Оценка методом сравнительных продаж (рыночных продаж)

    Наиболее распространенным способом оценки земли является метод сравнимых (сравнения) продаж исходя из данных о недавних сделках. Основан он на принципе замещения: рациональный покупатель не затратит за данный земельный участок больше, чем ему обойдется аналогичный другой участок с подобными полезными свойствами. Поэтому предполагается, что цены, по которым на рынке недвижимости состоялись сделки купли-продажи объекта, схожего или аналогичного оцениваемому объекту, отражают его рыночную стоимость.

При использовании метода анализа продаж эксперт-оценщик анализирует сопоставимые объекты недвижимости, которые были проданы за последнее время в соответствующем секторе рынка недвижимости и делает поправки к цене на различия, которые имеются между оцениваемым и сопоставимыми объектами недвижимости. В результате этой процедуры определяется продажная цена каждого сопоставимого объекта таким образом, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и оцениваемый объект. Откорректированные цены по сопоставимым объектам недвижимости позволяют эксперту-оценщику сделать вывод о рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Основные элементы сравнения, последовательность внесения корректировок:

    1. Переданные права на недвижимость (права собственности).

    2. Условия финансирования.

2.1.  коэффициент ипотечной задолженности.

2.2. процентная ставка.

2.3. срок займа.

2.4. амортизация выплат.

2.5. плата за финансирование.

2.6. договоры об участии.

    3. Условия продажи.

3.1. обычные или особые закладные

3.2. мотивы и знания покупателя и продавца

    4. Условия рынка (дата продажи).

    5. Месторасположение объекта.

5.1. экологическая привлекательность

5.2. доступ к оживленным магистралям

5.3. коммуникации

5.4. престижность

    6. Физические характеристики.

6.1.  физические параметры

6.2.  качество строительства и эксплуатации

6.3.  удобства

6.4.  функциональная пригодность

    7. Экономические характеристики.

    8. Использование.

    9. Компоненты стоимости, не относящиеся к недвижимости.

Если продаж незастроенных земельных участков недостаточно для использования метода сравнения, следует обращаться к косвенным и менее надежным способам, в частности к методу переноса, для успешного применения которого необходимы тщательный анализ исходной информации и определенный опыт оценщика.

Метод переноса или соотнесения основан на определении соотношения между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней строений. Цена продажи объекта недвижимости разделяется на две части – стоимость зданий и стоимость земельного участка. Для каждого типа застройки земельного участка в конкретном регионе существует устойчивая пропорция между стоимостью земли и стоимостью сооружений. Этот факт подтверждается принципами сбалансированности и предельной производительности.

Если в районе нет достаточного числа продаж неосвоенных земельных участков, следует подобрать сопоставимый район с имеющимися продажами как застроенных, так и незастроенных земельных участков. Определив типичное соотношение между стоимостью земли и общей стоимостью объекта недвижимости (долю земли), его переносят для анализа продаж аналогичных земельных участков в район, где производится оценка.