2013-12-31
714
Метод дисконтирования денежных потоков.
Данный метод основан на предположении, что стоимость объекта оценки определяется будущим денежным потоком, который можно увлечь (получить) из оцениваемого объекта в течение срока владения. Этот будущий денежный поток приводится (дисконтируется) к эквивалентной текущей (на дату оценки) стоимости с помощью подходящей ставки дисконта (ставки дохода). В этом случае стоимость оцениваемого объекта — это текущая стоимость будущего денежного потока, ожидаемого от этого объекта оценки.
Алгоритм расчета метода ДДП:
1.Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП
При применении метода ДДП стоимость объекта недвижимости рассчитывается по формуле:
С =
t-расчетный период, i-ставка дисконтирования, P-реверсия
2. Типичный для России прогнозный период составляет 3-5 лет. Это реальный срок, за который можно сделать обоснованный прогноз.
Прогнозирование величин денежных потоков от объекта не движимости для каждого прогнозного года.
Прогнозирование величин денежных потоков, включая реверсию, требует:
тщательного анализа на основе финансовой отчетности, представ ляемой заказчиком о доходах и расходах от объекта недвижимости в ретроспективном периоде;
изучения текущего состояния рынка недвижимости и динамики изменения его основных характеристик;
прогноз доходов и расходов на основе реконструированного отчета о доходах.
При оценке недвижимости методом ДДП рассчитывается несколь ко видов дохода от объекта:
1) потенциальный валовой доход;
2) действительный валовой доход;
3) чистый операционный доход;
4) денежный поток до уплаты налогов;
5) денежный поток после уплаты налогов.
3. Расчет стоимости реверсии.
Реверсия – это остаточная стоимость объекта при прекращении поступлений потока доходов.
Стоимость реверсии можно спрогнозировать с помощью:
1) назначения цены продажи, исходя из анализа текущего состоя ния рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предпо ложений относительно будущего состояния объекта;
2) принятия допущений относительно изменения стоимости недвижимости за период владения;
3) капитализации дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использованием самостоятельно рассчитанной ставки капитализации.
4. Определение ставки дисконтирования.
Ставка дисконта – ставка процента, используемая для расчета те кущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем.
Ставка дисконтирования отражает взаимосвязь риск – доход, а также различные виды риска, присущие этой недвижимости.
Коэффициент капитализации – это ставка, применяемая для приведения потока доходов к единой сумме стоимости.12О днако, на наш взгляд данное определение дает понимание математической сущности данного показателя. С экономической точки зрения, коэффициент капи тализации отражает норму доходности инвестора.
Метод капитализации доходов основан на прямом преобразовании чистого операционного дохода (ЧОД) в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации.
Коэффициент капитализации – это ставка, применяемая для приведения потока доходов к единой сумме стоимости.9О днако, на наш взгляд данное определение дает понимание математической сущности данного показателя. С экономической точки зрения, коэффициент капи тализации отражает норму доходности инвестора.
Метод капитализации доходов применяется если:
• потоки доходов – стабильные положительные величины;
• потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.
Базовая формула расчета имеет следующий вид:
С=ЧОД/Rкап,
Где С – ст-ть объекта недвижимости
Rкап – коэф-т капитализации
ЧОД - чистый оперерационный доход
Основные этапы процедуры оценки методом капитализации:
1) определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наи лучшем наиболее эффективном использовании;
2) расчет ставки капитализации;
3) определение стоимости объекта недвижимости на основе чисто го операционного дохода и коэффициента капитализации, путем деления ЧОД на коэффициент капитализации.
