Договор аренды зданий и сооружений

Аренда сооружений и зданий - один из видов договоров аренды (см. приложение 1). Согласно п. 1 ст. 650 ГК по договору аренды сооружений и зданий арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование арендатору сооружение и здание.

В главе “ имущественный наём” ГК1964 года особенности аренды сооружений и зданий не были предоставлены в виде самостоятельного параграфа, рассматривалась только одна особенность - срок найма строений и нежилых помещений. Новый ГК 1996 года предусмотрел отдельный параграф, регулирующий этот вид обязательства. “Данный параграф, содержащий специальные правила, регулирующие договор сооружений или зданий, вызван к жизни особенными свойствами сооружений и зданий как объектов недвижимости: особой ценностью этих объектов, неразрывной связью с землёй, их непотребляемостью в процессе пользования...”.

Следует, предметом договора служат сооружения и здания, то есть разновидность недвижимого имущества. Ответа на вопрос, каково различие между сооружением и зданием  ГК не содержит. Но, исходя из общеупотребительного значения данных слов, можем сделать вывод, что  сооружения же служат чисто техническим целям, а здания предназначены с целью постоянного проживания или работы там людей, ведь люди в них находятся не всегда. Так что, юридического значения делению объектов на сооружения и здания ГК не предусмотрит.

[ Витрянский В. Отдельные виды договора аренды (Комментарий ГК РФ) хозяйство и право, 1996 г. №3, с 8-9]

Однако понятие сооружений и зданий подразумевает, первым делом, нежилое помещение, включающее весь спектр культурных, нежилых производственных и других строений. Когда по своему функциональному назначению здание является жилым, тогда для него предусмотрен другой   гл. 35 ГК “ Найм жилого помещения” правовой режим. Следует вспомнить п.38 Постановление Пленума Высшего Арбитражного суда  “О некоторых вопросах, связанных с применением ч.1 ГК РФ, который выделяет  связанные с арендой сделки (имущественным наймом, безвозмездным пользованием и  не связанным с проживанием людей  использованием предприятиями  жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в установленном  порядке, жилищным законодательством, совершённые являются ничтожными  после введение в действие ГК РФ, согласно ст. 168 (228) ГК.)

Договор аренды сооружений и зданий регулирует как аренду сооружения (здания) в целом и его части. Но, в таком случае с  передачей арендатору права пользования земельным участком возникают сложности, которые функционально обслуживают данную часть. Если физически выделить часть земельного участка, обслуживающего часть сооружения (здания), нереально, к арендатору права на данный участок переходить не могут.

Предыдущий ГК 1964 года выявил термин “строение” в место сегодняшнего “здание”. По мнению профессора Садикова О.Н. выявленное изменение в новом ГК 1966 года ограничивает силы аренды сооружений и зданий, потому что понятие “здание” технически характеризуют строение как капитальное. Из его состава в  этом контексте исключаются переносные, временные строения сборно-разборного типа без фундамента: буфеты, ларьки, киоски и т.д.. В таком случае, если в договоре об аренде нежилого помещения стороны не предусмотрели применение § 4 гл. 34, то применяются общие положения об аренде - § 1 гл. 34. К нежилым сооружениям и зданиям относятся: промышленные, культурно-просветительские, производственные, торговые, коммунально-бытовые, административные лечебно-оздоровительные,,складские, учебные и для других целей использования. Нежилые здания могут иметь жилые помещения (как вкрапления в нежилую площадь здания, например: в здании больницы служебная квартира). А жилые здания полностью в себя включают нежилые помещения, например, на первом этаже канцелярские, общественного питания и т.д.. В этих случаях в договоре необходимо указать правовое положение данных исключений.    

[ Комментарий к ГК РФ, части второй (постатейный) Отв. ред. Садиков О.Н.- м.: инфра. М, 1996, с 219.]

