Глава 9

Интересуйтесь законами и изучайте ЖКХ

КОДЕКС РФ

Глава 9. Привлечение собственников к участию в судьбе многоквартирного дома

Привлечение собственников к участию в судьбе много­ квартирного дома

Сегодня сфера ЖКХ считается одной из проблемных. Но причина этого не только в неэффективности некоторых управляющих органи-заций (работники которых до сих пор будто бы находятся в 80-х годах прошлого века), низкой компетенции отдельных руководителей ТСЖ и т. д. Причина еще и в том, что подавляющее большинство жителей домов относятся к самим зданиям как к автобусным остановкам: «Это меня не касается, пусть власти сами решают, что и когда ремонтиро-вать». Зачастую жители могут быть уверены, что за их домом «плохо следят», но даже в этом случае они не станут приходить на общее собра-ние, разбираться в отчетах управляющей компании или предлагать свои идеи по изменению отношений с УК.

Позиция «это не мое дело» и ее последствия

Между тем велика вероятность, что за собственную пассивность собственникам помещений придется платить рублем.

ПРИМЕР На общем собрании многоквартирного­ дома (которое, к радости пред-седателя дома, таки удалось созвать) жильцам нужно было проголосовать за то, чтобы работы в их доме проводила управляющая компания N. Репутация у нее уже тогда была далеко не лучшей, но председатель уговаривал: «Вы только в бюллетенях проголосуйте, это чистая формальность! А ЖЭК у нас хороший будет, они капремонт обещали!» Боль-шинство жильцов поставили свои подписи, даже не читая проект договора управления.

Ремонт в этом доме был. Дому в сорок квартир отремонтировали крышу, затратив на это полтора миллиона рублей!!! При этом на счету дома практически не было никаких накоплений на капремонт. Так дом попал «в кабалу» управляющей компании и, когда жители делали попытки избавиться от «опеки» УК (работала она из рук вон плохо), слышали в ответ: «Расторгнуть договор? Да пожалуйста! Вы только долги нам верните — и уходите на все четыре стороны!» При этом УК регулярно повышала плату за жилищные услуги — и жители вынуждены были платить.

Спор жильцов в вопросах содержания общего имущества тоже оканчивается плохо.

ПРИМЕР За право взять на обслуживание один из много­квартирных домов боролись две управляющие компании. Жильцы разделились на два лагеря: половина собственников созывали общий сбор и голосовали за управляющую компанию № 1, вторая половина — за управляющую компанию № 2. Дело дошло до того, что одни жильцы платили за обслуживание первой управляющей компании, другие — второй. Ни та, ни другая УК при этом толком не работали: зачем напрягаться, если ты не уверен, что дом «отойдет» тебе? Переходный период растянулся на несколько месяцев. В итоге, когда одна из организаций утвердилась в доме, собственникам пришлось заказывать больший объем жилищных услуг, чтобы привести общее имущество в терпимое состо-яние. Так разногласия жильцов ударили по ним рублем.

Для того чтобы поддерживать дом в нормальном состоянии, соб-ственники должны уяснить для себя следующие уроки:

• общее имущество собственников помещений — это тоже имущество, за которое нужно нести ответственность;

Глава 9. Привлечение собственников к участию в судьбе многоквартирного дома

Общее имущество — это и ваше имущество, принимайте участие в его судьбе

• никто, кроме собственников помещений, не может принять реше-ние относительно его судьбы, поэтому необходимо, чтобы каждый собственник интересовался, чем живет дом, какие вопросы нужно решать и что по этому поводу собирается предпринять совет дома

и организация, предоставляющая ЖКХ-услуги;

• не ленитесь ходить на очные собрания собственников, даже заве-домо зная, что на них не будет кворума, ведь только там можно пообщаться и узнать мнение соседей по тем или иным вопросам;

• не допускайте своим поведением перехода очного собрания в хао-тичную вакханалию, иначе вы не услышите мнения других людей

и никто не услышит вас;

• частный дом содержится исключительно на средства собственника, работы в многоквартирном­ доме также производятся на деньги жильцов, поэтому в наших интересах следить за тем, как они рас-ходуются организациями, предоставляющими ЖКХ-услуги;

• состояние общего имущества напрямую сказывается на стоимости квартир или офисов в многоквартирном­ доме, поэтому при бес-хозяйственном отношении к нему вы день за днем теряете свои деньги;

• необходимо иметь хотя бы базовые знания о сфере ЖКХ, ведь это сфера услуг, касающаяся самой дорогой части имущества граждан — недвижимости. Никто не покупает значительные по стоимости товары, не ознакомившись с характеристиками и документацией, не заключив договор купли-продажи хотя бы в форме чека. Точно так же мы не должны допускать предоставления нам непонятно каких жилищных услуг непонятно кем;

• потворствуя недобросовестным предпринимателям в вопросах управления общим имуществом за плату, которая для них является чисто символической, вы в течение нескольких месяцев ненадле-жащего содержания дома потеряете в стоимости квартиры значи-тельно больше, чем получили, поэтому хорошо подумайте, прежде чем «пускать козла в огород»;

• большое значение в судьбе многоквартирного­ дома имеет прове-дение эффективных общих собраний собственников помещений, поэтому нужно помогать совету многоквартирного­ дома и его пред-седателю в подготовке данных мероприятий и их проведении.

Контролируйте расходы УК по вашему дому

Глава 9. Привлечение собственников к участию в судьбе многоквартирного дома

Эффективное общение на очном собрании собственников

Собрания собственников крайне важны — с этим вряд ли будет спорить даже мало-мальски разбирающийся в ЖКХ человек. Именно здесь решаются ключевые вопросы о том, с какой УК заключить договор, как распределить средства, накоплен-ные на капремонт, и т. д.

Но в реальности такие собрания нередко превращаются в балаган, где жители соревнуются в громкости крика и яростности эпитетов. Чтобы этого не допустить, совету дома вместе с его председателем нужно провести серьезную подготовитель-ную работу.

₁ Установите правила проведения собрания.

Запишите четкий регламент собрания и познакомьте с ним всех жителей. Офор-мите регламент в виде документа — так его «вес» будет солиднее. Определите в нем:

• очередь, по которой будут выступать докладчики;

• кто станет модератором собрания (человеком, который будет вести его и пере-давать слово следующему оратору);

• каковы временные границы выступлений: например, 20 минут на основной доклад, 5 минут на реплики содокладчиков и по 2 минуты на ответы на вопросы жильцов;

• каким образом будет производиться голосование: поднимать руки, заполнять бюллетени и т. д.

₂ Заранее познакомьте собственников с сутью вопросов, которые будут обсуждаться на общем сборе.

Обычно в уведомлении о собрании пишут, где и когда можно посмотреть мате-риалы по теме, но, как правило, большинство жителей просто «не доходит» до пред-варительного знакомства. Поэтому сделайте краткое резюме того, о чем пойдет речь, распечатайте его и разложите по почтовым ящикам. Люди прочитают, заин-тересуются, и в таком случае наверняка явка на собрании будет выше необходимого минимума.

₃ Грамотно определитесь с местом проведения собрания.

Если погода ожидается дождливая и холодная, не собирайте людей на улице у подъезда: даже те, кто придет на сбор, постоят пару минут и уйдут домой греться.

Принимайте участие в общих собраниях дома

Глава 9. Привлечение собственников к участию в судьбе многоквартирного дома

Активно

участвуйте на собраниях в обсуждении судьбы дома

В вашем доме нет подходящего помещения, которое могло бы вместить всех? Договоритесь

с соседним детсадом, клубом или школой — вам наверняка пойдут навстречу, дав возможность провести собрание в то время, когда уроков или занятий уже нет.

