Оформление приложений

На каждое приложения должна быть дана сноска по основному тексту курсовой работы.

Пример

В приложении 1 показана динамика ………………………

Значения практически всех показателей финансовой устойчивости улучшаются в 2004 г. (Приложение 1)……………………

Приложения располагаются после списка использованных источников в том порядке, в каком даются ссылки на них. Одно приложение может включать несколько таблиц или рисунков. В этом случае по основному тесту нужно указывать и номер таблицы или рисунка (Приложение 1, табл. 1). Если в приложение помешается достаточно громоздкая таблица, то одно приложение может занимать несколько страниц.

 

Пример

ПРИЛОЖЕНИЕ 1 (Приложение 1)

Таблица 1

Название таблицы

 

Нумерация страниц.

Сквозная нумерация страниц по всей работе, включая приложения. Титульный лист не нумеруется. Нумерация начинается с содержания (содержание – 2-я страница).

Титульный лист заполняется по единой форме (Приложение 1).

Пример оформления содержания представлен в приложении 2.

 

Оформление сносок.

Сноски в квадратных скобках (указывается номер источника из списка использованных источников и страница, с которой взята цитата) перед точкой.

Пример

Родионовой В.М. дано следующее определение внебюджетных фондов: «Внебюджетные фонды – это форма перераспределения и использования финансовых ресурсов, привлекаемых государством для финансирования некоторых общественных потребностей и комплексно расходуемых на основе оперативной самостоятельности» [15, с.290].

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РФ

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ

ВОСТОЧНО-СИБИРСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ

ТЕХНОЛОГИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ

ИНСТИТУТ ЭКОНОМИКИ И ПРАВА

Кафедра «Финансы и кредит»

 

 

КУРСОВАЯ РАБОТА

 

по дисциплине «Оценка недвижимости»

 

на тему: Отчет об оценке тип объекта недвижимости

Расположенной по адресу: Адрес объекта

Дата оценки: сентябрь 200 года

Выполнил: студент гр. 551-1 А.А. Алексеев

 

Научный руководитель: к.э.н., ст. преп. Л.О. Григорьева

 

 

Улан-Удэ, 2005

Г-ну Ушакову В.Г.

 

 

Сопроводительное письмо

 

Уважаемый г-н Ушаков В. Г.,

 

в соответствии с договоромот 10 сентября 2005 г., заключенным между Вамии Алексеевым А.А., мы произвелиосмотр и оценку объекта, указанного выше.

 

Целью оценки является определение рыночной стоимости объекта в соответствии с нормами Стандарта профессиональной практики и Кодекса профессиональной этики Российского общества оценщиков.

 

При оценке мы исходили из предположения, что объект не заложен и не обременен долговыми обязательствами и ограничениями на возможное использование территории.

 

Обращаю внимание, что это письмо не является отчетом по оценке, а только предваряет отчет, приведенный далее.

 

На основании информации, представленной и проанализированной в приведенном ниже отчете об оценке объекта, мы пришли к заключению, что рыночная стоимость оцениваемого объекта по состоянию на дату оценки составляет:

().

 

Всю информацию и анализ, использованные для оценки стоимости, Вы найдете в соответствующих разделах отчета.

 

Если у Вас возникнут какие-либо вопросы по оценке или по методике её проведения, использованной нами, пожалуйста, обращайтесь непосредственно ко мне.

 

С уважением

Алексеев А.А.

 

СОДЕРЖАНИЕ

 

СОПРОВОДИТЕЛЬНОЕ ПИСЬМО………………………………………………
ВВЕДЕНИЕ…………………………………………………………………………
1. Описание объекта недвижимости …………………………………
1.1. Сведения об объекте оценки……………………..…………………………….
1.2. История объекта …………………………………………………………………
1.3. Анализ среды местоположения объекта ………………………………………
1.4. Анализ местоположения объекта……………………………………………….
1.5. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования ………………
2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА…………………………………….
2.1. Затратный подход ………………………………………………………………
2.2. Рыночный подход……………………………………………………………….
2.3. Доходный подход………………………………………………………………..
3. СОГЛАСОВАНИЕ И РЫНОЧНАЯ ОЦЕНКА СТОИМОСТИ…………………
ЗАКЛЮЧЕНИЕ……………………………………………………………………….
ПРИЛОЖЕНИЕ 1. Данные по сравнимым сделкам, участкам земли, объектам, арендным ставкам……………………………………………………………………
ПРИЛОЖЕНИЕ 2. Правоустанавливающие документы………………………….
ПРИЛОЖЕНИЕ 3. Технический паспорт…………………………………………..

