double arrow

Определение интегрального коэффициента износа здания


Расчет восстановительной стоимости здания

N п./п. Наименование статей затрат Стоимость, тыс. руб.
     
Стоимость строительных материалов 22834,45
Заработная плата рабочих 10 275,50
Эксплуатация машин и механизмов 5708,61
Итого прямые затраты 38818,57
Накладные расходы 3881,86
Себестоимость 42700,42
Сметная прибыль (18 % от п. 6) 7686,08
Итого стоимость общестроительных работ 50386,50
Отопление и вентиляция 1259,66
Водопровод и канализация 1511,59
Электросеть 1007,73
Телефонизация 503,86
Итого стоимость объекта 54669,35
Прочие работы и затраты 16400,80
Итого восстановительная стоимость 71070,15
  объекта, как нового  
     

Статьи затрат в табл. 5.2., которая иллюстрирует окончательный расчет восстановительной стоимости оцениваемого объекта недвижимости, рассчитываются укрупненно, для того, чтобы не углубляться непосредственно в технику расчета (она познается при постоянной практике).

Следующим важным этапом при оценке данного объекта является оценка износа здания.




Степень физического износа объекта недвижимости, определяется путем обследования фактического технического состояния здания в целом или технического состояния отдельных конструктивных элементов.

Существуют следующие формулы, по которым можно определить процент физического износа здания в целом и процент износа конструктивных элементов здания.

Процент износа здания в целом определяется как средняя арифметическая взвешенная, выведенная из процента износа отдельных конструктивных элементов, взвешенных по удельным весам в общей стоимости восстановления:

, (5.13)

где КИц – процент износа здания в целом, средняя арифметическая взвешанная, в %;

Аiкэ – удельный вес стоимости конструктивного элемента в общей стоимости восстановления здания, в %;

Икэ – износ конструктивного элемента, установленный на основе обследования его фактического технического состояния, в %.

, (5.14)

где Тф – фактический срок службы конструктивного элемента, годы;

Тн – нормативный срок службы конструктивного элемента, годы.

Определение интегрального коэффициента износа здания показано в табл. 5.3.

Восстановительная стоимость здания (Авосст.) определяется следующим способом:

Авосст. = А2000 х (1 – КИц) (5.15)

= 71070,15 х (1 - 0,264) = 52307,63 тыс.руб.

Корректировка восстановительной стоимости (Авосст.) с учетом износа на дополнительно произведенные затраты на косметический ремонт оцениваемого объекта и на величину предпринимательского дохода.

Таблица 5.3

    Нормативный Износ Удельный вес в Удельный вес износа в
п./п. Элементы здания срок службы, фактич., общей стоимости общей стоимости
    год % здания, % здания, %
           
Фундамент 1,56
Стены панельные
Перекрытия ж/б 1,68
Кровля рулонная 2,5
Перегородки гипсобет. 1,04
Полы линолеум 1,5
Окна 3,5 1,96
Двери 3,5 1,96
Обойные работы
Малярные работы 2,8
Наружная отделка 2,35
Лестницы сб. ж/б 0,57
Внутренние сети 2,8
Прочие элементы 0,68
Всего по зданию     26,40

В результате анализа рынка отделочных работ было установлено, что цена проведения косметического ремонта составит 1200 руб. [2] за 1 м2. В соответствии с этим затраты на косметический ремонт в текущих ценах составляют:



Арем. = Цр х S (5.16)

= 1200 руб. х 5421,00 м2 = 6505, 20 тыс.руб.,

где Арем. – стоимость косметического ремонта;

Цр – цена ремонта в расчете на 1 м2;

S – площадь помещений, подлежащих ремонту.

Общую восстановительную стоимость улучшений необходимо увеличить на сумму предпринимательского дохода, который является вознаграждением за инвестирование капитала в строительство и принятие, связанного с этим коммерческого риска. Средняя рыночная величина прибыли фирм-застройщиков составляет 20 % от восстановительной стоимости улучшений.



Итоговый расчет стоимости оцениваемого объекта с использованием затратного метода производится по формуле:

Азат. = (Авосст. + Арем.) х kпр.д. х kндс (5.17)

= (52307,63 + 6505,20) х 1,2 х 1,2 = 84690,48 тыс. руб.,

где Азат. – стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная затратным методом;

Авосст. – восстановительная стоимость оцениваемого объекта с учетом физического износа в ценах на 01.01.2000 г.

kпр.д. – коэффициент учета предпринимательского дохода;

kндс – коэффициент учета налога на добавленную стоимость.

Сфера применения затратного подхода – это новое строительство; реконструкция, оценка недвижимости для страхования, налогообложения, оценка недвижимости на «пассивных» рынках.







Сейчас читают про: