Риски на рынке купли – продажи недвижимости

Покупка квартиры — сложный и длительный процесс, требующий особенно внимательного и осторожного отношения, ведь на кону стоят огромные суммы и просто крыша над головой. На рынке недвижимости действует много мошенников, но даже если вы имеете дело с добросовестным продавцом, есть большая вероятность столкнуться с непредвиденными проблемами. Итак, на что следует обратить особое внимание при покупке квартиры?

Перепланировка. Вы посмотрели квартиру, она вам понравилась, продажей этой квартиры занимается частное лицо. Вы проверили документы на квартиру, вроде все в порядке, но продавец умолчал вам о наличии кадастрового паспорта, т.к. с 2008 года, при регистрации договора купли-продажи наличие его не обязательно. А в квартире не узаконенная перепланировка, но вы этого не знали.

Способ защиты: обязательно проверьте кадастровый паспорт. Если присутствует не узаконенная перепланировка, в нем будет текст следующего содержания: «Изменение площади за счет внутренней перепланировки помещения. Информация о наличии документов на изменение планировки в ЕМУП БТИ отсутствует».

Дарение или наследство?  Вам предлагают купить квартиру, а документы на нее оформлены по договору дарения, удостоверенного у нотариуса. Вы можете и не знать, что даритель умер.

Способ защиты: следует обратить внимание на недопустимость договора дарения, предусматривающего передачу дара после смерти дарителя (п.3 ст.572 ГК). Невозможна так же государственная регистрация договора дарения и права собственности одаряемого после смерти дарителя, даже в случае нотариального удостоверении договора, если при жизни дарителя переход права на недвижимость не был зарегистрирован. Это имущество не принадлежит одаряемому и должно быть включено в общую массу скончавшегося дарителя. Заявление о регистрации должны быть поданы обеими сторонами, дарителем и одаряемым. Одним словом, попросите продавца зарегистрировать договор дарения в Федеральной Регистрационной Палате и только потом приобретайте квартиру.

Квартира с жильцом. Вы так же не защищены от покупки жилья, у которого уже есть владелец, пусть и временно выписанный. Он может отбывать наказание в тюрьме, состоять на воинской службе или проходить лечение в психоневрологическом диспансере. Тем не менее, согласно законодательству, за ним сохраняется право обратной регистрации, даже при условии, что квартира была продана.

Способы защиты: в паспортном столе стоит заказать справку формы №40, в которой будет вся информация о прописанных, временно снятых с регистрационного учета и выбивших граждан. Отсутствие зарегистрированных жильцов в таком случае – первый повод для беспокойства, квартиру лучше не покупать.

Приватизация. Вы хотите приобрести квартиру, правоустанавливающие документы - договор приватизации.При приватизации квартиры продавец не учел потребностей своих детей или родственника, который выписался, но был вписан в договор социального найма или ордер.

      Допустим, формально они сейчас без жилья. И вот тогда они делают заявление в судебный орган, тот признает сделку недействительной и аннулирует ее. А сам покупатель остается без денег и без квартиры.

Способы защиты: в паспортном столе стоит заказать справку формы №40, в которой будет вся информация о прописанных, временно снятых с регистрационного учета и выбивших граждан. Если те, кто были вписаны в ордер, не участвовали в приватизации, должны были дать нотариальный отказ, дубликат можно проверить у нотариуса. Если это ребенок, нужно в органах опеки запросить приказ, об исключении ребенка из приватизации, в котором будут прописаны основания.

«Кризисное мошенничество». После коллапса ипотеки в России, многие компании предлагают собственные рассрочку, чтобы дать возможность покупателям осуществить сделку. Однако среди добросовестных продавцов есть и хитрые мошенники, которые используют максимально сложные схемы рассрочек и отсрочек, чтобы оставить для себя лазейку, с помощью которой они смогут вернуть себе и квартиру, и задаток, а иногда и уже полученные платежи.

Способы защиты: в этом случае можно посоветовать только одно - внимательно изучайте договор купли-продажи, советуйтесь со специалистами, привлекайте его к участию в заключение сделки. Лучше потратить часть денег на вознаграждение для риелтора или юриста, чем потерять и деньги, и уже купленное жилье.

Цена за риск здесь очень высока. В процессе мошеннической операции, покупатели оставались абсолютно без финансов и без квартиры.

Достаточно большое количество юридических нюансов, большие суммы продаж, неопытность покупателей или продавцов из-за редкости выполнения подобных сделок создают достаточно напряженную ситуацию.

Ввиду этого лучше довериться надежной риэлтерской компании.