А вот в теплый летний день лучше собираться во дворе — велика вероятность, что к вам присоединятся жильцы, которые идут домой после работы. Заинтересовавшись общим сбором, они остановятся, прислушаются к обсуждению и вряд ли смогут проигнорировать собрание.

Варианты выхода из конфликта

Итак, вы обеспечили все условия для того, чтобы собрание прошло успешно. Но расслабляться рано: вопросы ЖКХ всегда вызывают массу эмоций, поэтому велика вероятность, что жильцы дома, увлекшись обсуждением, могут распалиться, перейти на личности, а потом и вовсе зате-ять драку (увы, и такие случаи тоже бывают).

Итак, рассмотрим классический вариант: обсуждая один из жилищно-коммунальных вопро-сов (к примеру, сколько денег платить за капремонт дома), жильцы разделились на несколько лагерей, каждый из которых не хочет уступать, отстаивая свое мнение. Как действовать?

Вариант 1. Стоять на своем до конца

Имеет смысл в том случае, когда вопрос крайне принципиален и вы совершенно точно зна-ете, что правота на вашей стороне. К примеру, если противоборствующий лагерь откровенно действует в интересах недобросовестных компаний, «проталкивая» их в ваш дом.

Минусов у этого варианта немало. Во-первых, противник тоже может «упереться рогом», и ситуация зайдет в тупик. Во-вторых, даже если вы добьетесь своего, среди недовольных жильцов сформируется устойчивая оппозиция, которая при каждом случае может выступать против ваших решений — что называется, «из принципа».

Вариант 2. Уступить противоположной стороне

Имеет смысл в том случае, если для вас решение не принципиально (например, в какой цвет красить лавочки у подъезда — в красный или в зеленый), гораздо важнее сохранить добрые отношения с жителями.И, конечно, уступить придется, если вы окажетесь в абсолют-ном меньшинстве.

Минусом может стать потеря вашего авторитета у собственников, но только в том случае, если вы бились за свою точку зрения до конца, но под напором общего собрания уступили. Если же вы, понимая, что в данный момент вам выиграть не удастся, согласитесь с жильцами в момент, когда спор еще только зарождается, — вы выиграете, приобретя репутацию чуткого, прислушивающегося к мнениям жителей председателя или члена совета дома.

Важно

Знать

Обсуждать вопрос нужно только с одним или мак-симум двумя-тремя де-легатами из «лагеря про-тивника». Пытаться договориться о чем-то сразу с парой десятков человек невозможно.

Глава 9. Привлечение собственников к участию в судьбе многоквартирного дома

Вариант 3. Пойти на компромисс

Имеет смысл практически во всех случаях: идя на взаимные уступки, противоборствующие стороны в итоге обнаруживают, что существует вариант, удовлетворяющий всех. Более того, люди чувствуют, что их мнение уважают, с ними советуются, а это располагает к дальнейшей конструктивной работе.

Правда, чем дольше тянется спор (порой он переходит от собрания к собранию), тем меньше шансов найти компромисс. В данном случае в ход идут уже не факты, а эмоции, которыми трудно управлять с помо-щью доводов рассудка.

Для того чтобы выработать компромиссный вариант, необходимо подготовиться к переговорам, для чего определиться с рядом важных моментов:

	Как воспринимается проблема противной стороной?
	Что лежит в основе проблемы и ее значение для каждой
	из сторон?

₃ Что скрывается за реакциями противоположной группы собствен-ников в доме?

₄ Соответствует ли поведение каждого из оппонентов сложившейся ситуации?

₅ На какие уступки я и мои сторонники готовы пойти, чтобы решить проблему?

	От чего мы категорически не намерены отказываться?
	Что мы можем дополнительно предложить противоположной
	стороне для того, чтобы найти компромисс?

₈ Что будет, если мы все-таки не достигнем согласия?

Затем переходите к обсуждению с противоположной стороной.

Старайтесь всеми силами разрешить спор. Любой конфликт, если его не победить, приносит его участникам лишь минусы, а предмет спора зачастую скрывается за нагромождением эмоций.