 

ВВЕДЕНИЕ

 

С переходом России на рыночные отношения стал развиваться рынок недвижимости как составная и существенная часть общего рынка. Недвижимое имущество играет особую роль в экономической и социально-культурной жизни любого общества, выступая в качестве важнейшего экономического ресурса. Для эффективного ведения бизнеса предприниматель должен разбираться в вопросах оценки недвижимости.

Поскольку предметом учебной дисциплины «Оценка недвижимости» является изучение теории, методических подходов, а также практики оценочной деятельности, то целью данной курсовой работы является:

- сформировать у студентов целостную систему знаний об оценке недвижимости;

- дать понятийно-терминологический аппарат, характеризующий сущность и содержание оценки недвижимости;

- раскрыть взаимосвязь всех понятий, внутреннюю логику и организационно-экономическую модель операций с недвижимостью.

Задачи курсовой работы определены исходя из поставленных целей:

- дать студентам минимум необходимых теоретических и практических знаний по теории оценки недвижимости,

- привить практические навыки оценки недвижимости.

1. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

 

Оценка рыночной стоимости рассматриваемого объекта должна включать в себя следующие этапы:

Сбор общих данных и их анализ: на этом этапе необходимо провести анализ данных, характеризующих природные, экономические, социальные и другие факторы, влияющих на рыночную стоимость объекта в масштабах региона, города и района расположения объекта.

Сбор специальных данных и их анализ: на данном этапе детализировать информацию, относящуюся как к оцениваемому объекту, так и к сопоставимым с ним другим объектам, недавно проданным или сданным в аренду. Сбор данных осуществляется путём изучения соответствующей документации, консультаций с представителями административных служб, сотрудниками агентств по недвижимости и нотариусами, регистрирующими сделки. Провести также анализ цен предложения на рынке объектов недвижимости.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования: вывод сделать на основе собранной информации с учетом существующих ограничений и типичности использования недвижимости для района расположения объекта.

Оценка стоимости земли: выявить сопоставимые продажи свободных участков земли, в их цены внести поправки с учетом особенностей оцениваемого участка; исходя из этого определить текущую рыночную стоимость участка в составе оцениваемого объекта недвижимости.

 

1.1. Сведения об объекте оценки

 

В данном разделе необходимо дать полное описание характеристик объекта недвижимости согласно представленной таблице 1.1. Если оцениваемый объект представляет частный дом с улучшениями, гараж, административное здание и т.п. – заполняются таблица 1.2 и таблица 1.3. (табл. 1.1 – для квартир и др. объектов недвижимости, в состав которых не входит земельная собственность).

Таблица 1.1

Описание объекта недвижимости

Адрес объекта:	г. Улан-Удэ, ул. Тобольская 56-38
Тип объекта недвижимости:	Жилая квартира
Цель оценки:	Купля-продажа
Оцениваемые права: улучшения земельный участок	2-х комнатная квартира в 5-ти этажном многоквартирном доме
Юридическое описание:	Общая совместная собственность супругов Ушаковых Лидии Сергеевны и Валерия Григорьевича
Размер земельного участка:	Нет
Улучшения: (здания и сооружения)	3-ий этаж 5-ти этажного многоквартирного дома
Наилучшее и наиболее эффективное использование участка без улучшений:	Жилая застройка
с имеющимися улучшениями:
Наиболее вероятные покупатели:
Опасности, вызванные окружающей средой:	Нет

 

 

Продолжение табл. 1.1

Ценность в качестве природного, Культурного, развлекательного Или научного объекта:	Нет
Зона градостроительной ценности:	Зона жилой застройки
Дата оценки: Курс доллара USA	руб.
Оцененное маркетинговое время:	2 месяца
Стоимость незастроенного участка:
Рыночная стоимость, рассчитанная: · затратным методом; · методом прямого сравнительного анализа продаж; · доходным методом.	…. …. ….
Окончательное заключение о Рыночной стоимости объекта	…..

 

Таблица 1.2

Описание участка земли

 

Местоположение
Градостроительная зона и Соответствие зонированию	(с указанием ограничений на использование участка)
Площадь участка, м2
Топография
Форма участка
Наличие коммунальных услуг	(Электричество, газ, вода, канализация, центральное отопление и т. д.)
Транспортная доступность
Подъездные пути	(покрытие, ширина, состояние)
Рельеф и почвы
Затопляемость
Подземные воды
Опасности окружающей среды
Текущая ставка земельного налога (аренды), $/м2/год

Комментарии.

 

 

Таблица 1.3

Описание улучшений

Общая характеристика	(архитектурный стиль, конструктивные и объемно-планировочные решения, тип, серия)
Ориентация относительно Сторон света и розы ветров
Год постройки
Площадь общая, м2
Площадь полезная, м2
Количество этажей
Класс капитальности
Строительные характеристики:	(тип, материал, состояние)
Фундамент
Стены
Перекрытия
Крыша
Наружная отделка
Полы
Окна
Двери
Внутренняя отделка
Качество строительства
Привлекательность/ внешний вид
Требуемый ремонт
Фактический возраст здания, лет
Нормативный срок службы, лет
Остаточный срок эксплуатации, лет
Системы инженерного обеспечения:	(состояние, необходимый ремонт)
Водопровод
Электросети
Канализационная сеть
Система отопления и охлаждения
Газ
Лифт
Телефон
Радио
Телевидение
Сигнализация (охранная, пожарная)
Внешнее благоустройство:
Озеленение
Стоянка для автомашин

Продолжение табл. 1.3

Детская площадка
Уличное освещение
Тротуары
Текущее использование площадей:	Площадь (м2) и расположение в объекте (этаж, в торце здания, угловое, в середине)
Жилье
Офис
Магазин
Склад
Иное
Действующие арендные договора: (Наименование аренд. помещений и площ.)	(Текущая арендная плата, тип аренды, продолжительность договора)

Анализ и комментарии.

 

Фотография объекта.

 

 

Рис. 3.

 

1.2. История объекта

 

В данном разделе необходимо проанализировать фактический возраст здания, сведения о последних владельцах (арендаторах). Данную информацию обобщить в форме в таблицы 1.4.

Жилой дом по ул. Тобольская 56 был построен в 1983 г. Фактический возраст жизни здания составляет на 2005 г. 22 года. Известные данные по переходу прав собственности на 2-х комнатную квартиру представлены в таблице 1.4.

Таблица 1.4

Информация по переходу прав собственности

Владелец (арендатор)	Период владения	Цена продажи, $	Условия продажи (аренды)	Использование объекта

Из данных таблицы 1.2 видно, что в настоящее время объект находится общей совместной собственности супругов Ушаковых В.Г. и Л.С., не собирающихся выставлять объект в ближайшее время на продажу.

Сведения об изменении формы собственности.

Оцениваемая квартира в 1997 г. была приватизирована в общую совместную собственность супругов Ушаковой Л.С., Ушакова В.Г…….

Сведения о капитальных ремонтах.

год, причины проведения ремонта (плановый ремонт, наличие аварийности, функциональное устаревание и т. д.) и степень реконструкции.

Сведения об исторических и памятных событиях и личностях.

(связанных с данным объектом)

 

1.3. Анализ среды местоположения объекта

 

В данном разделе необходимо дать описательную характеристику основным факторам внешней среды в следующей последовательности.

Природные и климатические условия

Климат (морской, континентальный и т. д.)

Осадки. (количество, периоды выпадения).

Преобладающие направления ветров.

Зоны затопляемости.

Подземные воды.

Природные ресурсы.

Экологическое состояние окружающей среды

(основные загрязняющие вещества, их концентрация и ПДК, местоположение источников загрязнения)

Атмосфера.

Водные ресурсы.

Почвы.

Экономика

Стадия развития. (рост, стабильное состояние, спад)

Состояние по отраслям с анализом влияния на рынок недвижимости.

Промышленность.

Строительство.

Сельское хозяйство.

Транспорт и связь.

Торговля.

Занятость и доходы населения.

Сведения о налогах и оценке для налогообложения.

Рынок недвижимости. (для типов недвижимости, связанных с возможным использованием оцениваемого объекта)

Спрос и предложение. (дефицит, равновесие, избыток)

Маркетинговое время.

Типичный покупатель. (владелец, инвестор)

Тенденции развития.

По представленным необходимо сформулировать выводы.(Тенденции в развитии региона, привлекательность его для потенциальных покупателей.)

 

КАРТА РЕГИОНА

(с указанием местоположения объекта)

 

Рис. 1.

1.5. Анализ местоположения объекта

 

Границы.

Застроенность окружения.

(Полнота застройки, основные типы застройки и состояние, тенденции в развитии и застройки, тенденции в изменении использования недвижимости)

Местоположение и транспортная доступность объекта.

(Обеспеченность общественным транспортом; удаленность от делового центра, удаленность от центров жизнеобеспечения: мест работы, торговли, медицинских учреждений, школ, объектов культуры; состояние подъездных путей, удаленность от главных автомагистралей, ж/д, водных путей)

Развитость инженерной инфраструктуры.

(Наличие и состояние водоснабжения, электроснабжения, канализации, теплоснабжение, газа, телефона и т. д.)

Зонирование, типы землепользования,

типичное использование окружающей недвижимости.

Состояние окружающей среды (локальное)

(Загрязненность воздуха и водоемов, уровень шума, чистота и освещенность территории, близость рекреационных зон.)

По приведенным данным местоположения объекта недвижимости необходимо сформулировать выводы в следующей последовательности:

Положительные характеристики территории:

(с точки зрения влияния на спрос и предложение)

Отрицательные характеристики:

(с точки зрения влияния на спрос и предложение)

 

Карта (план застройки) места расположения объекта.

 

 

 

Рис. 2.

 

1.5. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

 

Наилучшее и наиболее эффективное использование является основополагающей предпосылкой стоимости. Заключение о наилучшем использовании отражает мнение оценщика в отношении наилучшего использования собственности, исходя из анализа состояния рынка. Понятие "Наилучшее и наиболее эффективное использование", применяемое в данном отчете, подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово-приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость земли.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям.

Законодательная разрешенность: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о зонообразовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством.

Физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования.

Финансовая осуществимость: рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу участка.

Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

Анализ участка как незастроенного

Законодательно разрешенное использование:

Физически осуществимое использование:

Финансово осуществимое использование:

Максимальная эффективность: Из всех финансово осуществимых вариантов, использование, которое создает максимальную остаточную стоимость земли при рыночной норме возврата для этого использования, является наилучшим и наиболее эффективным.

Для определения остаточной стоимости земли может быть использована техника остатка для земли (табл.1.5).

Таблица 1.5

Расчет остаточной стоимости земли

Вариант использования	Жилой дом	Гараж	Торговая точка
Чистый операционный доход, $
Стоимость строительства здания, $
Коэффициент капитализации (общий), % или
Коэффициент капитализации для зданий, %
Коэффициент капитализации для земли, %
Доход, приходящийся на здания, $
Доход, приходящийся на землю, $
Рыночная стоимость собственности, $
Остаточная стоимость земли, $

Наилучшее и наиболее эффективное использование: вывод

 

Анализ участка с имеющейся застройкой

Если на участке уже имеются улучшения, рассчитывается стоимость улучшений в различных вариантах ее использования.

Таблица 1.6

Расчет стоимости улучшений

Вариант использования	Жилой дом	Склад	Магазин
Потенциальный валовый доход, $
Потери от недоиспользования, %
Эффективный валовый доход, $
Операционные расходы, $
Чистый операционный доход, $
Общий коэффициент капитализации, %
Расходы на реконструкцию или ремонт, $
Стоимость собственности, $

Наилучшее и наиболее эффективное использование: вывод

 

2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА

 

Определение рыночной стоимости объекта недвижимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости недвижимости используются три основных подхода: затратный; прямого сравнительного анализа продаж; капитализации дохода.

Использование трех подходов приводит к получению трех различных величин стоимости одного и того же объекта. После анализа результатов, полученных разными методами, окончательная оценка стоимости недвижимости устанавливается, исходя из того, какой подход(ы) наиболее соответствует оцениваемому объекту.

 

2.1. Затратный подход

 

В основе затратного подхода лежит принцип замещения, согласно которому инвестор не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта без чрезмерной задержки. В затратном подходе стоимость недвижимости равна стоимости земли плюс стоимость улучшений на участке за вычетом накопленного износа.

Процедура оценки включает следующие последовательные шаги:

1. Расчет стоимости приобретения свободной и имеющейся в распоряжении земли в целях её оптимального использования.

2. Расчет затрат на возведение новых аналогичных объектов, получение восстановительной стоимости объекта.

3. Определение величины накопленного износа здания.

4. Уменьшение восстановительной стоимости на сумму износа для получения остаточной стоимости здания.

5. Добавление к рассчитанной остаточной стоимости здания стоимости земли.

Оценка стоимости земельного участка

Для оценки рыночной стоимости земли применяют следующие методы: метод сравнения продаж, техника остатка для земли, метод распределения, метод выделения, метод разбивки на участки, капитализация земельной ренты. При наличии необходимой информации наиболее предпочтительным и общеприменимым является метод сравнения продаж.

1. Метод сравнения продаж.

Данные о сравнимых участках, проданных и выставленных на продажу, приведены в таблице 2.1. Таблица 2.2 включает те корректировки, которые могут быть внесены исходя из имеющихся различий между оцениваемым и сравниваемыми участками.

 

Таблица 2.1

Данные по сравнимым продажам участков земли

№	Номер участка
1.	Местоположение
2.	Юридическое описание
3.	Цена продажи, $
4.	Право собственности
5.	Условия финансирования
6.	Условия продажи
7.	Дата продажи
8.	Площадь участка, м2
9.	Подъезд

Продолжение таблицы 1.7

10.	Коммунальные услуги: (электроснабжение, вода, канализация, газ)
11.	Состояние
12.	Форма
13.	Топография
14.	Рельеф и почвы
15.	Здания и сооружения
16.	Затопляемость
17.	Зона
18.	Источник информации

 

Таблица 2.2

Таблица корректировок для сопоставимых продаж участков земли

№	Номер участка
1.	Цена продажи, руб.
2.	Дата продажи / корректировка на дату продажи
3.	Скорректированная цена стр.(1+2)
4.	Площадь участка, м2 / стоимость 1 м2
5.	Местоположение / корректировка
6.	Скорректированная цена
7.	Юридическое описание / корректировка
8.	Скорректированная цена
9.	Условия финансирования / корректировка
10.	Скорректированная цена
11.	Условия продажи / корректировка
12.	Скорректированная цена
13.	Физические характеристики:
14.	Коммунальные услуги: (электроснаб-е, вода, канализация, газ) / корректировка
15.	Скорректированная цена
16.	Состояние / корректировка
17.	Скорректированная цена
18.	Форма / корректировка
19.	Скорректированная цена
20.	Рельеф и почвы / корректировка
21.	Скорректированная цена
22.	Здания и сооружения / корректировка
23.	Скорректированная цена

Комментарии к таблице.

2. Техника остатка.