Постановление Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 10 марта 1998г. №5096/97 допускает, что незаконченный строительством объект может являться предметом договора купли - продажи. Но это правило не применяется к договору аренды сооружений или зданий. Как объект арендных отношений могут быть здания использованы только после принятия в установленном порядке их в эксплуатацию как результат завершения строительства, государственной регистрации и технической инвентаризации (ст. 131 ГК). Если  постройка произвольная тогда она не является объектом аренды (ст. 222 ГК РФ).

К арендуемым сооружениям относятся:  очистные, спортивные, гидротехнические, сооружения трубопровода, транспорта и связи, оранжереи, нефтяные и газовые скважины, мосты и д.р. инженерные сооружения, которые носят характер недвижимости.

Предмет договора аренды сооружений или зданий  является существенным условием. Тогда, его необходимо при заключении договора конкретизировать: указать какое именно помещение (здание) сдаётся в аренду, где его нахождение,  какая общая площадь всех сдаваемых помещений и каждого  в отдельности и другие данные технической характеристики помещений и его полное состояния. Если  же сдаваемое в аренду помещение будет  более чем из одного помещения, а если некоторые из сдаваемых помещений являются основными, а часть – второстепенные, к договору в приложении нужно составить схему помещеия-план  с указанием всех данных деталей. Если же здание,  сдаваемое в аренду нежилое помещение в котором находится, многоэтажное и в нём, кроме сдаваемого в этом случае помещение есть другие жилые помещения или нежилые, для выделения  конкретного помещения в договоре аренды нужно  указать так же  и этаж, на котором находится это помещение, а также нумерацию комнат, если такая  имеется. Также обычно прилагают план - схему земельного участка. Все эти реквизиты следует  указать или  в передаточном акте, или в тексте договора, являющимся неотъемлемой частью договора. Если не включение указанных данных в договор аренды, позволяющих определить однозначно, какое конкретное  помещение в аренду сдаётся, выходит, что такой договор будет несостоявшимся (п.3 ст. 607 ГК).

Как отмечалось, сооружения и здания относятся к объектам недвижимости, неразрывно связанных с землёй. Владение и пользование этими  объектами со стороны арендатора предполагает наличие у него конкретных прав  в отношении земельного участка, на территории которого находится сооружение(здание). Определению этих прав помогут некоторые правила, содержащиеся в Кодексе (ст. 652-653). Данные правила сформулированы применительно к двум ситуациям, только  когда арендодатель сооружения или здания является собственником земельного участка и только когда на котором находиться сооружения(здания) земельный участок, на праве собственности не принадлежит арендодателю. В первом случае в договоре аренды сооружения (здания) вместе рассматривается вопрос о передаче арендатору в аренду и соответствующего земельного участка, на котором находится это сооружения(здания). В соответствии с договором земельный участок арендатору может быть предоставлен и на другом праве. Когда договор аренды здания не имеет каких-либо о праве арендатора на земельный участок  указаний, является, что арендатору переходит на срок аренды сооружения(здания) право пользования частью земельного участка, занятой сооружением(зданием) и должной для использования его по назначению (п.2 ст. 652). Когда земельный участок на праве собственности арендодателю сооружения(здания) не принадлежит, тогда это  здание может быть в аренду передано без согласия собственника земли при наличия условии, что подобные действия собственника сооружения (здания) противоречить закону или договору с собственником земельного участка не будут (п.3 ст. 652).Значит, что при этих обстоятельствах здания к арендатору от арендодателя переходит и право пользования соответствующей частью земельного участка.

Стабильности арендных отношений и защите прав, законных интересов арендатора будет способствовать положение, согласно которому арендатор сооружения(здания)  оставляет за собой право пользования частью земельного участка, на котором находится здание и которая необходима для его по назначению использования, так случае изменения собственника земельного участка, и в результате другому лицу его продажи (ст. 653 ГК РФ). В этом случае законодатель указал лишь один из существующих способов отчуждения земельного участка -его продажу. Но ещё представляется, что при других способах отчуждения, например наследовании, дарении, мены, арендатор может сохранить данное своё право пользования зданием и земельным участком.

