Долевое участие в строительстве многоквартирных домов и иных объектов

Правовое регулирование долевого участия в строительстве

Проблема квалификации договоров долевого участия решена вступившим в силу 31.03.2005 Законом об участии в долевом строительстве, который:

- регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартир­ных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора долевого участия в долевом строительстве;

- устанавливает основания и условия возникновения у участников до­левого строительства права собственности на объекты долевого строи­тельства;

- устанавливает гарантии защиты прав и законных интересов и иму­щества участников долевого строительства.

В соответствии с положениями ст. 2, п. 1 ст. 3 данного Закона застрой­щик имеет право привлекать денежные средства граждан для строительс­тва (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина может возникнуть право собс­твенности на жилое помещение строящемся доме, на основании договора на участие в долевом строительстве если он:

1) является юридическим лицом любой организационно-правовой формы или индивидуальным предпринимателем;

2) имеет в собственности или в аренде земельный участок, причем право собственности или договор аренды должны быть зарегистрирова­ны в ЕГРП;

3) имеет разрешение на строительство;

При этом привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома может осуществляться только на основании дого­вора долевого участия в строительстве, за исключением привлечения де­нежных средств граждан жилищными накопительными кооперативами.

Объектом долевого строительства является жилое или нежилое поме­щение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и(или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного мно­гоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся(создаваемых) также с привлечением денежных средств участников доле­вого строительства.

Участие в строительстве физических и юридических лиц путем вне­сения инвестиций (вклада) в строительство не денежными средствами, а материалами, работами, услугами и т. n. не подпадает под действие Закона об участии в долевом строительстве и регулируется нормам ГК и Законом об инвестиционной деятельности.

Договор участия в долевом строительстве

Определение договора участия в долевом строительстве содержится в СТ. 4 Закона об участии в долевом строительстве. По договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект доле­вого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Обязанности застройщика:

- построить (создать) многоквартирный жилой дом и (или) иной объ­ект недвижимости;

- построить объект недвижимости в срок, определенный договором;

- получить разрешение на ввод в эксплуатацию построенного объекта;

- передать объект долевого строительства участнику долевого стро­ительство в предусмотренный договором срок. При этом срок передачи объектов долевого строительства должен быть единым для всех участников долевого строительства.

Обязанности участника долевого строительства:

- уплатить обусловленную договором цену денежными средствами;

- принять объект долевого строительства (жилое или нежилое помещение), но только после получения разрешения на эксплуатацию.

Договор участия в долевом строительстве заключается в простой письменной форме и подлежит государственной регистрации в ЕГРП в порядке, установленном ст. 25.1 Закона о государственной регистрации. Договор считается заключенным с момента государственной регистрации.

Кроме того, ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве содержит требования к существенным условиям договора, при отсутствии которых в договоре, такой договор считается незаключенным.

Существенные условия договора участия в долевом строительстве:

1. Предмет договора - объект долевого строительства (жилое и (или) нежилое помещение), который подлежит передаче застройщиком участнику долевого строительства после завершения строительства здания и получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Определение предмета договора осуществляется в соответствии с проектной документацией.

2. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства - единый для всех участником долевого строительства (ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве).

3. Цена договора, то есть сумма денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства, и порядок ее уплаты (единовременно или в установленный договором период) (ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве).

4. Гарантийный срок на объект долевого строительства, который не может составлять менее чем пять лет (ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве).

Уступка прав требования

Уступка прав требований по договору участия в долевом строительс­тве. Договор об уступке прав требований по договору подлежит государственной регистрации (ст. 17 Закона об участии в долевом строительстве). Уступка участником долевого строительства прав требования по договору допускается:

- после уплаты участником долевого строительства цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства, в порядке установленном Гражданским кодексом;

- с момента государственной регистрации договора и до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа по передаче объекта долевого строительства (ст. 11 Закона об участии в долевом строительстве).

Исполнение обязательств по договору

После а) окончания строительства объекта недвижимости и б) получения разрешения на ввод в эксплуатацию построенного объекта в течение двух месяцев, но не позднее предусмотренного договором срока, застройщик обязан передать участнику долевого строительства жилое или (и) нежи­лое помещение по передаточному акту или иному документу о передаче (п. 2 ст. 8 Закона об участии в долевом строительстве).

С момента подписания сторонами передаточного акта обязательства застройщика считаются исполненными (п. 1 ст. 12 Закона об участии в долевом строительстве).

На участника долевого строительства законом также возложена обя­занность по приемке объекта долевого строительства. Получив сообще­ние застройщика о завершении строительства и готовности жилых или (и) нежилых помещений к передаче, участник долевого строительства обязан приступить к приемке в срок, предусмотренный договором, а если такой срок не установлен - в течение семи рабочих дней со дня получения уведом­ления застройщика (п. 4 ст. 8 Закона об участии в долевом строительстве).

Обязательства участника долевого строительства считаются исполнен­ными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответс­твии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (п. 2 ст. 12 Закона об участии в долевом строительстве).

Государственная регистрация договора участия в долевом стро­ительстве

Особенности государственной регистрации договоров участия в до­левом строительстве установлены СТ. 25.1 Закона о регистрации прав. Го­сударственная регистрация договора, заключенного с первым участником долевого строительства, осуществляется по заявлению сторон договора - застройщика и участника долевого строительства.

Для государственной регистрации первого договора участия в до­левом строительстве застройщиком представляются следующие доку­менты:

1) разрешение на строительство;

2) проектная декларация;

3) план создаваемого объекта недвижимости (дома) с указанием его местоположения и количества, находящихся в составе создаваемого объ­екта недвижимости жилых и нежилых помещений и планируемой площа­ди каждого из указанных помещений.

4) договор участия в долевом строительстве;

5) документ с описанием объекта долевого строительства (помещения) с указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижи­мого имущества и планируемой площади объекта долевого строительс­тва.

Очевидно, что для регистрации последующих договоров на учас­тие в строительстве не требуется тех документов, которые застройщик обязан предоставить при регистрации договора, заключенного с первым участником долевого строительства. Указанные документы представляют­ся застройщиком только при регистрации первого договора, при регист­рации последующих договоров указанные документы не представляются. Однако если договор со стороны застройщика подписан не тем должнос­тным лицом, который от имени застройщика заключал договор с первым участником долевого строительства, то потребуется представления доку­ментов подтверждающих полномочия лица, подписавшего договор.

Для регистрации второго и последующих договоров, заключенных с участниками долевого строительства, представляется:

- заявление сторон договора - застройщика и участника долевого стро­ительства;

- договор участия в долевом строительстве в трех подлинных экземп­лярах (экземпляр застройщика, экземпляр участника долевого строительс­тва и экземпляр для хранения в органе по государственной регистрации);

- описание объекта долевого строительства с указанием его местопо­ложения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и пла­нируемой площади объекта долевого строительства;

- документы, подтверждающие полномочия лиц, подписавших дого­вор - при необходимости.

Документы, содержащие описание создаваемого объекта

В соот­ветствии со ст.25.1 Закона о регистрации прав для регистрации договоров участия в долевом строительстве требуется представление двух докумен­тов с описанием создаваемого объекта:

1. План создаваемого объекта недвижимости, который:

- содержит информацию о местоположении строящегося объекта, о количестве, находящихся в составе создаваемого объекта недвижимости жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из ука­занных помещений;

- графически отображает информацию о находящихся в составе созда­ваемого объекта недвижимости жилых и нежилых помещений и их пла­нируемой площади;

- изготавливается застройщиком в соответствии с проектной докумен­тацией, на основании которой выдано разрешение на строительство;

- соответствует сведениям, содержащимся в опубликованной проект­ной декларации (подпункты 4 и 5 п. 1 ст. 21 Закона об участии в долевом строительстве);

- представляется застройщиком только один раз при регистрации дого­вора на участие в строительстве, заключенного с первым участником;

- удостоверяется подписью уполномоченного должностного лица за­стройщика и скрепляется печатью застройщика, при необходимости сши­вается.

2. Описание объекта долевого строительства:

- представляется при регистрации каждого договора участия в долевом строительстве, как первого, так и всех последующих;

- осуществляется застройщиком в соответствии с проектной документацией;

- содержит информацию о технических характеристиках объекта доле­вого строительства и его планируемой площади, а также о планируемой площади всех жилых и (или) нежилых помещений, входящих в состав объекта долевого строительства;

- к описанию должен быть приложен план создаваемого объекта не­движимости, на котором указано местоположение объекта долевого стро­ительства (жилых и (или) нежилых помещений).

- удостоверяется застройщиком или совместно застройщиком и участ­ником долевого строительства.

Ипотека в силу закона

Обязательства застройщика по договору участия в долевом строительстве обеспечиваются ипотекой. Предметом ипотеки является предоставленный для строительства объекта недвижи­мости, в составе которого будут находиться объекты долевого строительс­тва, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собствен­ности, или право аренды на указанный земельный участок и строящийся на этом земельном участке объект недвижимости.

Ипотека возникает в силу прямого указания закона, а именно ст. 13 Закона о договорах участия в долевом строительстве, с момента государс­твенной регистрации договора участия в долевом строительстве. Залого­держателями являются участники долевого строительства.

При государственной регистрации договора участия в долевом строи­тельстве в ЕГРП вносится запись о возникающем на основании федераль­ного закона о залоге земельного участка или залоге права аренды земель­ного участка. При государственной регистрации права собственности застройщика на незавершенный строительством объект, объект признает­ся находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности (п. 2 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве). Соответственно при регистрации пра­ва собственности застройщика на незавершенный строительством объект или на помещения в составе объекта в ЕГРП вносится запись об ипотеке в силу закона.

Представления заявления застройщика или участников долевого стро­ительства, а также каких-либо дополнительных документов для внесения записи об ипотеке, не требуется. Запись об ипотеке земельного участка или права аренды земельного участка, а также незавершенного строитель­ством объекта вносится без заявления и взимания государственной пош­лины за регистрацию.

Государственная регистрация
прав участника долевого строи­тельства

Законом об участии в долевом строительстве определены специаль­ные требования для регистрации права собственности участника до­левого строительства на переданные ему застройщиком жилые или (и) нежилые помещения. Закон о государственной регистрации прав в качес­тве специального основания для регистрации права на созданный объект недвижимости определяет документы, подтверждающие факт создания объекта (п. 1 ст. 25). Закон об участии в долевом строительстве устанавли­вает, что при регистрации права участника долевого строительства, документами, подтверждающими факт создания объекта являются:

- разрешение на ввод объекта в эксплуатацию;

- передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (жилого или (и) нежилого помещения).

Для регистрации прав на объекты долевого строительства застройщик передает в регистрирующий орган разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости или нотариаль­но удостоверенную копию данного разрешения, не позднее чем через де­сять рабочих дней после получения разрешения.

Регистрация прав участников долевого строительства осуществляется:

- по заявлению участника долевого строительства или его наследника;

- при представлении акта приема передачи участнику долевого строи­тельства объекта долевого строительства;

- при наличии в органе по государственной регистрации разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, в котором расположены переданные участ­нику долевого строительства жилые и (или) нежилые помещения или его нотариально удостоверенной копии. Представляется, что разрешение на ввод в эксплуатацию объекта может быть представлено застройщиком вместе с заявлением участника долевого строительства, первым обратив­шимся за государственной регистрацией. Однако к моменту регистрации права первого обратившегося в орган по государственной регистрации прав участника долевого строительства, в органе по государственной ре­гистрации уже должно иметься разрешение на ввод в эксплуатацию объ­екта или его нотариально удостоверенная копия, представленное застрой­щиком.

Государственная регистрация права собственности участника доле­вого строительства является одновременно регистрацией права долевой собственности на общее имущество дома и земельный участок.

После регистрации права собственности участника долевого строи­тельства вносится запись о прекращении ипотеки в силу закона земельно­го участка или права аренды земельного участка, объекта незавершенного строительства, внесенная в ЕГРП договора участия в долевом строитель­стве. Указанная запись должна вносится в силу положений ст. 413 ГК РФ(совпадение залогодателя и залогодержателя в одном лице), п. 8 ст. 13 За­кона об участии в долевом строительстве без заявления и без взимания государственной пошлины.

Государственная регистрация прав инвесторов, участвующих в строи­тельстве объекта недвижимости не на основании договора участия в до­левом строительстве, а на основании т.н. инвестиционного договора или договора простого товарищества (совместной деятельности) и осущест­влявших вклад в строительство не денежными средствами осуществляет­ся при представлении договора и акта передачи жилого и (или нежилого) помещения.

