2020-01-14
106
Аргументы неделi # Восточная Сибирь, Иркутск, 2 Октября 2008 01:00
ЕДИНЫЕ СТРОИТЕЛЬНЫЕ СТАНДАРТЫ
На всероссийской научно-практической конференции в ИрГТУ специалисты строительного рынка обсуждали детали перехода отрасли на саморегулирование
Всероссийская научно-практическая конференции "Ценообразование в строительстве" собрала в ИрГТУ специалистов со всей России. На мероприятии, проходившем под эгидой областной администрации, обсуждались единые подходы к ценообразованию и сметному нормированию в строительстве, которые можно было бы применять во всех регионах России.
Президент Союза инженеров-сметчиков, директор департамента ценообразования в строительстве и экспертно-аналитической работы Ассоциации Строителей России Павел Владимирович Горячкин отметил, что необходимость введения единых стандартов связана с переходом строительной отрасли от государственного регулирования к принципам саморегуляции. Закон о саморегулируемых организациях (СРО) возлагает всю ответственность за происходящее на строительном рынке на общественные организации, куда должны войти строительные компании. На федеральном уровне будет создан национальный совет СРО, региональные организации станут главной инстанцией для "допуска" на рынок новой компании.
В новых условиях вместо привычных государственных лицензий свою деятельность игроки рынка будут осуществлять на основании документов, в которых будет прописана ответственность строителей перед конечными потребителями. Участники конференции говорили, что в условиях саморегуляции рынка строители начнут применять страхование и другие инструменты ответственности. Единые стандарты, подходящие всем участникам рынка, остаются главным вопросом для СРО. Они касаются процедуры получения земельных участков, подведения инженерных сетей и стоимости квадратного метра для покупателей жилья.
Пока каждая строительная компания устанавливает собственную стоимость. Между тем, принципы ценообразования должны быть прозрачны и понятны, даже для уникальных объектов, таких как олимпийские объекты в Сочи и мост на острове Русский. Пока же никаких нормативов оценки стоимости нет. В рамках конференции в ИрГТУ сметчики пытались ответить на вопрос: "Сколько стоит дом построить?".
По данным областной администрации, строительство одного квадратного метра жилья в иркутской области начинается от 38-39 тысяч рублей (эконом-класса), между тем как справедливая цена, доступная гражданам не превышает 28-30 тысяч за метр. Рыночная стоимость в Иркутской области на начало сентября составила порядка 57 тысяч рублей. Два года назад причины высоких цен видели в ажиотажном спросе, то сейчас покупательная способность упала, зато начала расти себестоимость строительства – за счет земли и инженерных коммуникаций.
Павел Горячкин отметил, что задача администрации – комплексно решать вопросы, которые помогут установлению принципов единого ценообразования: корректировать практику землеотводов, решать вопросы с инвестициями в инженерные сети. Для создания цивилизованного рынка, опирающегося на саморегулируемые организации, строительные компании должны получить равные возможности и помощь администрации региона.
Главный редактор общероссийского журнала "Консультации и разъяснения по вопросам ценообразования в строительстве" Александр Павлович Иванов отметил, что еще одной серьезной проблемой являются "инфраструктурные монополисты": "По всем 19-ти районам Санкт-Петербурга" оплата монополистам разная. Электроэнергия 28-46 т. р. за 1 кВт. Еще ничего не строим, но уже 450 - 460 т. р. должны заплатить в Ленэнерго. В НДС этого нет, куда включать эти затраты? Это не должны быть затраты подрядчика, а инвестора, заказчика".
В ходе обсуждения затронули болонскую конвенцию, в соответствии с которой поменяется подход к подготовке профессиональных кадров в области сметно-проектной деятельности: теперь будущие сметчики четыре года проведут в бакалавриате и два года в магистратуре.
Основная работа по выработке единых стандартов будет идти в субъектах Федерации. Основные нормы уже разработаны, хотя многие моменты требуют доработки и уточнений. Принципиальным достижением в отношениях региональных СРО стала договоренность о том, что "допуск на рынок", выданный в одном регионе, будет действовать и на других территориях России.
