Реализация недвижимого имущества

 

Порядок проведения торгов регламентируется статьями 447-449 Гражданского кодекса РФ, а порядок реализации заложенного имущества – статьей 350 ГК РФ, ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости).

Для проведения торгов между службой судебных приставов и специализированной организацией заключается договор на проведение торгов. При этом должник (собственник недвижимости) полностью исключается из документального оформления отношений, связанных с проведением торгов.

Согласно ФЗЗ "Об исполнительном производстве" на судебного пристава - исполнителя возлагается лишь обязанность по подготовке торгов. В силу пункта 2 статьи 62 ФЗ "Об исполнительном производстве" судебный пристав - исполнитель должен сделать заявку специализированной организации и указать минимальную начальную цену имущества, выставляемого на торги.

К заявке на проведение торгов, подаваемой судебным приставом - исполнителем, прилагаются:

1) копия исполнительного документа;

2) копия акта ареста имущества, составленного судебным приставом - исполнителем;

3) документы, характеризующие объект недвижимости;

4) копии документов, подтверждающих право пользования земельным участком или право собственности на него, в случае продажи отдельно стоящего здания.

Согласно пункту 4 статьи 62 ФЗ "Об исполнительном производстве" при продаже права долгосрочной аренды судебный пристав - исполнитель в дополнение к указанным выше документам прилагает:

1) копию договора аренды;

2) копию свидетельства о регистрации договора аренды;

3) копию документа, подтверждающего согласие арендодателя на обращение взыскания на право долгосрочной аренды, либо документа, из которого следует возможность передачи права долгосрочной аренды без согласия арендодателя, если право аренды было получено арендатором в результате торгов.

При продаже права на объект незавершенного строительства судебный пристав - исполнитель в дополнение к указанным выше документам прилагает:

1) копию решения об отводе земельного участка;

2) копию разрешения органа государственной власти и (или) органа местного самоуправления на строительство.

На основании пункта 1 статьи 63 Федерального закона "Об исполнительном производстве" торги должны быть проведены в двухмесячный срок со дня получения специализированной организацией соответствующей заявки судебного пристава - исполнителя.

Если иное не предусмотрено законодательством, извещение о проведении торгов должно быть сделано не менее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно обязательно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе б оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

Участники вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые указываются в извещении о проведении торгов. Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату. Задаток возвращается также лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли их. При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору.

Согласно пункту 5 статьи 448 лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения торгов протокол о результатах торгов, который имеет силу договора. В соответствии с пунктом 4 статьи 447 ГК РФ выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.

В соответствии со ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Как правило, при предъявлении исков о признании торгов недействительными истцы ссылаются на многочисленные основания и обстоятельства, законность которых исследуется судом в процессе рассмотрения дела. Наиболее чаще встречаются следующие обстоятельства: отсутствие публикации и извещения о торгах или нарушение сроков публикации извещения, незаконное признание первых торгов несостоявшимися и так далее.

Вынося решение о признании торгов недействительными, суд должен иметь в виду, что за последствием такого признания последует крайне выгодная должнику и крайне невыгодная покупателю реституция. Поэтому согласно Постановления Пленума ВАС РФ от 02.12.1993 № 32, под грубым нарушением правил конкурса или аукциона понимается необоснованное исключение из числа участников конкурса или аукциона лиц, а также нарушения порядка проведения торгов, которые могли привести к неправильному определению победителя.

Действующая судебная практика к числу существенных нарушений относит следующие нарушения:

1. проведение торгов недвижимости организацией, не являющейся специализированной;

2. неправильная и незаконная оценка (уценка) имущества.

Не является существенными нарушениями условий проведения торгов, не повлиявшие на правильное определение победителя, не нарушившие права взыскателя, должника и участников. К их числу суд относит следующие факты: незначительной просрочки внесения участниками торгов задатка и оплаты его на день проведения торгов, незначительной задержки времени открытия торгов, даты извещения о торгах более чем за 30 дней до их проведения.

Согласно ФЗ «Об исполнительном производстве» в случае если имущество не реализовано в двухмесячный срок, взыскателю предоставляется право оставить имущество за собой.

Итак, недвижимое имущество реализуется в двухмесячный срок с публичных торгов специализированной организацией по заявке судебного пристава.

