По договору социального найма

 

Договор социального найма заключается на основании решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма, принятого органом местного самоуправления (ч. 4 ст. 57 ЖК РФ). Жилые помещения предоставляются по договору социального найма ограниченному кругу субъектов. ЖК РФ регулирует данный вопрос в соответствии с частью 3 ст. 40 Конституции России, согласно которой малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату в соответствии с установленными законом нормами. Жилые помещения государственного или муниципального жилищного фонда предоставляются, во-первых, гражданам, признанным малоимущими и нуждающимися в жилом помещении, предоставляемом по договору социального найма; во-вторых, отдельным категориям граждан, определенным федеральным законом или законом субъекта Российской Федерации, признанным нуждающимися в жилых помещениях, независимо от их имущественного положения (например, сотрудникам милиции, прокурорам и следователям прокуратуры).

Гражданин признается нуждающимся в жилом помещении по основаниям, предусмотренным в статье 51 ЖК РФ:

1) если гражданин не является ни нанимателем жилого помещения по договору социального найма или членом семьи нанимателя, ни собственником жилого помещения или членом семьи собственника;

2) если гражданин является нанимателем жилого помещения по договору социального найма или членом семьи нанимателя либо собственником жилого помещения или членом семьи собственника, но:

а) обеспечен общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы (Учетной нормой площади жилого помещения является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях (ч. 4 ст. 50 ЖК РФ)), установленной органом местного самоуправления;

б) проживает в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям;

в) проживает в квартире, занятой несколькими семьями, и в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, причем гражданин не имеет иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности (Перечень тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире, утвержден постановлением Правительства России от 16 июня 2006 г. № 378).

 Для предоставления гражданину жилого помещения по договору социального найма необходимо, чтобы он был принят на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении, за исключением некоторых случаев (например, при сносе жилого дома, в котором проживает гражданин). Принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях осуществляется органом местного самоуправления на основании заявлений данных граждан, поданных ими в указанный орган по месту своего жительства с представлением документов, подтверждающих право соответствующих граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

Жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, в порядке очередности исходя из времени принятия таких граждан на учет. Кроме того, часть 2 ст. 57 ЖК РФ устанавливает внеочередное предоставление жилых помещений.

Выселение граждан, проживающих в домах по договору социального найма, с предоставлением благоустроенного жилого помещения осуществляется в следующих случаях:

1. Дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу в связи с необходимостью использования для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором находится жилой дом. В этом случае другие благоустроенные жилые помещения предоставляются выселяемым гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение о сносе дома (ст. 86 ЖК РФ).

2. Жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение. В соответствии с главой 3 ЖК РФ, другое благоустроенное жилое помещение предоставляет наймодатель.

3. Жилое помещение признано непригодным для проживания. Основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания является наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан (См. Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденное постановлением Правительства России от 28 января 2006 г. № 47). Благоустроенное помещение предоставляется наймодателем.

4. В результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение либо вообще не может быть сохранено, либо его общая площадь уменьшится настолько, что проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо, наоборот, увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления. Жилое помещение должно быть предоставлено нанимателю до начала капитального ремонта или реконструкции дома.

 

§ 4. Безвозмездное пользование жилыми помещениями

В условиях острой нужды в жилье, его высокой стоимости в сфере гражданско-правовых отношений действует институт безвозмездного пользования жилыми помещениями и родственными им объектами жилищной недвижимости. Причин появления такого права граждан и юридических лиц несколько.

В современных условиях наблюдается довольно интенсивное передвижение людей, что связано с переменой на длительный период их местожительства (работа в другом районе России, за границей, продолжительные командировки, переезд в другую местность по семейным обстоятельствам, вынужденное переселение с постоянного места жительства и т. п.).

Оставлять на длительное время своего отсутствия современную квартиру без присмотра недопустимо. Конечно, можно сдать квартиру, жилой дом, дачу с земельным участком по договору найма или в аренду и получить определенную выгоду. Однако многие граждане, надолго покидающие родные края, предпочитают сдавать свое жилище по договору безвозмездного временного пользования.

И дело вовсе не в бескорыстии собственников, а в обеспечении действительной гарантии сохранности своего дома и находящегося в нем имущества. Криминальная ситуация на жилищном рынке не без оснований настораживает граждан, опасающихся сдавать квартиру и имущество внаем незнакомым лицам, даже через риэлтерскую фирму, не подвергаясь риску утраты имущества или приведения его в непригодное состояние. Именно по этой причине отъезжающие граждане нередко сдают свое жилище доверенным людям, как правило родственникам или друзьям, на безвозмездной основе.

Согласно ст. 288 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), жилые помещения могут сдаваться их собственниками только для проживания на основании договора. Такой договор, составленный в письменной форме, не требует нотариального удостоверения, но оно предпочтительно для обеих сторон во избежание в дальнейшем возможных недоразумений.

Безвозмездное пользование имуществом, в понятие которого входят и объекты жилищной недвижимости, регулируется нормами гражданского законодательства (гл. 36 ГК РФ).

По юридической классификации договор безвозмездного пользования рассматривается как договор ссуды, а стороны договора, соответственно, – ссудодатель (собственник квартиры, жилого дома, дачи и т. п.) и ссудополучатель (пользователь имуществом собственника).

Договор безвозмездного пользования (договор ссуды) по своему характеру близок к договору аренды. Главное их различие – в возмездном характере одного (договора аренды) и безвозмездности другого (договора ссуды).

Согласно ст. 689 ГК РФ, по договору безвозмездного пользования одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает имущество в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть то же имущество в том состоянии, в каком оно его получило, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Исходя из значительного сходства с договором аренды, к договору безвозмездного пользования, согласно п. 2 ст. 689 ГК РФ, применяются основные правила арендных отношений. К ним относятся:

– статья 607 ГК РФ, устанавливающая объекты аренды;

– пункт 1 и абзац первый п. 2 ст. 610 ГК РФ, определяющие сроки договора аренды;

– пункты 1 и 3 ст. 615 ГК РФ, регулирующие порядок пользования арендованным имуществом;

– пункт 2 ст. 621 ГК РФ, предусматривающий, что, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок;

– пункты 1 и 3 ст. 623 ГК РФ, касающиеся судьбы произведенных улучшений арендованного имущества.

В тексте норм главы "Безвозмездное пользование" употребляется родовое понятие "вещь", которое, согласно ст. 130 ГК РФ, охватывает все виды недвижимых вещей (недвижимого имущества). К ним относятся все объекты, прочно и неразрывно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Такими вещами являются жилые дома, квартиры, комнаты, которые объединяются в понятие "жилое помещение".

Хотя договор ссуды носит безвозмездный характер, в его регулировании имеются некоторые черты возмездности, схожие с договором аренды имущества, которые содержатся в ст. 690–701 ГК РФ и в правовом положении "временных жильцов" (ст. 80 ЖК РФ).

 

Глава 19. ПОДРЯД