Арендные отношения в государственном секторе экономики

Рис.3.3. Примерный перечень постоянных и переменных операционных издержек

Операционные расходы и их составляющие.

Как отмечено выше, операционные расходы – это те фактические расходы, которые необходимо нести для обеспечения нормального (соответствующего требованиям пользователей) функционирования объекта недвижимости и, следовательно, для обеспечения его доходности. Перечень операционных расходов приведен на рис. 3.3.

Как и любые иные производственные расходы, операционные расходы могут быть разделены на постоянные и переменные. Кроме того, особенности недвижимости как актива предполагают выделение в качестве особого вида операционных расходов расходов на замещение.

Под постоянными расходами понимаются расходы, не зависящие от степени загрузки (занятости) объекта. К их числу традиционно относят налоги на недвижимое имущество, расходы по страхованию имущества. Кроме того, к постоянным расходам относится часть управленческих и эксплуатационных расходов.

Переменные расходы – расходы, величина которых непосредственно зависит от степени загрузки объекта. Состав переменных расходов зависит от функционального назначения здания, его класса, традиционного набора услуг, предоставляемых арендаторам.

Резерв на замещ ение – резерв на расходы, связанные с заменой тех элементов здания и оборудования, принадлежащего к зданию, которые служат относительно короткие сроки и потому должны периодически замещаться в натуре:

· -кровля, половые покрытия, элементы отделки;

· -сантехника, электрооборудование и арматура,

· -мебель и пр.

№	Вид расходов	Постоянные	Переменные
	Налоги	На недвижимость (на имущество и землю)	На оплату труда
	Страхование	Страхование недвижимости	Страхование персонала
	Управление	Минимальный уровень оплаты управляющего, бухгалтера, расходы по управленческому учету	Оплата труда управляющего и управленческого аппарата
	Маркетинг и работа с арендаторами	Исследование рынка, реклама	Сопровождение арендных договоров
	Энергоснабжение	Минимально необходимые для поддержания объекта в законсервированном состоянии расходы по тепло и электроснабжению	Тепло и электроснабжение
	Коммунальные услуги	-	Водоснабжение, канализация, уборка мусора
	Эксплуатационные расходы		Уборка, эксплуатация лифтов, вентиляции и пр.а
	Обеспечение безопасности	Сигнализация	Содержание службы охраны

В операционные расходы не включаются расходы управляющего или собственника, не связанные непосредственно с функционированием недвижимости, например, налоги с его доходов, расходы по его личному страхованию и пр.

Рассмотрим более подробно отдельные статьи операционных расходов.

Налоговые платежи. В качестве одной из первых статей операционных расходов, как правило, называются налоги, в том числе, в качестве статьи постоянных расходов рассматривается налог на недвижимость. Российский Налоговый Кодекс предусматривает такой налог, однако, а практике он пока фактически не используется, за исключением нескольких городов России, где он введен качестве эксперимента.

В настоящее время в РФ используется несколько видов налога, заменяющих в определенной степени налог на недвижимость. Для предприятий и большинства иных юридических лиц в качестве таковых выступают налог на имущество юридических лиц и земельный налог, для физических лиц – налог на имущество физических лиц и земельный налог.

Налог на имущество юридических лиц, относящийся к категории региональных налогов, может устанавливаться законами субъектов РФ по ставкам не более 2,2% от среднегодовой остаточной стоимости имущества юридического лица (в том числе, зданий и сооружений).

Налог на имущество физических лиц относится к категории местных налогов. Объектом налогообложения в настоящее время инвентаризационная стоимость жилых домов, квартир, гаражей, дач и иных строений, находящихся у физических лиц на праве собственности. При этом под инвентаризационной стоимостью имущества понимается его восстановительная стоимость с учетом износа и динамики цен на строительную продукцию (с использованием т.н. «строительного коэффициента»). Ставки налога дифференцированы в зависимости от стоимости имущества, но в большинстве случаев они составляют 0,1% от инвентаризационной стоимости имущества.

Земельный налог уплачивается юридические и физические лица, являющиеся собственниками, владельцами или пользователями земли. Арендаторы земли земельный налог не уплачивают. Ставки налога дифференцированы для сельскохозяйственных и несельскохозяйственных земель, а также зависят от статуса городов и характера застройки (для земель, занятых жилищным фондом установлены понижающие коэффициенты).

Все указанные виды налогов объединяет (и сближает с налогом на недвижимость) то, что их исчисление не зависит от результатов хозяйственной деятельности налогоплательщика. Вместе с тем, в способах их определения есть существенные различия, важные на практике.

Помимо налогов на недвижимость (имущество) из получаемых от сдачи в аренду доходов уплачиваются и иные платежи – налог на добавленную стоимость, налоги и обязательные платежи на фонд оплаты труда и пр., относящиеся к категории переменных операционных издержек.

Не входит в состав операционных издержек налог на прибыль, поскольку не имеет прямого отношения к обеспечению функционирования объекта.

Расходы на страхование. Страхование как способ минимизации рисков может рассматриваться в нескольких аспектах, имеющих отношение к операционным расходам. Во-первых, в качестве элемента постоянных операционных издержек выступают страховые взносы по договорам страхования имущества и договорам страхования прав собственности (если таковое является необходимым). Во-вторых, в состав переменных операционных издержек могут также входить страховые платежи, например, по страхованию ответственности управляющего перед пользователями помещений.

Расходы на управление. Управленческие расходы могут закладываться в состав операционных расходов в различных вариантах:

- в виде доли от эффективного валового дохода, приносимого объектом недвижимости;

- в виде доли от чистого операционного дохода;

- в виде долей как от эффективного валового дохода, так и от чистого операционного дохода.

- в виде установления вознаграждения управляющему в абсолютном размере.

Расходы на маркетинг и работу с арендаторами. Расходы на маркетинг, как правило, определяются в размере 4-5% от эффективного валового дохода, хотя наполнение этой величины может существенно отличаться. В общем случае, можно говорить о двух основных составляющих этих расходов (хотя маркетинговые составляющие можно, при желании, найти в любой крупной статье операционных расходов, если под маркетингом понимать нацеленность деятельности на покупателя, арендатора). Эти две составляющие – расходы на исследования рынка и рекламу.

Помимо поиска и привлечения арендаторов для успешного функционирования объекта необходима целенаправленная деятельность по удержанию арендаторов, уже снимающих помещения. Как правило, это одна из задач управляющего объектом и потому такая работа учитывается при определении уровня его вознаграждения. Однако, возможно, что могут потребоваться и дополнительные расходы по созданию благоприятных условий для арендаторов.

Расходы на энергоснабжение, коммунальные услуги и эксплуатацию объекта. Определение уровня соответствующих расходов основывается, во-первых, на основе анализа пользователей недвижимости и их потребностей в тех или иных видах ресурсах и на применении нормативов, определяющих требования к обеспечению объектов недвижимости ресурсами и сервисным обслуживанием. К числу документов, определяющих действующие нормативы, относятся, прежде всего, СНиПы (строительные нормы и правила), а также иные нормативы, например, по определению трудозатрат на уборку помещений и территории.

Во-вторых, уровень затрат на приобретение ресурсов, коммунальные услуги и пр. определяется действующими тарифами, часть из которых контролируется государством (например, уровень тарифов на электроэнергию), а часть определяется на договорной основе.

В отличие от большинства зарубежных стран, где основной формой присвоения государством и муниципалитетами рентного дохода являются налоги на недвижимость, в современной России главной формой получения дохода от недвижимости на региональном и местном уровнях является арендная плата от земельных участков, зданий и помещений, находящихся в госудапрственной или муниципальной собственности.

Характерными чертами арендных отношений в сфере государственной и муниципальной недвижимости в России, являются:

· разделение арендной платы за земельные участки, с одной стороны, и здания и помещения, с другой;

· использование различных методик определения уровня арендных ставок на федеральном, региональном и местном уровне.

Особенно активно передача в аренду развивалась в 90-е гг. ХХ века и в первые годы ХХ! века в крупнейших, столичных городах, таких, как Москва и Санкт-Петербург. Причина этого в том, что именно в этих городах наблюдаются наиболее высокие темпы роста деловой активности, в том числе, малого и среднего бизнеса, что сделало недвижимость одним из важнейших городских активов.

Важная роль доходов от недвижимости как источников доходов бюджета стала существенным мотивом к разработке как в Москве, так и в Санкт-Петербурге специальных методик определения уровня арендной платы.

Так, в Санкт-Петербурге определение ставок аренды объектов нежилого фонда города регулируется законом от 14.07.2004 № 387-58 «О Методике определения арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург», в соответствии с которым в основе определения ставок арендной платы лежат методы массовой или индивидуальной оценки объектов недвижимости.

Массовая оценка недвижимости – метод оценки рыночных стоимостных характеристик объектов недвижимости, базирующийся на учете основных характеристик объектов и использующий методы статистической обработки информации о рыночных стоимостных характеристиках реальных объектов недвижимости.

Индивидуальная оценка недвижимости – метод оценки рыночных стоимостных характеристик объекта недвижимости, базирующийся на учете всех существенных характеристик объекта, состояния рынка недвижимости в городе, правовых условий (условий договоров аренды, например). О принципах и методах индивидуальной оценки стоимости недвижимости подробно будет идти речь в модуле 5.

При этом индивидуальная оценка, согласно утвержденной законом методике, имеет ограниченный круг применения и используется при определении ставок арендной платы для следующих объектов:

· гаражей индивидуального пользования;

· зданий общей площадью более 1500 кв. м, являющихся объектом аренды в целом;

· зданий (сооружений) специального назначения (причалы, специально оборудованные банковские хранилища и т. д.);

· совокупности объектов, расположенных на одном земельном участке и объединенных единством цели их назначения (целевого назначения).

Кроме того, индивидуальная оценка применяется для определения ставок арендной платы при передаче объекта в аренду на срок более 10 лет.

Основным приемом определения ставок арендной платы является, по методике, использование массовой оценки с применением следующего алгоритм:

Базовая рыночная ставка аренды (А_б) за квадратный метр в год в условных единицах определяется для трех функций использования объекта – офисной; торговой; производственно-складской – по следующей формуле:

А_б = А₀ ´ К₁ ´ К₂ ´ К₃ ´ К₄ ´ К₅ ´ К₆ ´К₇,

где А_б – базовая рыночная ставка аренды;

А₀ – базовая ставка за квадратный метр в год в условных единицах.

А₀ определяется по таблице 3.4.