При определении стоимости большого числа объектов наилучшие результаты дает применение принципа и технологии массовой оценки1. Технология оценки при этом базируется на использовании стандартных методик и статистического анализа2.
Важной задачей было определить вид оценочной стоимости земель сельскохозяйственных угодий для целей налогообложения. Виды оценочной стоимости и их взаимосвязи приведены в таблице 1.
Из таблицы видно, что кадастровую стоимость как налогооблагаемую стоимость земельных участков целесообразно определять как потребительскую стоимость, характеризующую ценность объекта для конкретного владельца при определенном варианте его использования.
Налогооблагаемая стоимость земельного участка призвана отражать общие признаки оцениваемых объектов, объективную шкалу их относительной ценности (ренты). При этом на налогооблагаемую стоимость земли не должны влиять ни сезонные колебания спроса, ни оперативные корректировки экономической политики и финансовых курсов, ни другие факторы временного и конъюнктурного характера. Устойчивость налогооблагаемой стоимости во времени дает весомые основания для планирования хозяйственной деятельности, формирования стабильного бюджета, экономит средства общества на проведение переоценки кадастровой стоимости земельных участков.
|
|
В связи с этим, основным методическим принципом кадастровой оценки стоимости земли явился принцип анализа факторов ценообразования (факторного анализа). Методы факторного анализа наилучшим образом зарекомендовали себя в работах, связанных с зонированием территории, в том числе и оценочном зонировании, поскольку позволяют получить показатели относительной стоимости земли в тех случаях, когда статистическими выборками покрыта не вся оцениваемая территория.
Оценочной зоной признается часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков. В зависимости от территориальной величины оценочных зон их границы совмещаются с границами земельных участков, а также границами кадастровых районов или кадастровых кварталов. По результатам оценочного зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы этих зон.
Государственная кадастровая оценка земель проводится с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров и основывающихся на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.
|
|
Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Государственного комитета Российской Федерации по земельной политике утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель, а сами результаты государственной кадастровой оценки земель после утверждения вносятся в государственный земельный кадастр. Споры, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки земель, рассматриваются в судебном порядке.
В целях конкретизации положений, изложенных в указанных Правилах, для отдельных категорий земель, Госкомзем России разработал и утвердил Правила государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий в субъекте Российской Федерации. В комитете была также разработана Методика государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации.
Для обеспечения сопоставимости результатов государственной кадастровой оценки земель, работу было намечено выполнять на основе единых методических подходов в два этапа1. Первый этап предполагал оценку на уровне субъектов Федерации (межрегиональная оценка земель - оценка сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации и разработка базовых нормативов для проведения оценки в субъектах РФ) и второй - оценку в субъектах Российской Федерации (оценка сельскохозяйственных угодий по административным районам и землевладениям, землепользованиям).
Документы ГЗК.
Документы государственного земельного кадастра подразделяются на основные, вспомогательные и производные (см. рис.1).
Основные документы государственного земельного кадастра подразделяются на:
- Государственный реестр земель кадастрового района (ГРЗ КР);
- Дежурные кадастровые карты (планы);
- Журналы учета кадастровых номеров;
- Кадастровые дела.
Вспомогательные документы государственного земельного кадастра подразделяются на:
- книги учета документов;
- книга учета выданных сведений;
- каталоги координат опорной межевой сети.
Производные документы государственного земельного кадастра подразделяются на:
- кадастровые планы земельных участков (выписки из ГЗК) в объеме, соответствующем характеру запрашиваемых сведений;
- справки в налоговую инспекцию, выдаваемые по согласованному регламенту;
- перечни земель, находящихся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований;
- статистические отчеты;
- производные кадастровые карты (планы);
- другие справочные и аналитические документы.
ОСНОВНЫЕ ДОКУМЕНТЫ ГЗК
Государственный реестр земель кадастрового района
Государственный реестр земель кадастрового района является составной частью Единого государственного реестра земель Российской Федерации и представляет собой сложный документ, состоящий из форм ГРЗ КР.
Формы ГРЗ КР являются простыми документами и создаются на бланках установленного образца, заполняемых в процессе государственного кадастрового учета.
Р А З Д Е Л – X