Глава III. Порядок государственной регистрации прав

НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ

 

Статья 12. Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним

 

Комментарий к статье 12

 

1. Права на недвижимое имущество и сделки с ним в установленных законом случаях подлежат государственной регистрации, которая осуществляется путем внесения записей в ЕГРП. Орган, осуществляющий государственную регистрацию, обязан провести регистрацию, если отсутствуют основания для отказа в государственной регистрации или приостановления государственной регистрации.

Пример из судебной практики. Арбитражным судом признан неправомерным отказ органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, в государственной регистрации права собственности заявителя, поскольку в соответствии с п. 1 ст. 12 Закона право собственности и другие вещные права подлежат государственной регистрации (см. подробнее Постановление ФАС Поволжского округа от 18.12.2008 по делу N А06-3879/08).

2. В случае приостановления государственной регистрации или отказа в государственной регистрации никакие сведения в ЕГРП не вносятся.

Таким образом, ЕГРП содержит информацию только о:

- о существующих правах на объекты недвижимого имущества;

- о прекращенных правах на объекты недвижимого имущества;

- данные об указанных объектах и сведения о правообладателях.

ЕГРП ведется на бумажном и электронном носителях. При этом бумажный вариант представляет собой листы реестра.

Кроме листов реестра в ЕГРП входят дела правоустанавливающих документов, представляющие собой подшивку копий всех поступивших на государственную регистрацию прав документов, а также документов, составляемых государственными регистраторами (уведомления о приостановлении государственной регистрации, сообщение об отказе в государственной регистрации и т.д.). На каждый объект недвижимости открывается отдельное дело. С принятием "дачной амнистии" "кануло в лету" открытие одного дела на домовладение, состоящее из нескольких объектов. Теперь на каждый объект недвижимого имущества в составе домовладения открывается свое дело.

В дело помещаются все документы, поступающие для регистрации прав на указанный объект, следовательно, заявитель вправе подать вместе с заявлением о государственной регистрации прав любые документы, которые, по его мнению, могут подтвердить его права на недвижимое имущество. Кроме того, в дело помещаются ответы на запросы органа, осуществляющего государственную регистрацию прав.

Книги учета документов, содержащие данные о принятых на регистрацию документах, выданных свидетельствах, выписках и справках также являются составной частью ЕГРП. Такие книги формируются автоматически при приеме документов на государственную регистрацию прав и затем распечатываются на бумаге и сдаются на хранение вместе с делами правоустанавливающих документов. Все три вышеуказанных вида книг ведутся и сдаются в архив отдельно.

Приказом Минюста РФ от 24 декабря 2001 г. N 343 утверждены Правила ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с указанными Правилами книги учета документов содержат сведения о:

- принятых на регистрацию документах об объекте недвижимого имущества, правообладателях, регистрируемом праве и заявителях;

- выданных свидетельствах о государственной регистрации прав;

- выписках и справках из ЕГРП;

- иных документах.

Необходимо отметить, что с 1 октября 2013 г. нормы, установившие, что дело правоустанавливающих документов открывается на каждый объект недвижимого имущества и в дело помещаются все документы, поступающие для регистрации прав на указанный объект, утратили силу. При этом вышеуказанный Приказ Минюста РФ от 24 декабря 2001 г. N 343 остается в силе. Поэтому данные изменения сокращают объем Закона, исключают дублирование норм в Законе и подзаконном акте.

3. До вступления в силу ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" при приеме документов на государственную регистрацию права на объект недвижимого имущества, права на который ранее не были зарегистрированы в соответствии с Законом, идентифицировался по кадастровому номеру, если объектом недвижимого имущества являлся земельный участок, и по условному номеру - если объектами недвижимого имущества являлись здание, строение, сооружение, квартира и иные объекты недвижимого имущества, за исключением земельного участка. С вступлением в силу вышеуказанного Закона все вновь возникшие объекты недвижимости подлежат кадастровому учету и получают кадастровые номера, поэтому и идентификация объектов в ЕГРП тоже осуществляется по кадастровым номерам (кадастровый номер берется из кадастрового паспорта). Исключение составляют объекты, которым кадастровые номера не присваивались. Им условный номер присваивается исходя из входящего номера заявления на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.

Условный номер присваивается в порядке, утвержденном Приказом Минюста РФ от 8 декабря 2004 г. N 192.

4. Абзац первый п. 4 комментируемой статьи, посвященный хранению документов, входящих в состав ЕГРП, с 1 октября 2013 г. утратил силу. Аналогичная норма переходит в п. 5 комментируемой статьи. Порядок и сроки хранения органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, разделов ЕГРП, дел правоустанавливающих документов и книг учета документов, а также порядок их передачи на постоянное хранение в государственные архивы определены органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав, а именно Приказом Минюста РФ от 24 декабря 2001 г. N 343 "Об утверждении Правил ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Данные Правила не утрачивают силу и продолжают действовать.

В соответствии с п. 54 Правил все дела правоустанавливающих документов, в том числе закрытые дела, сдаются на хранение в архив органа, осуществляющего государственную регистрацию прав (обособленного подразделения территориального органа Службы), и вносятся в каталог архива. Таким образом, положения Правил не соответствовали Закону, который предполагал передачу документов на хранение не в архив органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, а в государственные архивы. Теперь это противоречие устранено.

Отличительной чертой хранения ЕГРП на бумажных носителях является бессрочность хранения, то есть срок хранения - постоянно. Бумажные носители не подлежат уничтожению и изъятию.

Исключение составляют случаи, когда разделы ЕГРП, документы, хранящиеся в делах правоустанавливающих документов, и книги учета документов признаются вещественными доказательствами по уголовному делу. В этом случае их выемка осуществляется на основании постановления следователя в соответствии со ст. ст. 182, 183 УПК РФ.

При этом примечательно, что аналогичная норма отсутствует в отношении гражданских дел. Таким образом, по гражданским делам суд сможет запросить только копии необходимых документов без их изъятия.

5. Комментируемый пункт с 1 октября 2013 г. претерпел изменения, уточняющие, что органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав определяются не только Правила ведения ЕГРП и состав номера регистрации, но и порядок и сроки хранения разделов ЕГРП. Данные Правила утверждены Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219. Правила ведения ЕГРП, основываясь на положениях Закона, более детально регламентируют вопросы заполнения разделов и подразделов ЕГРП.

