет: основные черты
| Специальный счет в банке | Счет регионального оператора | ||
| («общий котел») | |||
| Источники формирования фонда капитального ремонта дома | |||
| Обязательные ежемесячные взносы | Обязательные ежемесячные взносы | ||
| на капитальный ремонт | на капитальный ремонт | ||
| Собранные взносы остаются собст- | Собранные взносы переходят в собст- | ||
| венностью собственников помещений | |||
| венность регионального оператора | |||
| многоквартирного | дома | ||
| Производится начисление пеней | Производится начисление пеней | ||
| (штрафов) за несвоевременную уплату | (штрафов) за несвоевременную уплату | ||
| взносов | взносов | ||
| Возможно начисление банковских | Региональный оператор вправе разме- | ||
| щать денежные средства на депозитах | |||
| процентов в соответствии с условиями, | |||
| и тем самым также получать банковские | |||
| предлагаемыми банком | |||
| проценты | |||
| Самостоятельный контроль за свое | Контроль со стороны регионального | ||
| временным внесением взносов каждым | |||
| оператора за своевременным внесе- | |||
| собственником помещений в фонд | |||
| нием взносов каждым собственни- | |||
| капитального ремонта (начисление | |||
| ком помещений в фонд капитального | |||
| пеней, направление претензий, судеб- | |||
| ремонта (начисление пеней, направ- | |||
| ные взыскания (иски) производит | |||
| ление претензий, судебные взыскания | |||
| владелец специального счета или | |||
| (иски) производятся региональным | |||
| третье лицо по отдельному договору | |||
| оператором) | |||
| с собственниками) | |||
Глава 7. Капитальный ремонт общего имуществасобственников помещений в многоквартирных домах
| Специальный счет в банке | Счет регионального оператора | ||
| («общий котел») | |||
| Открытие и сопровождение специаль- | Содержание счета осуществляется | ||
| ного счета производится банком, воз- | за счет собственных средств региональ- | ||
| можно, за дополнительную плату | ного оператора | ||
| Организация приема платежей, веде- | |||
| ние специального счета, начисление | Организация приема платежей, ведение | ||
| платежей, начисление процентов | счета, начисление платежей, начисление | ||
| за неуплаченные платежи, взыска- | процентов за неуплаченные платежи | ||
| ние задолженности осуществляются | осуществляются региональным операто- | ||
| владельцем специального счета или | ром за счет собственных средств регио- | ||
| третьим лицом за плату по договору | нального оператора | ||
| с собственниками | |||
| Особенности в организации капитального ремонта | |||
| Обязанность по своевременному про- | Обязанность по своевременному про- | ||
| ведению капитального ремонта несут | ведению капитального ремонта несет | ||
| собственники помещений | региональный оператор | ||
| Если собственники помещений так | |||
| решат на общем собрании, они могут | Собственники помещений не могут | ||
| провести капремонт раньше, чем пред- | повлиять на сроки капремонта | ||
| писывает региональная программа | |||
| Собственники могут принять решение | Кредитование или дополнительный | ||
| взять кредит на капремонт или объявить | |||
| сбор с собственников не требуется | |||
| дополнительный сбор средств | |||
| Собственники могут принять решение | Не предусматривается возможность | ||
| провести другие работы за счет допол- | |||
| проведения иных работ, кроме установ- | |||
| нительных взносов, которые могут соби- | |||
| ленных региональной программой | |||
| раться на тот же специальный счет | |||
| Привлечение подрядных организаций | Подрядные организации привлекаются | ||
| для выполнения работ по капиталь- | |||
| через аукцион или конкурс. В состав | |||
| ному ремонту — по решению общего | |||
| конкурсной комиссии входит пред- | |||
| собрания собственников помещений. | |||
| ставитель собственников помещений | |||
| Собственники могут выбрать подрядную | |||
| в многоквартирном | доме | ||
| организацию и на конкурсной основе | |||
| Подрядная организация отвечает | Ответственность за качество, объемы | ||
| за качество, объемы и сроки выполне- | и сроки выполнения работ по капи- | ||
| ния работ по капитальному ремонту | тальному ремонту несет региональный | ||
| перед заказчиком | оператор | ||
| Изменить способ формирования фонда | Изменить способ формирования фонда | ||
| капитального ремонта можно в тече- | капитального ремонта можно не ранее | ||
| ние одного месяца с момента принятия | чем через два года после принятия | ||
| решения | решения |
Глава 7. Капитальный ремонт общего имуществасобственников помещений в многоквартирных домах
| Специальный счет в банке | Счет регионального оператора | |
| («общий котел») | ||
| Предусмотрена возможность | ||
| приостановления внесения | Не предусмотрена возможность | |
| платы в фонд капитального | ||
| приостановления внесения | ||
| ремонта при достижении опре- | ||
| платы в фонд капитального | ||
| деленной доли средств от сто- | ||
| ремонта | ||
| имости работ (в зависимости | ||
| от года постройки дома) |
Как правильно выбрать спецсчет на капремонт
Начинать подготовку к выбору спецсчета нужно заранее, еще до проведения общего собрания собственников. Первым делом нужно ознакомиться с предложениями банков и, выбрав несколько наиболее подходящих вам, вынести их на обсуждение инициативной группы. Кроме того, нужно рассмотреть проект договора с организацией, кото-рая будет вести работу со спецсчетом: начислять платежи, печатать квитанции, вести работу с должниками.
Повестка дня общего собрания, посвященного выбору спецсчета, обязательно должна содержать следующие вопросы:
1 Об установлении размера ежемесячного взноса на капитальный ремонт (он не должен быть меньше, чем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, определенный в вашем регионе).
2 Об утверждении перечня услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме (этот перечень дол-жен быть не меньше, чем тот, что указан в вашей региональной программе капремонта).
3 О сроках проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме (их нельзя устанавливать более поздними, чем те, что прописаны в региональной программе).
| О выборе владельца специального счета. | ||
| О выборе кредитной организации, в которой будет открыт | ||
| специальный счет. Если собственники помещений не смогут |
выбрать кредитную организацию, в которой будет открыт специ-альный счет, или она окажется не соответствующей требованиям, вопрос об этом выборе будет считаться переданным на усмотрение регионального оператора.
6 О выборе лица, которое будет оказывать услуги по сопровожде-нию специального счета (начислять платежи, печатать квитанции
с отдельными банковскими реквизитами, уплачивать банковские комиссии, вести претензионно-исковую работу с должниками).
7 Об определении размера денежных средств, собираемых на оплату услуг по сопровождению специального счета.
Общее собрание нужно провести путем очного голосования, и только если оно не состоится, провести его еще раз, но уже в заочной форме.
После того как счетная комиссия учтет все голоса, решение собра-ния нужно будет оформить путем составления протокола собрания,
Важно
Знать
Для того чтобы реше-ние по выбору специ-ального счета в каче-стве способа накопления средств на капитальный ремонт было принято, за него должны проголосо-вать собственники, обла-дающие не менее чем 2/3 от общей площади жи-лых и нежилых помещений в многоквартирном доме.
