Правовые основы аренды недвижимости

Кнж = Рп + Сто + Ит + Вп

Рп – расположение

Сто – степень технического обустройства
Вп – высота потолка помещения
S - площадь

S = строение + подвалы + полуподвалы + наземная часть + чердак (мансарда)

Если Ап меньше Эр, то Эр=Ап

Эр – эксплуатационные расходы

При определении качества нежилого помещения по г.Москва применяется еще два параметра:

1) Коэффициент удобства коммерческого использования (УК), при расстоянии от метро до 200 метров он равняется 0,54, а свыше не учитывается.

2) Коэффициент выхода на общегородские магистрали при УК равняется 0,54, принимается равным 0,19, если УК = 0, то он делится на 0,45.

В расчете АП за нежилые помещения в Москве коэффициент территориальной зоны принимается в пределах 1, а в центре = 2.

Для учета вида деятельности при расчете АП за нежилые помещения по Москва с февраля 2001 установлена классификация видов деятельности.

По методике Рос строя годовая АП за нежилые помещения устанавливается для предприятий и организаций не ниже сложившегося уровня в предшествующем году и рассчитывается по формуле:

Ап = Сби*Из*Кк*Кист* Ккр*Ен*А*S*Аз*НДС*Иинф

Ап – годовая арендная плата за нежилое здание

Сби – балансовая стоимость здания с учетом износа на 1м² общей площади включающий в себя площадь внутренних помещений здания без площадок, лестничных клеток, тех. Подвалов.

Из – индекс увеличения затрат на строительно-монтажные работы

Кк – коэффициент минимальной комфортабельности, принимается равный одному, а при размещении объекта в подвале он снижается на 0,25, а при отсутствии в здании водоснабжения, канализации, отопления, электроснабжения на 0,1 за каждый отсутствующий элемент.

Кист – коэффициент увеличения затрат в связи с проведением ремонтно-строительных работ в исторической части города.

Ккр – коэффициент превышения стоимости комплексного капитального ремонта

Ен – нормативный коэффициент эффективности капитала вложения (от 0,03 до 0,27) в зависимости от вида деятельности.

А – годовая амортизация в расчете на 1м²

Аз – арендная плата за землю

Инф – коэффициент инфляции

НДС – коэффициент, который учитывает налоги на добавленную стоимость.

Право сдавать в аренду недвижимое имущество принадлежит его собственнику, предприятию или организации, а так же лицам уполномоченным на то законом. Арендодателями недвижимых объектов гос-ой или муниципальной собственности могут быть предприятия, за которыми имущество закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, только с согласия собственника.

Гос. Образовательные учреждения могут сдавать в аренду закрепленные за ними объекты недвижимости, включая и з.у. с согласия ученого совета с использованием полученных от аренды средств на развитие учебного процесса. В состав арендодателей природных объектов определяется специальным законодательством. З.у. в аренду могут передавать:

1) Собственники з.у., в том числе граждане.

2) Лица, которым з.у. выделено в постоянное пользование, с согласия собственника.

3) Уполномоченные гос.-ом органы Росреестра, при сдаче в аренду земель гос.-ой собственности не переданных в организацию на постоянное пользование.

Арендодателями природных ресурсов выступают:

· Участки недр, уполномоченные гос.-ые органы.

· З.у. лесного фонда, уполномоченные органы субъектов РФ.

· З.у. водных объектов, органы исполнительной власти субъектов РФ.

Арендатором недвижимого имущества в Росси может быть любое дееспособное физическое лицо или правоспособное юр. лицо, имеющие в необходимых случаях лицензию(разрешение). В мировой практике принято, что арендаторами земель с/х могут быть граждане, у которых есть:

a) Опыт работы на ферме не более 3-5 лет.

b) Необходимый начальный капитал в 2-3 года арендной платы.

c) Специальное образование (колледж, университет).

d) Возраст до 40 лет.

e) Намерение проживать непосредственно на ферме или вблизи от нее.