Также вышеуказанными Правилами предусмотрен порядок формирования номера регистрации, по которому идентифицируются листы подразделов II и III, и который проставляется в свидетельстве о государственной регистрации того или иного права. Так, в соответствии с п. 12 Правил номер регистрации формируется при приеме документов на государственную регистрацию прав на основе входящего номера, указанного в книге учета входящих документов. Этот номер указывается в графе "Номер регистрации" при регистрации любого права, сделки или ограничения (обременения) и записывается следующим образом: номер субъекта РФ - номер регистрационного округа - номер книги учета входящих документов - порядковый номер записи в книге учета входящих документов.

Номер регистрации для предприятия как имущественного комплекса формируется иным способом: номер книги учета входящих документов - порядковый номер записи в книге учета входящих документов.

Правила ведения, порядок и сроки хранения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов определяются федеральным органом в области государственной регистрации - Приказом Минюста РФ от 24 декабря 2001 г. N 343 "Об утверждении Правил ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

6. ЕГРП состоит из множества разделов. Раздел на бумажном носителе представляет собой несколько листов, относящихся к одному объекту недвижимого имущества. Раздел открывается при начале регистрации прав на объект недвижимого имущества, то есть в момент принятия заявления на государственную регистрацию прав на объект недвижимости, отсутствующий на тот момент в ЕГРП. В случае если в государственной регистрации прав на недвижимое имущество было отказано, раздел на объект недвижимого имущества, по которому был отказ, не открывается, но документы при этом все равно поступают на хранение и не уничтожаются.

Каждый раздел идентифицируется кадастровым или условным номером соответствующего объекта (см. также комментарий к п. 3 ст. 12 Закона).

Приказом Минюста РФ от 8 декабря 2004 г. N 192 утверждена Инструкция о порядке присвоения при проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним объектам недвижимого имущества условных номеров, которым в установленном законодательством Российской Федерации порядке не присвоен кадастровый номер.

Согласно п. 4 данной Инструкции условный номер имеет следующую структуру: А-Б-В-Г, где:

- А - двухзначный номер субъекта РФ;

- Б - двухзначный номер регистрационного округа;

- В - одиннадцатизначный номер книги учета входящих документов, состоящий из разделенных между собой косой чертой двухзначного номера подразделения территориального органа Федеральной регистрационной службы, осуществляющего государственную регистрацию прав (в том числе структурного подразделения центрального аппарата территориального органа службы, который обозначается цифрами "01"), трехзначного порядкового номера книги учета входящих документов, ведущейся данным подразделением, четырехзначного номера, обозначающего год, в котором осуществляется ведение книги учета входящих документов;

- Г - трехзначный порядковый номер записи в книге учета входящих документов.

Составные части условного номера отделяются друг от друга знаком "-".

Например, 33-33-01/002/2005-127, где:

- 33 - номер субъекта РФ;

- 33 - номер регистрационного округа;

- 01/002/2005 - номер книги учета входящих документов, состоящий из номера подразделения территориального органа Федеральной регистрационной службы, осуществляющего государственную регистрацию прав (01), порядкового номера книги учета входящих документов (002), года, в котором осуществляется ведение книги учета входящих документов (2005);

- 127 - порядковый номер записи в книге учета входящих документов.

Как кадастровый, так и условный номера объекта недвижимости не меняются при регистрации перехода права, обременений. Только в случае преобразования объекта недвижимости, в результате которого исходный объект ликвидируется, кадастровый (условный) номер такого объекта не переходит к вновь образуемым объектам. Вновь созданные объекты имеют новые номера.

Разделы ЕГРП располагаются в соответствии с принципом единого объекта недвижимого имущества, который предполагает связь между разными объектами. Например, нежилые помещения являются составными частями здания, а здание располагается на конкретном земельном участке.

Использование принципа единого объекта недвижимого имущества необходимо для исключения возможности задвоения объектов в ЕГРП, а также для соблюдения некоторых требований законодательства, например ст. 36 ЗК РФ.

В структуре каждого раздела на каждый объект недвижимого имущества имеется три подраздела. Листы подразделов располагаются вслед за листами раздела.

В подразделе I дается описание объекта недвижимости на основании технической документации (кадастрового паспорта).

Указывается адрес местонахождения объекта недвижимого имущества, как правило, почтовый.

В графе "Наименование" указывается индивидуальное наименование объекта (если оно имеется), например, храм Христа Спасителя, Театр оперы и балета и т.п. При отсутствии индивидуального наименования указывается обобщенное наименование соответствующего вида объектов, например: земельный участок, жилой дом, квартира, гараж, нежилое помещение в многоквартирном доме, объект незавершенного строительства, линейно-кабельное сооружение связи и т.п.

В графе "Назначение" указывается основное назначение объекта, например: жилое, нежилое здание, производственное, складское, торговое помещение и т.п.; для земельных участков указывается категория земель и вид разрешенного использования, для лесных участков указывается группа лесов и категория защитности лесов первой группы.

В графе "Площадь" указывается общая площадь объекта недвижимого имущества (для зданий, сооружений и их частей - по внутреннему обмеру).

Для объекта незавершенного строительства указываются общая площадь застройки и степень готовности объекта в процентах, а для линейных сооружений (например, газопроводов) - протяженность (длина) объекта.

В графах "Инвентарный номер", "Литер", "Этажность", "Подземная этажность" для зданий и сооружений указываются соответствующие идентификационные данные из паспортов технического учета.

Графа "Номера на поэтажном плане" применяется к жилым и нежилым помещениям.

Подраздел II включает в себя следующие сведения:

- зарегистрированное право на объект недвижимого имущества (право собственности (право общей долевой собственности с указанием долей, право общей совместной собственности), право постоянного (бессрочного) пользования, право оперативного управления, право хозяйственного ведения, право пожизненного наследуемого владения, право ограниченного пользования (сервитут));

- сведения о правообладателе;

- дата и номер внесения записи в ЕГРП;

- подпись государственного регистратора и ее расшифровка.

В соответствии с Правилами ведения ЕГРП о правообладателе (лице, права которого ограничиваются (обременяются), лице, в пользу которого права ограничиваются (обременяются), стороне сделки) в записях ЕГРП указываются:

- в отношении физического лица - фамилия, имя и отчество, дата и место рождения, гражданство, пол, наименование и реквизиты документа, удостоверяющего личность, адрес постоянного места жительства или преимущественного пребывания;

- в отношении российского юридического лица полное наименование, идентификационный номер налогоплательщика, основной государственный регистрационный номер, дата государственной регистрации, наименование органа, осуществившего такую регистрацию, код причины постановки на учет, адрес (место нахождения) постоянно действующего исполнительного органа (в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа - иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности);

- в отношении иностранного юридического лица - полное наименование, страна регистрации (инкорпорации), регистрационный номер, дата регистрации, наименование регистрирующего органа, адрес (место нахождения) в стране регистрации (инкорпорации). При этом документы иностранного юридического лица должны быть представлены на государственном (официальном) языке соответствующего государства с переводом на русский язык и надлежащим образом удостоверены;

- в отношении Российской Федерации - слова "Российская Федерация";

- в отношении субъекта РФ - полное наименование субъекта РФ;

- в отношении муниципального образования - полное наименование муниципального образования (согласно уставу муниципального образования);

- в отношении иностранного государства - полное наименование иностранного государства.

III подраздел включает в себя сведения об ограничениях (обременениях) права собственности и других прав на недвижимое имущество (аренде, ипотеке, сервитуте, доверительном управлении имуществом), о документах, на основании которых возникают ограничения (обременения) прав, а также обязательства в отношении недвижимого имущества, отнесенного к объектам культурного наследия (памятникам истории и культуры) народов Российской Федерации или к выявленным объектам культурного наследия, подлежащим государственной охране до принятия решения о включении их в единый государственный реестр объектов культурного наследия.

Нововведением для III подраздела является установление особенностей внесения записей для объектов электросетевого хозяйства, источников тепловой энергии, тепловых сетей, централизованных систем горячего водоснабжения и отдельных объектов таких систем. Во-первых, такие объекты являются сложными вещами, во-вторых, они имеют важное значение для населения. В процессе приватизации интересы граждан не должны пострадать. По этой причине Законом предусмотрена необходимость указывать в подразделе содержание инвестиционных обязательств и эксплуатационных обязательств в отношении указанных объектов и (или) систем, наименования документов, на основании которых внесены записи о содержании данных обязательств.

В случае подачи заявления о государственной регистрации права, ограничения (обременения) права, сделки с объектом недвижимости или о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости в ЕГРП вносится запись об этом заявлении, которая указывает на существование правопритязания в отношении данного объекта недвижимости или возражения в отношении зарегистрированного права на него. Правопритязания помогают государственному регистратору исключить возможность подачи документов на регистрацию права на один и тот же объект недвижимого имущества. Особенно это актуально при государственной регистрации перехода права на жилые помещения и договоров долевого участия в строительстве, где встречаются случаи мошенничества с попыткой продать один и тот же объект недвижимого имущества нескольким лицам.

При заявлении о государственной регистрации права, ограничения (обременения) права или сделки с объектом недвижимости в графу "Особые отметки" Единого государственного реестра прав вносится запись о данном заявлении, которая указывает на существование правопритязания в отношении данного объекта.

Сведения о правопритязаниях заносятся в графу "Особые отметки". В свидетельстве о праве собственности, выписках из ЕГРП сведения из графы "Особые отметки" не отражаются.

Кроме того, в графе "Особые отметки" указываются сведения:

- о признании граждан недееспособными или ограниченно дееспособными (судебные органы обязаны направлять копии соответствующих решений в органы, осуществляющие государственную регистрацию в соответствии с п. 4 ст. 28 Закона);

- о проживающих в жилом помещении членах семьи собственника данного жилого помещения, находящихся под опекой или попечительством, либо несовершеннолетних членах семьи собственника данного жилого помещения, оставшихся без родительского попечения (по информации органов опеки и попечительства);

- об особом порядке реализации предмета ипотеки при обращении взыскания на заложенное имущество по решению суда, в случае если договор об ипотеке, договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, содержат такое условие или сведения о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, при условии что договор об ипотеке или договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, которые содержат данное условие, нотариально удостоверены.

В отношении последнего случая необходимо иметь в виду, что здесь в графу "Особые отметки" вносятся сведения только если договор ипотеки удостоверен нотариально. Согласно ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости" нотариальное удостоверение договора ипотеки в настоящее время не является обязательным, однако наличие такого удостоверения имеет свои минусы (дополнительные временные и финансовые расходы), которые компенсируются рядом преимуществ. Одно из таких преимуществ - как раз возможность предусмотреть в договоре внесудебное обращение взыскания на предмет залога или особый порядок реализации предмета ипотеки при обращении взыскания на заложенное имущество по решению суда.

Отметим, что с 1 октября 2013 г. в силу вступили нормы ФЗ от 23 июля 2013 г. N 250-ФЗ, исключающие вышеуказанное понятие "графа "Особые отметки". С практической точки зрения данное нововведение мало что меняет. Те данные, которые вносились в графу "Особые отметки", также будут вноситься в ЕГРП.

7. Каждая запись о праве, его ограничении (обременении) и сделке с объектом недвижимости идентифицируется номером регистрации. Номер регистрации устанавливается в соответствии с Правилами ведения ЕГРП (см. комментарий к п. 5 комментируемой статьи).

Из п. 7 комментируемой статьи убрали положение о том, что вышеуказанный номер возникает при приеме документов на государственную регистрацию прав и соответствует входящему номеру принятых на регистрацию документов, поскольку оно дублирует п. 12 Правил ведения ЕГРП.

8. Как уже отмечалось, ЕГРП ведется на бумажных и (или) электронных носителях. При несоответствии между записями на бумажных носителях и (или) электронных носителях приоритет имеют записи на бумажных носителях. Это вызвано тем, что бумажные носители появились раньше их электронного аналога, а также тем, что ошибки на бумажных носителях встречаются реже, поскольку зачастую ошибки в сведениях на электронных носителях часто вызваны сбоями в системе. В настоящее время ЕГРП ведется и на бумажных, и на электронных носителях. Причем сначала формируются листы реестра в электронном виде, затем они распечатываются и подписываются.

В случае если обнаружено несоответствие между записями на бумажных носителях и электронных носителях, государственный регистратор обязан выяснить, является ли это несоответствие технической ошибкой и предпринять меры по его устранению в соответствии со ст. 21 Закона.

В целях упрощения оформления прав на недвижимое имущество информационные системы Росреестра введены в единую федеральную информационную систему, позволяющую более качественно производить обмен информацией между различными органами.

9. Пункт 9 комментируемой статьи описывает технические моменты внесения сведений в ЕГРП при преобразовании объектов недвижимого имущества. Если в ЕГРП вносятся изменения в отношении объекта недвижимого имущества, то новый раздел на измененный объект не открывается. Но если происходит раздел объекта недвижимого имущества, выдел доли в натуре, объединение объектов, то на вновь созданные объекты открываются новые разделы, в которых делается ссылка на объект, из которого они образовались. При этом объекты, подвергнутые преобразованиям, прекращают свое существование - ликвидируются.

Если объект недвижимого имущества, подлежащий преобразованию, не зарегистрирован в ЕГРП и право на него признается в соответствии со ст. 6 Закона, проводится государственная регистрация не исходного объекта, а сразу вновь образованного.

 

Статья 13. Порядок проведения государственной регистрации прав

 

Комментарий к статье 13

 

1. Комментируемая статья определяет следующие этапы государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов. На данном этапе устанавливается личность лица, обратившего за государственной регистрацией, проводится первичная экспертиза представленных документов, определяется, каких документов недостает. Окончательное решение о комплекте документов, необходимых для государственной регистрации, определяется в каждом конкретном случае государственным регистратором.

На этапе приема также проверяется правильность уплаты государственной пошлины, сличаются подлинники документов с их копиями.

Прием документов осуществляется специалистами Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, а также специалистами многофункциональных центров.

Правовая экспертиза документов осуществляется государственным регистратором.

Правовая экспертиза представляет собой проверку законности сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации, в том числе установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления (подробнее об основаниях для отказа см. комментарий к ст. 20 Закона). Государственный регистратор при этом не вправе оценивать решения суда на предмет законности, если данный документ поступил на государственную регистрацию. Это связано с принципом независимости судей и их подчинением только суду (ст. 120 Конституции РФ).

Правовая экспертиза проводится на основании представленных документов и ответов запросов компетентных органов. Но при этом государственный регистратор не обязан проводить расследование.

Пример из судебной практики. Суд удовлетворил требование заявителя о признании незаконным отказа органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, в государственной регистрации договора ипотеки, поскольку счел, что выяснение того, является ли предмет договора залога недвижимости единственным местом проживания залогодателя, в обязанности регистратора не входит (см. подробнее Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 29 декабря 2012 г. по делу N А79-7451/2012).

С 1 февраля 2014 г. вступают в силу изменения в комментируемый Закон, внесенные Федеральным законом от 21 декабря 2013 г. N 379-ФЗ, в соответствии с которыми абзац третий пункта 1 комментируемой статьи, посвященный правовой экспертизе документов, претерпевает некоторую модернизацию. Данная модернизация включает в себя изменения в терминологии Закона и сфере его действия. Изменения в терминологии заключаются в том, что в понятие правовой экспертизы документов включаются: собственно правовая экспертиза документов, поступивших на государственную регистрацию; проверка законности сделки; установление отсутствия противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества; установление отсутствия других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления.

По-видимому, законодатель изначально предполагал, что в понятие правовой экспертизы документов входят все вышеуказанные элементы. В редакции Закона без учета нормы, вводимой с 1 февраля 2014 г., согласно буквальному ее толкованию установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления относится только к проверке законности сделки. Таким образом, можно сделать вывод о том, что при государственной регистрации прав, прекращения прав, обременений, иных действий, не являющихся государственной регистрацией сделки, установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления не требуется. Это звучит несколько абсурдно. Поэтому, чтобы такую неточность в терминологии устранить, абзац третий пункта 1 комментируемой статьи законодатель излагает в новой редакции, где все термины в предложении встают на свои места.

Что касается сферы действия Закона, то согласно изменениям, вступающим в силу с 1 февраля 2014 г., государственный регистратор больше не несет ответственность за законность сделки, которая была удостоверена нотариусом. Необходимо отметить, что судьба нотариального удостоверения документов, сделок в сфере оформления прав на недвижимое имущество складывалась неровно, особенно это касается ипотеки. До недавнего времени имело место обязательное удостоверение договоров ипотеки. Кроме того, до сих пор не умолкают дискуссии о возможности замены государственной регистрации прав на нотариальное удостоверение прав, перехода прав.

Внесение записей в ЕГРП. По результатам проведения правовой экспертизы документов государственный регистратор принимает решение провести государственную регистрацию или отказать. Проведение государственной регистрации осуществляется посредством внесения записей в ЕГРП, распечатки и подписания свидетельства о государственной регистрации прав, в случаях когда оформляется право.

Кроме оформления свидетельства в случаях, предусмотренных Законом, а также Правилами ведения ЕГРП, на правоустанавливающих документах проставляется штамп о государственной регистрации. Последний этап - выдача документов после государственной регистрации. Выдачу также осуществляют специалисты Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии и многофункциональных центров.

2. В соответствии с п. 2 комментируемой статьи ограничения (обременения) права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц могут регистрироваться как на основании заявления правообладателя, чье право ограничивается, так и самих третьих лиц. Так, на государственную регистрацию сервитута может подать заявление собственник объекта недвижимого имущества, чье право обременяется, и тогда это будет заявление на государственную регистрацию обременения (государственная пошлина будет взиматься за государственную регистрацию обременения). Если же заявление подает лицо, в чью пользу устанавливается сервитут, то оно подает заявление именно на государственную регистрацию права ограниченного права пользования (сервитут). Соответственно, и государственная пошлина здесь будет взиматься как за регистрацию права.

Если же речь идет о публичном сервитуте, то государственная регистрация осуществляется по заявлению органов государственной власти и органами местного самоуправления.

Независимо от того, кем подано заявление, - органом государственной власти (местного самоуправления) или третьими лицами, правообладатели должны быть уведомлены об этом в письменном или электронном виде.

Федеральный закон от 23 июля 2013 г. N 250-ФЗ ввел в п. 2 комментируемой статьи дополнительный абзац, положения которого вступили в силу с 1 октября 2013 г. В соответствии с новым абзацем порядок и способы направления в форме электронных документов уведомлений правообладателя (правообладателей) о зарегистрированных ограничениях (обременениях) прав устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав. Данный порядок в настоящий момент не установлен. На практике могут возникнуть проблемы с поиском электронной почты, например, правообладателя, если за государственной регистрацией обременения обращается лицо, в чью пользу устанавливается обременение. Если правообладатель не оставлял адрес электронной почты при обращении в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, а оставленный в заявлении номер телефон сменился, то узнать адрес электронной почты не представляется возможным.

Государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества осуществляется только в том случае, если права на данный объект уже зарегистрированы. Например, получив свидетельство на наследство, по которому наследуется квартира, сразу продать ее не получится. Сначала необходимо зарегистрировать право собственности на квартиру на основании свидетельства на наследство. Исключение составляют ранее возникшие права (см. подробнее комментарий к ст. 6 Закона).

3. Пункт 3 комментируемой статьи не раз претерпевал изменения в части срока государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Сначала он равнялся одному месяцу, потом двадцати дням, теперь в соответствии с последними изменениями, внесенным ФЗ от 23 июля 2013 г. N 250-ФЗ, сократился до восемнадцати дней. При этом срок в данном случае исчисляется в календарных днях. В срок включается день приема документов.

Положения гл. 11 ГК РФ в отношении порядка исчисления сроков при государственной регистрации прав не применяются, поскольку в соответствии с п. 3 ст. 2 ГК РФ к имущественным отношениям, основанным на административном или ином властном подчинении одной стороны другой, в том числе к налоговым и другим финансовым и административным отношениям, гражданское законодательство не применяется, если иное не предусмотрено законодательством.

Для отдельных видов регистрационных действий установлены сокращенные сроки государственной регистрации.

Проведение государственной регистрации ипотеки земельных участков, зданий, сооружений, нежилых помещений осуществляется не позднее чем в течение пятнадцати рабочих дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации, а жилых помещений - не позднее чем в течение пяти рабочих дней.

Если ипотека возникла на основании нотариально удостоверенного договора об ипотеке, государственная регистрация ипотеки земельных участков, зданий, сооружений, нежилых помещений проводится не позднее чем в течение пяти рабочих дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.

При этом про срок государственной регистрации ипотеки жилых помещений, возникшей на основании нотариально удостоверенного договора об ипотеке, в статье не говорится. По аналогии можно предположить, что срок также равен пяти рабочим дням. Подчеркнем, что в отношении ипотеки сроки исчисляются в рабочих, а не в календарных днях.

Сокращение срока государственной регистрации ипотеки, основанной на нотариально удостоверенных договорах, объясняется тем, что нотариус уже проделал часть работы по проведению правовой экспертизы документов.

Необходимо отметить, что срок государственный регистрации, установленный комментируемым пунктом, является предельно допустимым сроком. Это означает, что территориальные органы Росреестра в пределах данного срока могут устанавливать иные сроки государственной регистрации соответствующими приказами.

Государственная регистрация договора об отчуждении объекта недвижимости и последующего перехода права на данный объект недвижимого имущества при одновременном приеме заявлений и документов, необходимых для государственной регистрации таких договора и перехода права, проводится в сроки, установленные комментируемой статьей, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором. Данная норма вызывает некоторое недоумение в части возможности установления срока государственной регистрации в договоре, поскольку это противоречит существу публично-правовых отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

С 1 февраля 2014 г. вступают в силу внесенные в комментируемую статью изменения, согласно которым государственная регистрация прав на основании нотариально удостоверенных документов проводится не позднее чем в течение пяти рабочих дней, следующих за днем приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации. Таким образом, государственная регистрация ипотеки всех видов недвижимости, кроме жилых помещений, проводится не позднее чем в течение пятнадцати рабочих дней независимо от того, удостоверен договор ипотеки нотариально или нет.

Государственная регистрация ипотеки жилых помещений и прав на основании нотариально удостоверенных документов (договор купли-продажи, дарения, мены, ренты, пожизненного содержания с иждивением и т.д.) проводится не позднее чем в течение пяти рабочих дней, следующих за днем приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации. Подчеркнем, что права, возникающие на основании свидетельства на наследство, подлежат государственной регистрации в общий срок, поскольку свидетельство на наследство относится по своей природе к документам, выдаваемым, а не удостоверяемым нотариусом.

4. Согласно п. 4 ст. 13 Закона отказ в приеме документов, представленных для государственной регистрации прав, не допускается. На эту норму необходимо особо обратить внимание, поскольку ее очень часто нарушают. Эта норма подчеркивает, что заявитель вправе сдать неполный пакет документов. Недостающие документы он может донести потом. Существует лишь одна причина, по которой в приеме документов может быть отказано, - это отсутствие у заявителя паспорта или иного документа, удостоверяющего личность, в соответствии с законодательством РФ.

5. Пунктом 5 комментируемой статьи предусмотрена возможность подачи заявления на государственный кадастровый учет и на государственную регистрацию права. Данная норма является новеллой в Законе и направлена на упрощение процесса оформления документов со стороны заявителей в режиме "одного окна". Однако может произойти ситуация, когда в постановке на кадастровый учет могут отказать. Ни о какой государственной регистрации в этом случае не может быть и речи. Поэтому Законом предусмотрено, что при отказе в постановке на кадастровый учет документ, удостоверяющий уплату государственной пошлины за государственную регистрацию прав, возвращается заявителю и может быть использован повторно. При отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество государственная пошлина не возвращается.

 

Статья 14. Удостоверение государственной регистрации прав

 

Комментарий к статье 14

 

1. Федеральным законом от 23 июля 2013 г. N 250-ФЗ комментируемая статья была принята в новой редакции.

Нововведением является документ, который заявитель может получить после завершения государственной регистрации. Если раньше это было исключительно свидетельство о государственной регистрации права, то теперь по желанию заявителя может выдаваться как свидетельство, так и выписка из ЕГРП, подтверждающая, что право или ограничение (обременение) зарегистрировано. Подчеркнем, что прежде свидетельство о государственной регистрации права также выдавалось по желанию заявителя. Однако свидетельство выдается далеко не на все регистрационные действия, а только на права. Для того чтобы подтвердить, например, прекращение права собственности, до вступления в силу вышеуказанного Закона требуется отдельно подавать заявление на выдачу сведений из ЕГРП. При этом тратятся время, деньги на оплату отдельной государственной пошлины.

Примечательно, что свидетельство о государственной регистрации прав выполняется только на бумажном носителе, а выписка из ЕГРП может быть направлена заявителю в электронном виде.

Несмотря на то что в соответствии с изменениями, внесенными в ГК РФ, сделки как таковые больше не подлежат государственной регистрации, комментируемая статья в части государственной регистрации сделок не претерпела изменений. Изменения коснулись лишь возможности совершать регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки и представленном в форме электронного документа, усиленной квалифицированной электронной подписью государственного регистратора.

При обращении в суд с заявлением об оспаривании действий органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, заявителю необходимо понимать, о чем конкретно просить суд. Например, просьба к суду признать недействительным свидетельство о государственной регистрации не может быть удовлетворена.