Таблица 2.3

Расчет стоимости участка земли методом техники остатка

Показатель	Руб.
Чистый операционный доход, $
Стоимость здания, $
Норма капитализации для здания, %
Норма капитализации для земли, %
Стоимость участка земли, $

Стоимость участка - ……….. (тыс. рублей)

Оценка стоимости восстановления (замещения)

Стоимость строительства можно оценить двумя способами: по стоимости восстановления или по стоимости замещения. Стоимость восстановления определяется как стоимость создания точной копии оцениваемого сооружения с использованием тех же материалов и спецификаций, но по текущим ценам. Стоимость замещения определяется как стоимость строительства на этом же участке современного сооружения эквивалентной полезности с использованием текущих стандартов, материалов, дизайна и текущих цен.

В данном отчете стоимость строительства оценивается по полной стоимости восстановления (замещения). Для оценки стоимости строительства использовался метод(ы)...

Метод индексации балансовой стоимости.

Балансовая стоимость – стоимость объекта, определенная на основе сводного сметного расчета, составленного в ценах года, предшествующего началу строительства объекта. Балансовая стоимость (установлена по паспорту здания, получена из архивов Бюро Технической Инвентаризации (БТИ)).

Переход от цен базисного года к текущим делается с помощью индексов удорожания, а последние, в свою очередь, определяются с учетом фактических биржевых цен на материалы, энергоносители и труд.

Пример:

Полная восстановительная стоимость административного здания кирпичного двухэтажного по состоянию на 1.10.2002 г. определяется по формуле:

 

С2002== Ц1971 х Кпопр х Ксейсмич х И1984/1971 х Крег х И2001/1984 х К1клим х V х НДС

 

Где Ц₁₉₇₁ – цена строительства в 1971 г. 1 м³ здания. Определяется исходя из конструктивных особенностей здания по Сборнику №4 «Укрупненных показателей восстановительной стоимости жилых, общественных, коммунальных зданий и зданий бытового обслуживания для переоценки основных фондов учреждений и организаций, (в баллах) состоящих на государственном бюджете» из данных табл. №50.

К_{сейсмич} - коэффициент, учитывающий удорожание строительства в сейсмических районах, к которым относится и Республика Бурятия. Данный поправочный коэффициент определяется из данных табл. №2 сборника №33 УПВС. Сейсмичность (в баллах) = 8, для административных зданий этот коэффициент равен 1,04.

И_1984/1971 – индекс удорожания строительно-монтажных работ в 1984 г. по отношению к 1971 г. = 1,17, а в 1971 г. = 1,03.

К_рег – региональная поправка к Индексу_1984/1971 для Бурятии = 1,08.

И_2001/1984 – индекс удорожания строительно-монтажных работ в 2002 г. по отношению к 1984 г. На 1.01.2002 г. этот индекс составил 10,111.

К_1клим – поправочный коэффициент для 1-го климатического района, к которому относится Бурятия, учитывает также группу капитальности объекта, определяется из данных табл. 1 сборника №4 УПВС, равен 1,08.

V – объем здания, определяется по техническому паспорту здания = 4090 м³

НДС – налог на добавленную стоимость, по действующему налоговому законодательству равен 20%.

Полная восстановительная стоимость административного здания кирпичного двухэтажного по состоянию на 1.10.2002 г. будет равна:

С₂₀₀₂ = 22,5 х 1,04 х 1,17 х 10,111 х 1,08 х 4090 х 1,2 = 1511320 руб.

 

Оценка износа

Износ - это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или его морального устаревания. Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью восстановления (замещения) и реальной рыночной стоимостью объекта на дату оценки. В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа: физический износ, функциональный износ, износ внешнего воздействия. Физический и функциональный износ обычно присущи самой собственности. Внешний износ вызывается факторами извне - изменением ситуации на рынке, изменением финансовых и законодательных условий и т. д.

Для определения накопленного износа применяется метод разбивки.

1. Метод разбивки. Метод разбивки заключается в подробном рассмотрении и учете всех видов износа. Данные по оценке износа приведены в таблице 2.4.

Таблица 2.4

Расчет накопленной суммы износа

Виды износа	Руб.
Физический износ:
· устранимый,
· неустранимый,
Функциональный износ:
· устранимый,
· неустранимый,
Внешний износ,
Накопленный износ,

Таблица 2.5

Расчет неустранимого физического износа

Основные конструктивные элементы	Уд. вес в общей стоимости, % %	срок эксплуатации, лет	Неустранимый износ, %
Фактический	Нормативный	по сроку эксплуатац.	фактический
Фундамент
Стены
Каркас
Лестницы
Перекрытия
Кровля
Перегородки
Полы
Окна
Двери
Отделка
Водопр.-канализац. система
Сантех. приборы
Система электроснабжения
Электроарматура
Теплоснабжение
Вентиляция
Лифты
Благоустройство территории
Внешние инженерные сети
Всего

Комментарии к таблице.

 

Таблица 2.6

Расчет устранимого функционального износа

Дополнения	Руб.
Стоимость установки дополнения
в существующем здании,
при строительстве,
Функциональный износ,
Замена и модернизация
Восстанов. стоимость существующей,
Физический износ,
Стоимость демонтажа,
Возврат материалов,
Стоимость монтажа новой,
Функциональный износ,
Сверхулучшения (если используется стоимость замещения, то первые две строки = 0)
Стоимость восстановления,
Физический износ,
Стоимость ликвидации,
Возврат материалов,
Функциональный износ,
Сумма устранимого функционального износа

Таблица 2.7

Расчет неустранимого функционального износа

Недостатки (Элементы здания, не включенные в стоимость строительства, но которые должны быть)	Руб.
Чистая потеря дохода, $
Норма капитализации для зданий, %
Стоимость установки, $
Функциональный износ, $
Сверхулучшения (Эл. здания, включенные в стоимость строительства, но которых не должно быть)
Восстанов. стоимость сверхулучшений, $
Физический износ, $
Стоимость издержек, связанных с наличием сверхулучшений, $
Коэффициент капитализации, %
Добавленная стоимость, $
Функциональный износ, $

Таблица 2.8

Расчет внешнего износа

Капитализация потери дохода, относящегося к внешнему воздействию
Чистый доход без учета внешних факторов,
Текущий чистый доход,
Потеря чистого дохода за счет внешних факторов,
Стоимость земли,
Норма капитализации для земли, %
Норма капитализации для зданий, %
Внешний износ

Комментарии к таблицам.

 

2. Метод сравнения продаж. При применении метода сравнения продаж величина накопленного износа определяется как разница между стоимостью нового строительства и стоимостью сооружения на дату оценки. Необходимым условием применения данного метода является наличие достоверных данных о продажах подобных объектов и стоимости свободных участков земли. Результаты применения данного метода приведены в таблице 2.9.

 

Таблица 2.9

Расчет накопленного износа методом сравнения продаж

Объекты сравнения
Цена продажи,
Стоимость участка,
Стоимость нового строительства на дату оценки,
Накопленный износ, как % от стоимости строительства
Весовой коэффициент
Накопленный износ, %

Комментарий к таблице.

Таблица 2.10

Рыночная стоимость затратным подходом

Стоимость участка земли, $
Стоимость восстановления (замещения), $
Накопленный износ, $
Стоимость объекта недвижимости, $

 

Стоимость объекта, полученная затратным методом, равна ……

 

2.2. Рыночный подход

 

Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Метод сравнения продаж наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Если такая недвижимость на рынке продаж отсутствует, метод сравнения продаж не применим. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе. Поэтому при применении метода сравнения продаж необходимы достоверность и полнота информации.

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

1. Подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации о всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности.

2. Определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;

3. Сопоставление исследуемого объекта с выбранным объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравнимых;

4. Приведение ряда показателей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта.

При корректировке продажных цен объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки. В оценочной практике принято выделять девять основных элементов сравнения, которые должны анализироваться в обязательном порядке: права собственности на недвижимость, условия финансирования, условия продажи, состояние рынка, местоположение, физические характеристики, экономические характеристики, характер использования, компоненты, не связанные с недвижимостью. Первые четыре корректировки определяют цену продажи объекта сравнения при нормальных рыночных условиях на дату оценки и являются базой для остальных корректировок.

