Развитие, обращение и использование недвижимости

Жизненный цикл недвижимости и его этапы

Тема 1.2. Экономический оборот недвижимости и его особенности

Жизненный цикл — это законченная последовательность процессов существования недвижимости от ввода в эксплуа­тацию (от создания) до прекращения. На продолжительность цикла влияюn периоды производства, физический и моральный износ, капитальность объекта, условия эксплуатации, конъюнктурность рынка и другие факторы.

Поскольку объекты недвижимости имеют тройственную сущность, в течение всего периода своего существования они подвергаются соответственно физическим, экономическим и правовым изменениям. В результате каждая недвижимая вещь (кроме земли) проходит следующие четыре укрупнен­ные стадии жизненного цикла:

♦ формирование — строительство, создание нового предприятия, приобретение (покупка, выделение и др.) земельного участка;

♦ эксплуатация — функционирование и развитие (расширение, реконструкция, смена вида деятельности, реорганизация и др.);

♦ смена, возможно, неоднократная, собственника, владельца или пользователя;

♦ прекращение существования — снос, ликвидация, естественное разрушение.

Первая, третья и четвертая стадии жизненного цикла недвижимости как товара предусматривают, кроме того, государственную регистрацию факта создания или ликвидации объекта, а также смены собственника.

Жизненный цикл коммерческой недвижимости как собственности, с точки зрения одного текущего ее владельца, совершающего с объектом свой собственный субъективный путь от покупки, скажем, до продажи или мены,, может многократно повторяться, всякий раз с новым обладателем, вплоть до окончания срока экономической или физической жизни объекта.

Смена собственников имущественных комплексов предприятия в процессе осуществляемых в России реформ, приватизации, банкротства, перехода из рук в руки контрольного пакета акций сопровождается существенными, а порою и разрушительными изменениями организации, управления, технологии и самих основных средств производства.

Нахождение недвижимости на той или иной стадии жиз­ненного цикла должно учитываться собственником для реа­лизации адекватных мер, обеспечивающих сохранение и повышение доходности имущества.

Одной из важнейших особенностей функционирования рынка недвижимости является то, что единственным способом обращения объектов недвижимости на рынке является передача (переход) прав на эти объекты. К рынку недвижимости, соответственно, относятся все те операции и сделки, предметом которых является переход прав на недвижимое имущество.

Определяемый таким образом рынок недвижимости включает в себя целый ряд отношений, возникающих на всех этапах жизненного цикла объектов недви­жимости:

— в процессе создания объектов недвижимости (развития недвижимости) - между инвесторами, застройщиками и пользователями недвижимости;

— в процессе обращения объектов недвижимости как товаров - между продавца­ми и покупателями, арендодателями и арендаторами и т.д.;

— в процессе использования (эксплуатации) объектов недвижимости - между соб­ственниками и управляющими, управляющими и арендаторами и пр.

Выделение перехода прав как критериального признака рынка недвижимо­сти позволяет достаточно строго отделить отношения, возникающие по поводу объектов недвижимости, от отношений, возникающими на смежных рынках. На­пример, отношения застройщика и инвестора являются отношениями рынка не­движимости, так как они возникают, в частности, по поводу прав на недвижимость. Отношения же застройщика и подрядчика не относятся к данному рынку, посколь­ку их предметом является выполнение работ, а не передача каких-либо прав на не­движимость. (В качестве возражений здесь могут быть высказаны соображения о том, например, что довольно часто в российской практике подрядчик получает оп­лату «натурой» - квартирами, в частности. Это так, но в таком случае мы фактиче­ски имеем дело с ситуацией, когда подрядчик фактически становится инвестором, получая в качестве вознаграждения за свой вклад долю в созданном объекте не­движимости.)

В целом, структура рынка недвижимости может быть представлена следующим образом:

Рис.3. Структура рынка недвижимости

Исходя из сказанного, может быть предложено следующее определение рын­ка недвижимости:

Рынок недвижимости - это система рыночных механизмов, обеспечивающая переход прав на объекты недвижимости и наиболее эффективное использование последних в течение всего жизненного цикла недвижимости.

Отношения, относящиеся к рынку недвижимости, существенно отличаются по своему содержанию друг от друга, обеспечивая создание объектов недвижимости, их использование и т.д. но все они объединены, во-первых, одним общим предме­том - объектом недвижимости, а, во-вторых, тем, что все эти операции связаны с полным или частичным переходом права собственности на объекты недвижимости.

Характерной и все усиливающийся тенденцией для современного рынка не­движимости является переход от доминирования сделок, предполагающих переход полного права собственности, к сделкам, предметом которых являются отдельные правомочия, входящие в право собственности (частичное отчуждение).