Пример из судебной практики. Суд отказал в удовлетворении требований заявителя о признании недействительным свидетельства о государственной регистрации права собственности на здание. При этом судом был сделан вывод, что свидетельство только подтверждает юридический факт проведенной государственной регистрации права (см. подробнее Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 декабря 2012 г. по делу N А52-4095/2012).

2. Форма свидетельства о государственной регистрации прав предусмотрена приложением N 14 к Правилам ведения ЕГРП, форма специальной регистрационной надписи - приложением N 15 к Правилам ведения ЕГРП.

Что же касается требований к формату специальной регистрационной надписи в электронной форме, то они действующим законодательством не предусмотрены.

3. Закон признает юридически действительными формы свидетельства о государственной регистрации, введенные отдельными субъектами Российской Федерации и администрациями городов до установления единой формы свидетельства, то есть с 28 января 2008 г., когда стали применяться Правила ведения ЕГРП.

 

Статья 15. Государственный регистратор

 

Комментарий к статье 15

 

В комментируемой статье предусмотрены квалификационные требования к государственным регистраторам и порядок назначения их на должность, при этом определение государственному регистратору не дается.

Из смысла Закона можно сделать вывод о том, что государственный регистратор - это должностное лицо Росреестра, уполномоченное на принятие решения о государственной регистрации прав.

Понятие должностного лица дается в УК РФ и КоАП РФ. В соответствии с примечанием N 1 к ст. 285 УК РФ должностными лицами признаются лица, постоянно, временно или по специальному полномочию осуществляющие функции представителя власти либо выполняющие организационно-распорядительные, административно-хозяйственные функции в государственных органах, органах местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждениях, государственных корпорациях, а также в Вооруженных Силах Российской Федерации, других войсках и воинских формированиях Российской Федерации.

Применительно к государственному регистратору должностное лицо рассматривается как лицо, постоянно, временно или по специальному полномочию осуществляющее функции представителя власти либо выполняющее организационно-распорядительные, административно-хозяйственные функции в государственных органах.

В число квалификационных требований к государственному регистратору входят требования к образованию и опыту работы. При этом, несмотря на то что государственный регистратор проводит правовую экспертизу представленных на государственную регистрацию документов, наличие юридического образования не является обязательным требованием, в случае если претендент имеет опыт работы в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав, не менее двух лет. Данная позиция законодателя не выдерживает критики.

Для лиц, обращающихся в суд с заявлением об оспаривании отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество, необходимо понимать, что в качестве лица, чей отказ оспаривается, необходимо указывать не государственного регистратора, который принял решение об отказе в государственной регистрации, а орган, осуществляющий государственную регистрацию прав (см., например, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 24 октября 2006 г., 17 октября 2006 г. N Ф03-А16/06-1/3735 по делу N А16-52/06-2).

 

Статья 16. Представление документов на государственную регистрацию прав

 

Комментарий к статье 16

 

1. В п. 1 комментируемой статьи перечислены лица, на основании заявлений которых проводится государственная регистрация прав:

- правообладатель;

- стороны договора;

- уполномоченные правообладателем или сторонами договора лица при наличии нотариально удостоверенной доверенности;

- орган государственной власти, орган местного самоуправления или организация;

- нотариус (помощник нотариуса) (может подать заявление на государственную регистрацию договора, который он нотариально удостоверил);

- лицо, в пользу которого государственный орган или орган местного самоуправления вынес акт, на основании которого возникает право.

Требования к формату заявления о государственной регистрации прав в электронной форме утверждаются органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав. Заявление может быть подано как на бумажном носителе, так и в электронной форме. Отметим, что возможность подачи заявления в электронной форме предусмотрена внесенными в Закон изменениями, вступившими в силу с 1 октября 2013 г. (см. комментарий к п. 6 комментируемой статьи).

В настоящее время форма заявления не утверждена и применяется форма, аналогичная той, что была предусмотрена утратившим силу Приказом Минюста РФ от 14 сентября 2006 г. N 293 "Об утверждении Административного регламента исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Если право возникает на основании акта государственного органа или акта органа местного самоуправления, то заявление подается тем лицом, в отношении которого принят такой акт, например, постановление уполномоченного органа о предоставлении земельного участка в собственность.

Нововведением является предоставление права обратиться с заявлением о государственной регистрации к нотариусу либо помощнику нотариуса, если право возникает на основании сделки, свидетельства о праве на наследство, которые данным нотариусом были удостоверены. Обращение нотариуса с заявлением о государственной регистрации прав является нотариальным действием согласно комментируемой статье, хотя Основы законодательства Российской Федерации о нотариате такого нотариального действия не выделяют.

Федеральный закон от 21 декабря 2013 г. N 379 вносит в комментируемый Закон ряд изменений, касающихся деятельности нотариусов, а также документов, удостоверенных ими. В частности, с 1 февраля 2014 г. помощник нотариуса лишается права обращаться с заявлением о государственной регистрации прав, возникающих из нотариально удостоверенных документов. Это связано с тем, что законодательством не предусмотрен документ или нормативный правовой акт, при помощи которых можно было бы проверить, является тот или иной гражданин помощником конкретного нотариуса или нет. По этой же причине ФЗ от 21 декабря 2013 г. N 379 внес дополнение в абзац второй пункта 2 комментируемой статьи (см. ниже).

Государственная регистрация также проводится по требованию судебного пристава-исполнителя. В этом случае заявление на государственную регистрацию не подается. Вместо него судебный пристав-исполнитель представляет в регистрирующий орган два экземпляра постановления о проведении государственной регистрации права собственности на имущество, иного имущественного права должника.

Судебный пристав-исполнитель правомочен обратиться за государственной регистрацией прав, если права возникают на основании судебного акта или осуществляются в случаях, предусмотренных ФЗ "Об исполнительном производстве". В соответствии с подп. 14 п. 1 ст. 64 указанного Закона одним из исполнительных действий судебного пристава-исполнителя является его обращение в регистрирующий орган для проведения регистрации на имя должника принадлежащего последнему имущества.

Судебный пристав-исполнитель обращается в регистрирующий орган для проведения в установленном порядке государственной регистрации права собственности должника на имущество, иного имущественного права, принадлежащего ему и подлежащего государственной регистрации, в целях последующего обращения взыскания на указанное имущество или имущественное право при отсутствии или недостаточности у должника иного имущества или имущественного права, на которое может быть обращено взыскание.

Статьей 66 ФЗ "Об исполнительном производстве" предусмотрены следующие случаи, когда судебный пристав-исполнитель обращается в регистрирующий орган для проведения государственной регистрации прав собственности взыскателя на имущество, иное имущественное право, зарегистрированное на должника:

1) требование государственной регистрации содержится в судебном акте;

2) судебный акт содержит указание на то, что имущество или имущественное право принадлежит взыскателю;

3) взыскатель по предложению судебного пристава-исполнителя оставил за собой нереализованное имущество или имущественное право должника.

Вместе с двумя экземплярами постановления о проведении государственной регистрации судебный пристав-исполнитель два экземпляра документа, устанавливающего право должника на недвижимое имущество, кадастровый паспорт объекта недвижимости и другие необходимые документы.

Расходы по регистрации и оформлению документов для государственной регистрации имущества, иного имущественного права должника относятся к расходам по совершению исполнительных действий. Таким образом, судебный пристав-исполнитель оплачивает государственную пошлину и прикладывает к пакету документов, подаваемых на государственную регистрацию прав, документ, подтверждающий оплату государственной пошлины. Сумма государственной пошлины потом будет взыскана с должника.

В случае уклонения одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны. Убытки, возникшие в результате приостановления государственной регистрации прав, несет уклоняющаяся сторона. Возместить эти убытки можно в добровольном порядке или через службу судебных приставов.

Государственная регистрация возникшего до введения в действие комментируемого Закона права на объект недвижимого имущества проводится на основании заявления правообладателя или уполномоченного им на то лица в соответствии со ст. 6 Закона (см. подробнее комментарий к ст. 6). Это же правило действует и в том случае, если правоустанавливающий документ удостоверен нотариально.

Представление заявлений на государственную регистрацию ограничения (обременения) прав, а также сделок, связанных с ограничением (обременением) прав, осуществляется в порядке, осуществляется либо правообладателем, либо тем лицом, в чью пользу устанавливается ограничение (обременения) прав, либо одной из сторон соответствующего договора. При этом правообладатель, который не подавал заявление на государственную регистрацию, в этом случае должен быть уведомлен о произведенной регистрации ограничения (обременения) его права государственным регистратором.

Аналогично без заявления правообладателя проводится государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество, права аренды недвижимого имущества или права участника долевого строительства в результате обращения залогодержателем взыскания на недвижимое имущество или указанные права либо в результате оставления залогодержателем за собой недвижимого имущества или указанных прав в связи с признанием повторных торгов несостоявшимися.

Пример из судебной практики. Суд удовлетворил требование о признании незаконным приостановления государственной регистрации права собственности залогодержателя на здание в связи с обжалованием должником в суде постановления судебного пристава о передаче не реализованного на торгах недвижимого имущества взыскателю, ссылаясь на абз. 8 п. 1 ст. 16 Закона (см. подробнее Постановление ФАС Уральского округа от 1 декабря 2010 г. N Ф09-9536/10-С6 по делу N А71-4373/2010-А5).

Если же залогодержатель реализует предмет ипотеки путем приобретения его для третьего лица, то согласно п. 34 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 февраля 2011 г. N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" заявление о государственной регистрации права подается как залогодержателем, так и лицом, в собственность которого переходит заложенное имущество.

Кроме того, государственная регистрация перехода прав на военное недвижимое имущество осуществляется без заявления правообладателя. При этом государственная регистрация проводится в десятидневный срок со дня поступления решения о передаче военного недвижимого имущества в соответствии с ФЗ "О порядке безвозмездной передачи военного недвижимого имущества в собственность субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга, муниципальную собственность и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Решение о безвозмездной передаче военного недвижимого имущества из федеральной собственности в собственность субъекта РФ - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга либо муниципальную собственность принимается соответственно уполномоченным федеральным органом исполнительной власти в сфере управления и распоряжения имуществом Вооруженных Сил Российской Федерации, внутренних войск Министерства внутренних дел Российской Федерации, органов государственной охраны и подведомственных им организаций.

Решение о безвозмездной передаче военного недвижимого имущества должно содержать:

1) наименование субъекта РФ или муниципального образования, в собственность которых безвозмездно передается военное недвижимое имущество;

2) указание воинской части (подразделения), соединения, военного образовательного учреждения высшего профессионального образования, иной организации Вооруженных Сил Российской Федерации, внутренних войск Министерства внутренних дел Российской Федерации, органов государственной охраны, военное недвижимое имущество в границах военных городков или земельных участков которых передается из федеральной собственности;

3) кадастровые номера земельных участков, в случае если проведен государственный кадастровый учет указанных земельных участков, либо в случае если кадастровые номера не присвоены указанным земельным участкам или не проведен их государственный кадастровый учет, описание их местоположения и (или) расположенного на них военного недвижимого имущества на территории субъекта РФ - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга либо территории поселения, территории городского округа;

4) перечень объектов, которые необходимы для обеспечения осуществления федеральными органами государственной власти полномочий в области обороны страны и безопасности государства и которые сохраняются в федеральной собственности;

5) условные номера объектов недвижимости, которые расположены на вышеуказанном п. 3 земельном участке и право собственности Российской Федерации на которые зарегистрировано в ЕГРП, при наличии данных объектов.

2. Федеральным законом от 23 июля 2013 г. N 250-ФЗ в комментируемую статью введен п. 1.1, вступивший в силу 1 октября 2013 г.

Особенностью предоставления заявления на государственную регистрацию имущественного комплекса в целом является территориальный признак подведомственности: заявление подается по месту нахождения имущественного комплекса, если он целиком находится на территории одного регистрационного округа, если на территории более чем одного регистрационного округа, то заявление подается в федеральный орган в области государственной регистрации, Росреестр, то есть в центральный орган, а не в территориальные органы.

В отношении отдельных видов недвижимого имущества предусмотрена альтернативная подведомственность: заявления на государственную регистрацию объектов недвижимого имущества, включенных в состав автомобильной дороги или в состав централизованной системы горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения, расположенных на территориях более одного регистрационного округа, могут быть поданы по выбору заявителя либо в Росреестр, либо в его территориальный орган по месту нахождения соответствующего объекта. Данное льготное изъятие объясняется повышенной значимостью вышеуказанных объектов, поскольку они в большинстве случаев являются федеральными, региональными или муниципальными объектами, имеющими стратегическое и жизнеобеспечивающее значение.

