Участие нотариуса в сделках с недвижимостью

В.А.Коршунова

ФГБОУ ВО «Тверской государственный университет», г. Тверь

Статья посвящена освещению вопроса о целесообразности обязательного участия нотариуса в сделках с недвижимостью. Рассмотрение данной проблемы с точки зрения последствий для участников данных сделок. Защита прав граждан и ограждение от мошенничества или же затруднение процесса оформления таковых сделок.

Ключевые слова: нотариус, недвижимость, сделки с недвижимостью, обязательное нотариальное удостоверение.

Одними из самых сложных и вызывающих множество вопросов сделок, являются сделки с недвижимостью. Помимо того, в последнее время можно заметить резкое реформирование в законодательстве, регулирующем отношения в сфере недвижимости, и, как следствие, - возникновение новых предписаний для осуществления тех или иных действий конкретных участников. Зачастую некомпетентность в данном вопросе приводит лиц к неблагоприятным последствиям. Именно поэтому сделка в простой письменной форме может обернуться непростым судебным разбирательством, что указывает на необходимость проведения соответствующих операций с недвижимостью с участием нотариуса.

Для проецирования в реальность вышеуказанных слов, рассмотрим ситуацию, с которой сталкивался каждый десятый гражданин в своей жизни. Некий гр-н Н. вот уже пять месяцев является обладателем купленной им квартиры, но вскоре выясняется, что бывшая супруга владельца — оказалась не бывшая, поскольку официально брак не расторгали, но живут они раздельно. Муж решил не считаться с мнением супруги при продаже данной квартиры, и теперь обиженная жена продавца, возмущенная тем, что квартира была продана без ее согласия, пригрозилась подать в суд.

В российском законодательстве, а именно в статье 173.1 Гражданского кодекса РФ указано, что сделка, совершенная без согласия третьего лица, которое должно было дать согласие, не является ничтожной, она является оспоримой в суде.[159] Однако, нужно очень постараться и затратить определенные ресурсы, чтобы оспорить такую сделку. И это только одна из ситуаций, когда заключение сделки в простой письменной форме несет в себе множество рисков, таких каксудебное разбирательство, потерю денег и жилья.

Для того, чтобы избежать подобных ситуаций и следует обращаться к участию нотариуса. Удостоверяя сделку, он проведет правовую экспертизу документов, разъяснит последствия подписания соглашения, проверит, что стороны совершают действия осознанно, а их воля соответствует условиям договора, который они заключают. Нотариус может потребовать дополнительные документы для подтверждения полномочий участников сделки, прописать в договоре отдельные условия, защищающие права покупателя от возможных ограничений и обременений, а также предусмотреть и обезопасить от возникновения третьих лиц.

Помимо этого, профессиональная ответственность нотариусов застрахована от возможных ошибок. Статья 17 «Основ законодательства о нотариате»[160] предусматривает многоступенчатую систему страхования профессиональной ответственности нотариусов: индивидуальная страховка нотариуса, коллективная страховка нотариальной палаты, членом которой он является, собственное имущество нотариуса, а также специально сформированный Компенсационный фонд Федеральной нотариальной палаты.     

Еще одним из отдельно выделяемых и нередко встречаемых рисков подобных сделок является мошенничество. Зачастую мы можем услышать новые инициативы, обещающие навсегда вернуть собственникам жилья «спокойный сон» и уверенность в «завтрашнем» дне. Недавно в СМИ появилась новость о проекте специального страхового фонда, призванного обеспечить компенсацию ущерба лицам, попавшимся на удочку мошенников — «специалистов» по жилой недвижимости.[161]Предложенная риелторами идея о возмещении ущерба гражданам за счет некой страховой системы не нова и уже много лет назад получила свое реальное воплощение в нотариате, при этом в гораздо более понятном и применимом на практике прочтении, когда имущественные гарантии предоставляет нотариус, действующий на основании закона от имени государства. То есть именно нотариус несет ответственность за правовую сторону сделки, и поэтому достоверность и законность сделок с жильем, удостоверенных нотариусом, не вызывают сомнений.

Однако, бытует и иная точка зрения по изучаемой мною проблеме. «Рассматриваемая перспектива обязательного участия нотариуса понятна, но она не соответствует сегодняшнему вектору развития гражданского законодательства, поскольку ранее все изменения, которые в него вносились, были направлены на упрощение совершения сделок и оборота недвижимости в целом»[162]. Действительно, многие юристы утверждают, что участие нотариуса в данных отношениях влечет за собой некий «балласт» в виде затруднения процесса таковых сделок, дополнительных действий со стороны участников сделки, а также непосредственная оспоримость действий самих нотариусов. Поскольку сделки с недвижимостью регистрируются в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, а также фиксируются в Едином государственном реестре недвижимости, то нотариальные полномочия будут дублировать действия регистраторов.

Конечно же, следует, и упомянуть о том, что обязательное участие нотариуса не является бесплатным, и даже не дешевым. Для многих граждан, это будет материальной затратой, которая не каждому посильна.

Помимо этого есть еще одна важная проблема, касающаяся больших городов, где предлагаемая идея предполагает большое число нотариусов, проще говоря, хватит ли нотариусов для осуществления таких полномочий.

Рассматриваемые проблемы могут, безусловно, привести к некому коллапсу в сфере сделок с недвижимостью, и, по-моему, мнению, прежде чем говорить о создании такого законопроекта, следует «подготовить» почву. А именно, прежде всего, предполагаю необходимость в рассмотрении и изменении соответствующими органами власти ценовой политики оказания услуг нотариусов в сфере недвижимости, а также увеличения числа действующих нотариусов, привлечения юристов к нотариату путем внесения изменений Министерством Образования в государственную образовательную программу направления юриспруденции отдельный профиль нотариата.

Таким образом, анализируя позиции с разных сторон, я пришла к выводу о том, что избежать последствий, возникающих при заключении сделок с недвижимостью без участия нотариуса куда более важнее, нежели опираться на риски, которые могут быть, а могут и не быть, если устранить некоторые пробелы в сфере нотариата. Кроме того, сам по себе нотариально удостоверенный договор имеет повышенную доказательную силу, и оспорить его крайне сложно.Каждый нотариус страны несет полную имущественную ответственность за результат своей профессиональной деятельности. Это значит, что за любую ошибку, недочет или забытую процедуру, предусмотренную законом в совершении конкретного нотариального действия, нотариус отвечает финансами. Пострадавшему будет выплачено ровно столько, сколько потерял гражданин или юридическое лицо из-за некачественной работы нотариуса. Ни один другой профессиональный участник рынка недвижимости не предоставляет таких финансовых гарантий.

Именно поэтому я полностью соглашусь с высказыванием, назвав его главенствующим тезисом моей статьи – «Эффективный и доступный механизм защиты права собственности уже есть — нотариус».[163]

Список литературы:

Нормативно-правовые акты:

1. "Основы законодательства Российской Федерации о нотариате" (утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1) (ред. от 31.12.2017) // СПС «КонсультантПлюс»;

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 29.12.2017) // СПС «КонсультантПлюс»;

3. Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 N 218-ФЗ // СПС «КонсультантПлюс».

Интернет-ресурсы:

4. «Нотариусам вернут недвижимость» /Е.Петрова/https://www.gazeta.ru

5. «Эффективный и доступный механизм защиты права собственности уже есть — нотариус»./https://notariat.ru/ru-ru/news/effektivnyj-i-dostupnyj-mehanizm-zashity-prava-sobstvennosti-uzhe-est-notarius.