Общая закономерность функционирования недвижимости во времени

Тема 1.3. Сервейинг — концепция системного анализа и управления недвижимостью

Общая закономерность очевидна: последовательно утрачиваемые с течением времени потребительские свойства (а не утрачиваться они не могут, поскольку не существует вечных вещей) приводят к снижению полезности недвижимости, т.е. к уменьшению ее потребительной стоимости. Аналогичные по характеру динамики изменения происходят и со стоимостным эквивалентом, поскольку по1ребительная стоимость и стоимость — две неотъемлемые характеристики любого продукта труда. Уменьшение стоимости, в свою очередь, приводит к изменению стоимостного эквивалента конкретного вида использования (его называют «стоимость в использовании»). Таким образом, все звенья единой причинно-следственной связи потребительная стоимость —> общая стоимость —> стоимость в использовании подчиняет­ся общей закономерности изменения во времени от mах t=0 до 0 t=tж.ц.

Нетрудно, однако, заметить, что содержательная характеристика этих изменений различна. Потребительские характеристики объекта недвижи­мости воплощены в его «физическом теле». Следовательно, реальная по­требительная стоимость может быть определена лишь с помощью обсле­дования, экспертизы фактического состояния этого «физического тела». Не следует также забывать, что полезность конкретной вещи никогда не является до конца объективной категорией. Она в обязательном порядке формируется с участием представлений потенциального потребителя, т.е. испытывает на себе влияние потребительских предпочтений.

Если обратиться к содержательной стороне изменения стоимости, то необходимо сразу же отметить, что она испытывает на себе непосредствен­ное влияние условий воспроизводства, — в различные периоды времени создание аналогичных по потребительским свойствам объектов недвижи­мости требует все меньших затрат труда. Отличительной особенностью недвижимости в этом отношении является то, что объемы живого труда остаются значительными, замещение живого труда (т.е. замены физических затрат человека работой машин и механизмов) происходит более медленными темпами по сравнению с другими отраслями. Однако общая закономерность остается неизменной — стоимость готового объекта недви­жимости последовательно снижается с течением времени. Естественно, актуальное значение стоимости может быть определено лишь при проведении детального анализа условий воспроизводства.

Большим своеобразием, спецификой обладает и процесс изменения стоимости в использовании. Если для недвижимости-блага он фактически совпадает с динамикой стоимости, то для недвижимости-товара и недвижимости-источника дохода это не так. Причина очевидна: товар и источ­ник дохода существуют в своей самостоятельной среде, а именно — на соответствующем рынке. Определение параметров для нахождения сто­имости в использовании также предполагает проведение соответствующих экспертиз.

Свою особую динамику имеет и местоположение. Хотя для конкретно­го объекта оно неизменно, это не означает, что столь же неизменным является его влияние на стоимость. Объект всегда существует в простран­ственном окружении, которое с течением времени развивается, утрачивая одни характеристики и приобретая другие. Содержание и степень этих изменений имеют свою значительную специфику, связанную с рассмотре­нием города в целом. Соответственно, свое содержание должны иметь и Проводимые экспертизы.

Существует еще один аспект динамики — возможность изменения вида использования объекта недвижимости на различных этапах жизненного цикла. Это означает, что прежние факторы влияния прекращают свое действие и появляются новые. Можно сказать, что в этом случае сто­имость в использовании переходит на другую «динамическую траекторию с изменившимися параметрами.

Можно сделать следующий вывод: характер изменений (общая динамика) потребительной стоимости, общей стоимости и стоимости в исполь­зовании на протяжении жизненного цикла является единой, однако темпы изменения этих показателей различны. Объясняется это тем, что сами изменения складываются под воздействием различных факторов влияния, что и делает конкретные процессы изменений разнохарактерными Этот вывод можно сформулировать и по-другому: и потребительная стоимость, и общая стоимость, и стоимость в использовании изменяются под воздей­ствием одного и того же фактора — времени, однако проявляется это воздействие для каждого из видов стоимости по-разному

В каждый конкретный момент жизненного цикла влияние факторов будет весьма сложным, неоднозначным, что существенно затрудняет определение стоимостного эквивалента. Понятно, что наиболее спокойной бу­дет динамика потребительной стоимости. Более активной будет динамика дохода, а наибольшей изменчивостью характеризуются стоимостные эквиваленты объектов — товаров (то есть, рыночные цены). Еще раз подчеркнем, что любой вид стоимости является многоаспектным, определить его количественно можно лишь на основе определения большого количества разноплановых экспертиз.

По своему содержанию эти экспертизы могут быть разделены на три группы:

Технические экспертизы. В эту группу входят все виды экспертиз «физического тела» объектов недвижимости. Они являются исходными для определения любых стоимостных показателей и поэтому их следует считать строго обязательными. Без определения реальной полезности объекта недвижимости никакой другой вид стоимости определен быть не может. К техническим относятся и те экспертизы, которые связаны с анализом технических параметров воспроизводства объектов недвижимо­сти (состав и производительность используемых машин и механизмов, пропорции живого и овеществленного труда и т.п.).

Экономические экспертизы. К ним относятся все виды анализа, связан­ные со стоимостной (денежной) оценкой факторов влияния. Это и коле­бания рыночной конъюнктуры, и определение величины затрат по видам воспроизводственных мероприятий, и параметры финансовой системы, и уровень налогообложения, и все классы, виды, типы рисков и т.д.

Экспертизы местоположения. Их особенностью можно считать суще­ственный удельный вес экспертных методов Город невозможно точно «измерить», а потребность в таком «измерении» существует, поскольку ни один объект недвижимости не существует вне своего пространственного окружения К экспертизе местоположения относятся, инфраструктура, экология, государственное регулирование, зонирование, топография, описа­ние границ и т. д.

Если вкратце определить сущность всех экспертиз, то они представля­ют собой ту или иную оценку объекта недвижимости в конкретный мо­мент его жизненного цикла. Необходимо особо подчеркнуть, что в данном случае термин «оценка» имеет принципиальное отличие от широко рас­пространенной трактовки, согласно которой под оценкой понимается опре­деление рыночной стоимости. С позиций экономики недвижимости оцен­ку следует понимать как определение уровня потребительной стоимости, общей стоимости или стоимости в использовании по сравнению о максимальным значением В разделе 1.2 отмечалось, что Vmax имеет место в начале жизненного цикла, далее происходит его неуклонное снижение В общем случае экспертиза объекта недвижимости проводится в после­дующий момент времени по отношению к началу жизненного цикла, а значит, назначением экспертиз является определение степени утраты Vmax оценка ее реального уровня

С учетом вышеизложенного задачу экономики недвижимости можно сформулировать как экономическую интерпретацию влияния всех существенных факторов на объект недвижимости в конкретный момент жизненного цикла.