Стратегия разработки и управления портфелем недвижимости

Предложенный алгоритм разработки и управления портфелем недвижимости (рис. 2) включает три блока.

 

Первый блок (I) включает этапы организации создания фирмы:

1. Формулирование идеи бизнеса по формированию и управлению портфелем недвижимости — осуществляется инициативной группой — учредителями.

2. Подготовки учредительных документов для регистрации фирмы.

3. Регистрация фирмы.

4. Формирование в составе фирмы информационно-аналитического отдела.

5. Формулирование целей, миссии и задач фирмы.

В состав ПН могут быть включены следующие пакеты:

1)Пакет покупки жилья для сдачи в аренду.

2)Пакет покупки офисных помещений для сдачи в аренду.

3)Покупка складских помещений для сдачи в аренду.

4)Покупка гостиниц для бизнеса.

5)Покупка АЗС для бизнеса.

6)Покупка бизнеса — оказание услуг (ремонт автотранспорта, оказание услуг, аптечный бизнес, торговый бизнес и т. д.).

7)Покупка помещений для супермаркетов и магазинов и организации бизнеса.

8)Организация строительства объектов недвижимости для продажи и сдачи в аренду.

9)Покупка промышленных объектов для организации бизнеса.

10) Приобретение земельных участков и организация строительства коттеджей с последующей их продажей. В блоке 6 производится оценка стоимости объектов ПН по пакетам и в целом портфеля недвижимости.

В составе фирмы должны быть специалисты в области маркетинга, менеджмента, актуарных и математических расчетов, экономисты и психологи, оценщики и аналитики РН. [9]

Второй блок (II) — разработка портфеля недвижимости (ПН).

6. Определение состава и структуры портфеля недвижимости.

7. Оценка стоимости объектов и проектов в составе ПН.

8. Определение потоков доходов и построение эпюр по годам.

9. Определение чистого дисконтированного дохода ПН по годам.

 

10. Сравнение расчетных ставок доходности ПН и рынка капитала. Если расчетные ставки доходности меньше, чем доходность на рынке капитала, то в этом случае переходим к блоку 11.

11. Оптимизация портфеля, — возвращаясь к блоку 6, производим изменение состава и структуры ПН с целью повышения доходности портфеля. Если расчетная ставка доходности ПН удовлетворяет требованиям, т. е. больше, чем доходность на рынке капитала, то в этом случае переходим к блоку 12.

12. Определение чистого дисконтированного дохода по годам.

13. Разработка программы инвестирования. В разработке должны участвовать специалисты в области управления ценными бумагами и финансовыми инструментами, юристы, финансовые аналитики.

Основные направления разработки программы инвестирования включают:

13.1. Использование собственного капитала.

13.2. Использование заемного капитала (объемы, ставки, кредитования).

13.3. Выпуск ценных бумаг.

13.4. Использование современных финансовых инструментов для кредитования проекта.

13.5. Самофинансирование — разработка программы использования и получения средств от покупателей на разных этапах создания объекта.

13.6. Ипотечное кредитование.

13.7. Привлечение генеральных инвесторов.

13.8. Использование прибыли от бизнеса в процессе реализации портфеля недвижимости.

14. В блоке производится оценка ставок доходности и уровень риска портфеля недвижимости и сравнение со среднерыночными или планируемыми для ПН.

При определении уровня риска необходимо рассматривать интеграцию способов управления риском в составе:

1)Финансовый риск:

—изменение капитальных затрат;

—изменение валютных курсов;

—инфляция;

—нарушение договорных обязательств;

—неисполнение долговых обязательств;

2)Операционный риск:

—выход из строя оборудования;

—стихийные бедствия;

—моральный износ недвижимости;

—физический износ недвижимости;

—изменение инфраструктуры в местоположении объектов.

3)Риск рынка продукции:

—потеря клиентов;

—рост конкуренции;

—снижение спроса на продукцию;

—предложение более современной продукции и материалов, дизайна по более низким ценам.

4)Риск факторов производства:

— рост или снижение цен на объекты портфеля;

—использование новых технологий в производстве продукции;

—забастовки сотрудников;

—уход ключевых сотрудников;

—разрыв контрактов с партнерами.

5)Налоговый риск:

—изменение ставок налогов;

—введение новых налогов или платежей;

—изменение тарифов и нормативов.

6)Административный риск:

—изменение в природоохранном законодательстве;

—прекращение ценовой поддержки;

—прекращение поддержки импорта;

—ужесточение требований к качеству, условиям, технологиям, материалам;

—ужесточение требований к безопасности жизнедеятельности населения и др.

