2020-04-20
81
Статья 1. Основные термины
Комментарий к статье 1
1. В первой статье Закона даются определения терминам, одни из которых уже предусмотрены действующим законодательством, другие характерны только для сферы государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
При этом те термины, которые уже встречаются в иных нормативных правовых актах, в комментируемом Законе несколько отличаются по смыслу. Этим подчерчивается, что Закон содержит специальные нормы по отношению к общим нормам гражданского законодательства, в частности содержащихся в ГК РФ. Применительно к отношениям в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество термины, перечисленные в ст. 1, должны применяться именно в том смысле, в каком они описаны в этой статье.
Так, понятие недвижимого имущество (недвижимости) дается в ст. 130 ГК РФ.
В гражданский оборот включены вещи, в том числе имущественные права, а также работы, услуги, охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность), нематериальные блага. Недвижимое имущество входит в разряд вещей.
|
|
|
В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся:
- земельные участки;
- участки недр;
- иные объекты, прочно связанные с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Таким образом, комментируемый Закон полностью скопировал понятие недвижимого имущества из ГК РФ.
Земельным участком согласно ст. 11.1 ЗК РФ является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами (в настоящее время таким Законом является ФЗ "О государственном кадастре недвижимости").
Лесные участки отдельно в определении недвижимого имущества в действующей редакции не прописываются, поскольку в соответствии со ст. 7 ЛК РФ лесной участок является разновидностью земельного участка.
Исчезли из определения недвижимого имущества и обособленные водные объекты в связи с введением в действие ВК РФ. Именно ВК РФ, а не ГК РФ и не комментируемый Закон регулируют правоотношения по предоставлению водных объектов в пользование. Термин "обособленные водные объекты" и вовсе исчез из законодательства Российской Федерации.
Земельные участки включают в себя часть земной поверхности, в которую входят в том числе и недра. Приобретая земельный участок в собственность, гражданин или юридическое лицо автоматически приобретают право добывать общераспространенные полезные ископаемые на глубине, не превышающей 5 метров. Никакие дополнительные разрешения на такую добычу не требуются, если она не подразумевает проведение взрывных работ. Данное право предусмотрено ст. 19 Закона РФ "О недрах". В целом, хотя участки недр и являются объектами недвижимого имущества, государственной регистрации подлежат не сами участки недр, а земельные участки, под которыми находятся данные участки недр. В соответствии с Законом РФ "О недрах" участки недр не могут находиться в частной собственности, продаваться, дариться и т.д. Они могут передаваться в пользование. Но данная передача оформляется не государственной регистрацией, а выдачей лицензии, к которой органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, отношения не имеют.
|
|
|
Почему законодатель оставил в комментируемой статье "участки недр", можно объяснить либо планами в дальнейшем урегулировать отдельной статьей порядок государственной регистрации прав на участки недр, либо данное словосочетание просто не убрали из определения недвижимого имущества. В том случае, если в дальнейшем в законодательстве будет установлен порядок государственной регистрации прав на участки недр, одновременно должен быть урегулирован порядок взаимоотношений между владельцем земельного участка и лица, оформляющего участки недр под этим земельным участком, если данные субъекты не совпадают в одном лице.
Из определения понятия недвижимого имущества исключили понятие "кондоминиум". С введением в действие ЖК РФ данный термин стал устаревшим. Его заменил термин "общее имущество многоквартирного дома" (см. подробнее комментарий к ст. 23 Закона).
К сожалению, несмотря на то что определение недвижимому имуществу дано в двух нормативных правовых актах, отнесение объекта к движимому или недвижимому имуществу носит во многом субъективный характер. Данное положение объясняется отсутствием в законодательстве критериев, по которым можно четко определить, перемещение того или иного объекта принесет несоразмерный ущерб его назначению или нет. Усугубляет положение факт того, что в действующем законодательстве существует параллельный "недвижимому имуществу" термин "объект капитального строительства". Данные термины являются параллельными, поскольку ни один нормативный правовой акт не установил их взаимодействие: в каких случаях объект недвижимого имущества является объектом капитального строительства, и наоборот. Однако при этом в одних нормативных правовых актах применяется термин "недвижимое имущество", в других - "объект капитального строительства".
