Глава II. Ипотечное кредитование как способ обеспечения физических лиц жилищем

Анализ развития ипотечного жилищного кредитования в регионах

Развитие системы ипотечного кредитования обусловлено совокупностью конкретных социально-экономических факторов, каких как: темп роста экономики региона, инвестиционная активность, уровень жизни населения и уровень доходов, обеспеченность жилищными условиями, развитость финансово-кредитной инфрастуктуры, степень институционализации рынка жилья и др.

Анализ регионального опыта реализации моделей ипотечного кредитования свидетельствует о глубокой дифференциации степени развития систем жилищного финансирования, что обусловлено региональной асимметрией в становлении и функционировании рынка жилья в России. В ряде регионов, в частности в Москве, Санкт-Петербурге и др., заложены законодательные и организационные основы функционирования системы ипотечного жилищного кредитования. В Москве и Санкт-Петербурге разработаны концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования, в основе которых лежит двухуровневая модель (через специализированных операторов). В Москве она опирается на учрежденное Московское городское агентство по ипотечному кредитованию, в Санкт-Петербурге – на филиал Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, созданного на федеральном уровне.

Условия кредитования для заемщиков различных регионов РФ существенно различаются. Процентные ставки составляют от 5-6% (в Хабаровском и Приморском краях, республиках Башкортостан и Саха (Якутия), Чувашской Республике, Читинской обл.); до 24-28% (в Республике Татарстан, Кемеровской, Тульской и Костромской обл.). Однако если в 2009 году средневзвешенная процентная ставка по ипотечным кредитам в РФ составляла 14,3%, то за 2010 год она уменьшилась на 1,2 пункта и составила 13,1%. Средневзвешенный срок кредитования увеличился со 119,6 мес. в 2007 до 130,9 мес. в 2008 году.[1]

В Иркутске в 2009 году было создано ОАО “Иркутское региональное ипотечное агентство” (ИРИА), для чего из средств регионального бюджета было направлено 1 млн. руб. ИРИА первым в послереволюционной России выпустило ипотечные облигации.

Оренбургская область – одна из первых в РФ – приступила к внедрению ипотечного кредитования. Администрация области законодательно установила субсидии молодым семьям на приобретение жилья, средства на которые выделяются в рублях, при этом процентная ставка работникам бюджетной сферы составляет 7%, жителям сельских районов – 8%, жителям города, стоящим в очереди на улучшение жилищных условий, - 10%. Срок погашения – 10-15 лет. Выплаты по кредиту должны быть завершены до наступления пенсионного возраста заемщика.

В Приморском крае на рынке ипотечного жилищного кредитования действуют два крупных оператора: созданное при участии городской администрации “Владивостокское ипотечное бюро” и приморский краевой центр (ПКРЦ) “Наш Дом Приморье”, также опирающийся на поддержку краевой администрации. Обе структуры – операторы федеральной ипотечной программы. За семь месяцев 2006г. было выдано 260 кредитов.

В Чувашии с 2000 года под реализацию республиканской программы строительства социального жилья гражданам предоставляется банковский кредит в объёме 10 млн. руб. сроком на 5 лет под ј ставки рефинансирования ЦБ РФ. Разницу между льготной и коммерческой ставкой гасит региональный бюджет.

В Мордовии создается АО “Мордовская ипотечная корпорация”, которая будет заниматься развитием ипотеки в регионе. Уставной капитал АО составит 50 млн. руб., при этом 51% акций “Мордовской Ипотечной корпорации” остается в руках государства, а остальные акции будут распределены среди учредителей. В Мордовии уже работает система предоставления государственных субсидий малообеспеченным семьям на строительство жилья из средств республиканского бюджета. В 2006 году 140 семей, живущих в Саранске, и 50 сельских семей получили благоустроенное жильё, в 2009 году этот показатель резко снизился.

В республике Коми фонд жилищного строительства ведет работу по выполнению программы переселения северян. Ежегодно Фонд приобретает жилье и участвует в строительстве в 40 городах, расположенных в 25 регионах России.

В Ростове также действует ипотечная программа, участниками которой являются граждане, проживающие в Ростове не менее 10 лет и находящиеся в трудоспособном возрасте. Льготная ссуда предоставляется в размере 50% от стоимости выбранного жилья, ставка по ссуде устанавливается в размере 1/8 ставке рефинансирования ЦБ РФ. Срок возврата ссуды устанавливается индивидуально для каждого участника программы и составляет от 2 до 10 лет. Как и в других регионах, ипотечная программа осуществляется за счет бюджетных средств.

Необходимо кардинально пересмотреть схему использования бюджетных средств. Система ипотечного жилищного кредитования, действующая на сегодняшний день экономически не эффективна, так как включает четыре звена (КБ – региональный оператор – АИЖК – институциональные инвесторы), что способствует повышению “цены” ипотечного кредита. Федеральное агентство может напрямую заключать договоры с КБ в регионах, выкупать у них стандартизированные ипотечные кредиты, застрахованные от риска невозврата. Схема достаточно проста и прозрачна. Наглядным примером является республика Башкортостан, где ипотечным кредитованием занимается один банк. Что касается использования бюджетных средств, то в данном случае через региональные бюджеты можно осуществлять субсидирование первоначального взноса. В этом случае можно четко рассчитать сумму, которая должна быть выделена на эти цели из средств регионального бюджета.Сегодня некоторые крупные КБ Москвы открывают филиальную сеть в регионах с тем, чтобы напрямую сотрудничать с АИЖК. Кроме этого во многих регионах есть коммерческие банки, которые тоже могут сотрудничать с АИЖК.