Законом предусмотрено несколько способов подачи заявления и иных документов для государственной регистрации, в том числе в форме электронных документов, электронных образцов документов, заверенных усиленной электронной подписью заявителя.

С 1 февраля 2014 г. вступают изменения в Закон, уточняющие вышеуказанную норму в отношении нотариусов. В том случае, если нотариус подает заявление и документы на государственную регистрацию сделки, права на основании удостоверенных им документов в электронном виде, заявление подписывается только усиленной квалифицированной подписью. Согласно ст. 5 "Об электронной подписи" усиленная квалифицированная подпись - это подпись, которая соответствует всем нижеперечисленным признакам:

- получена в результате криптографического преобразования информации с использованием ключа электронной подписи;

- позволяет определить лицо, подписавшее электронный документ;

- позволяет обнаружить факт внесения изменений в электронный документ после момента его подписания;

- создается с использованием средств электронной подписи;

- ключ проверки электронной подписи указан в квалифицированном сертификате;

- для создания и проверки электронной подписи используются средства электронной подписи, получившие подтверждение соответствия требованиям, установленным в соответствии с вышеуказанным Законом.

Уточнение относительно усиленной квалифицированной подписи нотариуса внесено в Закон, поскольку нотариус является особой разновидностью заявителя, так же как и судебный пристав-исполнитель.

3. Кроме заявления на государственную регистрацию необходимо представить ряд документов. О документах, необходимых для регистрации по требованию судебного пристава-исполнителя, упомянуто выше.

Необходимо отметить, что заявитель подает сформированный пакет документов на государственную регистрацию и если каких-либо документов недостаточно, государственный регистратор вправе приостановить государственную регистрацию с просьбой предоставить необходимые документы. Но при этом государственный регистратор не вправе требовать документы, представление которых не требуется в соответствии с Законом и другими законами и подзаконными актами Российской Федерации.

Например, в соответствии с п. 3 ст. 35 СК РФ для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Поэтому государственная регистрация перехода права к лицу, состоящему в браке, не может быть осуществлена, если не представлено нотариально удостоверенное согласие второго супруга на приобретение объекта недвижимого имущества. При этом законами не предусмотрено нотариальное удостоверение факта отсутствия зарегистрированного брака у лица, которое приобретает недвижимое имущество, но в браке не состоит. Однако такой документ иногда требуют оформить риэлторы у их знакомого нотариуса. Это является навязыванием ненужной услуги. Требование такого документа на приеме или в процессе государственной регистрации также является незаконным.

Также необходимо подчеркнуть, что орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, не вправе требовать у заявителя документы, необходимые для проведения государственной регистрации прав, если такие документы (сведения, содержащиеся в них) находятся в распоряжении государственных органов, органов местного самоуправления либо подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организаций, за исключением случаев, если такие документы являются основаниями для государственной регистрации прав (за исключением разрешений на строительство и разрешений на ввод объекта в эксплуатацию) либо если такие документы включены в определенный ФЗ "Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг" перечень документов. Однако это не значит, что заявитель не может представить такие документы по собственной инициативе. Иногда это значительно ускоряет процесс государственной регистрации, поскольку если документы не представлены заявителем, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, самостоятельно запрашивает такие документы (сведения, содержащиеся в них) в соответствующих органах и организациях. Иногда получение информации на запрос занимает больше времени, чем установлено для проведения государственной регистрации. Тогда государственный регистратор вынужден приостановить государственную регистрацию, чтобы дождаться необходимых документов.

Закон допускает подачу заявления о государственной регистрации прав и иных документов, необходимых для государственной регистрации прав, заявителем как лично, так и по доверенности, а также посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении.

Как уже отмечалось выше, в Закон внесен ряд изменений в отношении нотариусов, в том числе и в отношении их помощников. Документы на государственную регистрацию вместе с заявлением в случае государственной регистрации сделок, прав, возникающих на основании удостоверенных нотариусом документов, согласно изменениям, вступающим в силу 1 февраля 2014 г., могут подать не нотариус или его помощник, а нотариус или работник нотариуса, имеющий письменное подтверждение его полномочий на подачу заявлений и иных необходимых для государственной регистрации прав документов, выданное нотариусом и скрепленное его подписью и печатью. Причем конкретное название этого документа Закон не указывает. Не предусмотрен такой документ и в Основах законодательства Российской Федерации о нотариате. Следовательно, законы должны быть приведены в соответствие друг другу, а документ составляется нотариусом в произвольной форме.

Направление документов посредством почтового отправления потребует дополнительных финансовых и временных затрат, кроме оплаты почтовых услуг: необходимо нотариально засвидетельствовать подлинность подписи, договор нотариально удостоверить и т.д. То есть часть функций специалистов Росреестра ложится на плечи нотариусов.

В случае когда документы направляются почтовым отправлением для государственной регистрации прав на юридическое лицо, то последнее может либо самостоятельно приложить выписку из ЕГРЮЛ, либо орган, осуществляющий государственную регистрацию, сам запросит такую выписку в налоговых органах.

Примечательно, что законодательством нигде не прописан срок действия выписки из ЕГРЮЛ. Вместе с тем по практике принято считать, что выписка действительна в течение одного месяца со дня ее выдачи.

Законом впервые предусмотрена возможность подачи одновременно заявлений на государственную регистрацию прав и на постановку на государственный кадастровый учет.

Данная возможность обусловлена внедрением системы "единого окна" с целью облегчения процедуры оформления прав на недвижимое имущество для заявителей. В этих же целях предусмотрена возможность подачи документов через многофункциональные центры.

В случае представления заявления о государственной регистрации прав и иных необходимых для государственной регистрации прав документов через многофункциональный центр работник многофункционального центра при приеме заявления и прилагаемых к нему документов должен выполнить следующие действия:

- удостовериться в личности заявителя (представителя правообладателя, стороны сделки) путем сверки внешности обратившегося лица с фотографией в документе, удостоверяющем личность;

- составить и заверить своей подписью с указанием фамилии, имени, отчества опись принятых заявления и прилагаемых к нему документов.

Кроме этого, работник многофункционального центра сверяет копии представленных документов с подлинниками, заверяет копии, обязан проследить, чтоб заявление было подписано заявителем собственноручно (в присутствии работника многофункционального центра).

В настоящий момент отсутствует административный регламент исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подробно регламентирующий порядок работы специалистов, осуществляющих прием, правовую экспертизу, выдачу документов. Приказ Минюста РФ от 14 сентября 2006 г. N 293 "Об утверж