Інформаційна база оцінювання вартості майна

 

 

Важливе місце відводиться інформаційному забезпеченню з питань оцінки вартості майна фірми, що приватизується (викуповується), яке дає можливість одержати вихідні дані для прийняття управлінського рішення про продаж (придбання) фірми.

Необхідна початкова інформація міститься у балансовому звіті фірми, а додаткова інформація про гудвіл фірми встановлюється експертним шляхом в процесі переговорів про приватизацію або продаж фірми конкретним покупцям.

Методика оцінки вартості майна фірми, що приватизується, в тому числі шляхом продажу на аукціоні, на конкурсній основі, перетворенням в господарське товариство, регламентується у законодавчому порядку, з врахуванням темпів інфляції на підставі відновної вартості об’єктів майна. На відміну від зарубіжної практики, в оцінку майна не включається вартість землі, на якій розміщене підприємство, надр та інших складових частин навколишнього природного середовища, виняток становить земельна ділянка, відведена у встановленому порядку згідно з вимогами Земельного кодексу України під об'єкти незавершеного будівництва. Вартість земельної ділян­ки визначається державними органами на підставі експертної оцінки з урахуванням вимог земельних кадастрів. У балансі вартість землі врахо­вується за фактичною собівартістю, а результати її переоцінки вказуються у пояснювальній записці до балансу. Вартість земельних ділянок входить в нерухоме майно фірми і не підлягає амортизації. Ціна фірми (ЦФ) розраховується за формулою:

ЦФ = 03 + НА + В_к + НБ·К + У·К + (3_з + ФА - Кр), (2.1)

 

де 0З — залишкова вартість основних засобів; НА — залишкова вартість нематеріальних активів; В_к — незавершені капітальні вкладення за вира­хуванням вартості незавершеного будівництва; НБ — вартість незавер­шеного будівництва; У — вартість невстановленого устаткування; К — усереднені індекси цін на будівництво та промислову продукцію (встанов­люються в законодавчому порядку та враховують темпи інфляції); 3_з — запаси і витрати, які входять у валюту балансу; ФА — фінансові активи (згідно з балансом до складу фінансових активів входять: довгострокові фінансові вкладення; інші необоротні активи; грошові кошти, розрахунки та інші активи). Фінансові активи зменшуються на суму кредиторської заборгованості (Кр), відображеної в третьому розділі пасиву балансу.

Якщо числове значення в дужках наведеної формули від'ємне, то вар­тість майна фірми розраховується без врахування цієї від'ємної величини, тобто вираз в дужках умовно прирівнюється до нуля.

При визначенні залишкової вартості основних засобів суми зносунеповинні перевищувати балансової вартості основних засобів фірми.

Вартість майна фірми може збільшуватися за експертною оцінкоюнавартість нематеріальних активів, факт придбання якихне відображений у балансі (наприклад, гудвіл фірми).

При приватизації державного майна, зданого в оренду, вартість майна фірми зменшується на вартість майна, що належить орендареві, яка визнача­ється як сума залишкової вартості основних засобів та нематеріальних активів, вартості незавершених капітальних вкладень (в тому числі неза­вершеного будівництва), оборотних коштів на момент приватизації, зменше­ної на суму оборотних коштів, зданих в оренду, та залишку невикориста­них амортизаційних відрахувань на майно орендодавця та на вартість май­на, придбаного за рахунок державних коштів.

При приватизації орендованого цілісного майнового комплексу вартість оборотних коштів (запасів і затрат, фінансових активів за мінусом кредиторської заборгованості), зданих в оренду (Од), визначається на підставі балансу, розробленого на день укладення договору оренди за формулою

 

Од = К⁰[(З_з⁰ + ФА⁰) - Кр], (2.2)

 

де 3_з° — запаси і витрати за балансом на день укладення договору оренди; К°— коефіцієнт індексації запасів і витрат орендного підприємства (регулю­ється у законодавчому порядку); ФА°— фінансові активи за балансом на день укладення договору оренди; Кр - кредиторська заборгованість.

Вартість майна при приватизації державних підприємств може бути зменшена на вартість пільг, що встановлюються законодавчою базою приватизації, або збільшена відповідно до зональних коефіцієнтів, що враховують потенційну прибутковість фірми, залежно від її місцезнаход­ження.