Заключение

 

В настоящее время деятельность судебных приставов по исполнению судебных актов и актов других органов оценивается негативно. Это выражается в СМИ, в отношениях сторон исполнительного производства, где все время сталкиваешься с такими выражениями «судебные приставы пришли и забрали последнюю рубашку (варианты выселили из квартиры, со счета забрали всю наличность, ворвалась «милиция» и т.п.). Некоторые лица высказывают мнение, что деятельность судебных приставов мешает нормальной работе предприятий, предпринимателей.

Все эти суждения основаны на незрелом правовом сознании, атавизме издержек переходного периода в менталитете граждан. Об этом очень точно высказался профессор Г.В. Автаманчук: «Почти два столетия существует парадокс: «элитная» интеллигенция проповедует анархическое своеволие, нигилистическое отношение к закону, выступает за беспредел своего «я» и в то же время возмущается беспорядком в стране, запущенностью общественных проблем и т.д.»[6]

Широким слоям общества следует понять и осмыслить, что работа человека, организации, предприятия, региона и страны должна осуществляться на основе закона.

Система принудительного исполнения – это важнейший и заключительный этап пути к восстановлению нарушенных прав и свобод при выполнении обязательств. Деятельность судебных приставов способствует усилению роли государства как гаранта правовых условий хозяйствования для всех субъектов.

Исполнительное производство является комплексным правовым образованием. На его правовое регулирование распространяются норма административного права, гражданского и гражданско-процессуального права, также арбитражного процесса. В связи с постоянно меняющимся законодательством Российской Федерации, нормы Федерального закона «Об исполнительном производстве» не в состоянии урегулировать все возникающие в процессе исполнительного производства вопросы. Это в значительной мере осложняет процесс исполнения, так как участникам исполнительного производства приходится опираться на большое количество различных нормативных актов. Как следствие, судебному приставу-исполнителю приходится в комплексе применять нормы ФЗ «Об исполнительном производстве», а также руководствоваться целым рядом иных нормативных актов.

Большое количество нормативных актов, регулирующих отношения в исполнительном производстве влечет за собой множество практических проблем в связи с обращением взыскания на имущество должника. Помимо недостаточной урегулированности данного вопроса в ФЗ «Об исполнительном производстве» сами судебные приставы-исполнители допускают различные нарушения, наиболее распространенными из которых являются: заочное наложение ареста на имущество; отсутствие контроля за сроками реализации имущества; при обнаружение имущества, принадлежащее должнику, арест не налагается и другие нарушения законности в исполнительных действиях.

Недостаточная квалифицированность судебных приставов-исполнителей подрывает доверие у населения, так как для граждан важным является наиболее быстрое и реальное исполнение вынесенных по делам решений. Для улучшения обстановки в области исполнительного производства необходимо совершенствовать структуру Службы судебных приставов, повышать профессиональный уровень работников службы, развивать и совершенствовать нормативно-правовую базу принудительного исполнения.

Библиография

 

Нормативные акты

1. Конституция Российской Федерации от 12.12.1993 // РГ. – 1993. - №237. – 25 дек.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации: Часть первая, вторая, третья (по состоянию на 10 фев. 2005 г.) – М.: Юрайт-Издат, 2005

3. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 30.06.2003 № 86-ФЗ – Новосибирск: Сиб. унив. изд-во, 2003

4. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 24.07.2002 № 95-ФЗ (в ред. Федерального закона от 28.07.2004 № 80-ФЗ, от 02.11.2004 № 127-ФЗ) – М.: Омега-Л, 2005

5. Семейный кодекс Российской Федерации от 29.12.1995 № 223-ФЗ (с изм. и доп. от 15.11.1997 г., 27.06.1998 г., 2.01.2000 г., 22.08.2004, 28.12.2004 г.)

6. Федеральный закон «О судебных приставах» от 21 июля 1997 № 118-ФЗ (в ред. от 07.11.2000 г.)

