Некоторые особенности содержания договора аренды земельных участков

Арендатор земельного участка, так же как арендатор иного имущества, вправе передать земельный участок в субаренду, а также передать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу (перенаем), отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ[6][7] (п. 2 ст. 615 ГК РФ, п. 5 ст. 22 ЗК). Особенности осуществления этих прав в отношении земельного участка состоят в том, что указанные действия арендатор вправе совершать без согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором (п. 5 ст. 22 ЗК), хотя нормы ГК РФ императивно предусматривают наличие согласия арендодателя. Данные особенности установлены в соответствии с п. 2 ст. 607 ГК РФ.

Практика применения п. 5 ст. 22 ЗК позволяет говорить о необходимости его кардинального пересмотра и принятия нормы, аналогичной норме п. 2 ст. 615 ГК РФ, то есть необходимо предусмотреть согласие арендодателя на совершение действий по распоряжению правами аренды на земельный участок. Применение действующей редакции п. 5 ст. 22 ЗК привело к тому, что оборот такого специфического объекта, как земельный участок, регулируется более либеральными по своему содержанию нормами по сравнению с нормами об аренде движимого имущества.

П. 2 ст. 615 ГК РФ носит общий характер, распространяя свое действие не только на арендные отношения, предметом которых является недвижимость, но и на аренду движимого имущества. Таким образом, субаренда (залог, передача арендных прав в уставный капитал) движимого имущества требует согласия арендодателя, в то время как аналогичные действия в отношении земельного участка предполагают лишь уведомление. Эта норма тем более вызывает критические замечания, если обратить внимание на распределение ответственности: в указанных случаях, за исключением передачи арендных прав в залог, ответственным по договору становится новый арендатор земельного участка.

Данное положение ЗК не только разрушает классическую конструкцию субарендного договора, но и затрагивает такие специфические институты гражданского права, как цессия и перевод долга. Уступка прав и обязанностей по договору аренды в силу сочетания в себе цессии и перевода долга требует в соответствии со ст. 391 ГК РФ обязательного согласия кредитора (арендодателя). При этом ни гражданское, ни земельное законодательство не устанавливают никаких особенностей совершения договоров цессии и перевода долга, предметом которых являются права на земельный участок. Следовательно, норма п. 5 ст. 22 ЗК не должна применяться, как противоречащая общим положениям ГК о переводе долга.

Кроме того, неясным остается мотив законодателя, по которому он изменил ответственное лицо по договору. Единственным случаем, когда меняется ответственное лицо, является перенаем, в силу того что при перенайме происходит замена стороны в договоре.

Возможно, логика законодателя объясняется следующим образом: при субаренде (передаче арендных прав в залог или в уставный капитал) фактическое пользование земельным участком осуществляет не первоначальный арендатор, а иное лицо, фактически использующее земельный участок. Именно на это лицо, как на пользователя, возлагаются обязанности, установленные ст. 42 ЗК РФ, а именно: использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением, осуществлять мероприятия по охране земель, не допускать загрязнения земельного участка и т.д. Следует обратить внимание на то, что указанные обязанности носят исключительно публично-правовой характер, ответственность за неисполнение которых установлена специальным законодательством, и не связаны с обязательством, возникающим из договора аренды земельного участка. ЗК РФ не содержит конкретных составов правонарушений в области охраны и использования земель, отсылая к уголовному законодательству и законодательству об административных правонарушениях. В силу общих положений и принципов законодательства об административных правонарушениях ответственность несет исключительно лицо, совершившее правонарушение.

Однако вышесказанное не позволяет сделать вывод, что при заключении арендатором земельного участка договора субаренды (залога) либо при передаче арендных прав в уставный капитал происходит полная замена обязанного лица по договору аренды. Думается, что арендатор остается ответственным перед арендодателем (собственником) за неисполнение договорных обязательств. В этой связи норма п. 5 ст. 22 ЗК требует изменения и приведения в соответствие с гражданским законодательством.

В отношении аренды земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, права арендатора на сдачу земельного участка в субаренду, передачу арендных прав в залог или в уставный капитал не ограничены даже ссылкой на то, что необходимость согласия на указанные действия может быть установлена договором аренды. Можно говорить, что норма п. 9 ст. 22 ЗК в некоторой степени ущемляет права государства как собственника земельных участков, не только по сравнению с правами собственника иного имущества, но и по сравнению с правами частного собственника земли. В соответствии с п. 9 ст. 22 ЗК при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право осуществлять вышеназванные действия без согласия собственника, при условии его уведомления. Таким образом, норма п. 9 ст. 22 ЗК практически лишает арендодателя возможности влиять на выбор арендатором лица, которому передаются права и обязанности по договору аренды.

Некоторые авторы объясняют такое положение "необходимостью предоставления дополнительных гарантий арендатору земельного участка, который в силу особенностей заключаемого с государством (которое в данном случае практически является монополистом) договора аренды лишен возможности согласования многих важных для него условий договора при его заключении и, по сути, находится с арендодателем в неравном положении". С одной стороны, монополистическое положение государства в отношении арендаторов земельных участков сомнений не вызывает. С другой - вряд ли можно считать допустимым игнорирование интересов собственника, которому не безразлично, какое именно лицо осуществляет пользование земельным участком. С учетом вышесказанного норма п. 9 ст. 22 ЗК требует пересмотра.

Во-первых, когда и в какой форме должно производиться уведомление, до совершения сделки или после нее?

Во-вторых, является ли отсутствие такого уведомления основанием для расторжения договора субаренды или признания его недействительным?

Земельный кодекс не установил срок, в течение которого арендатор должен уведомить собственника о заключенном договоре субаренды (залога арендных прав или их передачи в уставный капитал) земельного участка. Однако можно предположить, что арендатор должен уведомить собственника земельного участка о совершенном договоре в разумный срок после заключения такого договора. Что касается формы уведомления, то, во всяком случае, оно может быть произведено в письменной или иной форме, во-первых позволяющей арендодателю (собственнику) земельного участка объективно воспринять содержание уведомления, во-вторых позволяющей арендатору располагать сведениями о получении арендодателем (собственником) указанного уведомления. Более того, условие об уведомлении собственника должно считаться соблюденным, если собственник получил это уведомление.

Буквальное толкование п. п. 5 и 9 ст. 22 ЗК не дает оснований сделать вывод о возможности расторжения договора аренды ввиду отсутствия уведомления. Действующая редакция ст. 22 ЗК РФ, по сути, предоставляет арендатору земельного участка широкие возможности по распоряжению правами на земельный участок без учета интересов собственника. Представляется, что отсутствие такого уведомления должно рассматриваться как существенное нарушение условий договора аренды, следовательно, как основание для его досрочного расторжения в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.