10. Особенности приобретения и регистрации прав на объекты, возведенные на земельном участке, предоставленном для ведения са­доводства, дачного хозяйства

В случае строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садо­водства, дачного хозяйства (п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса) раз­решение на строительство не требуется. Когда для строительства не тре­буется получения разрешения, для ввода объекта в эксплуатацию также не требуется разрешения, поскольку это разрешение выдается органом, выдавшим разрешение на строительство. Таким образом, для объектов недвижимости, построенных на садоводческих и дачных участках, разре­шение на ввод объекта в эксплуатацию не требуется.

В соответствии с Градостроительным кодексом разрешение на ввод в эксплуатацию является основанием для постановки построенного объ­екта на государственный учет и регистрации права на построенный объект недвижимости.

Порядок осуществления строительства на земельном учас­тке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства регули­руется специальным законом "О садоводческих, огороднических и дач­ных некоммерческих объединениях граждан" от 15.04.1998 г. №66-ФЗ. Из указанного закона усматривается, что право осуществлять строительство обусловлено целевым использованием земельного участка, предоставлен­ного гражданину для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Земельные участки предоставляются членам садоводческого или дач­ного некоммерческого объединения после:

- государственной регистрации садоводческого или дачного некоммер­ческого объединения;

- утверждения проекта организации и застройки территории садовод­ческого или дачного некоммерческого объединения;

- вынесения проекта организации и застройки территории в натуру.

В соответствии с нормами ст. 34 Закона о садоводческих, огородни­ческих и дачных некоммерческих объединениях граждан" возведение строений и сооружений в садоводческом или дачном некоммерческом объединении осуществляется в соответствии с проектом организации и застройки его территории.

Для приобретения права собственности на построен­ный на садовом или дачном участке объект недвижимости необходимо наличие следующих юридических фактов:

- земельный участок предоставлен гражданину для ведения садоводс­тва или дачного хозяйства;

- гражданин - застройщик земельного участка является членом садо­водческого или дачного некоммерческого объединения;

- утвержден проект организации и застройки территории садоводчес­кого или дачного некоммерческого объединения;

- строительство осуществлено в соответствии с проектом организации и застройки территории садоводческого или дачного некоммерческого объединения, что подтверждается лицом, на которое возложена обязан­ность осуществления контроля за строительством, как правило, правлени­ем садоводческого или дачного некоммерческого объединения.

11. Приобретение и регистрация прав
на незавершенные стро­ительством объекты

Согласно ст. 130 ГК РФ незавершенные строительством объекты отнесены к недвижимости. Од­нако до окончания строительства заказчику (застройщику) нет необходи­мости доказывать свой титул на недостроенный объект.

Если объект возводится подрядчиком на основании договора строи­тельного подряда, по заданию заказчика, то данный объект нельзя рас­сматривать как объект вещных прав. Строительный объект является пред­метом договора строительного подряда, отношения по поводу которого регулируются § 3 гл. 37 ГК РФ. Передача прав на строящийся объект воз­можна путем передачи прав и обязанностей заказчика в действующем до­говоре строительного подряда, совершения сделок с земельным участком и переоформления разрешения на строительство.

Таким образом, к недвижимому имуществу относятся незавершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего до­говора строительного подряда.

Данная позиция нашла закрепление и в Законе об участии в долевом строительстве. Застройщик обязан зарегистрировать право собственнос­ти на объект незавершенного строительства при возникновении установ­ленных СТ. 14 Закона об участии в долевом строительстве оснований для обращения взысканий на предмет залога.

Правила, установленные для возникновения и перехода прав на не­движимые вещи, применяются к объекту незавершенного строительства только при вовлечении его в имущественный оборот посредством совер­шения сделки, предметом которой является передача в собственность или в залог.

Помимо указанных выше четырех условий возникновения прав на вновь созданные объекты недвижимости (для строительства объекта от­веден земельный участок; получено разрешение; соблюдены градострои­тельные, строительные, природоохранные и другие нормы; объект возве­ден застройщиком для себя, с целью приобретения права собственности, а не для иных лиц) для регистрации прав на незавершенные строительством объекты необходимо соблюдение еще двух дополнительных условий:

- имеется необходимость совершения сделки с объектом незавершен­ного строительства;

- если объект возведен с привлечением подрядчика, то договор строи­тельного подряда должен быть прекращен: объект не должен быть пред­метом действующего договора строительного подряда.

Регистрация права на незавершенный строительством объект не­возможна при отсутствии у застройщика права пользования земельным участком, на котором осуществляется строительство, что прямо пре­дусмотрено n.n. 2 и 3 ст. 25 Закона о регистрации прав.