7. Федеральный закон «Об исполнительном производстве» от 21 июля 1997 г. №119-ФЗ (в ред. от 27.12.2005)

8. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102

9. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 № 122-ФЗ

10. Федеральный закон «О сельскохозяйственной кооперации» от 08.12.1995 № 193-ФЗ // Собрание законодательства РФ от 11.12.1995 №150

11. Федеральный закон «О свободе совести и о религиозных объединениях» от 26 сентября 1997 г. № 125-ФЗ

12. Гражданский процессуальный кодекс РСФСР от 11.06.1964 (утратил силу)

13. Определение Конституционного Суда РФ от 20 октября 2005 № 382-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Каширина Бориса Александровича на нарушение его конституционных прав»

14. Постановление Пленума ВАС РФ от 09.12.2002 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с введением в действие арбитражного процессуального кодекса Российской федерации». // Вестник ВАС РФ, 2003 - №2

15. Письмо Президиума ВАС РФ от 14.07.1999 №45 «Об обращении взыскания на имущество учреждения

16. Информационное письмо ВАС РФ от 21.06.2004 № 77 Обзор практики рассмотрения дел, связанных с исполнением судебными приставами-исполнителями судебных актов арбитражных судов

17. Информационное письмо Главного управления Министерства юстиции Российского Федерации Орловской области от 22 декабря 2000 г. № 199 «Обращение взыскания на имущество, находящееся в залоге» // Бюллетень ГУ МЮ РФ. – Орлов, 2000. - № 12

18. Информационное письмо Главного управления Федеральной службы судебных приставов по Пермской области «Обзор по результатам обобщения практики расследования и судебного рассмотрения уголовных дел о преступлениях, предусмотренных ст. 312 Уголовного кодекса Российской Федерации (незаконные действия с имуществом, подвергнутым описи и аресту)» от 13.05.2005 № 08-13

19. Информационное письмо Главного управления Федеральной службы судебных приставов по Пермской области о практике рассмотрения судами споров по обращению взыскания судебными приставами-исполнителями на имущество, находящееся в общей собственности // Бюллетень ГУ ФССП по Пермской области, 2005. - № 5

20. Информационное письмо Главного управления Федеральной службы судебных приставов по Пермской области по исковым заявлениям о признании торгов недействительными и применения последствий недействительности сделки // Бюллетень ГУ ФССП по Пермской области 2005. - № 7

Научная литература

21. Абова Т.Е., Кабанкин А.Ю. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. – М.: Юрайт-Издат, 2004

22. Белоусов Л.В. Комментарий к информационному письму Президиума ВАС РФ от 21.06.2004 № 77 // Арбитражная практика, 2004 - №8

23. Белоусов Л.В. О единообразии в применении пункта 3 статьи 59 Федерального закона «Об исполнительном производстве» и соответствии этой статье пункта 4 статьи 47 Налогового кодекса Российской Федерации // Вестник ВАС, 2004 – №2

24. Белоусов Л.В. Следует ли возвращаться у пройденному? (о месте исполнительного производства в связи с интерпретацией толкования Европейским судом по правам человека п. 1 ст. 6 Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод) //Арбитражная практика, 2004. - № 03 (36)

25. Беляков А.М. Исполнительное производство и критерии оценки его эффективности // Юстиция, 2006. - №1

26. Боннер А.Т. Исполнительное производство: отрасль российского права или стадия гражданского процесса? // Законодательство, 2004. - №8

27. Великомыслов Ю.Я. Гражданско-правовой режим недвижимости. Ипотека недвижимого имущества. Жилые помещения как объекты сделок. // Allpravo.Ru – 2005

28. Викут М.А., Зайцев И.М. Гражданский процесс России. – М.: 1999

29. Гладышев С.И. Новые положения в законодательства об исполнительном производстве // Журнал российского права, 1998 - №8

30. Горбачев Е.В. Исполнительное производство на Руси. // Бюллетень ГУ МЮ РФ, 2004. - № 8(54)

31. Гришаев С.П. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)». - М.: «Юристъ», 2003

32. Деготь Б.Е. Арест денежных средств, принадлежащих должнику и находящихся на расчетных счетах. // Практика исполнительного производства, 2005. - №5

33. Закарлюка А.В., Ярков В.В. К проекту изменений в федеральные законы «О судебных приставах» и «Об исполнительном производстве» // Арбитражный и гражданский процесс, 2001 - №2

34. Ивлиев Г.П. Комментарий к Гражданскому процессуальному кодексу Российской Федерации. – М.: Юрайт-Издат, 2002

35. Исаенкова О.В. Проблемы исполнительного права в гражданской юрисдикции. – Саратов, 2002

