Особенности недвижимости как товара. Факторы, влияющие на уровень стоимости объектов недвижимости

Недвижимость как экономический объект может рассматриваться с двух сторон:

Недвижимость как товар — это объект сделок (купли-продажи, залога, дарения и др.), удовлетворяющий реальные и потенциальные потребности сторон сделок.

Недвижимость как капитал -это ее способность приносить доход. Как правило, капитал прини­мает форму ресурсов для производства товаров и услуг.

Недвижимость как товар существует всегда в двух видах: товар — объект (для приобретения в собственность) и товар — услуга (для найма и аренды):

Двойственный характер объектов недвижимости можно проиллюстрировать на следующем примере: удовлетворить потребность в жилье можно посредством приобретения в соб­ственность объекта жилищной недвижимости и посредством приобрете­ния жилищных услуг на условиях найма или аренды. (Рис.2)

Недвижимость — это особый товар, который облада­ет целым рядом свойств.

1. Инвестиционный характер. Он предназначен для длительного использования (это относится к товару — объекту). Это долговечный товар, не потребляемый в процессе использо­вания. Все изменения в «физическом теле» недвижимости, в первоначаль­ных натурально-вещественных свойствах диктуются, главным образом, действием временного фактора.

2. Высокая капиталоем­кость. Это связано с большим количеством материальных, финансовых и трудовых ресурсов, используемых при ее создании.

3. Полезность. Это способность недвижимости удов­летворять потребности владельца именно в данном мес­те и в течение соответствующего периода времени.

4. Фундаментальность. Недвижимость — это товар, который невозможно потерять, похитить, сломать при обычных условиях.

5.Стационарность. Объекты недвижимости прочно связаны с землей, и их перемещение невозможно без нане­сения данному объекту определенного ущерба.

6. Неповторимость (уникальность).Если другие товары в большей или меньшей мере стандартизированы то любой товар на рынке недвижимости уникален, неповторим, обладает индивидуальными характеристика­ми.

7. Принципиальный характер — недвижимость может являться товаром в любой момент своего жизненного цикла.

8. Количественное несовпадение качественных характеристик

недвижимости — объекта и недвижимости — товара. Если принять, что объектом является законченное строительством здание или строение, то в одном этом физическом объекте может содержаться множество товаров различной модификации.

9. Неодинаковаятоварностьразличных видов и элементов недвижимости. Все товары текущего потребления и длительного пользования можно продавать и покупать на равных осно­ваниях и без каких-либо ограничений.

10. Управляемость. В отличие от других товаров недви­жимость, приносящая доход, требует профессионального управления активами, начиная с поиска и оценки альтер­натив, выбора наилучшего и наиболее эффективного ва­рианта использования и его практической реализации и вплоть до организации охраны, текущего ремонта и мно­гих других повседневных забот.

11. Устойчивая тенденция к росту стоимости.Стои­мость недвижимости как товара с течением времени неуклонно возрастает из-за растущего дефицита недвижи­мости, инфляции и прочих факторов. Это свойство способствует надежности инвестиций в недвижимость.

12. Ликвидность. Ликвидность недвижимости ниже лик­видности других товаров. Ликвидность- это возможность быстро превратить товар в денежные средства.

Факторы, воздействующие на стоимость недви­жимости, могут быть отнесены к трем различным ие­рархическим уровням.

 Первый уровень — уровень влияния результатов взаимодействия четырех основных факторов: социаль­ных, экономических, физических и политических.

Социальные факторы:

 свободное время;уровень образования и культуры населения, потребности; структура населения; семейность;плотность заселения;

демографические.

Экономические факторы:

налоги в области недвижимости; финансирование строительства и реконструкции;предложение;спрос;обеспеченность населения объектами общественного назначения;уровень жизни населения;

состояние и перспективы строительства; рынок недвижимости.

Физические факторы:

экология; географические;геологические;геодезические;топографические; природные ресурсы;сейсмические;технологические решения в области землепользования.

Политические факторы:

 законодательство об ипотеке; налоговое законодательство;законы о собственности; законы об операциях с недвижимостью; законы в области экологии; зонирование территорий;закон о залоге;законодательство в области строительства; закон о кредитной политике; кадастры;

лицензирование риэлтерской и оценочной деятельности;политическая стабильность.

Второй уровень — уровень влияния локальных факторов в основном в масштабе города или городского района.

Местоположение:

 транспортная доступность; пешеходная доступность; наличие и состояние коммуникаций;наличие объектов социально-культурного назначения;

размещение объектов в плане города (района); примыкающее окружение.

Физические характеристики:

физические параметры;качество строительства и эксплуатации;наличие коммунальных услуг; состояние недвижимости; функциональная пригодность и использование; привлекательность, комфорт.

Условия продаж:

залоги и заклады; особые условия сделок; мотивы продавцов и покупателей.

Временные факторы:

 дата оценки;даты известных сделок по аналогам.

Условия финансирования:

сроки кредитования;процентные ставки;условия выделения средств.

Третий уровень — уровень влияния факторов, связанных с объектом недвижимости и во многом обусловленных его характеристиками. На этом уровне оцениваются архитектурно-строительные и финансово-эксплуатационные факторы

Архитектурно-строительные факторы:

 объемно-планировочные показатели и др.финансово-эксплуатационные факторы:доходы;эксплуатационные расходы;стоимость строительства.