Согласно п. 10 ст. 1 ГрК РФ объектом капитального строительства являются здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек. Между определениями этих двух терминов, казалось бы, можно поставить знак равенства. Но, к сожалению, это не так. Мало того, в одних законодательных актах употребляют термин "недвижимое имущество", в других - "объект капитального строительства". В ряде случаев взаимодействие данных терминов играет ключевую роль в юридической судьбе объектов.
Вот одна из существующих коллизий в вопросе взаимодействия терминов "объект недвижимого имущества" и "объект капитального строительства". Дачные домики, садовые домики, созданные из подручных материалов, дома на сваях могут рассматриваться как временная постройка. Киоски, навесы и другие аналогичные объекты тоже могут быть разными. В одном случае перемещение таких объектов принесет им несоразмерный ущерб, а в другом - нет (например, в зависимости от размера, конструкции, материала). Из практики следует, что к недвижимому имуществу относятся не только объекты, имеющие фундамент, но и такие строения, как деревянные уборные, сараи, туристические домики, которые с точки зрения ГрК РФ объектами капитального строительства не являются.
|
|
|
В соответствии с ч. 2 ст. 41 ЛК РФ на лесных участках допускается возведение временных построек. Временная постройка может являться объектом недвижимого имущества, и тогда необходима государственная регистрация прав на нее. Вместе с тем по окончании срока действия аренды земельного участка или прекращения права постоянного (бессрочного) пользования на него такие объекты должны быть демонтированы пользователем участка, поскольку являются временными. Если они не являются временными и не построены в соответствии с ч. 2 ст. 41, ст. ст. 44, 45 ЛК РФ, то такое строительство и вовсе является незаконным. Однако законодательством не предусмотрено такое основание прекращения прав на объект недвижимого имущества, как прекращение права постоянного (бессрочного) пользования или аренды на участок, на котором данный объект расположен. Помимо этого наличие объекта недвижимого имущества дает право на повторное получение права постоянного (бессрочного) пользования или аренды на соответствующий участок на основании не ЛК РФ, а на основании ст. 36 ЗК РФ (например, см. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 28 декабря 2010 г. по делу N А56-45052/2009).
В науке гражданского права, не только российского, но и зарубежного, длительное время ведутся дискуссии о том, что же должно входить в понятие недвижимого имущества. Так, С.А. Степанов считает, что неясность формулировки понятия недвижимого имущества является особенностью только российского законодательства, хотя в своей работе "Недвижимое имущество в гражданском праве" приводит формулировки понятия недвижимого имущества в законодательстве других стран, которые, на наш взгляд, также несовершенны. Например, согласно Испанскому гражданскому кодексу к недвижимости относятся сооружения всякого рода, прикрепленные к земле, а согласно Итальянскому гражданскому кодексу недвижимое имущество - это строения и другие сооружения, соединенные с землей постоянно или на определенное время <7>.
|
|
|
--------------------------------
<7> См.: Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М.: Статут, 2004.
Одним из главных критериев отнесения объекта к недвижимому имуществу является наличие его прочной связи с землей. Но и этот критерий не является стопроцентным. Для определения наличия прочной связи с землей в ГК РФ и комментируемом Законе приведена категория "несоразмерный ущерб". В соответствии с п. 35 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" под несоразмерным ущербом понимается ситуация, создающая невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности, неудобство в пользовании.
Однако и эта категория не является однозначной, поскольку далеко не всегда можно определить, принесет ли перемещение объекта несоразмерный ущерб или нет. И наоборот, объект может иметь прочную связь с землей и не быть объектом недвижимого имущества. Так, по мнению Г.Ф. Шершеневича, нельзя признать недвижимостью беседку в саду <8>. Тем не менее не все беседки одинаковы. Плетеные беседки действительно легко переносятся с места на место, но есть и каменные беседки. Кроме того, на практике встречаются ситуации (в разных регионах, например), когда с виду одинаковые беседки в одном случае зарегистрированы как объекты недвижимого имущества, поскольку на них выдан кадастровый паспорт, в другом случае - не зарегистрированы. Техники не признали их объектами недвижимого имущества. Большое дерево тоже имеет прочную связь с землей и его перемещение может нанести несоразмерный ущерб и самому дереву и земельному участку, но тем не менее оно не является объектом недвижимости. Объектом недвижимости являются лесные участки, деревья же относятся к лесным насаждениям, то есть к движимым вещам.
--------------------------------
<8> См.: Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М.: Спарк, 1995.
Как отмечает С.А. Степанов, "позитивная норма ГК РФ о недвижимом имуществе, к сожалению, не содержит указания на временной характер прочной связи. Именно по этой причине в правоприменительной практике в решении вопроса об отнесении прочно (и физически, и юридически) связанного с землей объекта к недвижимости превалируют нормы публичного права, однозначно не признающие временные сооружения объектами недвижимого имущества независимо ни от прочности связи объекта с землей, ни от его неперемещаемости" <9>. С данной точкой зрения трудно согласиться. Если временные сооружения признать объектами недвижимости, то возникнет множество трудностей. В частности, необходимо под каждым из них оформлять права на земельные участки. Кроме того, грань между временным и капитальным объектом очень зыбкая. Истории известно много случаев, когда временные объекты переставали быть таковыми: Эйфелева башня в Париже, скульптурная группа "Рабочий и Колхозница" в Москве, который стал объектом недвижимости после водружения его на постамент <10>.
--------------------------------
<9> URL: http://dic.academic.ru/dic.nsf/enc3p/249094
<10> Там же.
2. Комментируемый Закон является единственным нормативным правовым актом Российской Федерации, дающим определение ограничению (обременению). Из данного определения следует, что:
- ограничение (обременение) устанавливается либо законом (например, ипотека в силу закона (ст. ст. 488, 489, 587, 601 ГК РФ, ст. 13 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации")), либо уполномоченными органами (доверительное управление имуществом лица, признанного безвестно отсутствующим, учреждается органами опеки и попечительства (ст. 43 ГК РФ));
- ограничение (обременение) устанавливается в предусмотренном законом порядке, то есть для каждого вида ограничений (обременений) существует свой порядок, регулируемый законом (например, публичный сервитут в отношении земельного участка устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта РФ, нормативным правовым актом органа местного самоуправления;
- с учетом результатов общественных слушаний (ст. 23 ЗК РФ);
- ограничение (обременение) предполагает некое стеснение прав правообладателей, отсутствие возможности реализовать права в полном объеме (например, право собственности, обремененное ипотекой, лишает собственника возможности отчуждать заложенный объект без согласия залогодержателя (ст. 37 ФЗ "Об ипотеке (залоге)недвижимости"));
- не существует исчерпывающего перечня ограничений (обременений) объектов недвижимого имущества, следовательно, кроме сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, концессионного соглашения, ареста имущества, могут быть и другие ограничения (обременения), например в виде договора безвозмездного срочного пользования;
- для установления ограничения (обременения) в соответствующих документах-основаниях должно быть четко прописано, права на какой именно объект недвижимого имущества ограничиваются (обременяются) (особенно часто возникают неопределенности с объектами недвижимого имущества, на которые наложены аресты).
3. О сервитуте говорится в ст. ст. 274, 277 ГК РФ и ст. 23 ЗК РФ. Согласно ст. 216 ГК РФ сервитут относится к вещным правам лиц, не являющихся собственниками. Статья 274 ГК РФ раскрывает сущность сервитута, устанавливаемого в отношении земельных участков. Статья 277 ГК РФ уточняет, что сервитут может быть установлен не только в отношении земельных участков, но и иных объектов недвижимого имущества.