Заключение

В данном курсовом проекте был подробно рассмотрен процесс планирования деятельности организации, выявлены его направления и значение для функционирования и развития.

Проанализировав вышеизложенный материал, можно сделать вывод о том, что менеджмент как система управления является составной частью любой организации, и основой для эффективной ее деятельности, в частности и сферы недвижимости.

Менеджмент – это совокупность скоординированных мероприятий, направленных на достижение значимых целей организации.

Целью управления является разработка путей повышения эффективности и качества жизнедеятельности организационных систем.

Реализация нормативных требований к отдельным сферам управления определяет структурную политику фирмы и конкретные политики в отдельных сферах деятельности. С нормативными требованиями к управлению и политикой управления жестко связано представление о морали деловых взаимоотношений - этика предприятия. Эти нормы должны обязательно вводиться в обеспечение стабильности предприятия и с целью ограничения принципа максимизации прибыли, что порождает конфликты при управлении конкретными сферами деятельности фирмы.

В свою очередь, деятельность организации зависит от изменения условий внешней и внутренней среды.

Организационная структура управления должна адекватно реагировать на эти изменения и быть оптимальной с точки зрения выбора соответствующих возможностей и ресурсов.

Важнейшей составляющей в деятельности менеджера являются коммуникации, поскольку они представляют собой обмен информацией между людьми. Другим определяющим моментом организационного процесса является выбор стиля руководства.

Все это в совокупности поможет вновь открываемой организации занять свою нишу на рынке недвижимости и быть конкурентно способной.

 

Список литературы:

1. Армстронг М. Стратегическое управление человеческими ресурсами: пер. с англ. – М.: ИНФРА-М, 2002. – 328с.

2. Аникин В.А. Высший менеджмент для руководителя: Учеб. пособие. – 2-е изд., перераб. И доп. – М.: ИНФРА-М, 2001. – 144с.

3. Балашов А.П. Основы менеджмента: Учеб. пособие. – М.: Вузовский учебник, 2009.-288с.

4. Минцберг Г. Структура в кулаке: Создание эффективной организации: пер. с англ. СПб.: Питер, 2001.-281с.

5. Терминология менеджмента: Словарь/Сост. А.К. Семенов, В.И. Набоков. – М.: Маркетинг, 2002. – 224с.

6. Друкер П.Ф. Задачи менеджмента в XXI веке: пер. с англ.: Учеб. пособие. - Издательский дом Вильямс, 200.-272с.

7. Классики менеджмента/ Под ред. М. Уорнера: пер. с англ. СПб.: Питер, 2001-1168с.

8. Ципкин Ю.А., Люкшинов А.Н., Эриашвили Н.Д. Менеджмент:

9. Учеб. пособие для вузов / Под ред. Ю.А. Ципкина. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2001.-439с.

10.  Мескон М.Х., Альберт М., Хедоури Ф. Основы менеджмента: пер. с англ. – М.: Дело, 2000. – 704с.

11.  Басовский Л.Е. Менеджмент: Учеб. пособие. – М.: ИНФРА-М, 2003.-216с.

12.  Виханский О.С., Наумов А.И. Менеджмент: Учебник. – 4-е изд. – М.: Экономистъ, 2005. – 670с.

13.  Карлоф Б. Деловая стратегия. Концепция, содержание, символы: пер. с англ. М.: Экономика, 2000. – 240с.

14.  Попов С.А. Стратегическое управление: 17-модульная программа для менеджеров «Управление развитием организации». Модуль 4. – М.: ИНФРА-М, 2000. – 304с.

15.  Балашов А.П. Теоретические основы реструктуризации: Учеб. пособие. – Новосибирск: СибУПК, 2006. – 280с.

16.  Веснин В.Р. Менеджмент: Учебник для вузов. 2-е изд., перераб. И доп. – М.: Проспект, 2004. – 504с.

17.  Смирнов Э.А. Разработка управленческих решений: Учебник для вузов. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2000. – 271с.

18.  Переверзев М.П., Шайденко Н.А., Басовский Л.Е. Менеджмент: Учебник / Под общ. Ред. Проф. М.П. Переверзева. – М.: ИНФРА-М, 2002. – 288с.

19.  Стремякова И.Р., Лебедко М.П. Менеджмент: Кпаткий курс в 500 информативных и структуро-логических схемах: Учеб.пособие. – Новосибирск: СибУПК, 2001. – 156с.

20.  Маслоу А. Мотивация и личность: пер. с англ. 3-е изд. СПб.: Питер, 2003. – 352с.

21.  Якокка Л., Новак У. Карьера менеджера: пер. с англ. 3-е изд. – Минск: ООО «Попури», 2004. – 416с.