Расчет стоимости объекта методом анализа рыночных продаж

Рыночный подход к оценке объектов недвижимости

Для иллюстрирования применения рыночного подхода к оценке недвижимости оценим жилую двухкомнатную квартиру методом анализа рыночных продаж.

Здание, в котором находится квартира, расположено в городе Санкт-Петербург по адресу: Шувалово-Озерки (Выборгский район), улица Композиторов, дом X. Год постройки данного объекта 1982 (серия 1ЛГ-606-М). Текущее использование объекта: жилой дом. Магазинов в нижних этажах здания не предусмотрено. Дом четырнадцатиэтажный (6 парадных), имеющий две девятиэтажных секции по бокам (4 парадных).

В качестве объектов для анализа выбрано 5 проданных объектов (объектов сравнения, т.е. аналогов, подобных оцениваемому объекту недвижимости, которые используются для расчета его стоимости). Техническое состояние и район анализируемых объектов соответствует объекту оценки.

Первый объект продан агентством недвижимости «Троицкий Дом». Здание расположено по адресу: улица Сантьяго-де-Куба, 8. Квартира находится на девятом этаже. Все окна в квартире и парадный вход в дом выходят на улицу Сантьяго-де-Куба. Дом расположен вблизи от проспекта Луначарского, на котором всегда очень оживленное транспортное движение. Это создает огромные неудобства для жителей квартиры (даже в ночное время суток). Универсам находится в 10 минутах ходьбы от объекта. До станции метро «Озерки» - 4 остановки на городском транспорте. Полгода назад был произведен косметический ремонт квартиры.

Второй объект, также как и оцениваемый расположен в доме на улице Композиторов (11), основное его отличие от объекта оценки это больший размер кухни. Квартира продана агентством «Икстлан».

Третий объект - это квартира на Северном проспекте, 16 (агентство «Икстлан»). Все окна в квартире выходят на Сосновский лесопарк, который расположен через дорогу (Северный проспект) от объекта. В 15 минутах ходьбы находятся парк Юннатов и дом культуры. До станции метро «Озерки» - 4 остановки на автобусе. В квартире установлена сигнализация, лоджия застеклена.

Четвертый объект продан агентством недвижимости «Надежда» (проспект Художников, 20). Окна большой комнаты данной квартиры выходит на пересечение проспекта Художников и Учебного переулка, а также улицы Сикейроса. Со всех других сторон дом окружен другими жилыми зданиями, что производит впечатление его «закрытости». В квартире не предусмотрено кладовок, лоджия застеклена. Помещение требует полного косметического ремонта. До станции метро «Проспект Просвещения» - 3 остановки на автобусе или трамвае.

Пятый объект находится в доме 20 по проспекту Просвещения. С лоджии открывается вид на Шувалово и Суздальские озера. Остальные окна выходят во двор дома, откуда осуществляется также парадный вход в здание. В квартире предусмотрена большая кладовка. До станции метро «Проспект Просвещения» - 5 минут пешком.

Все анализируемые объекты недвижимости расположены в домах одного типа, двухкомнатные, имеют лоджии, раздельный санузел, телефон.

Расчет стоимости данного объекта недвижимости представлен в табл. 5.4.

Таким образом, метод анализа рыночных продаж служит для оценки рыночной стоимости объекта недвижимости, исходя из сведений о совершенных на рынках продажах, при этом рассматриваются объекты сравнения – сделки, которые были совершены, или, по крайней мере, предложены к продаже.

Таблица 5.4

Характеристики объекта	Объект	Объекты сопоставления
	оценки	ОС1	ОС2	ОС3	ОС4	ОС5
Местоположение	отл.	хор.	отл.	отл.	удовл.	отл.
Этажность дома
Этажность квартиры
Состояние объекта	хор.	отл.	хор.	отл.	удовл.	хор.
Площадь общая, м2	52,8					58,2
Площадь жилая, м2	29,4				28,5	31,1
Площадь кухня, м2	7,7			7,5		10,1
Метро близость	7 п.	4 тр.	7 п.	4 тр.	3 тр.	5 п.
Лоджия	+	+	+	заст.	заст.	+
Цена квартиры, $
		Корректировка
Местоположение		+5%	–	–	+12%	–
Этажность дома		+3%		+3%	+3%	+3%
Этажность квартиры		+7%	+2%	+7%	–	–
Состояние объекта		-5%	–	-5%	+3%	-
Площадь общая		-2%	–	+2%	+3%	-4%
Площадь жилая		–	-3%	–	–	–
Площадь кухня		–	-2%	-	-	-4%
Метро близость		+4%	–	+4%	+3%	-2%
Лоджия		–	–	-3%	-3%	–
Цена, $	30990,64					25980,5

[1] Земельный участок при отсутствии оформленных на него прав может значительно увеличивать рыночную стоимость улучшений (зданий, сооружений, помещений и т.п.) в случае если фактически осуществляемое землепользование не запрещено действующим законодательством и соответствует применяемым на практике обычаям делового оборота. Косвенный учет стоимости таких неоформленных прав землепользования производится через поправки на местоположение при рыночном подходе и через дифференциацию величины ставок арендной платы в зависимости от местоположения при доходном подходе.

[2] Цены указаны без НДС.

[3] Контракт на строительство может быть подписан в двух вариантах:

- 1-й вариант, когда заказчик несет ответственность за дополнительные расходы в связи с возможными изменениями стоимости материалов и затрат после подписания контракта;

- 2-й вариант, когда подрядчик заключает контракт на условиях фиксированных цен и, соответственно, принимает на себя все возможные риски в будущем, увеличивая, однако, цену выполнения работ.

Основа доходного подхода – представление о стоимости как о текущем эквиваленте всех ожидаемых чистых доходов, которые оцениваемый объект при разумном использовании может принести своему собственнику в будущем.

Первый этап использования доходного подхода – составление прогноза будущих доходов от сдачи оцениваемых площадей в аренду за период владения. Затем арендные платежи очищаются от всех эксплуатационных периодических затрат, после чего прогнозируется стоимость объекта в конце периода владения в абсолютном или долевом относительно первоначальной стоимости выражении — так называемая величина реверсии. Спрогнозированные доходы и реверсия пересчитываются в текущую стоимость посредством методов прямой капитализации или дисконтированного денежного потока.

Теоретической базой доходного подхода являются принципы ожидания, замещения, предельной продуктивности, спроса и предложения.