Правовые положения по кадастровому учету объектов недвижимости и регистрации прав

ПРИКАЗ от 8 декабря 2004 г. N 192 О присвоении условных номеров

 

Объекты недвижимости - индивидуально-определенные вещи.

Индивидуализация - это процесс, связанный с наделением обезличенных вещей индивидуализирующими признаками. В результате объект получает характеристики, позволяющие однозначно выделить его из состава другого недвижимого имущества. Индивидуализация недвижимости производится посредством государственного кадастрового и технического учета.

Учет объекта недвижимости заключается в присвоении ему кадастрового номера.

Кадастровый номер - уникальный, не повторяющийся во времени на территории РФ номер объекта недвижимости, который присваивается ему при осуществлении кадастрового и технического учета в соответствии с процедурой, установленной законодательством, и сохраняется до тех пор, пока данный объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права.

Кадастровый учет земельных участков и инвентаризация объектов капитального строительства (зданий, строений, сооружений, жилых и нежилых помещений) требуется для государственной регистрации прав, что необходимо для участия объектов в гражданском обороте. Однако кадастровый и технический учет имеют разное юридическое значение, обусловленное разной природой объектов недвижимости.

3.4.4. Государственный кадастровый учет земельных участков - описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценку. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера. Кадастровый номер земельного участка состоит из кадастрового номера кадастрового квартала и номера земельного участка в этом квартале.

Земля - несоздаваемый и непотребляемый природный ресурс, из которого можно образовать объекты гражданских прав - земельные участки. Земельным участком признается часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке (п. 2 ст. 6 ЗК РФ). Порядок установления границ участков определяется ФЗ от 18 июня 2001 г. N 78-ФЗ "О землеустройстве" <*>. Работы по определению местоположения и границ земельного участка на местности называются межеванием. Межевание состоит из:

                  ┌────────────────────────────────────────┐

                /│Определение границ земельных участков на                  │

                / │местности и их согласование                                         │

               / └────────────────────────────────────────┘

┌─────────────────┐/     ┌────────────────────────────────────────┐

│ Межевание             ├──── │Закрепление на местности местоположения                   │

└─────────────────┘\     │границ межевыми знаками их координат                        │

               \                            └────────────────────────────────────────┘

                \ ┌────────────────────────────────────────┐

                 \│Изготовление карты (плана) объекта                               │

                  │землеустройства                                                            │

                  └────────────────────────────────────────┘

Границы земельного участка как природного объекта условны, субъективны, поэтому без кадастрового учета нет объекта имущественных отношений. Земельный участок в соответствующих границах начинает свое существование в качестве объекта государственного кадастрового учета в установленных межеванием границах с даты внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель (п. 3 ст. 14 Закона о земельном кадастре). Юридическое значение кадастрового учета состоит в формировании объекта гражданских прав - земельного участка. Включение земельного участка в гражданский оборот, т.е. совершение сделок, приобретение и переход прав на конкретный земельный участок, возможно только после проведения кадастрового учета земельного участка.

Технический учет объектов недвижимости - это описание существующих объектов недвижимости, таких как здания, строения, сооружения, жилые и нежилые помещения. Технический учет (инвентаризация) регламентируется Положением об организации в РФ государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 4 декабря 2000 г. N 921 (в ред. Постановлений Правительства РФ от 10.09.2004 N 477, от 19.03.2005 N 141), а также Положением о государственном учете жилищного фонда в РФ, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 13 октября 1997 г. N 1301

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 19 августа 2004 г. N 418 "Об утверждении Положения о Федеральном агентстве кадастра объектов недвижимости" (в ред. Постановлений Правительства РФ от 14.03.2005 N 127 и от 19.03.2005 N 141) на указанное агентство возложено ведение государственного земельного кадастра и осуществление технической инвентаризации объектов капитального строительства.!!!! с 1 марта 2009 года упразднены Федеральное агентство геодезии и картографии и Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости. Функции упраздненных федеральных агентств переданных Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Указ Президента РФ от 25.12.2008 N 1847).