З метою порівняння нормативних методів оцінки фірми з можливою альтер­нативою слід звернутися до світового досвіду оцінки, зокрема німецького. Вартість фірми може бути визначена, згідно з досвідом, за методом прибутковості і за допомогою методу реальної вартості фірми.

Метод прибутковості передбачає складання, плану ділової діяль­ності (рахунок прибутків і збитків на найближчі роки, який, як правило, узгоджується з фактичним виконанням за минулий період). Теперішня (дисконтована) вартість запланованих на найближчі роки надходжень виручки визначається шляхом дисконтування планових надходжень за процентною ставкою поточного дня. Це означає, що метод. визначення вартості на підставі прибутковості фактично базується на оцінці очікуваних короткострокових і середньострокових надходжень виручки.

Тому цей метод оцінювання майна фірми рекомендується використовувати тільки у тому випадку, коли грошові надходження можуть бути більш-менш передбачені — якнайменше в середньостроковий період часу і мо­жуть бути перевірені за допомогою фактичних даних минулого періоду.

Метод реальної вартості фірми виходить не з поточної оцінки перспективного розвитку фірми, а з майна на момент оцінки.

За основу беруться не план діяльності фірми на майбутній період, а баланс на поточну дату. Перспективний розвиток фірми не справляє безпосереднього впливу на її реальну вартість, хоча в залежності від оцінки комер­ційної діяльності фірми в найближчі роки складаються вартість основного і оборотного капіталу, величина економічних зобов'язань, в тому числі збитки.

Алгоритм визначення реальної вартості майна фірми С:

С = А ± ∆В ± ∆С, (2.3)

 

де А — сума активів за мінусом зобов'язань; ∆В — корекція балансових даних основного капіталу і запасів залежно від концепції покупця, наприклад, зміни характеру споживання, підвищення вартості земельної ділянки зміни асортименту продукції, яку випускає покупець;∆С — корекція величини резервних зобов'язань; наприклад, на величину виплат при звільненні можливих збитків.

При купівлі фірми за умови погашення заборгованості за старими кре­дитами (не повернутих в строк) (С_кр) і з нерухомістю вартість

С₁ = С + С_кр. (2.4)

При купівлі фірми без погашення заборгованості за старими кредита­ми і без врахування нерухомості (С_нер) реальна вартість

С₂ = С – С_нер. (2.5)

Ціна фірми може бути вища за реальну вартість, якщо фірма має пози­тивний прогноз розвитку, доступність до ринку, високий професіоналізм персоналу і є конкуренти при купівлі фірми.

У відповідності з різними об'єктами нерухомості існують різні методи її оцінки, що орієнтуються або на доход, або на цінність об'єкта (речовинний метод оцінки).

Речовинний метод оцінки (рис.5.2) виходить звитрат на будівництво кожного кубометра забудови і за допомогою відповідного індексу будівель­них цін перераховується вартість нерухомості на момент визначення ціни. При цьому у формі різних знижок з ціни враховуються технічні фактори, що зменшують ціну об'єкта (такі як термін експлуатації нерухомості, недоліки будівництва і економічні причини її зниження та інші обставини, що обумовлюють зниження виручки від господарського використання об'єкта).

 

 

Метод оцінки, що орієнтується на доход, виходить з ціни землі (визначається за допомогою порівняння цін) і вартості будівлі (рис. 2.3).

 

Ціна будівлі — це чистий доход, що отримують із земельної ділянки. Попередньо чистий доход зменшується на величину дисконту, що нарахо­ваний на суму, еквівалентну вартості земельної ділянки. Мультиплікатор, що використовується далі для капіталізації доходу, враховує щорічні відрахування на відновлення (амортизацію) і процентні відрахування в залеж­ності від строку служби будівель, при цьому величина процентної ставки залежить від виду будівельних споруд і ситуації на ринку нерухомості. Експлуатаційні видатки включають в себе, у першу чергу, витрати на управлін­ня нерухомістю, виробничі видатки,ризики, що пов'язані з можливим недо­одержанням плати за землю.