Квартирный ряд, Москва, 2 Октября 2008 06:00
БЕЗ ЗАГОЛОВКА
Подобно Василию Ивановичу Чапаеву министр финансов Алексей Кудрин, наверное, мог бы произнести: "Все основные статьи бюджета знаю. Образование – знаю, медицину – знаю, оборону – знаю. А жилищное строительство – что такое? Почему не знаю?"
Федеральное собрание приступило к рассмотрению проекта бюджета на 2009 год и на плановый период 2010 и 2011годов. На первой презентации документа глава Минфина Алексей Кудрин заметил, что "бюджет отвечает на многие вопросы, которые ставят сегодня экономика и политика нашей страны". И впрямь, на многие, но не на все. Министр много говорил о резервах, пенсиях, образовании, здравоохранении. Даже про культуру не забыл. А вот про жилищное строительство – ни слова. И понятно почему. Такой строки в федеральном бюджете… нет.
В России новостройками на продажу занимаются коммерческие структуры, а очередников обеспечивают бюджеты субъектов Федерации. Хотя в принципе рыночная экономика не является препятствием для участия государства в финансировании жилищного строительства. Так, насмотревшись в США, как федеральный бюджет там напрямую выделяет средства на возведение социального жилья, Ассоциация строителей России уже более года пытается отвести канавку из общегосударственного денежного потока в эту сторону. Пока безуспешно.
Впрочем, было бы несправедливо обвинять федеральный бюджет в полном небрежении жилищными проблемами. По разным статьям в нем разбросаны суммы на строительство дорог, предоставление субсидий и другие формы помощи льготникам, военнослужащим, а также на прочие схожие цели. В том числе – предусмотрены расходы на реализацию национального проекта доступного жилья. Но это финансирование либо затрагивает строительство лишь косвенно, либо материальная помощь распространяется на ограниченный круг граждан – тех, перед кем государство имеет обязательства. А вот так, чтобы планировать возведение жилья и напрямую отрядить на это федеральные деньги – такого нет. Сбивать цены путем вброса на рынок недорогого жилья в планы государства не входит.
Кстати, о нацпроекте. Его финансирование предусмотрено лишь в течение двух лет, как это и запланировано программой "Жилище". А в 2011 году расходы на доступное жилье урезаются почти в 10 раз. На обеспечение жильем молодых семей в проекте на 2011 год не предусмотрено ни копейки, как и по большинству других направлений. Остается лишь надеяться, что это временное упущение, и в документ будут внесены поправки если не сейчас, то хотя бы в следующем году.
Что же касается жилищно-коммунального хозяйства, то его тоже вряд ли можно отнести к первостепенным государственным приоритетам. Правда, денег на него в следующем году выделяется из федерального бюджета в 1,7 раза больше, чем в текущем. Тем не менее, в интерпретации Кудрина, ЖКХ оказалось предметом умолчания наравне со строительством. Возможно потому, что все в мире относительно. С одной стороны, денег выделяется существенно больше, а с другой стороны, доля федерального бюджета в общих расходах на "коммуналку" составляет менее одной десятой части. Телегу ЖКХ по-прежнему практически полностью тянут местные власти.
И, наконец, ипотека. Макроэкономические показатели бюджета говорят о том, что для нее положение в среднесрочной перспективе должно существенно улучшиться. Решающим фактором здесь должна стать борьба с инфляцией. По словам Алексея Кудрина, инфляция уже ощущается через удорожание кредитов. Кредиты становятся короче, а ипотека требует длинных денег. На длинных деньгах, поясняет министр, всерьез можно работать только при стабильно низкой инфляции, выражаемой однозначным числом.
Проектом бюджета предусмотрено снижение инфляции до 5-6,8 процента. Если так, то было бы просто здорово. Однако этот параметр последние годы стабильно не выдерживается. К примеру, в текущем году законом о бюджете предусмотрена инфляция 9-10,5 процента, ожидалась Минфином 10,5-11,8, а по словам первого заместителя председателя ЦБ Алексея Улюкаева, уже достигла в годовом исчислении порядка 15 процентов.
Тем не менее, есть веские основания ожидать укрощения инфляции. Они связаны с изменением макроэкономических обстоятельств. Наблюдался постоянный приток капитала. ЦБ менял поступающие доллары и евро и тем самым эмитировал рубли. Отсюда и инфляция.
Но мощный приток денег в экономику заканчивается, свидетельствует Улюкаев. Растет импорт, прежде всего инвестиционный, и одновременно снизилась цена на нефть. "И так будет на всю обозримую перспективу. Правда, между изменением ситуации и уменьшением инфляции существует временной лаг. Надо подождать до конца года".
Федеральное собрание приступило к рассмотрению проекта бюджета на 2009 год и на плановый период 2010 и 2011годов. На первой презентации документа глава Минфина Алексей Кудрин заметил, что "бюджет отвечает на многие вопросы, которые ставят сегодня экономика и политика нашей страны". И впрямь, на многие, но не на все. Министр много говорил о резервах, пенсиях, образовании, здравоохранении. Даже про культуру не забыл. А вот про жилищное строительство – ни слова. И понятно почему. Такой строки в федеральном бюджете… нет.
В России новостройками на продажу занимаются коммерческие структуры, а очередников обеспечивают бюджеты субъектов Федерации. Хотя в принципе рыночная экономика не является препятствием для участия государства в финансировании жилищного строительства. Так, насмотревшись в США, как федеральный бюджет там напрямую выделяет средства на возведение социального жилья, Ассоциация строителей России уже более года пытается отвести канавку из общегосударственного денежного потока в эту сторону. Пока безуспешно.
Впрочем, было бы несправедливо обвинять федеральный бюджет в полном небрежении жилищными проблемами. По разным статьям в нем разбросаны суммы на строительство дорог, предоставление субсидий и другие формы помощи льготникам, военнослужащим, а также на прочие схожие цели. В том числе – предусмотрены расходы на реализацию национального проекта доступного жилья. Но это финансирование либо затрагивает строительство лишь косвенно, либо материальная помощь распространяется на ограниченный круг граждан – тех, перед кем государство имеет обязательства. А вот так, чтобы планировать возведение жилья и напрямую отрядить на это федеральные деньги – такого нет. Сбивать цены путем вброса на рынок недорогого жилья в планы государства не входит.
Кстати, о нацпроекте. Его финансирование предусмотрено лишь в течение двух лет, как это и запланировано программой "Жилище". А в 2011 году расходы на доступное жилье урезаются почти в 10 раз. На обеспечение жильем молодых семей в проекте на 2011 год не предусмотрено ни копейки, как и по большинству других направлений. Остается лишь надеяться, что это временное упущение, и в документ будут внесены поправки если не сейчас, то хотя бы в следующем году.
Что же касается жилищно-коммунального хозяйства, то его тоже вряд ли можно отнести к первостепенным государственным приоритетам. Правда, денег на него в следующем году выделяется из федерального бюджета в 1,7 раза больше, чем в текущем. Тем не менее, в интерпретации Кудрина, ЖКХ оказалось предметом умолчания наравне со строительством. Возможно потому, что все в мире относительно. С одной стороны, денег выделяется существенно больше, а с другой стороны, доля федерального бюджета в общих расходах на "коммуналку" составляет менее одной десятой части. Телегу ЖКХ по-прежнему практически полностью тянут местные власти.
И, наконец, ипотека. Макроэкономические показатели бюджета говорят о том, что для нее положение в среднесрочной перспективе должно существенно улучшиться. Решающим фактором здесь должна стать борьба с инфляцией. По словам Алексея Кудрина, инфляция уже ощущается через удорожание кредитов. Кредиты становятся короче, а ипотека требует длинных денег. На длинных деньгах, поясняет министр, всерьез можно работать только при стабильно низкой инфляции, выражаемой однозначным числом.
Проектом бюджета предусмотрено снижение инфляции до 5-6,8 процента. Если так, то было бы просто здорово. Однако этот параметр последние годы стабильно не выдерживается. К примеру, в текущем году законом о бюджете предусмотрена инфляция 9-10,5 процента, ожидалась Минфином 10,5-11,8, а по словам первого заместителя председателя ЦБ Алексея Улюкаева, уже достигла в годовом исчислении порядка 15 процентов.
Тем не менее, есть веские основания ожидать укрощения инфляции. Они связаны с изменением макроэкономических обстоятельств. Наблюдался постоянный приток капитала. ЦБ менял поступающие доллары и евро и тем самым эмитировал рубли. Отсюда и инфляция.
Но мощный приток денег в экономику заканчивается, свидетельствует Улюкаев. Растет импорт, прежде всего инвестиционный, и одновременно снизилась цена на нефть. "И так будет на всю обозримую перспективу. Правда, между изменением ситуации и уменьшением инфляции существует временной лаг. Надо подождать до конца года".
Хорошо, будем ждать. Нам не привыкать.
Хорошо, будем ждать. Нам не привыкать.
Борис Сергеев
Деловая газета "Взгляд", Москва, 2 Октября 2008 10:49
ЭКОНОМИКА: РЫНОК ЖИЛЬЯ БЛИЗОК К ПАДЕНИЮ
Автор: Павел Огородников
Аналитики считают, что скоро нас ждет некоторое снижение цен на квартиры в новостройках
На открывшейся в Москве конференции "Инвестор-девелопер-риэлтор" крупнейшие застройщики и представители финансовых структур и инвестиционных компаний обсудили перспективы рынка недвижимости, проблемы с финансированием и возможный дефолт многих девелоперских компаний. Пока аналитики рынка недвижимости утверждают, что цены на столичные квадраты демонстрируют "уверенную стагнацию", близкую к падению. Согласно мнениям всех ведущих аналитиков рынка недвижимости, цены на столичные квадраты демонстрируют "уверенную стагнацию".
Средняя стоимость "квадрата" составляет сегодня 6400 доллара. "Новостройки вообще могут быть не достроены. Спрос падает, оборотных средств не хватает, а стоимость кредитов растет" Осень, несмотря на все прогнозы роста, не принесла обычного повышения цен, причем, не только по причине катаклизмов на мировых биржах, но и по абсолютно объективным причинам "перегрева" отечественного рынка. Если весной метр прибавлял в месяц по 7-8%, то уже к концу августа прирост составил чуть больше 2%. Показатель сентября в 1% позволяет говорить о "замораживании" цен или, как отмечают эксперты "Индикаторов рынка недвижимости", о "пролонгированной стагнации, близкой к падению".
Вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев считает, что уже в ближайшее время нас ждет некоторое снижение цен на квартиры в новостройках. "Этот сектор недвижимости наиболее близок к финансовому рынку и сильно от него зависит. С конца прошлого года в нем наблюдается снижение спроса, теперь это снижение, вероятно, ускорится, – говорит он. – Дело в том, что прибыли инвесторов стали не адекватны возрастающим рискам. Новостройки вообще могут быть не достроены. Спрос падает, оборотных средств не хватает, а стоимость кредитов растет. Все это оказывает негативное воздействие на застройщика, вынуждая идти на снижение цен".
По словам эксперта, до конца года цены на жилье в строящихся домах могут снизиться на 20–30%. Если первичный рынок, т. е. новостройки, упадет настолько серьезно, то застройщики окажутся в очень неприятной ситуации, так как полностью зависят в реализации проектов от банковского сектора – свои "кровно заработанные" они давно научились выводить из страны в "оазисы оффшоров". В свою очередь, банки будут вынуждены повысить проценты по кредитам и начнут диктовать застройщикам "свою игру", например, вынуждать девелоперов продавать доли в проектах под "живые" деньги. Существует несколько объективных причин снижения нынешнего уровня цен, который явно дошел и даже перешагнул любой разумный предел, и жилье стало "массово недоступным". Во-первых, доступность и проценты по ипотечным кредитам также становятся "за гранью добра и зла". Проблемы с ликвидностью вынуждают банки придумывать все новые рогатки на пути заемщика. Как показывает и мировой, и наш собственный опыт, доступная ипотека является одним из катализаторов роста цен, поскольку поставляет на рынок все новых покупателей. Если же доступ к самой ипотеке ограничен, то тогда и влияния на цены она никакого не оказывает. Это мы и наблюдаем уже сегодня. Вторая причина – снижение цен на нефть и отток иностранных инвестиций отрицательно скажутся на личных доходах тех, кто и является главными приобретателями московского жилья – топ-менеджеров и чиновников.
В-третьих, на рынок выйдет какая-то часть инвестиционных квартир, приобретенная два-три года назад. Пока рынок ценных бумаг в "минусе", можно прикупить акции крупных компаний и успеть заработать много больше, чем на владении недвижимостью. С другой стороны, таких смелых в нашей стране не так много. К ним, пожалуй, можно отнести только бизнесменов средней руки, которые не имеют возможности получить кредит в банке и вынуждены продавать имеющиеся в "заначке" квартиры. Четвертое – возможен рост продаж недвижимости в столице из-за приобретения других "недвижимых активов", например, земли, жилья в регионах, коммерческо-торговой, складской недвижимости или - жилья за границей.
Директор департамента ценообразования в строительстве и экспертно-аналитической работы Ассоциации строителей России Павел Горячкин считает, что снижения цен, если оно будет, никто афишировать не станет. "Мы прогнозируем стабилизацию цен, а не их капитальное снижение, однако кризис подтолкнет застройщиков на скрытые действия". "Официально цены на дома или квартиры застройщики, скорее всего, не уменьшат, но лично будут договариваться с каждым покупателем о системах дисконта", – говорит он. Впрочем, ни для одного риэлтора не секрет, что дисконт в 7-10% уже несколько месяцев является нормой для сделок на рынке столичной недвижимости. Большинство экспертов убеждены, что нынешние биржевые и банковские катаклизмы и скачки курсов валют не повлияют на рынок вторичного жилья.
Как считает аналитик консалтинговой компании "Экстра-ФинБрокер" Екатерина Немоляева, снижение цен на "вторичку" возможно только в случае банкротства предприятий, массовых увольнений другого подобного негатива как следствия системного кризиса экономики". Таких явлений на нашем рынке пока не ожидается. Есть и еще один фактор, который может изменить ценовую картину. С 15 сентября Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) установило новые правила выкупа ипотечных кредитов. Агентство будет выкупать с дисконтом займы, выданные под процент ниже ставки рефинансирования. Если процент выше этой ставки, кредиты будут выкупаться с премией. Таким образом, агентство установило минимальную ставку, с которой придется мириться всем банкам, чтобы не работать себе в убыток. Это неизбежно приведет к удорожанию ипотечных кредитов, что сделает российское жилье еще менее доступным. Среди участников конференции было немало и тех, кто абсолютно уверен в уже скором росте цен. К примеру, представители риэлторских компаний утверждают, что в долгосрочной перспективе недвижимость так или иначе подорожает, так как деньги теряют свою ценность. Отчасти, это верное замечание – на рынке недвижимости действует правило: чем тверже валюта, тем меньше растет в цене "квадрат". Сейчас, к примеру, в рублях метр дорожает, а в долларах-евро – стоит. Правильнее было бы говорить о том, что деньги больше и заметнее подвержены инфляции, ситуации на биржах, курсовым колебаниям и еще целому ряду причин. И именно поэтому не стоит считать деньги в чистом виде "абсолютным зеркалом" цен на жилье. По мнению большинства участников конференции, нас ожидает стагнация, причем, продолжительная – на год-полтора. В процентах она составит не менее 20% на квартиры в новостройках и не более 8-10% на вторичном рынке. Текст: Павел Огородников
Похожие сообщения:
