Определение цены предложения (оферты)

Методы определения цены инвестора на строительную продукцию

1. По объектам, строительство которых планируется осуществить за счет бюджетных ассигнований, цена инвестора определяется базисно-индексным методом. Этот метод заключается в определении стоимости работ, услуг в базисных ценах 1991 г. (ресурсный метод) и последующего ее пересчета в текущие цены с помощью индексов изменения стоимости строительства, утверждаемых Министерством строительства и архитектуры.

2. Метод аналогов заключается в подборе аналогичного по своим технико-экономическим показателям уже построенного объекта, прошедшего процедуру подрядных торгов, и определении цены исходя из стоимости строительства объекта аналога.

3. Метод использования укрупненных показателей стоимости потребительской единицы строительной продукции заключается в определении цены строительства объекта исходя из стоимости его потребительской единицы (1м² общей площади, 1м³ строительного объема, одного места, единицы прогнозируемой к выпуску продукции и др.

4. Метод предельных цен заключается в определении инвестором (заказчиком) предела цены строительства объекта исходя из его инвестиционных возможностей.

5. Метод предварительной оценки заключается в определении по поручению инвестора цены строительства объекта независимой инженерно-консультационной организацией, имеющей лицензию на такой вид деятельности.

Цена предложения определяется на основе данных об объемах работ, подлежащих выполнению, содержащихся в тендерной документации.

В основе определения цены предложения лежит ресурсный метод, и она определяется по формуле:

Цп = (Зпр. + Рн + Пн + Нс)´Кр + Сс

где Цп – цена предлоежния (оферты), руб.;

Зпр – общие прямые затраты по строительству объекта, руб.;

Рн – сумма накладных расходов, руб.;

Пн – сумма прибыли, руб.;

Нс – размер налогов, включаемых в цену предложения, руб.;

Кр – коэффициент, учитывающий строительный риск;

Сс – страховые платежи в строительстве, руб.

Цена предложения должна быть с одной стороны конкурентоспособной, с другой стороны, покрывать издержки производства и обеспечивать необходимую рентабельность.

Прямые затраты на выполнение строительных работ (Зпр) определяются по формуле:

З пр = Смат + Сэ.м. + Сз.п.

где: Смат – стоимость материалов, изделий и конструкций, руб.;

Сэ.м. – затраты по эксплуатации машин и механизмов. Руб.;

Сз.п. – основная заработная плата рабочих, руб.

Указанные расходы определяются на основе прейскуранта оптовых цен, единичных расценок на монтаж оборудования, тарифов на строительные работы в базисных ценах.

Важную часть цены предложения на продукцию строительства представляет прибыль (плановые накопления). За счет прибыли строительные организации уплачивают все виды налогов в соответствии с действующим законодательством, создают фонды потребления и накопления.

В соответствии с действующей методикой определения цен на строительную продукцию республики утверждены обязательные предельные нормы накладных расходов и плановых накоплений, финансируемых за счет государственного бюджета. Во всех остальных случаях эти нормативы носят рекомендативный характер и устанавливаются по договоренности сторон (заказчика и подрядчика).

Нормы накладных расходов и плановых накоплений установлены в процентах к сумме основной заработной платы и стоимости эксплуатации строительных машин, учтенных в прямых затратах в базисных ценах.

Рн = (Сэ.м. + С з.п.) ´ Нр.н.

Пн = (Сэ.м. + Сз.п.) ´ Нп.н.

где Рн – накладные расходы, руб.;

Пн – плановые накопления, руб.;

Сэ.м. – стоимость эксплуатации машин и механизмов, руб.;

Сз.п. – основная зарплата, руб.;

Нр.н. – норма накладных расходов, %;

Нп.н. – норма плановых накоплений, %.

Сумма прямых затрат, накладных расходов и плановых накоплений определяют размер сметной стоимости строительно-монтажных работ, как основу цены предложения. Состав сметной стоимости строительно-монтажных работ (Сс.м.р.) может быть представлен формулой:

Сс.м.р. = Зпр + Рн+ Пн,

где Зпр – прямые затраты на выполнение объема строительно-монтажных работ.