По договору аренды сооружений и зданий  стороны - это арендодатель и арендатор. По общему правилу нежилого помещения арендодателем может выступать как его собственник. Арендодателями только могут быть ещё  и иные лица - как юридические, так и физические, управомоченные на то собственником имущества или законом. Так как  в соответствии с п.1 ст.297 и п.2 ст.295 ГК РФ предприятия и учреждения, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находятся сдаваемые в аренду нежилые помещения, вправе самостоятельно выступать в качестве арендодателей, получив на это предварительное согласие собственника помещения или управомоченного им лица. С введением в силу данных  положений с 1 января 1995 года Комитеты по управлению имуществом утратили своё исключительное право выступать в качестве арендодателей нежилых помещений, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставленное им Указом Президента РФ от 14 октября 1992 года №1230 “О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду”.

Из этого следует, что можно согласиться с мнением профессора Садикова О.Н. о том, что организации, обладающие правом оперативного управления зданием или правом хозяйственного ведения, заключить договор аренды не могут, так как  его может подписать только соответствующий Комитет по управлению имуществом, являющийся титулодержателем 7. Кроме того такие  права организаций поддерживаются судебной практикой: постановление Высшего Арбитражного суда РФ “О некоторых вопросах, связанных с применением части 1 ГК РФ” в п.40 говорит: “При разрешении споров нужно учитывать, что собственник (управомоченный им орган) не наделён правом передавать в аренду, взывать, либо другим образом распоряжаться имуществом, лежащим  в хозяйственном ведении муниципального (государственного) предприятия. Акты органов местного самоуправления и государственных органов  по распоряжению имуществом, принадлежащем муниципальным (государственным) предприятиям на праве хозяйственного ведения, по требованию этих организаций должны признаваться недействительными”.

 [ 7 см.: Комментарий к ГК РФ части второй (постатейный). /Отв. Ред. Садиков О.Н. - м: юрид. Фирма “Контракт”, изд. Группа “Инфра - м- норма, 1996,с222]

Правоотношение нежилого помещения аренды не изменяет  данную силу даже при переходе права собственности (право оперативного управления, хозяйственного ведения) и при  наследуемом пожизненном  владении на него другому лицу, так как  это не может  являться  основанием для расторжения или изменения договора аренды. При преобразовании (реорганизации) юридического лица права и обязанности по договору аренды сооружений и зданий  переходят к его правопреемнику, соглашаясь с  общими нормами Гражданского законодательства о правопреемстве юридических лиц (ст. 58 ГК) и положениям о сохранении договора аренды в силе при изменении сторон (ст. 617 ГК). Полагаясь на правило встречается в практике только один яркий пример:

Обратилась ассоциация шахматных федераций в Московский городской арбитражный суд с иском о признании недействительным договора от 09. 07. 92г, заключённого между Комитетом по управлению имуществом г. Москвы и Российской шахматной федерации на аренду помещений в здании, расположенном по адресу: г. Москва, Гоголевский бульвар, д. 14. А вои требования ассоциация обосновала тем, что спорные помещения уже обременены обязательствами,  так как Шахматной федерацией СССР  сданы в аренду, права и обязанности, исходя из которых  перешли к Ассоциации шахматной федерации, признанной съездом шахматистов правопреемником Шахматной федерации СССР Суд удовлетворил их иск и признал данный  договор недействительным. Всё это дело дошло и до Высшего Арбитражного суда РФ. Пленум Высшего Арбитражного суда РФ счёл нужным удовлетворить протест Председателя Высшего Арбитражного суда РФ, а это дело передать в Московский городской арбитражный суд на новое рассмотрение по следующим основаниям. Согласно ст. 37 ГК при реорганизации юридического лица его обязанности и права  переходят к вновь возникшим юридическим лицам. Уставом Шахматной федерации СССР предусматривалось, что федерация по решению съезда может прекратить свою деятельность. Съезд шахматистов, проведённый 17. 03. 92г. констатировал прекращение деятельности Шахматной федерации СССР, но он  не рассматривал вопросы о процедуре  ликвидации и о ликвидационной комиссии и, ещё в постановлении президиума Шахматной федерации СССР от 30. 01, 92г. №9/15 указано на необходимость преобразования федерации о созыве съезда шахматистов, а не её ликвидация. Вместо Шахматной федерации СССР (являвшейся государственно - общественной организацией), были добровольные общественные организации учреждены: Ассоциация шахматных федераций и Российская шахматная федерация (то есть в этом  случае всё же имела место реорганизация,а не ликвидация, Шахматной федерации СССР).