Таблица 2.11 включает те корректировки, которые были внесены, исходя из имеющихся различий между оцениваемым и сравниваемыми объектами.

 

Таблица 2.11

Таблица корректировок по сравнимым продажам

Номер объекта сравнения
Местоположение
Юридическое описание
Цена продажи, $
Право собственности
Условия финансирования
Условия продажи
Дата продажи
Физические характеристики:
Строительные характеристики (Фундамент, стены, перекрытия, кровля)
Количество этажей
Общая площадь, м2
Полезная площадь, м2
Площадь участка, м2
Коммунальные услуги
Год постройки (состояние)
Информация о доходах:
Потенциальный валовый доход, $
Коэффициент недоиспользования, %
Операционные расходы, $
Чистый операционный доход, $
Источник информации
Примечания

Комментарии к таблице. (Обоснование величин корректировок.)

Стоимость объекта, полученная методом сравнения продаж, равна ……. рублей.

 

2.3. Доходный подход

 

Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от её коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи.

Основные этапы процедуры оценки при данном методе:

1. Оценка потенциального валового дохода для первого года, начиная с даты оценки, на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.

2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и невзысканных арендных платежей на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемойнедвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода и определяется действительный валовый доход.

3. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается на анализе фактических издержек по её содержанию и/или типичных издержек на данном рынке. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации собственности, и не включаются ипотечные платежи, проценты и амортизационные отчисления. Величина издержек вычитается из действительного валового дохода и получается величина чистого операционного дохода.

4. Пересчет чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта. Существуют два метода пересчета чистого дохода в текущую стоимость: метод прямой капитализации и анализ дисконтированного денежного потока.

Метод прямой капитализации наиболее применим к объектам, приносящим доход, со стабильными предсказуемыми суммами доходов и расходов.

Метод дисконтирования денежных поступлений более применим к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов.

Расчет чистого операционного дохода

Информация об источниках доходов и расходов.

Для оценки рыночной арендной платы использованы данные по аренде объектов, сопоставимых с оцениваемым. Объекты сравнения отбирались на основании следующих критериев: местоположение, доступ к объекту, внешний вид, состояние объекта, качество конструкции, рыночная привлекательность и совокупность дополнительных удобств. Более подробная характеристика этих объектов приведена в приложении. В таблице 2.12 приведены корректировки арендных ставок для сопоставимых объектов.

Таблица 2.12

Данные о ставках арендной платы по сопоставимым объектам

Номер объекта сравнения
Местоположение
Cтавка арендной платы, $/м2/год
Общая площадь объекта, м2
Площадь участка, м2
Строительные характеристики
Год постройки/ состояние
Коммунальные услуги
Условия аренды
Расходы арендодателя
Вид арендной платы
Срок действия договора
Дата заключения договора
Источник информации
Примечания

 

Таблица 2.13

Отчет о доходах и расходах на основании полученной информации

Потенциальный валовый доход от аренды (ПВД), $
Плановая рента, $
Рыночная рента, $
Прочие доходы, $
Потери арендной платы из-за вакансий и неплатежей, %
Действительный валовый доход (ДВД), $
Операционные расходы, $
Постоянные расходы, $
Налог на собственность, $
Ставка налога на собственность, % от ОБС
Остаточная балансовая стоимость (ОБС), $
Налог на землю, $
Ставка земельного налога, $/м2/год
Площадь земельного участка, м2
Страховка объекта, $
Другие налоги, связанные с недвижимостью, $
Переменные расходы, $
Расходы на управление недвижимостью, % от ДВД
Заработная плата персонала с налогами, $
Коммунальные услуги, $
Расходы на уборку, $
Расходы на эксплуатацию и текущий ремонт, $

 

Продолжение таблицы 2.13

Расходы на содержание территории, $
Расходы по обеспечению безопасности, $
Прочие, $
Расходы на замещение, $
Коэффициент операционных расходов, %
Чистый операционный доход (ЧОД), $
Коэффициент чистого дохода, %
Платежи по обслуживанию долга, $
Сумма долга, $
Срок погашения, лет
Ставка