Динамика развития рынка недвижимости

Рынок – совокупность субъектов отношений и обмена товарами и услугами (продавцов, покупателей, посредников) и социально-экономических отношений между ними; совокупность существующих и потенциальных покупателей товара; сфера обмена товарами определенного вида на определенной территории. Недвижимость является особым товаром, так как ее характеристики не характерны для других товаров (например, строго определенное местоположение). Рынок недвижимости – это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, оценки, аренды, залога и т.п.).

Сегодня на одного жителя РФ приходится около 19,3 кв.м жилья. В 2004 году в России было введено в эксплуатацию около 41млн.кв. метров жилья, что соответствует показателю о,27 кв.м. на душу населения. Потребность в новом строительстве оценивается на уровне 1кв.м. в год на человека. Средняя обеспеченность жильем в России в 2-3 раза меньше, чем в развитых странах.

Жилищный фонд РФ насчитывает более 56 млн. квартир. Основу составляют 2-х и 3-х комнатные квартиры. На долю однокомнатных квартир приходится всего немногим более 23,2% их общего количества, или около 15% от общего объема жилищного фонда.

В 2004 году на фоне снижения темпов роста инвестиций в основной капитал наблюдается рост жилищного строительства. Вход в действие жилых домов за счет всех источников финансирования увеличился за 2004 год, по оценке института экономики РАН, на 10,5%. Всего было введено в действие 40,2 млн. квадратных метров жилья. При этом по объему ввода жилой площади показатели 2004 года существенно уступают показателям 1993-1995 годов и тем более 1987 года, когда было введено 76 млн. кв. метров жилой площади. за 2005 год было введено в эксплуатацию 43,2 млн. кв.м жилья, или 107,5% от уровня 2004 года.

Причиной роста и оживления рынка недвижимости является высокий стабильный спрос и инвестиционная привлекательность недвижимости. По результатам опроса, проведенного 23-24 декабря 2005 года Всероссийским центом изучения общественного мнения (ВЦИОМ), 26% респондентов считают недвижимость лучшей формой сохранения накоплений. по результатом опроса, проведенного в январе 1006 года компанией РОМИР-Мониторинг, недвижимость как наилучшее средство вложения свободных средств выбрали 44% россиян.

 В практике рынок недвижимости России часто классифицируется по уровню жилых объектов: стандартное (массовое) жильё, жильё повышенной комфортности, и так называемое «элитное жильё». Эта классификация достаточно условна и основные факторы, которые принимаются во внимание – комфортность и эксклюзивность объекта, наличие дополнительных удобств и услуг, расположение и, как следствие, цена.

Рынок недвижимости в российских городах в 2006 году.

Источник: региональные органы статистики, оценки региональных риэлторов.

       В конце декабря 2005 года Государственной Думой РФ был принят ряд законов, которые стали фундаментом для создания в России рынка доступного жилья. С 30 декабря 2005г. вступила в силу новая редакция Градостроительного кодекса, с 1 марта – новый Жилищный кодекс, а с 1 апреля – Закон № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах».

    Закон «Об участии в долевом строительстве» значительно усиливает правовую защищенность дольщиков. Отныне застройщик не может приступить к работе с дольщиками, не выполнив три основных требования: он должен получить разрешение на строительство, зарегистрировать право обладания земельным участком и опубликовать проектную декларацию.

    Новое законодательство вызывает много споров и противоречивых оценок. В частности, высказываются мнения, что повышение ответственности застройщиков перед дольщиками неизбежно приведет к повышению цен на жильё, а это противоречит основной цели принятия новых законодательных актов – повысить доступность жилья для населения.

    Сегодня доля населения, способного по уровню своих доходов приобрести жильё из собственных средств или с помощью долгосрочного кредита составляет 12,5%. По прогнозам фонда «Институт экономики города» в результате принятия пакета законов, направленного на формирование доступного рынка жилья, можно ожидать к концу 2010 года увеличения этой доли до 30%.

    Отношение объема рынка ипотечного кредитования к ВВП в Германии составляет 62%, в США – 53%, в России – менее 1%.

    Объем российского рынка ипотечного кредитования за 3 года вырос в 10 раз. По данным Банка России всего в 2005 году ипотечных жилищных кредитов было предоставлено на 18 461 мнл. руб. В системе ипотечного кредитования России на начало 2006 года участвовали более 218 кредитных организаций, причем их количество увеличилось на 51% за полгода.

    Задолженность физических лиц кредитным организациям по ипотечным жилищным кредитам увеличилась за второе полугодие на 66% и составила 17 774 млн. руб.

    До сих пор в России сдерживающими факторами распространения ипотечного кредитования выступают высокие процентные ставки и сложная процедура получения кредитов. Если темпы развития ипотеки в ближайшие годы будут высоки и не будут сопровождаться увеличением жилищного строительства, тог и цены на жильё будут показывать существенный рост.

    Опыт прибалтийских государств, где ипотечное кредитование развивалось довольно быстрыми темпами, показал, что массовая ипотека моментально приводит к росту цен: стоимость жилья в этих странах росла примерно на 50% в год.

    Развитию рынка недвижимости способствует свободный переход прав собственности на недвижимость. Следует отметить, что согласно Гражданскому кодексу РФ требуется обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью, согдасн6о ФЗ «О залоге» должен быть нотариально заверен договор об ипотеке. Начато создание кондоминиумов (объединений владельцев жилья с целью совместной эксплуатации).