Согласование результатов оценки

Таблица № 3 – Расчет рыночной стоимости.

Таблица № 2 – Величина и временная структура доходов.

Таблица № 1 – Характеристика объекта оценки.

№	Физические характеристики ЗУ
	Рельеф	Ровный
	Площадь	907 м²
	Застроенная площадь здания	749 м²
	Улучшение ЗУ	3-х этажное кирпичное здание
	Местоположение
	Административный округ	ЦАО
	Адрес
	Локальные особенности местоположения: - транспортная доступность - удаленность до метро	Отличная 3 м пешком от станции Чистые пруды
	Физические характеристики улучшений
	Назначение	Нежилое помещение в Административном 3-х этажном здании
	Год постройки	До 1917 года
	Конструктивное решение	Бескаркасное здание с жесткой конструктивной схемой, основные несущие конструкции внутренние и наружные кирпичные стены
	Конструктивная схема здания	Однопролетное, с пролетами 9,5 м² и 3,2 м²
	Состояние	Непригодно к дальнейшей эксплуатации

ЭТАП № 2: Анализ наиболее эффективного использования.

НЭИ объектом оценки в соответствии с текущим состоянием существующего здания анализом рынка и местоположением ЗУ является снос существующего здания и строительство на его месте офисного здания класса А общей площадью здания 3500 м².

ЭТАП № 3: затраты на строительство офисного здания с учетом затрат на снос существующего здания и вывоз мусора составляет 5250000 у.е.

ЭТАП № 4: Период времени необходимый на снос существующего здания и его новую застройку.

В данном примере он составляет 12 месяцев, включают следующие этапы:

1. получение разрешения на снос здания;

2. снос здания, вывоз мусора;

3. разработку архитектурной концепции застройки;

4. оформление исходно-разрешительной информации;

5. разработка и согласование проекта застройки;

6. разработка рабочей документации;

7. строительство офисного здания.

При этом затраты будут распределены равными частями за весь период застройки и составит 1312500 у.е. в квартал.

ЭТАП № 5: Определение величины и временной структуры доходов, которые могут быть получены после застройки ЗУ.

№	Элементы анализа	Значения
	Площадь, потенциально сдаваемая в аренду, м²
	Рыночная ставка арендной платы, у.е. за м² *
	ПВД, у.е. в год
	Потери от недоиспользования и недополучения платежей, в % **
	ДВД, у.е. в год
	Операционные расходы в % от ДВД ***
	ЧОД в год, у.е. ****

* - основание, аналитический обзор рынка аренды офисных помещений класса А, опубликованный в ежемесячном информационно-аналитическомрынке недвижимостиRWAY ПО 7-10 2001 год.

** - по аналогичным объектам недвижимости является загрузка площадей, однако следует заложить 10% на потери, которые могут возникнуть при смене арендаторов и недополучения арендной платы.

*** - типичная величина операционных расходов на данном сегменте рынка недвижимости находятся в интервале 5-10% от ДВД, при 10% недоиспользования помещений включают арендную плату за землю, налог на имущество и другие, условно постоянные расходы.

**** - величина ЧОД от ЕОН при его наиболее вероятном использовании, которая с наибольшей вероятностью возможно же в одном квартале после окончания застройки, т.к. на дату оценки данного ЗУ заключено на 70% площадей, уже заключены предварительные договора аренды.

ЭТАП № 6: Величина ставки дисконтирования.

Исходя из сложившейся на рынке средней ставки дохода на капитал по офисам класса А равной 25% за квартал с учетом повышающей поправки 20% за дополнительный риск, который связан со сносом существующего здания и его застройка составляет 25%*1,2 = 30%.

ЭТАП № 7: Для определения величины дохода от продажи ЕОН в конце прогнозного периода используют метод прямой капитализации дохода, учитывая, что земельный участок будет застроен новым капитальным зданием (срок эксплуатации составит 125 лет) и после застройки земельного участка. Наиболее вероятно получение равновеликих доходов, ставку капитализации принимают равной ставке дохода на капитал, т.е. 30%, что составит коэффициент капитализации равной 0,3. таким образом величина дохода от продажи в конце прогнозного периода будет равна 1559250/0,3 = 5197500 у.е.

ЭТАП № 8: Расчет рыночной стоимости, проводят по формуле:

, где

- денежный поток n – ого периода;

- ставка дисконтирования или отдача на капитал;

- горизонт расчета;

- реверсия, доход от продажи ЕОН;

- время, за которое будут получать доходы.

№	Элементы анализа	Период расчета
1 квартал	2 квартал	3 квартал	4 квартал	5 квартал
	Затраты на строительство, тыс. у.е.	-1312,5	-1312,5	-1312,5	-1312,5
	ЧОД, тыс. у.е.					1559,25
	Реверсия, тыс. у.е.					5197,5
	Ставка дисконтирования	0,075	0,075	0,075	0,075	0,075
	Дисконтный множитель затрат на строительство	0,964485	0,89719	0,83460	0,77637	0,722207
	Дисконтный множитель ЧОД и реверсии	0,93023	0,8653	0,80496	0,7488	0,69655
	Текущая стоимость будущих денежных потоков	-1265,88	-1177,6	-1095,4	-1018,9	4706,5
	Рыночная стоимость, тыс. у.е.	148,612

Согласование результатов оценки может проводиться несколькими способами, а именно тремя:

1. как нахождение среднеарифметической величины, когда результаты получены двумя или тремя методами, расходящимися в значениях не значительно;

2. математическим взвешиванием, когда необходимо более аргументированное обоснование, т.е. заключается в предании определенных весов каждому результату оценки стоимости объекта и для этого используют метод анализа иерархий;

3. субъективным взвешиванием результатов оценки.

Алгоритм обобщения результатов оценки методом иерархий состоит из последовательных процедур:

1. Структуризация или структурирование проблемы обобщения результатов в виде иерархий.

Критерий А1 – возможность отразить действительные намерения потенциального инвестора и продавца;

Критерий А2 – тип, качество, обширность данных, на основе которых проводится анализ;

Критерий А3 – способность параметров, используемых методов учитывать конъектурные колебания;

Критерий А4 – возможность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость.

2. Построение матрицы сравнения и расчет значения весов критериев.

При построении матрицы весов попарно сравнивают критерии по отношению к их воздействию на общую цель. Система парных сравнений приводит к результату, который может быть представлен в виде обратной симметричной матрицы. Интенсивность проявления элемента иерархии по отношению к другому элементу этой иерархии оценивается в баллах, от 1 до 9, где:

1 – равная важность;

3 – умеренное превосходство одного элемента над другим;

5 – существенное превосходство;

7 – значительное превосходство;

9 – очень сильное превосходство.

А 2, 4, 6, 8 – это промежуточные значения.

ПРИМЕР:

Получено три значения рыночной стоимости.