Финансово-кредитная политика строительной отрасли

 

В каждой развитой стране с устоявшейся рыночной экономикой жилье и частные земельные участки, занятые этим жильем, являются важнейшим составным элементом национального богатства, а вложения граждан в недвижимость представляют собой едва ли не большую часть, материальных активов семейных хозяйств. Высокий и постоянно растущий уровень жизни населения, повышающиеся требования к качеству жизни, в том числе величине и комфортности жилища, делают жилищное строительство одной из приоритетных отраслей для различных форм финансирования и кредитной деятельности.

В России дела обстоят совершенно иначе. Жизненный уровень и качество жизни людей значительно отстают от показателей развитых стран Западной Европы, Северной Америки и др. Доля строительства в России составляет примерно 3—4% в структуре общенационального объема инвестиций в основной капитал; в абсолютном выражении в 2004 г. этот показатель составил 87,4 млрд. рублей.

В развитых же странах, где жилой фонд несравним с нашим по качеству и количеству, доля жилищного строительство в инвестициях, направляемых в основной капитал, на порядок выше нашей. В среднем по западным странам удельный вес жилищного строительства в общем объеме капиталовложений достигает 30—40%, в США этот показатель составляет около 23%. В абсолютном выражении инвестиции в жилищное строительство могут составлять в разных странах многие сотни миллиардов долларов.

Формы и источники финансирования жилищного строительства могут быть различными, но в западных странах они сводятся к трем основным направлениям. Во-первых, строительство жилья финансируется за счет собственных средств строительных компаний. Во-вторых, финансирование идет по каналам коммерческого кредитования строительных организаций. И, в-третьих, широко используется ипотечное кредитование частных застройщиков и покупателей готового жилья, как на первичном, так и на вторичном рынке. Более того, общий объем финансовых ресурсов жилищного строительства существенно расширяется за счет широкого обращения ипотечных ценных бумаг. На рис. 1.1. наглядно представлены источники финансирования жилищного строительства в зарубежной практике.

 

 

Ситуация с финансированием жилищного строительства в России совсем иная и заключается в следующем.

С началом реформ в России резко ухудшилось финансовое состояние строительных предприятий, образовался острый дефицит денежных средств. Ограниченность финансовых ресурсов усугубилась удорожанием кредитов, прогрессирующей инфляцией. В то же время, развитие рыночных отношений привнесло новое в формы и методы финансирования оборотных средств строительных организаций, которые перешли к самостоятельному формированию своей экономической политики, формы реализации которой предопределили следующие особенности экономической среды строительного комплекса:

— продолжающаяся и периодически ускоряющаяся инфляция, а следовательно, постоянное удорожание кредитов, сворачивание долгосрочного кредитования;

— ухудшение платежной дисциплины у заказчиков строительной продукции и потребителей строительных материалов, а в итоге, периодически обостряющиеся кризисы платежеспособности и переход на бартерные формы расчетов;

— продолжение практики бессистемного регулирования хозяйственной деятельности предприятий на государственном и, особенно, региональном уровне, где местные власти широко используют прямое административное давление на строительные организации и предприятия промышленности строительных материалов;

— низкий курс рубля по отношению к твердым валютам и его постоянное обесценение;

— нестабильная налоговая и правовая политики.[9]

Перечисленные особенности постсоветского периода наложили свой отпечаток на деятельность современных строительных организаций, которые до сих пор испытывают дефицит финансовых ресурсов, что, в свою очередь, негативно сказывается на сроках и качестве строительства жилья.

С учетом рассмотренной ситуации целесообразно определить, какими возможностями располагают строительные предприятия при определении источников финансирования своей текущей деятельности в России. Источники финансирования жилищного строительства в России можно представить в следующем виде (рис. 1.2):

 

Основным и фундаментальным источником финансирования жилищного строительства в мире являются собственные средства строительных компаний. В России же дела обстоят совершенно иначе. Одна из особенностей строительной отрасли — значительная стоимость возводимого объекта — ограничивает возможности строительных организаций в использовании собственного капитала, рост которого происходит, в основном, за счет получаемой чистой прибыли. Небольшой период существования российских строительных фирм, образование большей части которых приходится на середину 90-х годов прошлого столетия, вялотекущий строительный процесс и применение устаревших строительных технологий, не обеспечивающие достаточную норму прибыли, существенный рост цен на строительные материалы, а также смещение ориентиров в спросе в сторону более качественного жилья привели к значительному превышению стоимости возводимых жилых объектов над объемом имеющихся в распоряжении строительных компаний собственных средств. Преимущества использования собственного капитала в строительстве очевидны: ресурсы являются бесплатными, не требуют возврата и дают полную свободу в их распоряжении. Однако, как показывает практика, собственных средств достаточно лишь для возведения фундамента дома. Для существенного роста капитала строительных компаний потребуются годы, а может быть и десятилетия.

В итоге, в условиях постоянного дефицита собственных оборотных средств все более актуальным становится поиск альтернативных источников финансовых ресурсов, в качестве которых выступают привлеченные и заемные средства. Для простоты понимания внешние финансовые ресурсы следует разбить на три вида:

— привлеченные средства инвесторов — юридических лиц;

— привлеченные средства долевых участников (физических или юридических лиц);

— заемные средства финансово-кредитных учреждений.

Учитывая тот факт, что первый вид финансовых ресурсов, в основном, имеет место в крупных городах (в большей мере это относится к Москве и Санкт-Петербургу), т. к. на данном этапе инвесторами выступают крупные столичные холдинги, имеющие в своем распоряжении свободные денежные ресурсы и заинтересованные в их вложении в быстрорастущий рынок недвижимости, а рынок жилья в Москве является лидером по росту цен, не станем вдаваться в подробности функционирования данного источника финансовых ресурсов.

На региональных рынках наиболее распространен второй вид ресурсов, который является основным источником финансирования жилищного строительства — привлеченные средства долевых участников.

В качестве юридических лиц, которые вступают в долевые отношения, преобладают предприятия промышленности строительных материалов. Схема работы проста: по договору о долевом участии промышленные предприятия (например, производящие кирпич или цемент) поставляют на объект стройматериалы, а компании-застройщики в обмен на это предоставляют часть квартир в построенном из данных материалов жилом доме. Несмотря на большую распространенность данной схемы работы, она имеет свои недостатки, присущие всем бартерным схемам расчетов: возможность искажения рыночных цен, необходимость совпадения желаний партнеров, длительные переговоры о спецификации цен и количестве обмениваемых товаров (что может привести к убыткам одной из сторон при быстром изменении конъюнктуры[10]), усложненная процедура контроля качества и рекламаций.

Но наиболее существенными по объему являются финансовые средства физических лиц, вовлекаемые в процессе строительства жилого дома также путем заключения со строительной организацией договора о долевом участии. Среди преимуществ данного источника финансирования жилищного строительства можно выделить следующие:

— пополнение оборотных средств строительных организаций на раннем этапе строительства жилого дома, что, в свою очередь, обеспечивает непрерывность строительного процесса и снижает сроки строительства; — гарантии того, что все квартиры в доме (или их большая часть) будут реализованы; — исключение последующего этапа реализации квартир.

Однако основным недостатком данной схемы является сокращение нормы прибыли строительных компаний, что обусловлено более низкими (чем после сдачи дома) ценами, по которым реализуются квартиры долевым участникам. Кроме того, в ряде случаев использование данной схемы приводит к крайне негативным последствиям: замораживанию строительного объекта. Это возникает в результате финансового просчета и воздействия внешних факторов, таких как резкий скачок цен на стройматериалы и недвижимость.

Финансирование строительства за счет привлечения средств физических лиц через систему долевого участия является наиболее распространенным явлением и обеспечивает значительную часть оборотных средств строительных организаций.

Между тем, надо отметить несовершенство законодательной базы, регулирующей отношения участников долевого строительства. Принятие Федерального закона № 214 от 22.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», призванного защищать интересы дольщиков, в итоге привело к снижению активности строительных компаний и замораживанию некоторых строительных площадок. Если раньше строительные организации без ограничений привлекали средства физических лиц, то после принятия Закона ситуация существенно изменилась. В статье 3 Закона сказано, что «застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства... после получения в установленном порядке разрешения на строительство...». Так как для получения необходимой разрешительной документации требуется 1—2 года, вышеуказанная статья существенно увеличила сроки строительства и привела к дефициту денежных средств у строительных компаний. Еще одним спорным моментом Закона является статья 14, где говорится, что «при обращении взыскания на предмет залога застройщик и залогодержатели... в полном объеме несут солидарную ответственность по обязательствам застройщика...»[11]. В данном случае под залогодержателями подразумеваются банки, оформившие в залог объекты незавершенного строительства в обеспечение возврата кредита, предоставленного строительной организации. Данная норма может привести к сворачиванию кредитных программ банков по финансированию нового строительства.

Законодатели, оценившие недостатки Закона, подготовили и приняли к нему поправки. Нормы, которые вводят дополнительные механизмы финансирования нового строительства, скажутся положительно. Важным нововведением является определение круга лиц, на которых будет распространяться действие нового закона, а именно: граждане будут являться основной защищаемой категорией. Индивидуальные предприниматели и юридические лица в процессе нового строительства будут действовать на началах предпринимательского риска. Анализ текста законопроекта позволяет сделать вывод, что его принятие позволит частично снять те неблагоприятные моменты, которые сегодня мешают развитию строительной отрасли. Как пример можно привести изменения, которые отменяют солидарную ответственность банков по обязательствам застройщиков перед гражданами.

В свете принятия поправок к закону ситуация на рынке новостроек изменится в сторону стабилизации: в продаже появятся новые объекты, темпы роста цен начнут снижаться до 3—4% в месяц, а затем до 2%. По прогнозам специалистов, рынок новостроек начнет стабилизироваться. По оценкам других специалистов, поправки к 214 ФЗ не решают проблемы с продажей участков для застройки. Как они отмечают, местные власти не готовы предоставлять полную информацию на конкурсы для застройщиков — у них нет соответствующих служб, финансов и ресурсов для сбора полной информации по техническому обеспечению участка. Ситуация на рынке не изменится, пока обязанность информировать застройщиков лежит на местных властях.

Принятие смягчающих поправок к новому законодательству, возможно, скорректирует ситуацию на рынке недвижимости. Вместе с тем, уменьшение темпов роста цен может произойти только в том случае, если застройщикам разрешат открывать продажи до получения всей необходимой документации, как это было раньше. Кризис в сфере строительства вызван не только введением в действие нового закона, цены растут из-за отсутствия предложений, связанных с невозможностью застройщиком открывать продажи до получения всей необходимой документации, а на согласование всего пакета документов уходит от полутора до двух лет. Более того, если нет разрешения на строительство, то банк не дает кредитных ресурсов. В настоящее время есть еще одна существенная проблема на рынке недвижимости — это отсутствие площадок под строительство. Наличие же таковых, к сожалению, не зависит от данного закона.

Вот перечень основных новшеств, которые появились в Законе после внесения в него поправок:

1. Страхование гражданской ответственности Застройщика в пользу дольщика.

2. Использование облигаций, закрепляющих за покупателями права на строящиеся объекты долевого строительства.

3. Если застройщик не ведет рекламной кампании, то он вправе не публиковать проектную декларацию в СМИ и сети Интернет.

4. Оплата цены договора по завершении этапов:

— 25 процентов — после возведения оснований и фундаментов, а также несущих и ограждающих конструкций подземной части здания, если это предусмотрено проектной документацией (нулевой цикл);

— 15 процентов — после возведения несущих и ограждающих конструкций надземной части здания (надземная часть);

— 30 процентов — после монтажа инженерного оборудования, предусмотренного проектной документацией (монтаж инженерного оборудования);

— 30 процентов — после завершения наружных и внутренних отделочных работ, предусмотренных проектной документацией (отделочные работы).

5. При систематическом нарушении дольщиком сроков внесения авансов застройщик вправе расторгнуть договор во внесудебном порядке.

6. Штрафные санкции, а также проценты за пользование денежными средствами дольщиками — физическими лицами снижены вдвое до 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ.

7. Дольщик лишен права расторжения договора по собственному желанию.

8. Солидарная ответственность банков-кредиторов снята.

9. Действие 214 ФЗ не распространяется на объекты, денежные средства, на строительство которых поступили на банковский счет лица, привлекавшего такие денежные средства до вступления в силу настоящего Федерального закона.

Принятие поправок позволит частично снять те неблагоприятные моменты, которые сегодня мешают развитию строительной отрасли. Основным же негативным моментом, который не затрагивают предлагаемые поправки, остается невозможность привлекать средства долевых участников застройщиком до получения всей необходимой документации. Данный пункт закона, на наш взгляд, существенно ограничивает возможности строительных компаний в привлечении финансовых ресурсов, удлиняет сроки строительства и потенциально снижает объем нового строительства.

Третий вид ресурсов (заемные средства финансово-кредитных учреждений) может вовлекаться в процесс строительства жилья двумя путями:

— прямое кредитование строительных организаций кредитными учреждениями; — ипотечное жилищное кредитование физических лиц с целью строительства или приобретения жилья на первичном, либо вторичном рынках под залог приобретаемой квартиры.

В условиях постоянно растущих цен на жилье, низкого уровня заработной платы людей и отсутствия существенных сбережений все более распространенным источником финансовых ресурсов у физических лиц для покупки жилья через долевое участие, либо на вторичном рынке является ипотечное жилищное кредитование населения, обеспечивающее приток денежных средств в строительную отрасль.

