Концепция наилучшего использования недвижимости и взаимодействие факторов производства

Первичный и вторичный рынки не только конкурирующие, но и взаимодополняющие рынки

Вторичный рынок способен удовлетворить возросший спрос только в том случае, если на нем присутствуют незанятые объекты недвижимости (вакансии). Норма вакансий – доля незанятых помещений в имеющемся фонде недвижимости. Наличие вакансий является нормальным состоянием для вторичного рынка, а их уровень может рассматриваться как один из важных индикаторов состояния рынка недвижимости в целом.

Анализ рынков недвижимости показывает, что для каждого локального рынка есть свой «нормальный» («естественный») уровень (норма) вакансий, соответствующий понятию «сбалансированный» рынок.

Изменение нормы вакансий является сигналом для участников рынка о скором изменении рыночной ситуации и потому имеет важное значение при ведении бизнеса в сфере недвижимости:

1 сокращение нормы вакансий сигнализирует о возрастании спроса на объекты недвижимости, что позволяет участниками рынка, прежде всего, застройщикам отреагировать на этот спрос опережающим увеличением вновь открываемых строек, а в перспективе, и объемов предложения на первичном рынке;

2 увеличение нормы вакансий свидетельствует о насыщении рынка и является сигналом к сокращению активности на первичном рынке.

Контрольные вопросы:

Какие функции выполняет рынок недвижимости?

Зачем необходимо структурирование рынка? По каким критериям оно возможно?

Каковы факторы ценообразования на рынке недвижимости как товара и как капитала?

Как связаны арендная плата и прирост фонда недвижимости? Что происходит с арендной платой, если чистый прирост фонда недвижимости отрицателен? Положителен?

Верно ли, что чем выше коэффициент доступности жилья, тем выше уровень жилищной обеспеченности населения?

Как связаны ддруг с другом первичный и вторичный рынки недвижимости?

Что такое «естественная норма вакансий»?

Как повлияет рост цен на вторичном рынке недвижимости на спрос на первичном рынке?

В чем принципиальное различие между коммерческой и индустриальной недвижимостью?

Какие виды сделок преобладают на рынке жилой и коммерческой недвижимости?

Глава 3. Экономика объекта недвижимости.

Одним из ключевых понятий, используемых в экономике, оценке и управлении недвижимостью является понятие наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ), которое характеризует качество освоения земли. Наиболее известным определением ННЭИ является следующее: Наилучшее и наиболее эффективное использование земли – это «.. то использование, выбранное среди разумных, возможных и законных альтернативных вариантов, которое является физически возможным, достаточно обоснованным и финансово осуществимым, и которое приводит к наивысшей стоимости земли» (Дж. Фридман, Н. Ордуэй «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости», М., 1995).

Уточняя параметры ННЭИ эти же авторы указывают, что при определении варианта наилучшего использования необходимо принимать во внимание следующие факторы:

§ рыночный спрос

§ конкурентный дифференциал

§ потенциал местоположения

§ ресурсное качество участка

§ технологическая обоснованность

§ финансовая обоснованность

§ экономическая эффективность

Понятие наилучшего использования имеет, прежде всего, то значение, что в соответствии с ним должен действовать любой рациональный приобретатель, а потому и оценщик и управляющий недвижимостью обязаны в основу своих рассуждений и решений класть именно это понятие.

С проблемой наилучшего использования органически связана проблема взаимодействия факторов производства в сфере недвижимости.

Выше, в первой главе настоящего пособия было отмечено, что любой развитый объект недвижимости представляет собой результат взаимодействия земли и внеземельных факторов производства, вкладываемых в землю. Как к результату взаимодействия факторов производства, к объекту недвижимости могут быть прямо применены положения микроэкономики относительно производственной функции, взаимодействия и замещения факторов производства.

Как следует из курса микроэкономики, производственная функция описывает зависимость количества производимой продукции от величины затрат применяемых в процессе производства ресурсов.

Наиболее часто при этом используется т.н. двухфакторная функция, в которой объем производства является функцией от используемых ресурсов труда и капитала: