Subjects of organizational relations management of a block of flats

Annotation:

In the article investigated questions of the definition subjects of institutional relations management of a block of flats depending on the method of management of a block of flats.

Key words: general meeting of inhabitans, block of flats, management organization, a homeowners association.

В качестве участников гражданско - правовых организационных отношений чаще всего выступают граждане и юридические лица, чего нельзя сказать о регулируемых жилищным правом организационных отношениях.

Все субъектов организационных отношений по управлению домом могут быть выделены в зависимости от способа управления домом. В ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) предусмотрены три способа управления: непосредственный способ управления, управление домом управляющей организацией и товариществом собственников жилья (далее - ТСЖ), реже домом управляют жилищный или жилищно - строительный кооператив [1].

При рассмотрении вопроса о возможности признания субъектом правоотношений представители теории права указывают, что «субъектами права являются лица или организации, за которыми признано законом особое юридическое свойство правосубъектности, дающее возможность участвовать в различных правоотношениях с другими лицами и организациями» [2].

Ч. 2 ст. 44 ЖК РФ регламентирует компетенцию общего собрания собственников, соответственно, общее собрание наделено правоспособностью, дееспособностью и деликтоспособностью.

На решение общего собрания не может повлиять ни администрация города, ни управляющая компания. От правильности процедур проведения собраний собственников жилых помещений многоквартирного дома зависят разработка и принятие эффективных управленческих решений, связанных с управлением жилым помещением [3].

Таким образом, вполне возможно рассматривать общее собрание собственников в качестве субъекта права при непосредственном способе управления домом.

Однако данный вывод не соответствует ч. 2 ст. 4 ЖК РФ и п.1 ч.2 ст. 2 ГК РФ, согласно которым субъектами могут являться исключительно физические, юридические лица и публично – правовые образования [4]. Поэтому будет правильнее предположить, что общее собрание является субъектом правоотношений по управлению домом со специфическим статусом.

Понятие ТСЖ дано в ст. 135 ЖК РФ. Под ТСЖ понимается объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений [5]. Из приведенного определения следует, что ТСЖ является некоммерческой организацией.

Управляющая организация - это коммерческая организация, которая выбирается на общем собрании собственников помеще­ний в многоквартирном доме и которой на основании решения данного общего собрания передаются полномочия по управлению общим имуществом многоквартирного дома, предоставлению жи­лищных и коммунальных услуг, а также созданию благоприятных и безопасных условий проживания граждан [6].

В соответствии со ст. 48 ГК РФ юридическое лицо отвечает своим имуществом по своим обязательствам, может от своего имени приобретать и осуществлять гражданские права и нести гражданские обязанности, быть истцом и ответчиком в суде [5]. Соответственно, управляющая организация и ТСЖ обладают полной правосубъектностью, элементы которой отражены в ЖК РФ.

Таким образом, однозначно можно сделать вывод, что управляющая организация и ТСЖ являются полноценными субъектами организационных отношений по управлению домом, а общее собрание является субъектом правоотношений по управлению домом со специфическим статусом.

Примечания

1. Жилищный кодекс РФ // СПС «КонсультантПлюс».

2. Теория государства и права: учеб. для юрид. вузов / А.И. Абрамова, С.А. Боголюбов, А.В. Мицкевич и др.; под ред. А.С. Пиголкина. М.: Городец, 2003. С.234.

3. Летягина Е.Н. Особенности принятия решений общим собранием собственников многоквартирных домов в форме заочного голосования // Семейное и жилищное право. 2015. N 3. С. 37.

4. Измайлов М.В. Общее собрание в системе органов по управлению многоквартирным домом // Семейное и жилищное право. 2013. № 2. С. 46.

5. Ледовских Н.Л. Поглавный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. - М.: Эксмо, 2009. С. 234.

6. Жилищное законодательство. Комментарий / Отв. ред. В.Ф. Яковлев, П.И. Седугин. - М.: Прогресс, 2008. С. 125.

7. Гражданский кодекс РФ // СПС «КонсультантПлюс».