2020-01-14
218
| Показатели | Объект оценки | Аналог 1 | Аналог 2 | Аналог 3 |
| Стоимость продажи /предложения к продаже, руб./м2 | 234 | 233 | 235 | |
| 1. Корректировка на уторговывание | 0,90 | 0,90 | 0,90 | |
| Корректированная цена, руб./м2 | 210,6 | 209,7 | 211,5 | |
| 2. Корректировка на дату продажи | 1,00 | 1,00 | 1,00 | |
| Корректированная цена, руб./м2 | 210,6 | 209,7 | 211,5 | |
| 3. Корректировка на условия продажи | 1,00 | 1,00 | 1,00 | |
| Корректированная цена, руб./м2 | 210,6 | 209,7 | 211,5 | |
| 4. Корректировка на право на земельный участок | 1,00 | 1,00 | 1,00 | |
| Корректированная цена, руб./м2 | 210,6 | 209,7 | 211,5 | |
| 5. Корректировка на местоположение | 1,00 | 1,00 | 1,00 | |
| Корректированная цена, руб./м2 | 210,6 | 209,7 | 211,5 | |
| 6. Корректировка на размер объекта | 1,00 | 1,00 | 1,00 | |
| Корректированная цена, руб./м2 | 210,6 | 209,7 | 211,5 | |
| 7. Корректировка на характер использования | 1,00 | 1,00 | 1,00 | |
| Корректированная цена, руб./м2 | 210,6 | 209,7 | 211,5 | |
| 8. Корректировка на наличие коммуникаций | 0,85 | 0,85 | 0,85 | |
| Корректированная цена, руб./м2 | 179,01 | 178,25 | 179,78 | |
| Взвешенная стоимость, руб./м2 | 179,01 | |||
| Взвешенная стоимость всего участка, руб. | 268515 |
|
|
|
Описание принятых корректировок
1. Корректировка на уторговывание
Данная поправка основывалась на сведениях продавцов относительно возможности торга по данным объектам. С учетом назначения земельного участка, текущего состояния рынка купли-продажи земельных участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства, максимальная величина скидки, на которую может согласиться продавец, составляет 10% от стоимости цены предложения. Размер корректировки составил (1-0,10)=0,90 по всем объектам аналогам.
2.Корректировка на дату продажи
Дата продажи/предложения по всем объектам аналогам совпадает с датой оценки. Корректировка не проводилась.
3. Корректировка на условия продажи
Условия продажи/предложения объектов аналогов и объекта оценки - рыночные. Корректировка не проводилась.
4. Корректировка на право собственности на земельный участок
На все объекты аналоги, так же, как и на объект оценки оформлены права собственности, поэтому корректировка не проводилась.
5. Корректировка на местоположение
Все земельные участки относятся к одной категории - земли населенных пунктов. Они расположены в одном районе Приморского края. Корректировка не проводилась.
6. Корректировка на размер
Объект оценки и объекты аналоги имеют разную площадь, однако в ходе проведенного анализа рынка недвижимости было выявлено, что существенное влияние размера на стоимость объекта оценки не оказывает. Поэтому корректировка не проводилась.
|
|
|
7. Корректировка на характер использования
Все объекты аналоги так же, как и объект оценки выделены для индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства. Поэтому корректировка на характер использования ни по одному из объектов аналогов не проводилась.
Корректировка на наличие инженерных коммуникаций
По всем объектам аналогам имеются часть документов на согласование, подведение и подключение основных инженерных коммуникаций, по объекту оценки данное согласование отсутствует. В непосредственной близости с объектом оценки расположены жилые дома с подведенными к ним коммуникациями. Как показывает практика строительства жилых домов, при строительстве идет подключение к ближайшим точкам подключения, однако это требует дополнительных затрат как на разрешение, так и на само подключение. Поэтому по всем объектам аналогам была проведена понижающая корректировка в размере 0,85.
Результат метода сравнения продаж:
Определение стоимости объекта оценки определялось путем взвешивания скорректированных стоимостей сопоставимых объектов:
Взвешенная стоимость = (179,01+178,25+179,78)/3= 179,01 руб./м2
Взвешенная стоимость всего участка = 179,01 * 1500 = 268 515 руб.
Стоимость земельного участка, расположенного по адресу: Приморский край, Шкотовский район, с. Анисимовка, ул. Смольная с кадастровым номером 25:24:23 01 001:0037, по сравнительному подходу составляет 268 515 рублей.