Для визначення ціни земельної ділянки використовується метод порівняння вартості (рис.5.4). Для порівняння використовуються такі критерії:

– якість земельної ділянки, тобто ступінь її освоєння: землеробна ділянка, незабудова, лісова ділянка, ділянка під будівельні роботи;

– розташування ділянки (транспортна розв’язка, сусідні ділянки) і об’єкти на них;

– можливості використання;

– характеристика ділянки;

– правові та фінансові умови (податки, фінансові внески тощо).

 

 

Тема 3. Організація та регулювання підприємницької діяльності

3.1 Об’єкти та суб’єкти підприємницької діяльності

3.2 Ліцензування

3.3 Патентування підприємницької діяльності

3.4 Основні етапи створення підприємства

3.5 Припинення підприємницької діяльності

3.6. Державне регулювання та підтримка підприємницької діяльності

Ключові терміни: адміністративні методи, антимонопольна діяльність, державне регулювання підприємницької діяльності, економічні методи, ліквідація підприємства, ліцензіат, ліцензійні умови, ліцензія, патент, правові методи, реорганізація підприємства

 

3.1 Об’єкти та суб’єкти підприємницької діяльності

Організація підприємницької діяльності – це завжди величезний ризик і подолання опору, що неминуче виникає при народженні нового. Організація підприємницької діяльності за своєю природою має процесуальний характер. Перш ніж створити власну справу, необхідно знати, хто може здійснювати підприємницьку діяльність, хто не допускається до заняття підприємницькою діяльністю, які існують обмеження у здійсненні такої діяльності, як отримати ліцензію на здійснення окремих видів діяльності, які основні підстави припинення підприємницької діяльності. Об’єктами підприємницької діяльності є: товар, продукт, послуга, виконана робота, все те, що може задовольняти чиюсь потребу і пропонується на ринку для придбання, використання та споживання. Тема 3 Організація та регулювання підприємницької діяльності 16 Суб'єктами підприємницької діяльності (підприємцями) в Україні можуть бути: громадяни України, інших держав, особи без громадянства, не обмежені законом у правоздатності або дієздатності; юридичні особи всіх форм власності, встановлених Законом України "Про власність"; об'єднання юридичних осіб, що займаються в Україні діяльністю на умовах угоди про розподіл продукції.

Суб’єкти та об’єкти в системі підприємницької діяльності Не допускаються до заняття підприємницькою діяльністю такі категорії громадян: військовослужбовці, службові особи органів прокуратури, суду, державної безпеки, внутрішніх справ, державного арбітражу, державного нотаріату, а також органів державної влади і управління, які покликані здійснювати контроль за діяльністю підприємств. Особи, яким суд заборонив займатися певною діяльністю, не можуть бути зареєстровані як підприємці з правом здійснення відповідного виду діяльності до закінчення терміну, установленого вироком суду. Особи, які мають непогашену судимість за крадіжки, хабарництво та інші корисливі злочини, не можуть бути зареєстровані як підприємці, не можуть виступати співзасновниками підприємницької організації, а також займати в підприємницьких товариствах та їх спілках (об'єднаннях) керівні посади і посади, пов'язані з матеріальною відповідальністю. Обмеження у здійсненні підприємницької діяльності. У більшості країн світу, у т. ч. в Україні, існують певні обмеження на здійснення підприємницької діяльності. Вони, зокрема, пов’язані з обігом наркотичних засобів, психотропних речовин, їх аналогів і прекурсорів, забрудненням довкілля тощо.

Подробиці В Україні діють обмеження згідно з порядком, встановленим Законом України "Про обіг в Україні наркотичних засобів, психотропних речовин, їх аналогів і прекурсорів". Виготовлення і реалізацію військової зброї та боєприпасів до неї, видобування бурштину, охорону окремих особливо важливих об'єктів права державної власності, перелік яких визначається у встановленому Кабінетом Міністрів України порядку, а також діяльність, пов'язану з розробленням, випробуванням, виробництвом та експлуатацією ракет-носіїв, у т. ч. з їх космічними запусками з будь-якою метою, можуть здійснювати тільки державні підприємства та організації, а проведення ломбардних операцій – також повні товариства. Діяльність, пов'язана з виплатою та доставкою пенсій, грошової допомоги малозабезпеченим громадянам, здійснюється виключно Державними підприємствами зв'язку. Діяльність, пов'язана з виробництвом бензинів моторних сумішевих (А-76Ек, А-80Ек, А-92Ек, АІ- 93Ек, А-95Бк, А-98Ек) з вмістом не менш ніж 5% високооктанових кисневмісних добавок – абсолютованого технічного спирту та етилтретбутилового ефіру, здійснюється нафтопереробними підприємствами, перелік яких визначається Кабінетом Міністрів України. Діяльність, пов'язана з виробництвом високооктанових кисневмісних добавок, здійснюється державними спиртовими заводами, перелік яких визначається Кабінетом Міністрів України.

Ліцензування

Окремі види потребують спеціального дозволу (ліцензії). Ліцензуванню підприємницької діяльності підлягають лише ті види підприємницької діяльності, які безпосередньо впливають на здоров'я людини, навколишнє природне середовище та безпеку держави.

Ліцензія – це документ державного зразка, який засвідчує право ліцензіата на провадження зазначеного в ньому виду господарської діяльності протягом визначеного строку за умови виконання ліцензійних умов. Ліцензіат – це суб'єкт господарювання, який одержав ліцензію на проведення певного виду господарської діяльності, що підлягає ліцензуванню. Для здійснення підприємницької діяльності, що ліцензується, необхідно отримати відповідну ліцензію та дотримуватися певних умов та правил здійснення даного виду діяльності (ліцензійні умови). Ліцензійні умови – це встановлений з урахуванням вимог законів вичерпний перелік організаційних, кваліфікаційних та інших спеціальних вимог, обов'язкових для виконання при проведенні видів господарської діяльності, що підлягають ліцензуванню. Верховною Радою України 1 червня 2000 р. було ухвалено Закон України "Про ліцензування певних видів господарської діяльності". Цей Закон визначає види господарської діяльності, що підлягають ліцензуванню, порядок їх ліцензування, встановлює державний контроль у сфері ліцензування, відповідальність суб'єктів господарювання та органів ліцензування за порушення законодавства у сфері ліцензування. Подробиці Тема 3 Організація та регулювання підприємницької діяльності 17 Відповідно до Закону України "Про ліцензування певних видів господарської діяльності" ліцензуванню підлягають 60 видів господарської діяльності.

Серед основних можна назвати: 1. пошук (розвідка) корисних копалин; 2. виробництво, ремонт та торгівля вогнепальною зброєю, боєприпасами до неї, холодною зброєю, пневматичною зброєю; вибухових речовин і матеріалів; особливо небезпечних хімічних речовин; дорогоцінних металів і дорогоцінного каміння; лікарських засобів; ветеринарних медикаментів і препаратів; пестицидів та агрохімікатів; 3. видобування уранових руд; дорогоцінних металів та каміння; 4. розроблення, виготовлення спеціальних технічних засобів для зняття інформації з каналів зв'язку, інших засобів негласного отримання інформації; голографічних захисних елементів; систем і засобів технічного захисту інформації; бланків цінних паперів, документів суворої звітності; ракет-носіїв, космічних апаратів та їх складових частин, наземної космічної інфраструктури та її складових частин; наркотичних засобів, психотропних речовин і прекурсорів; 5. транспортування нафти, нафтопродуктів магістральним трубопроводом, транспортування природного і нафтового газу трубопроводами та його розподіл; 6. медична практика; 7. організація та утримання тоталізаторів, гральних закладів, проведення лотерей; 8. надання послуг з перевезення пасажирів, вантажів повітряним транспортом; 9. операції у сфері поводження з небезпечними відходами; 10. надання освітніх послуг загальноосвітніми, професійно-технічними та вищими навчальними закладами; 11. проектування, монтаж, технічне обслуговування засобів протипожежного захисту та систем опалення, оцінка протипожежного стану об'єктів; проведення випробувань на пожежну небезпеку речовин, матеріалів, будівельних конструкцій, виробів і обладнання; 12. пересилання грошових переказів; 13. надання послуг радіозв'язку; телефонного зв'язку; 14. виробництво спирту етилового, коньячного і плодового, алкогольних напоїв, оптова торгівля спиртом етиловим, коньячним і плодовим, оптова, роздрібна торгівля ал­ когольними напоями; тютюнових виробів, оптова, роздрібна торгівля тютюновими ви­ робами; 15. посередницька діяльність митного брокера та митного перевізника та ін.