Вопрос 1. Недвижимость как экономическая категория

Вопрос 4.Особенности рынка недвижимости.

Рынок недвижимости – сложная структура, в рамках которой сходятся покупатели и продавцы. Рынок недвижимости может быть представлен как совокупность правового, экономического и организационного блока. Правовой блок это правила и механизмы передачи прав на собственность, а так же правила поведения собственника с учетом интересов его и государства.

Экономический блок представлен многочисленными показателями, которые характеризуют стоимостные и потребительские параметры объекта недвижимости (система доходов, налогов, ценообразование, инвестиции).

Организационный блок это совокупность структур, которые обеспечивают функционирование рынка недвижимости: государственные органы регулирования и управления, рыночные посредники, блок инфраструктуры рынка, покупатели, продавцы, потребители и пользователи недвижимости.

Подблок инфраструктуры рынка включает в себя информационную среду (профессиональную, экономическую, рекламную, правовую, справочную, деловую). Среди профессиональных участников рынка недвижимости основными являются посреднические организации и риэлтерские фирмы. Кроме того рынок недвижимости подразделяется на сегменты: рынок земельных участков, рынок жилья (городского, сельского), рынок нежилых помещений, рынок промышленной недвижимости. Каждый их сегментов имеет свою специфику и особенности оценки.

Специфика рынков недвижимости.

1. Большинство рынков недвижимости локальны по своей природе. Покупателем является либо человек, живущий в этой же местности, либо фирма, которая осуществляет здесь же свои деловые операции.

2. Каждый из объектов недвижимости уникален, то есть недвижимость с трудом поддается стандартизации.

3. Если на обычном рынке определенному числу продавцов противостоит такое же число покупателей, то на рынке недвижимости в силу их локальной природы возникают диспропорции между числом продавцов и покупателей.

4. Если на обычном рынке преобладают публичные или биржевые сделки, то сделки на рынках недвижимости носят частный характер и совершаются в результате личных встреч покупателей с продавцом.

5. Если обычный рынок находится под наблюдением множества участников, аналитиков, исследователей, обладает развитой системой сбора, обработки и распространения информации, то рынок недвижимости труднодоступен и характеризуется неполнотой и недостоверностью информации.

6. Если на обычном рынке единственным фактором, влияющим на решение, является цена, то на рынке недвижимости поведение людей подвержено комплексу рефлекторных действий, импульсов, инстинктов, привычек и настроений.

7. В отличие от других рынков. На рынке недвижимость объем предложения не может быть заметно увеличен при росте цен. Это свойство называется ценовой неэластичностью предложения.

Тема 3. Недвижимость как экономическая категория. Оценка недвижимости. Закон об оценочной деятельности.

1. Недвижимость как экономическая категория.

2. Принципы оценки недвижимости.

3. Процесс оценки недвижимости.

4. Закон об оценочной деятельности.

Недвижимость является специфическим товаром, и как и любой товар имеет 3 характеристики: стоимость, затраты, цена. Стоимость объектов недвижимости делится на 2 категории:

1. стоимость в обмене – объективная или рыночная стоимость, или цена, которая преобладает на свободном, открытом, конкурентном рынке на основе равновесия между спросом и предложением. Рыночная стоимость – это идеальный стандарт, который не всегда достижим и цена сделки не всегда совпадает с обоснованной рыночной ценой, поэтому чаще всего используют стоимость в пользовании.

2. стоимость в пользовании – субъективная стоимость. Различают следующие виды стоимости в пользовании:

a. Инвестиционную стоимость

b. Стоимость воспроизводства

c. Стоимость замещения

d. Страховая стоимость

e. Налогооблагаемую стоимость

f. Ликвидационную стоимость

Стоимость воспроизводства объекта (восстановительная стоимость) определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта с учетом износа, с использованием таких же архитектурных решений, строительных конструкций и материалов, а так же с тем же качеством строительно-монтажных работ. Воспроизводится тот же моральный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имелись у оцениваемого объекта.

Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле, с использованием современных проектных нормативов и прогрессивных материалов, а так же современного оборудования объекта недвижимости.