Техническая инвентаризация объектов учета подразделяется на первичную, плановую и внеплановую. Первичной технической инвентаризации подлежат все объекты учета, техническая инвентаризация которых ранее не проводилась. По результатам первичной технической инвентаризации на каждый объект учета оформляется технический паспорт <*>. Технический паспорт домовладения, строения и жилого помещения (квартиры) составляется при приемке жилых строений в эксплуатацию или при включении жилого помещения в жилищный фонд.

<*> В соответствии с п. 7 Постановления Правительства РФ от 4 декабря 2000 г. N 921 (в ред. Постановления Правительства РФ от 10.09.2004 N 477) форма технического паспорта и состав включенных в него сведений устанавливаются Минэкономразвития РФ.

Плановая техническая инвентаризация объектов учета проводится в целях выявления произошедших после первичной технической инвентаризации изменений и отражения этих изменений в технических паспортах и иных учетно-технических документах. Плановая техническая инвентаризация проводится не реже одного раза в 5 лет.

Внеплановая техническая инвентаризация объектов учета проводится при изменении технических или качественных характеристик объекта учета (перепланировка, реконструкция, переоборудование, возведение, разрушение, изменение уровня инженерного благоустройства, снос), а также при совершении с объектом учета сделок, подлежащих в соответствии с законодательством РФ государственной регистрации.

Одной из основных задач государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства является информационное обеспечение системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Сведения об объектах учета, полученные от организаций (органов) по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации объектов капитального строительства, являются основой для осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Организации (органы) по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации объектов капитального строительства предоставляют физическим и юридическим лицам сведения (документы) об объектах учета, техническую инвентаризацию которых они осуществляют. Сведения об объектах учета предоставляются по заявлениям (запросам):

а) собственника, владельца (балансодержателя) или их доверенных лиц (при предъявлении надлежащим образом оформленной доверенности);

б) наследников по закону или по завещанию;

в) правоохранительных органов и судов (по находящимся в их производстве делам);

г) органов государственной власти и местного самоуправления (об объектах учета, расположенных на территории соответствующих административно-территориальных образований);

д) налоговых органов (об объектах учета, расположенных на территории административно-территориальных образований, находящихся в сфере их ведения);

е) органов государственной статистики (сведения, включенные в формы федерального государственного статистического наблюдения);

ж) учреждений юстиции, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Сведения (документы) об объектах учета предоставляются организацией (органом) по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации объектов капитального строительства, проводившей техническую инвентаризацию соответствующего объекта, в течение месяца с даты получения заявления (запроса), если иное не установлено законодательством РФ.

В соответствии с Приказом Минэкономразвития России от 5 апреля 2005 г. N 70 организации технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства подлежат аккредитации Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость).

Отсутствие сведений технического учета, а также незаконченность работ по учету зданий, сооружений и их отдельных частей делает невозможным возникновение права в случае, когда закон связывает возникновение права с моментом государственной регистрации.

Если в ходе технической инвентаризации объекту недвижимого имущества не присвоен кадастровый номер, то идентификация объекта недвижимого имущества в ЕГРП осуществляется по условному номеру.

Состав кадастровых работ и работ по регистрации прав

Кадастровые работы – это работы по сбору и воспроизведению в документальном виде сведений об объектах недвижимости, либо об их частях, необходимых для дальнейшего их кадастрового учета с последующей государственной регистрацией прав на объект недвижимости с целью образования, изменения или прекращения объектов недвижимости. Кадастровые работы необходимы для описания объекта недвижимости в качестве объекта права. Тем самым, выполняя кадастровые работы, мы «создаем» объекты недвижимости в качестве объекта гражданских прав.

Кадастровые работы проводятся на основании Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» от 24.07.2007 г. №221-ФЗ и приказа Минэкономразвития РФ от 24.11.2008 г. №412 «Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовка, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков».

Результатом кадастровых работ служит межевой план, который является основанием для постановки земельных участков на кадастровый учет и регистрации прав на них.

В состав кадастровых работ входят:

изготовление межевых планов для постановки на кадастровый учет (раздел, объединение, перераспределение, выдел земельных участков);

определение координат и площадей земельных участков;

изготовление планов границ земельных участков;

подготовка пакета документов для утверждения схем расположения земельных участков на кадастровых планах территории;

определение охранных зон инженерных коммуникаций на земельных участках;