7) Юридический риск:

—повышение ответственности за качество товаров, продукции и услуг;

—изменения в торговых отношениях;

—иски акционеров, кредиторов, инвесторов;

—новые требования по оформлению разрешений на приобретение земельных участков и объектов.

Многообразие рисков, возможных при управлении портфелем недвижимости, затрудняет нахождение уровня рисков и его минимизацию. Теория и методология управления рисками и доходностью находятся в стадии постоянного совершенствования.

Если требования величины доходности и уровня риска не обеспечиваются для портфеля недвижимости, то в блоке 15 производятся улучшение и оптимизация этих показателей и возврат в блок 6.

15. В блоке производится оптимизация портфеля недвижи- мости за счет изменения состава и структуры портфеля,

использования новых методов и финансовых инструментов финансирования.

В случае выполнения требований доходности и уровня риска в блоке 14 производится разработка мероприятий на тактическом уровне. [9]

В третьем (III) блоке алгоритма разрабатывают элементы управления и корректировки портфелем недвижимости.

16. Разработка концепции мероприятий по управлению портфелем недвижимости.

17. Разработка мероприятий организационными структурами фирмы на уровне разделов бизнес-плана с использованием общей концепции управления.

18. Планово-экономическая служба осуществляет планирование деятельности участников проекта; организация учета ежемесячного, ежеквартального; анализ результатов управления ПН; оптимизация ПН путем изменения его состава, структуры, методов инвестирования; разработка организационных мероприятий; изменение менеджмента.

19. Финансовая служба. Выполняет планирование финансирования проектов, учет инвестиций, оценку эффективности их использования, реинвестирование.

20. Маркетинг и сбыт. Служба ведет анализ рынка недвижимости, спроса и предложения, рекламную деятельность, организует реализацию объектов и услуг.

21. Строительный отдел. Организация строительства и управления объектами. Контроль за ходом строительства и выполнения объемов работы. Организация ремонтов и улучшения объектов портфеля недвижимости.

22. Юридическая служба. Оформление договоров, контрактов, документов, иски, судебные разбирательства, арбитраж.

23. Организация финансирования выполняется с учетом состава и структуры портфеля недвижимости, существующих условий финансирования, привлечением инвестиций и использованием собственного капитала. Финансирование используется для строительства и ввода новых объектов, сдачи в аренду или продажи объектов недвижимости, приобретения бизнеса и его эффективного использования. Направления финансирования — 24—28.

24. Приобретение объектов или бизнеса.

25. Организация бизнеса.

26. Организация строительства объектов недвижимости.

27. Сдача жилья в аренду.

28. Сдача в аренду других видов недвижимости.

29. Анализ состояния портфеля недвижимости производится ежемесячно, ежеквартально с расчетом показателей и коэффициентное эффективности.

30. На основании результатов анализа производится корректировка портфеля недвижимости и его оптимизация. Цикл управления увязывается с разработкой портфеля недвижимости (блок 6). [9]

 

Заключение

 

Подводя итоги, можно сделать вывод, что управление портфелем недвижимости — это совокупные процессы формирования, развития решений управления, которые обеспечивают максимальную эффективность от проводимой собственником стратегии и тактики по наиболее рациональному использованию активов.

Портфель недвижимости включает рынок жилья, на котором числятся застройщики, инвесторы, пользователи. Управляющий инвестиционным портфелем недвижимости отвечает за доходность доверенного ему портфеля, который состоит из объектов недвижимости, за разработку и выполнение стратегической программы управления. Эта стратегия направлена на составление оптимального портфеля путем проведения хорошо сбалансированных инвестиций и извлечения средств с учетом распределения возможных инвестиционных рисков. Но она направлена и на улучшение соотношения риска при эксплуатации и увеличение потребительной стоимости объектов. Управляющий портфелем ставит задачи перед управляющими фондами и окончательно решает вопрос об участии в реализации крупных инвестиционных проектов.

Главной целью управления портфелем являются инвестиции и получение максимальной прибыли на вложенные средства. Эта прибыль должна рассматриваться в сочетании с возможными инвестиционными рисками. Деятельность управляющего портфелем направлена на управление рисками и контроль за ними.

Управляющий портфелем отвечает за полученный доход на вложенные в портфель средства в долгосрочной перспективе, за увеличение потребительной стоимости включенных в портфель объектов, за степень инвестиционных рисков, долю рынка (процент от суммарного объема продаж данного товара всеми участниками рынка) и т.д.