36. Калганова Л.В. Механизмы воздействия деятельности судебных приставов на экономические процессы в условиях рынка // Бюллетень ФССП России, 2005. - № 4

37. Коган Э.Э. Судебные приставы и взыскание денежных средств и имущества должника // Адвокат, 2001. - №11

38. Комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации. – М.: Редакция журнала «Хозяйство и право», Фирма «СПАРК», 1995

39. Красов О.И. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. – М.: Юристъ, 2002

40. Методические рекомендации о порядке действий судебного пристава-исполнителя при обращении взыскания на заложенное имущество // Бюллетень ГУ ФССП России, 2006. - №1

41. Морозова И.Б. Взыскатель и должник в исполнительном производстве // Законодательство, 2003. - № 6.

42. Морозова И.Б. Ответственности в исполнительном производстве // Законодательство, 2004. - № 9.

43. Настольная книга судебного пристава: справочно-методическое пособие /отв. ред. проф. В.В. Ярков. – М.: Издательство БЕК, 2000

44. Научно-практический комментарий к Федеральному закону Российской Федерации «Об исполнительном производстве» Под. ред. Шерстюк В.М., Юков М.К. – ОАО «Издательский дом «Городец», 2004

45. Попова О.В. Отдельные аспекты становления института судебных приставов в России // Юстиция, 2006. - №1

46. Проблемы исполнительного производства // Бюллетень ФССП России, 2005. - №4

47. Скловский К.И. Некоторые проблемы оспаривания в суде реализации имущества на торгах // Вестник ВАС РФ, 2001- №9

48. Суханов Е.А. Гражданское право. Т. 2. – М.: Волтерс Клувер, 2004

49. Тимофеев Д. Сроки по закону об исполнительном производстве нереальны //Российская юстиция, 2000. - №12

50. Улетова Г.Д. Источники исполнительного права Российской Федерации // Законодательство, 2003. - № 5

51. Чиннова М.В. Может ли быть цена арестованного имущества рыночной? // Практика исполнительного производства, 2005. - №5

52. Чуча С. Исполнительное производство в ходе процедуры банкротства // Российская юстиция, 2001. - №12

53. Шерстюк В.М. О применении норм Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации // Законодательство, 2004. - №10

54. Шичанин А.В., Гривков О.Д. Проблема неисполнения должником судебных решений заложена в самой системе исполнительного производства// Адвокат, 1999. - №9

55. Юков М.К., Шерстюк В.М. Комментарий к Федеральному закону «Об исполнительном производстве». – М.: Статут, Городец, 1998

56. Ярков В.В. Особенности обращения взыскания на недвижимое имущество в исполнительном производстве // Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование", 2000. № 2-3 (3-4)

Приложение

 

1. Постановление о возбуждении исполнительного производства

2. Акт описи и ареста

3. Постановление об аресте недвижимого имущества

4. Постановление о назначении специалиста

5. Акт об изъятии арестованного имущества

6. Акт о передачи арестованного имущества на реализацию

 

[1] Проблемы исполнительного производства // Бюллетень ФССП России № 4, 2005 – с. 32

[2] Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 21.06.2004 № 77 «Обзор практики рассмотрения дел, связанных с исполнением судебными приставами-исполнителями судебных актов арбитражных судов

[3] Информационное письмо Главного управления Федеральной службы судебных приставов по Пермской области «Обзор по результатам обобщения практики расследования и судебного рассмотрения уголовных дел о преступлениях, предусмотренных ст. 312 Уголовного кодекса Российской Федерации (незаконные действия с имуществом, подвергнутым описи и аресту)» от 13.05.2005 № 08-13, стр. 7

[4] Информационное письмо Главного управления Федеральной службы судебных приставов по Пермской области «Обзор по результатам обобщения практики расследования и судебного рассмотрения уголовных дел о преступлениях, предусмотренных ст. 312 Уголовного кодекса Российской Федерации (незаконные действия с имуществом, подвергнутым описи и аресту)» от 13.05.2005 № 08-13, стр. 7

[5] Комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации. – М.: Редакция журнала «Хозяйство и право», Фирма «СПАРК», 1995.- с. 256

[6] Калганова Л.А. Механизмы воздействия деятельности судебных приставов на экономические процессы в условиях рынка // Бюллетень ФССП России № 4/05 – с.74