Сумма прямых затрат и накладных расходов представляет собой себестоимость строительной продукции (Себ_С.М.Р.):

Себ_С.М.Р = Зпр + Рн

Следует иметь в виду, что в состав себестоимости строительно-монтажных работ включаются налоги и неналоговые платежи: отчисления в фонд социальной защиты, фонд занятости, земельный и экологический налоги, отчисления в инновационный фонд, фонд развития строительной науки.

Первые два налога (отчисления ФСЗ и ФЗ) определяются по ставкам от фонда оплаты труда. Земельный налог (Нз) определяется по формуле:

Нз = П × К×Сз.н.,

где П – площадь земельного участка, га;

К – коэффициент к ставкам земельного налога. Устанавливаемый ежегодно правительством республики;

Сз.н. – годовая ставка земельного налога, руб. за 1 га.

Экологический налог включает в себестоимость СМР по ставкам в пределах лимитов экологических выбросов вредных веществ.

Отчисления в инновационный фонд производятся по установленной ставке от себестоимости СМР, а фонд развития науки по установленной ставке от сметной стоимости СМР с учетом налогов и отчислений.

Все другие налоги и сборы отображаются отдельной строкой за пределами сметной стоимости СМР и включаются в цену предложения. К ним относятся целевые сборы в местные целевые бюджетные фонды, налог на добавленную стоимость, отчисления в республиканский фонд поддержки сельхозпроизводителей, ремонт автомобильных дорог.

Важнейшим направлением развития рыночных отношений в строительстве является совершенствование договорных отношений между заказчиком и подрядчиком. В основе этих отношений лежат договорные (контрактные) цены, на строительные монтажные работы.

Формирование свободных (договорных) цен осуществляется на подрядных торгах или на основе согласования между заказчиком и подрядчиком. Расходы на организацию и проведение торгов осуществляется за счет заказчика и относятся на стоимость строительства.

Договорная цена определяется на момент заключения договора на основе цены предложения победителя торгов по формуле:

Цд = (Цп±Δ)×К×i,

где Цд – договорная цена на момент заключения договора, руб.;

Цп – цена предложения (оферты) организации-победителя торгов, руб.;

Δ – корректировка размера налоговых отчислений, платежей и сборов в случае изменения законодательства;

К – коэффициент (индекс) изменения стоимости строительства за период от момента объявления торгов до момента заключения договора;

i – индекс изменения договорной контрактной цены от момента заключения договора до момента сдачи завершенного строительства объекта заказчику, устанавливаемый по соглашению сторон.

2.2. Система сметных норм и нормативов

Система сметных норм и нормативов должна отвечать следующим основным требованиям: обеспечивать достоверное определение сметной стоимости строительной продукции; стимулировать научно-технический прогресс и повышение качества строительной продукции; способствовать снижению сметной стоимости строительства и росту эффективности капитальных вложений.

Существующая система сметных норм является нормативной базой ценообразования в строительстве. Она охватывает целый комплекс так называемый нормативных документов, регламентирующих многие процессы в строительства. К числу основных видов сметных норм и нормативов относятся:

1. Сметные нормы на строительные и специальные строительные работы - СниП (строительные нормы и правила).

2. Единые районные единичные расценки на строительные работы (ЕРЕР).

3. Укрупненные сметные нормы (УСН) на здания и сооружения в целом.

4. Укрупненные сметные нормы на конструктивные части зданий и виды работ.

5. Укрупненные расценки (УР).

6. Расценки на монтаж оборудования.

7. Средние районные сметные цены на материалы, изделия и конструкции.

8. Сметные цены на эксплуатацию строительных машин.

9. Сметные цены на перевозку грузов для строительства.

10. Нормы накладных расходов и плановых накоплений в строительстве.

11. Нормы дополнительных затрат при производстве строительно-монтажных работ в зимнее время.

12. Нормы затрат на временные здания и сооружения и др.

Кроме того, при разработке некоторых сметных нормативов (элементных сметных норм, единичных расценок) применяются производственные нормы, к которым можно отнести единые нормы и расценки на строительные, монтажные и ремонтно-строительные работы (ЕниР) и производственные нормы расхода строительных организаций.