2018-01-08
543
Часто при сравнении объектов недвижимости применяют отношения дохода к продажной цене. В этом случае единицей сравнения является валовой рентный мультипликатор (валовой мультипликатор дохода) либо общий коэффициент капитализации.
Валовой рентный мультипликатор (валовой мультипликатор дохода)- это соотношение между продажной ценой и либо потенциальной валовой выручкой, либо действительной (фактической) валовой выручкой (получаемой от собственности).
Потенциальная валовая выручка, т.е. выручка, которую можно получить от сдачи на год оцениваемого объекта недвижимости, используется чаще, так как ее относительно просто определить- фактические годовые ставки арендной платы по сопоставимым объектам имеются. Степень же недоиспользования объекта недвижимости, необходимую для расчета действительной валовой выручки, выявить значительно труднее.
Если между оцениваемым и сопоставимыми объектами есть различия в удобствах и/или местоположении, то подразумевается, что они отражены в продажных ценах и ставках арендной платы, и поэтому поправки в данном случае не делаются.
Этот метод основан на оценке стоимости объекта путем соотношения продажных цен и потенциального или фактического дохода (получаемого от собственности).
Выполняются 3 действия:
1.Оценить рыночный рентный доход от оцениваемого объекта;
2. Определить отношение валового дохода к продажной цене на основе недавних рыночных сделок;
3.Найти стоимость оцениваемого объекта путем перемножения рыночного рентного дохода от него на валовой рентный мультипликатор.
Расчет оценочной продажной цены земельного участка способом ВРМ
| № участка | Рыночная цена продажи, т.р. | Фактический или потенциальный валовой доход, т.р. | Валовой рентный мультипликатор |
| 54,0 | 12,0 | 4,5=54:12 | |
| 72,0 | 18,0 | 4=72:12 | |
| 40,0 | 8,0 | 5=40:8 | |
| оцениваемый | 67,5=(15*4,5) | 4,5=(4,5+4+5):3 |
Потенциальная валовая выручка, т.е. выручка, которую можно получить от сдачи на год оцениваемого объекта, используется чаще, т.к. ее относительно просто определить- фактические годовые ставки арендной платы по сопоставимым объектам, как правило имеются.
Действительная валовая выручка- сумма, полученная после того, как из потенциальной валовой выручки вычитаются процент недоиспользования объекта и безнадежные долги и прибавляются прочие доходы.
