2020-01-14
74
Стоимость - воплощённый в товаре и овеществленный в нём общественный труд товаропроизводителей.
Отличаясь друг от друга как потребительные стоимости, обмениваемые товары имеют одно общее свойство, а именно — они продукты труда, на их производство затрачен труд, образующий их стоимость. Определённая пропорция, в которой одни товары обмениваются на другие, называется меновой стоимостью, т. о., стоимость внешне проявляется в акте обмена, т. е. в меновой стоимости, потребительная стоимость товара (полезность вещи) становится носителем меновой стоимости.
В условиях частной собственности пропорции в обмене товаров стихийно регулируются общественно необходимыми затратами труда (рабочего времени) в процессе конкурентной борьбы[1]. На величину стоимости оказывает влияние и степень сложности труда. Величина стоимости измеряется затратами простого труда[2], к выполнению которого способен любой работник, не получивший специальной подготовки. В процессе обмена разнообразных товаров происходит редукция (сведение) всех видов сложного труда[3] к простому. В результате сложный труд выступает как умноженный простой труд, и каждый час сложного труда в обмене приравнивается к большему количеству простого труда.
Оценочная деятельность как объект правового регулирования представляет с одной стороны услугу оценщиков – независимых экспертов по определению рыночной стоимости, с другой стороны – юридическим фактом, устанавливающим стоимость объекта оценки для определенных в договоре об оценке (или иного основания проведения оценки) цели (целях). Поэтому оценка, проведенная в соответствии с законодательством РФ может повлечь за собой определенные правовые последствия.
С развитием в России рыночных отношений категория стоимости имущества из объекта планового регулирования переросла в рыночную категорию. Стоимость имущества определяет намного большее число факторов, по сравнению с плановой экономикой. Определение стоимости, в экономике, где основным фактором цены товара является соотношение спроса и предложения, представляет сложный процесс, осуществление которого требует серьезного экспертного исследования. Экспертное установление стоимости имущества необходимо во многих ситуациях делового оборота, а отчет о стоимости, составленный экспертом оценщиком должен иметь доказательственное значение.
Стоимость риэлтерских услуг – это комиссия, которую агенства берут за оказанные клиенту услуги. На рынке недвижимости – это, как правило процент от сделки, в отдельных случаях – фиксированная плата за услуги (например, за оценку, приватизацию квартиры или экспертизу).
Стоимость услуг по оценке имущества определяется по формуле[4]:
С = [(Сн x t x К + Соф) x Кср + Св] x Кндс
где:
С - стоимость услуг по оценке имущества;
Сн - стоимость одного нормочаса работы одного оценщика - 300 руб./ч (500 руб./ч при оценке бизнеса);
t - время, затраченное на проведение оценки одного объекта (информация представляется оценщиком).
Среднее время, необходимое для проведения работы по оценке одного объекта, определяется исходя из следующих показателей:
| для недвижимого имущества | - 30-100 часов |
| до 100 кв. м | - 30 часов |
| от 100 до 200 кв. м | - 30-40 часов |
| от 200 до 400 кв. м | - 40-50 часов |
| от 400 до 500 кв. м | - 50-60 часов |
| от 500 до 1000 кв. м | - 60-70 часов |
| от 1000 до 3000 кв. м | - 70-80 часов |
| от 3000 до 5000 кв. м | - 80-90 часов |
| свыше 5000 кв. м | - 100 часов |
| для машин, оборудования и транспортных средств | - 10-120 часов |
| для нематериальных активов и интеллектуальной собственности | - 50-160 часов |
| для оценки стоимости предприятия | - 50-500 часов |
К - коэффициент стоимости работы, определяется произведением понижающих и повышающих коэффициентов.
Понижающие коэффициенты:
| - количество объектов оценки в одном договоре (заказе) | - 0,5-0,8 |
| до 5 объектов | - 0,8 |
| от 5 до 10 объектов | - 0,7 |
| от 10 до 15 объектов | - 0,6 |
| свыше 15 объектов | - 0,5 |
| - условие оплаты гонорара оценщика на 100% предоплате | - 0,8 |
| - повторная оценка объекта оценки (переоценка) | - 0,5 |
| - оценка по заказу государственных структур с оплатой из бюджетных средств | - 0,8 |
Повышающие коэффициенты:
| - количество строений в одном объекте оценки в одном договоре | - 1,2-1,5 |
| - отсутствие необходимой документации | - 1,2 |
| - условие оплаты гонорара оценщика после реализации оцениваемого объекта | - 1,5 |
| - учет размера объекта оценки (для недвижимости, от 500 кв. м) | - 1,2-2,0 |
| от 500 до 1000 кв. м | - 1,2 |
| от 1000 до 1500 кв. м | - 1,4 |
| от 1500 до 2500 кв. м | - 1,6 |
| от 2500 до 5000 кв. м | - 1,8 |
| свыше 5000 кв. м | - 2,0 |
| - специфика объекта (незавершенное строительство, реконструкция, памятники архитектуры, уникальные объекты и др.) | - 1,5-3,0 |
Соф - величина расходов на оформление отчетов.
Определяется как произведение средней стоимости оформления одного отчета и количества отчетов (п), измеряется в рублях (Соф = 150 x п);
Кср - коэффициент срочности выполнения работы - 1,5 (устанавливается в случае, если срочность определяется распорядительным документом или соответствующим поручением);
Св - величина расходов по выезду оценщиков на место.
Командировочные расходы при выезде в другие регионы (информация представляется оценщиком);
Кндс - коэффициент налога на добавленную стоимость - 1,2 (при действующем размере ставки налога на добавленную стоимость, равном 20% от стоимости оказываемых услуг).
Глава 2. Услуги агентств по недвижимости на биржевом рынке России
