Информационное обеспечение стоимостной оценки недвижимости.
Внутренняя информация, используемая для оценки недвижимости.
Внешняя информация, необходимая для оценки недвижимости.
Совокупный массив внешней информации можно условно разделить на следующие блоки: тенденции экономического развития; местные особенности; демографическая ситуация; законодательная и налоговая политика государства; покупательная способность населения; динамика цен; программа капитального строительства; динамика затрат на строительную продукцию; организация кредитования недвижимости.
Технические и прочие документы: технический паспорт объекта недвижимости (минимально – выписка из технического паспорта объекта недвижимости); экспликация объекта недвижимости; поэтажный план объекта недвижимости; имеющаяся документация по техническим системам объекта недвижимости; бизнес-план развития объекта недвижимости; заключенные долгосрочные договора аренды на объект недвижимости.
|
|
Информационное обеспечение оценки объектов недвижимости включает следующие операции: определение массива необходимых сведений; выбор информационных источников; сбор необходимой информации; систематизация, обработка и анализ; описание информации в отчете.
На этапе сбора и анализа данных, формирования и управления информационным массивом оценщик должен проявить организаторские способности, умение работать с информационными источниками, терпение и тщательность при сборе материала, а также аналитические навыки. Эффективное использование необходимой для оценки недвижимости информации требует ее систематизации и классификации. По отношению к оцениваемому объекту сведения можно разделить на внешние и внутренние. В зависимости от их характера – на общие и конкретные.
Общая информация носит описательный характер и необходима для оценки текущего состояния и перспектив функционирования экономики и рынка недвижимости. Данные сведения не участвуют в конкретных расчетах, а используются для обоснования принимаемых оценочных решений. Конкретная информация, как правило, представлена в цифровом виде (коэффициенты и стоимостные показатели) и используется для расчетов в том, или ином методе.
Временная оценка денежных потоков основана на шести функциях сложного процента: 1) сложный процент (FV); 2) будущая стоимость аннуитета (FVА); 3) периодический взнос в фонд накопления PMT/FVA; 4) дисконтирование (PV); 5) текущая стоимость аннуитета (РVА); 6) периодический взнос на погашение кредита PMT/FVA. Денежный поток – это денежные суммы, возникающие в определенной хронологической последовательности.
|
|
Денежный поток, в котором все суммы различаются по величине, называют обычным денежным потоком. Денежный поток, в котором все суммы равновеликие, называют аннуитетом.
Для оценки движения финансовых потоков во времени применяют различные формулы финансовой математики, в том числе и расчет сложных процентов. Сущность расчета заключается в том, что проценты, начисленные за период, по инвестированным средствам, в следующем периоде присоединятся к основной сумме, в результате чего в следующем периоде проценты будут начислены и на основную сумму, и на добавленные проценты. При этом происходит капитализация процентов по мере их начисления и база, с которой начисляются проценты, постоянно возрастает. Формула для расчета сложных процентов:
FV = PV * (1+ r)n, где FV – будущая стоимость; PV – текущая стоимость; r – процентная ставка; n – количество лет. Чем дольше действует инвестиция и чем выше процентная ставка, тем больше будущая стоимость
Дисконтирование является важнейшим механизмом, позволяющим представлять финансовое положение организации достоверно. Смысл дисконтирования заключается в том, что текущая стоимость будущих финансовых потоков может существенно отличаться от их номинальной стоимости Любые, даже самые сложные, операции дисконтирования сводятся к формуле дисконтирования: PV=FV/(1+i)n, где: FV– текущая стоимость,
PV – будущая стоимость, i – ставка дисконтирования, n – срок (число периодов).