Вывод Московского городского арбитражного суда говорящий, что единственным правопреемником Шахматной федерации СССР на основании решения съезда является Ассоциация шахматных федераций, нельзя считать правильным, ведь  в съезде российская сторона не участвовала. Кроме этого, ФИДЕ и Госкомспорт России наделены правом принимать решения о правопреемниках Шахматной федерации СССР. Выходит, что правопреемниками Шахматной федерации СССР являются обе названные организации, а не одна из них, следует, что право пользования помещениями в доме №14 по Гоголевскому бульвару принадлежит и Российской шахматной федерации, и Ассоциации шахматных федераций. Нужно отметить, что здание в основном занимает Ассоциация, в то время как Российская шахматная федерация пользуется только лишь  его частью. Суд должен содействовать достижению согласия о условиях использования конкретных помещений между сторонами и порядке, у другом случае спор может исходя из масштабов деятельности организаций разрешить, их данных  о численности и о фактическом использовании помещений.

Если вернуться  собственно к договору аренды сооружений и зданий. Ст. 61 и419 ГК говорят, что при ликвидации юридических лиц правоотношения по аренде нежилых помещений прекращаются, кроме тех  случаев, когда законом или иными правовыми актами исполнения обязательства юридического лица возлагается на другое лицо. Договор аренды сооружения или здания действовать продолжает даже  после ликвидации юридического лица, выступившего одной из сторон, а если был договор заключён в пользу третьего лица, и оно намерение выразило воспользоваться по договору своим правом.

Заключению договора предшествовать должно арендодателя чёткое разграничение прав в наём на сдаваемое имущество, особенно ещё при совместном владении объектов, в результате возникающее приватизации, продажи сооружений и зданий, совместного строительства. Должна быть обязательна информация на это имущество о правах третьих лиц.

Если к федеральной собственности относятся сооружение или здание, то в аренду их сдавать т.е. в качестве арендодателя выступать, носит право Государственный Комитет имущества РФ. А когда сооружение или какое-либо другое нежилое помещение к собственности относится субъектов РФ, значит в аренду сдавать их имеют право только соответствующие комитеты по управлению имуществом в республике,области, крае и т.п. Например, все в Москве кинотеатры находятся в собственности города Москвы и они с московским комитетом по управлению имуществом обязаны заключить договор долгосрочной аренды помещений кинотеатров. Если же не заключит кинотеатр такой договор, значит согласно Постановлению Высшего Арбитражного суда РФ, кинотеатр незаконно будет использовать помещение.

Если сооружения или здания к муниципальной собственности относятся, тогда управомочивают соответствующие структуры по управлению муниципальной собственностью и дают согласие на аренду муниципальные образования. Мы рассмотрим по данному правилу ещё один пример.

