Определение интегрального коэффициента износа здания

Расчет восстановительной стоимости здания

N п./п.	Наименование статей затрат	Стоимость, тыс. руб.
	Стоимость строительных материалов	22834,45
	Заработная плата рабочих	10 275,50
	Эксплуатация машин и механизмов	5708,61
	Итого прямые затраты	38818,57
	Накладные расходы	3881,86
	Себестоимость	42700,42
	Сметная прибыль (18 % от п. 6)	7686,08
	Итого стоимость общестроительных работ	50386,50
	Отопление и вентиляция	1259,66
	Водопровод и канализация	1511,59
	Электросеть	1007,73
	Телефонизация	503,86
	Итого стоимость объекта	54669,35
	Прочие работы и затраты	16400,80
	Итого восстановительная стоимость	71070,15
	объекта, как нового

Статьи затрат в табл. 5.2., которая иллюстрирует окончательный расчет восстановительной стоимости оцениваемого объекта недвижимости, рассчитываются укрупненно, для того, чтобы не углубляться непосредственно в технику расчета (она познается при постоянной практике).

Следующим важным этапом при оценке данного объекта является оценка износа здания.

Степень физического износа объекта недвижимости, определяется путем обследования фактического технического состояния здания в целом или технического состояния отдельных конструктивных элементов.

Существуют следующие формулы, по которым можно определить процент физического износа здания в целом и процент износа конструктивных элементов здания.

Процент износа здания в целом определяется как средняя арифметическая взвешенная, выведенная из процента износа отдельных конструктивных элементов, взвешенных по удельным весам в общей стоимости восстановления:

, (5.13)

где КИ_ц – процент износа здания в целом, средняя арифметическая взвешанная, в %;

Аi_кэ – удельный вес стоимости конструктивного элемента в общей стоимости восстановления здания, в %;

И_кэ – износ конструктивного элемента, установленный на основе обследования его фактического технического состояния, в %.

, (5.14)

где Тф – фактический срок службы конструктивного элемента, годы;

Тн – нормативный срок службы конструктивного элемента, годы.

Определение интегрального коэффициента износа здания показано в табл. 5.3.

Восстановительная стоимость здания (Авосст.) определяется следующим способом:

А_восст. = А₂₀₀₀ х (1 – КИ_ц) (5.15)

= 71070,15 х (1 - 0,264) = 52307,63 тыс.руб.

Корректировка восстановительной стоимости (Авосст.) с учетом износа на дополнительно произведенные затраты на косметический ремонт оцениваемого объекта и на величину предпринимательского дохода.

Таблица 5.3

		Нормативный	Износ	Удельный вес в	Удельный вес износа в
п./п.	Элементы здания	срок службы,	фактич.,	общей стоимости	общей стоимости
		год	%	здания, %	здания, %
	Фундамент				1,56
	Стены панельные
	Перекрытия ж/б				1,68
	Кровля рулонная				2,5
	Перегородки гипсобет.				1,04
	Полы линолеум				1,5
	Окна			3,5	1,96
	Двери			3,5	1,96
	Обойные работы
	Малярные работы				2,8
	Наружная отделка				2,35
	Лестницы сб. ж/б				0,57
	Внутренние сети				2,8
	Прочие элементы				0,68
	Всего по зданию				26,40

В результате анализа рынка отделочных работ было установлено, что цена проведения косметического ремонта составит 1200 руб. [2] за 1 м². В соответствии с этим затраты на косметический ремонт в текущих ценах составляют:

Арем. = Ц_р х S (5.16)

= 1200 руб. х 5421,00 м² = 6505, 20 тыс.руб.,

где Арем. – стоимость косметического ремонта;

Ц_р – цена ремонта в расчете на 1 м²;

S – площадь помещений, подлежащих ремонту.

Общую восстановительную стоимость улучшений необходимо увеличить на сумму предпринимательского дохода, который является вознаграждением за инвестирование капитала в строительство и принятие, связанного с этим коммерческого риска. Средняя рыночная величина прибыли фирм-застройщиков составляет 20 % от восстановительной стоимости улучшений.

Итоговый расчет стоимости оцениваемого объекта с использованием затратного метода производится по формуле:

Азат. = (Авосст. + Арем.) х kпр.д. х kндс (5.17)

= (52307,63 + 6505,20) х 1,2 х 1,2 = 84690,48 тыс. руб.,

где Азат. – стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная затратным методом;

Авосст. – восстановительная стоимость оцениваемого объекта с учетом физического износа в ценах на 01.01.2000 г.

kпр.д. – коэффициент учета предпринимательского дохода;

kндс – коэффициент учета налога на добавленную стоимость.

Сфера применения затратного подхода – это новое строительство; реконструкция, оценка недвижимости для страхования, налогообложения, оценка недвижимости на «пассивных» рынках.