Однако данный вид ресурсов несет в себе и негативные последствия для жилищной отрасли страны. Ипотечное жилищное кредитование населения опосредованно выступает в качестве источника финансирования жилищного строительства, т. е. финансовые ресурсы кредитных организаций, предоставляемые физическим лицам в рамках договора ипотечного кредитования, могут вовлекаться в строительный процесс. Однако наличие потенциального источника финансовых ресурсов еще не является достаточным для того, чтобы строительные организации начали активно возводить жилые дома. Причинами, ограничивающими желание и возможности строительных компаний, могут являться (а в России фактически являются) несовершенство законодательной базы, отсутствие инфраструктуры и коммуникаций на земельных участках, отводимых под строительство жилья, высокие бюрократические барьеры и прочее. При этом ипотечное кредитование населения в большей степени оказывает прямое воздействие на платежеспособный спрос, который увеличивается в разы. В результате в последнее время в нашей стране наблюдается процесс постоянного увеличения спроса (в условиях активного развития программ ипотечного кредитования) и снижения предложения на рынке жилья. Дефицит жилья на первичном рынке приводит к тому, что спрос активно перемещается в сторону вторичного рынка. Следствием этого является дефицит жилья, как на первичном, так и на вторичном рынках, что приводит к опережающему росту цен на жилую недвижимость. В итоге активное развитие ипотечного кредитования без создания полноценных условий строительным компаниям для массового строительства жилья вызывает негативные последствия, а общество все больше отдаляется от решения жилищной проблемы.

В сложившихся на сегодняшний день условиях в жилищной отрасли России первоочередной задачей является создание полноценных условий для массового строительства жилья, стимулирование строительных организаций и предприятий промышленности строительных материалов в увеличении объемов производства и строительства, а также развитие иных (не затрагивающих спрос) источников финансирования строительных организаций.

В этой ситуации увеличивается важность и приоритетность развития взаимоотношений строительных предприятий и кредитных учреждений, аккумулирующих значительные объемы финансовых ресурсов. Прямое кредитование строительства позволит существенно пополнить оборотные средства строительных компаний, что, в свою очередь, в комплексе с созданием благоприятных условий даст толчок к массовому строительству жилья и увеличит его предложение на первичном (а косвенно и на вторичном) рынках.

В настоящее время прямое кредитование строительных организаций финансово-кредитными учреждениями в России почти полностью отсутствует. Основным игроком на данном рынке является Сбербанк, который занимается инвестиционным кредитованием строительных проектов и имеет в своем штате соответствующих специалистов. Кроме него кредитованием строительной отрасли занимаются еще несколько крупных коммерческих банков (в их числе «Промышленно-строительный банк», «Внешторгбанк», «Газпромбанк»). Более часто взаимоотношения кредитных учреждений и строительных организаций сводятся к расчетно-кассовому обслуживанию и краткосрочному кредитованию (до 1 года) в незначительных для строительных компаний объемах (в основном, для покрытия кассовых разрывов).

Между тем, прямое кредитование строительных организаций банками имеет ряд неоспоримых преимуществ, которые существенно повышают его роль и значимость в развитии рынка жилищного строительства. Среди них можно выделить следующие основные плюсы данной схемы:

— снижается зависимость строительных организаций от поступления средств от реализации квартир дольщикам;

— выдерживаются нормативные сроки строительства;

— дается возможность предлагать подрядным организациям и поставщикам строительных материалов выгодные договора с гарантией их безусловной оплаты.

Более того, и это главное — финансирование строительства с использованием кредитных ресурсов банков позволяет строительной организации за счет возможности реализации квартир на более поздней стадии строительства получить дополнительную прибыль благодаря продаже квартир по более высокой цене. По подсчетам Отдела инвестиционного кредитования Центрально-Черноземного банка Сбербанка России, разница в доходности между вариантом финансирования строительства дома за счет равномерной продажи квартир в период строительства и вариантом финансирования строительства за счет привлечения банковского кредита и продажи квартир в конце срока строительства должна составлять не менее 850 рублей за квадратный метр.

Таким образом, обозначились три основных внешних источника финансовых ресурсов, за счет которых финансируется строительство жилья. Каждый из них имеет свои преимущества и недостатки и оказывает непосредственное влияние на строительный процесс в стране. Подводя итоги, отметим следующие моменты:

— фундаментальный источник финансовых ресурсов — собственный капитал строительных компаний — является в российской практике крайне ограниченным и недостаточным для осуществления непрерывного строительного процесса в силу следующих причин: небольшой период существования российских строительных фирм, образование большей части которых приходится на середину 90-х годов прошлого столетия, и вялотекущий строительный процесс, не обеспечивающий достаточную норму прибыли;

— среди трех основных видов привлеченных и заемных ресурсов наиболее распространенным являются средства долевых участников (физических и юридических лиц);

— развитие ипотечного жилищного кредитования населения на данном этапе играет, в большей степени, негативную роль на рынке жилья и отдаляет общество от решения жилищной проблемы, так как стимулирует рост платежеспособного спроса, приводит к его превышению над предложением, вследствие чего существенно растут цены на первичном и вторичном рынках жилья;

— прямое кредитование строительных организаций финансово-кредитными учреждениями в России практически отсутствует, однако, очевидна его существенная роль и большая значимость в развитии рынка жилищного строительства.