Заместителем мера г. Санкт-Петербурга подписано распоряжение от 25.06.92 г. №99, согласно которому, АО “Санкт-Петербургская клиника коронарной хирургии” передано целевым назначением в аренду сроком на 25 лет здание по адресу: Парк Ленина 5 для размещения стационара клиники. Комитету по управлению предписано городским имуществом г. Санкт-Петербурга принять здание по упомянутому адресу на свободный городской баланс; обеспечить освобождение всех помещений, занимаемым НИИ ортопедии и травматологии  им. Вредина. В срок до 01.08.92 заключить арендный договор с АО в установленном законом порядке.  для размещения клиники, с распоряжением заместителя мэра, не согласившись НИИ им Вредина обратился в Арбитражный суд г. Санкт-Петербурга с иском о признании данного распоряжения недействительным. Решением от 02.11.92 суд иск посчитав,удовлетворил, что данное  распоряжение издано органом, не управомоченным распоряжаться объектами Федеральной собственности. Высшего Арбитражного суда РФ надзорная коллегия данное решение в силе оставила, считая, что на данный момент издания распоряжения зама мэра Комитет по управлению городским имуществом г. Санкт-Петербурга был  в праве решения принимать только лишь по вопросам, которые касаются проведения приватизации государственных предприятий и организации. Объектами Федеральной собственности распоряжаться, к которым спорное здание относится, Комитет был неправомочен.

Арендодателю закон не запрещает передавать в аренду сооружения и заложенные здания. А если не предусмотрен в договоре аренды запрет такого рода, значит залогодатель сооружения и здания в праве договор аренды заключить относительно предмета залога, следовательно получив на это залогодержателя согласие (ст. 314 ГК). Но нам нужно помнить, что в соответствии с п.3 ст. 340 ГК ипотека сооружения и здания только с одновременной ипотекой допускается, так как по договору земельного участка, это сооружение или здание на котором находиться или части данного участка, обеспечивающем функционально акладываемый объект или залогодателю принадлежащего права аренды данного участка или его соответствующей части. Это правило подлежит применению в случаях, если лицо, выступившее в роли залогодателя сооружения и здания, является арендатором или собственником соответствующего земельного участка. Если всё же по договору ипотеки такое лицо в залог передаёт только лишь сооружение или здание, а земельный участок, либо право его аренды предметом залога не являются, значит этот договор является ничтожной сделкой (ст. 168 ГК). В других случаях, если залогодатель сооружения или здания арендатором или собственником не является земельного участка, значит не может договор ипотеки считаться не соответствующим законодательству на основании п.3 ст. 340 ГК. Права залогодателя, а при взыскания на здание обращении  и права на земельный участок покупателя должны определяться исходя из ст. 373 ГК, согласно при передаче  которой их другим гражданам или юридическим лицам вместе с этими объектами право пользования земельным участком переходит. П.47 Постановления Высшего Арбитражного суда РФ о некоторых вопросах, связанных с применением части Первой ГК РФ определяет, что обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество по требованию залогодержателя производится по решению суда и осуществлено не может быть на основании исполнительной нотариуса  надписи.

Мы уже рассмотрели кто являться может арендодателем и как последний сооружение или здание сдаёт в аренду. Теперь  мы остановимся на арендаторе.

По общему правилу Арендатором могут быть как юридические, так и физические лица, это значит, что  специальных требований к арендатору закон не предъявляет. Но часто  на практике возникают споры, кто будет арендатором, например: Издательство “Красное знамя”, правопреемником которого является  издательско-полиграфический комплекс “Дальпрогресс”, в арбитражный суд обратилось с иском о выселении редакции газеты “Красное знамя” из занимаемых ею помещений в здании, которое расположенно по адресу: г.  Владивосток, пр-кт Красного знамени д10. Приморский краевой арбитражный суд решением от 05.02.93г. удовлетворил иск на том основании, что зданием  истец владеет, в котором спорное помещение  находится, на праве полного хозяйственного ведения; договор на аренду помещений редакция не заключала и подтверждающие доказательства не представила, что она спорное помещение занимает на законном основании. Надзорная Коллегия Высшего Арбитражного суда РФ оставила решение в силе. При этом коллегия исходила из следующего: работниками редакции, т.е. физическими лицами, учреждена новая газета с прежним названием, доказательств, что новая редакция газеты является правопреемником редакции газеты “Красное знамя” ответчик не представил, выходит, что  у него основания для пользования спорными помещениями отсутствуют. Но в Пленум Высшего Арбитражного суда РФ последствии решение арбитражного суда Приморского края отменил по следующим основаниям:

