Общая характеристика доходного подхода

Методы оценки наиболее эффективного использования недвижимости

Определение наиболее эффективного варианта использования оцениваемой недвижимости предполагает последовательную реализацию следующих этапов:

1. Анализ всех возможных вариантов наиболее эффективного использования незастроенного участка или участка со строениями исходя из сложившейся на дату оценки рыночной ситуации и перспектив ее изменения.

2. Проверка юридической допустимости отобранных вариантов.

3. Проверка физической возможности отобранных вариантов.

4. Оценка финансовой состоятельности отобранных вариантов.

5. Выбор наиболее эффективного варианта использования недвижимости, обеспечивающего его максимальную продуктивность.

Оценка максимальной продуктивности зависит от приема определения наиболее эффективного использования недвижимости. Если земельный участок рассматривается как незастроенный, то, в зависимости от оценки коэффициента капитализации, можно применять три метода.

Первый метод: Земельный участок рассматривается как незастроенный, коэффициенты капитализации для земли и строений различны. 1. Определение стоимости застройки условно свободного земельного участка зданиями и сооружениями определенного назначения, с учетом рыночного спроса и предложения. 2. Расчет потенциального валового дохода. 3. Внесение поправок с учетом коэффициента загрузки и потерь при сборе платежей. 4. Определение возможности получения и величины прочих доходов. 5. Оценка действительного валового дохода. 6. Расчет эксплуатационных расходов. 7. Расчет резерва затрат капитального характера. 8. Расчет чистого операционного дохода. 9. Расчет коэффициента капитализации для зданий. 10. Оценка дохода, приносимого построенными зданиями и сооружениями. 11. Расчет дохода, относимого к земле. 12. Расчет коэффициента капитализации для земельного участка. 13. Оценка стоимости земельного участка методом капитализации дохода, приносимого землей.

Второй метод: Земельный участок рассматривается как незастроенный, коэффициенты капитализации для зданий и земли одинаковы. 1. Определение стоимости застройки условно свободного земельного участка зданиями и сооружениями, определенного назначения с учетом рыночного спроса и предложения. 2. Расчет потенциального валового дохода. 3. Внесение поправок с учетом коэффициента загрузки и потерь при сборе платежей и величины прочих доходов. 4. Оценка действительного валового дохода. 5. Расчет эксплуатационных расходов и резерва затрат капитального характера. 6. Расчет общего чистого операционного дохода. 7. Расчет общего коэффициента капитализации для оцениваемой недвижимости. 8. Оценка недвижимости методом капитализации чистого операционного дохода, приносимого недвижимостью. 9. Оценка стоимости земельного участка дохода как разницы между расчетной стоимостью недвижимости и затратами на улучшения.

Третий метод: Земельный участок рассматривается как незастроенный, и известна рыночная цена продажи недвижимости предполагаемого назначения: 1. Определяется рыночная стоимость готового объекта недвижимости конкретного назначения, которую можно построить на анализируемом земельном участке. 2. Рассчитывается стоимость строительства, включая прибыль девелопера (предприниматель, получающий свою прибыль от создания объектов недвижимости, он выступает в качестве: автора идеи проекта). 3. Оценивается стоимость земельного участка как разница между ценой продажи объекта недвижимости совокупными затратами. Рассмотренные выше стандартные положения анализа наиболее эффективного использования применимы ко всем типам объектов недвижимости.

Оценка стоимости предприятия (бизнеса) методами доходного подхода основана на предположении о том, что потенциальный инвестор не заплатит за него сумму большую, чем текущая стоимость будущих доходов фирмы. Соответственно, и собственник не продаст свой бизнес по цене ниже текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов. Данный подход наиболее приемлем с точки зрения инвестиционных мотивов, так как инвестора интересует компания не как набор активов (здания, сооружения, машины, оборудование, товарные запасы), а как источник дохода. Доход, генерируемый предприятием, может быть представлен в виде прибыли, денежного потока, выручки, дивидендных выплат.

Доходный подход можно использовать для оценки предприятий, имеющих определенную историю хозяйственной деятельности, находящихся на стадии роста или стабильного экономического развития, и в меньшей степени – для оценки предприятий, терпящих систематические убытки.

В рамках доходного подхода применяют два основных метода: метод капитализации дохода; метод ДДП (дисконтированных денежных потоков).

Метод капитализации дохода применяется для оценки бизнеса, приносящего стабильный доход. Процесс определения рыночной стоимости компании методом капитализации дохода проводят в несколько этапов: 1) выбор вида дохода, который будет использоваться в качестве базы для оценки, а также определение длительности прогнозного периода; 2) анализ и прогнозирование доходов и расходов предприятия; 3) определение ставки капитализации; 4) капитализация доходов; 5) внесение заключительных поправок.

Метод ДДП наиболее часто применяется в российской практике, поскольку рассчитан на предприятия с нестабильным потоком доходов. Оценка рыночной стоимости основана на расчете суммарной текущей стоимости будущих денежных потоков, включая остаточную стоимость. В этом случае денежный поток прогнозируется на период, в течение которого темпы развития компании предположительно будут неравномерными. Основные этапы расчета стоимости предприятия методом дисконтированных денежных потоков: 1) определение длительности прогнозного периода; 2) выбор модели денежного потока; 3) расчет денежного потока для каждого прогнозного года; 4) определение ставки дисконтирования; 5) расчет остаточной стоимости; 6) расчет суммарной дисконтированной стоимости денежных потоков предприятия в прогнозном и постпрогнозном периодах; 7) внесение заключительных поправок.