2017-12-14
14340
Существуют следующие виды сделок с земельными участками: купля-продажа, дарение и мена, переход права собственности по наследству, рента, ипотека (залог). В соответствии с Федеральным законом (о регистрации объектов недвижимости) все сделки с земельными участками подлежат обязательной государственной регистрации в местном Управлении Федеральной государственной службы регистрации, кадастра и картографии (далее Росреестр).
При регистрации соответствующих договоров важно точно указать характеристики объекта сделки: местонахождение объекта недвижимости, кадастровый номер земельного участка, его площадь по правоустанавливающим документам или кадастровому плану, категория земель и целевое назначение. Сделка купли-продажи — процесс приобретения земельного участка.
Основные требования при проведении сделки купли – продажи указаны в ст. 37 ЗК РФ и ст. 454 491 и 549-557 ГК РФ, ЗК РФ:
Участок должен стоять на кадастровом учете
Должны указываться сведения об обременениях и сервитутах
Информация указывающая вид разрешенного использования
Наличие линий ЛЭП, газопроводов и трубопроводов, подземных кабелей и т.д.
Документы необходимые для государственной регистрации сделки купли – продажи:
Заявление о регистрации договора купли-продажи
Подлинники и копии правоустанавливающих документов на земельный участок
свидетельство о государственной регистрации права собственности на отчуждаемый объект, выданное УФРС.
справка о нормативной стоимости земли и т.д.
Выписка из домовой книги, сведения о проживающих в доме лицах, информация об отсутствии других землепользователей
Договор купли-продажи объекта недвижимости
Документы, удостоверяющие личность участников сделки
Оплаченная государственная пошлина за регистрацию объекта недвижимости (договора)
Кадастровый план земельного участка
Дарение — безвозмездная передача земельного участка в собственность. Пакет документов при гос. регистрации договора дарения, в целом, идентичен договору купли-продажи.
Существуют ограничения, при которых не допускается сделка дарения, например:
Недопустимо заключать договор после смерти дарителя
Дарение земельного участка находящегося в совместной собственности осуществляется при согласии всех собственников и т.д.
Наследование — одна из самых распространенных процедур с земельным участком. Право собственности переходит по завещанию или при отсутствии завещания — по закону. По наследству переходят земельные участки как находящиеся в собственности, так и на праве пожизненно наследуемого владения. Завещание составляется в письменной форме и заверяется нотариусом. Наследники по закону определяются в соответствии с законодательством. Свидетельство о праве на наследство не подтверждает право собственности на земельный участок и требует проведения государственной регистрации.
Под сделками понимаются действия граждан и юридических лиц, направленные
на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. В
зависимости от числа участников сделки они могут быть двусторонними (или
многосторонними) и односторонними. В односторонней сделке выражается воля одного
лица или одной стороны (например, завещание). Двух- и многосторонние сделки
называются договорами. Для заключения договора необходимо выражение согласованной
воли двух и более сторон. Общие требования к совершению гражданско-правовых сделок
с землей содержатся в гл. 9 ГК РФ.
Сделки с земельными участками совершаются в письменной форме. Сделки с недвижимостью подлежат регистрации в случаях, предусмотренных ГК (п. 1 ст. 164) Несоблюдение в случаях, установленных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной (п. 1 ст. 165 ГК). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК). Дополнительные сделки по изменению или прекращению ранее зарегистрированных сделок также подлежат государственной регистрации.
Гражданским законодательством закреплен принцип свободы договора, т.е. стороны могут заключить договор, как предусмотренный законом, так и не предусмотренный, а также смешанные договоры, содержащие элементы различных сделок. Смешанные сделки, содержащие элементы сделок, подлежащих регистрации, подлежат регистрации в целом.
Сделки можно разделить на подлежащие регистрации и не подлежащие регистрации. По правовым последствиям на сделки об отчуждении (влекущие переход права на недвижимость); сделки, не влекущие перехода прав.
1. Сделки об отчуждении направлены на передачу недвижимости в собственность. К ним относятся:
а) договоры купли-продажи. По договору купли-продажи земельного участка продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, а покупатель обязуется принять земельный участок и уплатить за него определенную денежную сумму. Договор купли-продажи земельного участка не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его подписания. Договор купли-продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации.
Законом установлены 2 существенных условия договора купли-продажи недвижимости.
1. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (ст. 37 ЗК). В договоре должны быть указаны:
· местоположение участка;
· площадь участка;
· кадастровый номер участка;
· категория земли (целевое назначение);
· разрешенное использование участка;
· обременения участка и ограничения его использования.
Стороны договора не вправе изменять целевое назначение земельного участка,
являющегося предметом договора. Также не подлежат самовольному изменению такие условия использования земельного участка, как охранные зоны и обременения участка.
При продаже земельного участка должен быть соблюден принцип единой судьбы земельного участка и объектов, которые на нем расположены.
Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
2. Цена недвижимого имущества, установленная соглашением сторон (ст. 555 ГК). Возможно указание цены на единицу площади, тогда цена договора определяется исходя из площади передаваемого недвижимого имущества.
б) договор мены. На отношения сторон распространены правила о купле-продаже. Специальные правила заключаются в том, что:
· презюмируется равноценность обмениваемых товаров (п. 1 ст. 568);
· если обмен неравноценный, то оплачивается разница;
· установлен одновременный переход права собственности на обмениваемые товары после исполнения обеими сторонами обязательств по их передаче, если законом или договором не предусмотрено иное (ст. 570).
Мена может не сопровождаться их денежной оценкой.
в) договоры дарения недвижимости. Подлежит государственной регистрации независимо от вида объекта. По договору дарения земельного участка одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) земельный участок в собственность (см. п. 1 ст. 572 ГК РФ). Ничтожным является условие передачи земельного участка после смерти дарителя.
Основной признак дарения - безвозмездность. По договору дарения не допускается встречная передача вещи, встречное предоставление права или наличие встречного обязательства (п. 1 ст. 572 ГК). Статьи 575 и 576 ГК содержат случаи запрещения и ограничения дарения. Не допускается дарение имущества малолетних и недееспособных граждан их законными представителями (родителями, усыновителями, опекунами). Не допускается дарение в отношениях между коммерческими организациями.
Дарение не может быть совершено на основании генеральной доверенности, содержащей полномочия представителя на совершение разнообразных сделок с имуществом представляемого. К доверенности на совершение дарения установлены специальные требования, в ней должны быть указаны предмет дарения и одаряемый. В противном случае она ничтожна (п. 5 ст. 576 ГК).