Здание, спор по поводу которого возник, в 1973 году только построено для размещения в нём издательства “Красное знамя” Приморского крайкома КПСС, редакций газет “Красное знамя”, краевого журнала “Блокнот агитатора” и газеты “ Тихоокеанский комсомолец”. В здании по окончании строительства были размещены фактически издательство и названные редакции. Доказательств того, что здание, а так же и редакцией занимаемые помещения газеты “Красное знамя”, издательству передано на праве хозяйственного ведения истец не представил. Следует из материалов дела, что издательство в декабре 1990 года путём выделения реорганизовано из его состава редакции газеты “Красное знамя”. Разделительный баланс не составлялся. Получается, о правопреемстве вопрос редакции определён не был. Поскольку комплекс строился для размещения не только одного издательства, но ещё и для редакции, при этих условиях последняя в судебном порядке могла оспорить истца право владения спорным помещением.

Таким образом, доводы и требование о выселении редакции, что издательство является единственным законным арендатором здания незаконны. Пленум Высшего Арбитражного суда РФ в связи с этими обстоятельствами Приморского арбитражного суда решение о выселении редакции „Красное знамя” из помещений отменил.

Подводя итог вышесказанному, нужно будет выделить, что в договоре аренды сооружений и зданий нужно подробно предмет аренды описать, правомочность арендатора проверить и арендодателя по заключению данного обязательства, того чтобы подобные споры избежать в дальнейшем.

2.2 Несущественные и существенные условия договора.

Срок - несущественное условие договора аренды сооружения и здания. В тексте договора определить целесообразно срок действия арендных отношений. Выходит, что  не содержит законодатель, какие - либо в отношении сроков аренды нежилых помещений ограничений, исходя из этого договоры аренды сооружений и зданий  могут заключаться на любой срок. Когда в договоре не определён срок аренды, договор считается на неопределённый срок заключённым.  Каждая из сторон в этих случаях вправе расторгнуть договор в любое время, вторую сторону предупредив об этом за 3 месяца. Выходит, что предупреждение должно быть сделано в письменной форме. Срок договора аренды предупреждения о предстоящем прекращении может быть изменён сторонами в самом договоре или всё же может быть всё  предусмотрено в законе.

Действующее законодательство предусматривало ранее на долгосрочной основе возможность аренды сооружений (зданий). В связи,что введением в действие Указа Президента РФ. „О регулировании приватизации имущества и арендных отношений, муниципальных и государственных предприятий, сданного в аренду”, по которому Комитетам по управлению государственным имуществом предоставлялись исключительные правомочия арендодателя при сдаче в аренду нежилых помещений из состава муниципального или государственного фонда, о судьбе ранее заключённых договоров аренды возник вопрос 8. Всё же и неоднозначно, решён в п.2. самого Указа: до введения в действия Указа заключённые, договоры аренды сохраняют свою силу и в дальнейшем до срока окончания аренды, но до 1 января 1993 года подлежат переоформлению (п. 12 Указа) уже с Комитетами по Управлению государственным имуществом, заменяющих в договоре аренды первоначальных арендодателей. При пересмотре, переоформлении условий ранее заключённых договоров не допускается, а сами договоры могут быть признаны недействительными только в судебном порядке.

[8СМ: Исрафимов И.Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право, №10, 1997, С.117 ]

С введением упомянутого Указа Президента РФ возникла проблема: нередко Комитеты по управлению имуществом, разных уровней, необоснованно расширяют круг своих полномочий. Комитет по управлению гос. имуществом Республики Дагестан в своём об аренде нежилых помещений разъяснении от 10 ноября 1995 года определить счёл необходимым, что заключение в качестве договоров аренды единого арендодателя является исключительной прерогативой Комитета с 27 декабря 1991 года 8. Это противоречит как положением Указа (до 14 октября 1992 года), так и ГК РФ (после 1 января 1995 года).