Статья 23 ЗК РФ не содержит определения сервитута, но описывает виды сервитутов, устанавливаемых в отношении земельных участков, особенности их установления.
Различают публичные и частные сервитуты. Публичные сервитуты устанавливаются в интересах государства, субъектов РФ, органов местного самоуправления и населения, то есть в отношении неопределенного круга лиц.
Основанием для установления публичных сервитутов являются федеральные законы, законы субъектов РФ, нормативные правовые акты органов местного самоуправления.
Публичные сервитуты устанавливаются по результатам публичных слушаний. При этом действующее законодательство не регламентирует процедуру их поведения, что значительно затрудняет установление публичных сервитутов.
Публичные сервитуты, как правило, устанавливаются для следующих целей:
- прохода или проезда через земельный участок;
- использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;
- размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;
- проведения дренажных работ;
- забора воды и водопоя;
- прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок;
- сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям;
- использования земельных участков в целях охоты и рыболовства;
- временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и иных работ;
- свободного доступа к прибрежной полосе.
Субъектами частных сервитутов являются граждане и юридические лица, в отношении которых и устанавливаются сервитуты.
Основанием для возникновения частного сервитута являются договор или соглашение, заключаемые между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка, либо решение суда.
Сервитут может быть срочным или бессрочным (постоянным). В договоре или соглашении об установлении сервитута указываются: за какую цену устанавливается сервитут; конкретный вид сервитута (для каких целей, срочный или постоянный); срок, на который устанавливается сервитут, в случае если сервитут срочный; конкретная часть земельного участка, обременяемая сервитутом.
Как частный, так и публичный сервитуты могут быть установлены в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования.
Сервитут не может быть самостоятельным предметом договора купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.
Сервитут прекращается по требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, при отпадении оснований, по которым он был установлен (ст. 276 ГК РФ). В том случае, если сервитут препятствует использованию земельного участка в соответствии с его назначением, собственник земельного участка имеет право требовать прекращения сервитута в судебном порядке.
Комментируемая статья дает определение сервитута, взяв из ГК РФ основу, необходимую для понимания термина "сервитут" именно с точки зрения государственной регистрации. Из определения, данного статьей 1 Закона, следует:
- сервитут - один из видов прав на недвижимое имущество;
- сервитут имеет цель своего установления законное право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества;
- сервитут является обременением прав собственника.
Законодатель отдельно дает определение сервитута и отдельно определение ограничения (обременения), указав, что сервитут является частным случаем ограничения (обременения). Это сделано для того, чтобы подчеркнуть, что сервитут - это не только право, но и ограничение (обременение). Подробнее о государственной регистрации сервитутов см. комментарий к ст. 27 Закона.
4. Понятие регистрационного округа дается только в Законе. На протяжении всего существования Закона ст. 1 претерпевала изменения. Так, изменения, касающиеся регистрационных округов, во многом связаны с административной реформой, в результате которой образовался Росреестр и функции государственной регистрации от органов юстиции были переданы в ведомственную подчиненность Министерству экономического развития РФ.
Регистрационный округ географически, как правило, совпадает с субъектом Российской Федерации.
Необходимо подчеркнуть, что ни одна статья Закона не претерпевала столько изменений, как ст. 1. Менялись не только определения терминов, но и их количество в статье. Так, из Закона убрали определения кадастрового и технического учета в связи с вступлением в силу ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
Статья 2. Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Комментарий к статье 2
1. Комментируемая статья содержит определение самого главного понятия в Законе - государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Из понятия государственной регистрации прав на недвижимое имущество можно выделить следующие характеристики государственной регистрации.
Государственная регистрация является юридическим актом, то есть определенным действием и порождает права и обязанности у различных субъектов (продавцов, покупателей, наследников). Юридический акт должен иметь внешнее выражение (записи в ЕГРП, свидетельство о государственной регистрации).
Акт исходит от государства, то есть носит публичный характер и пользуется императивным методом регулирования общественных отношений. Государственную регистрацию не могут осуществлять иные субъекты, отличные от государства, в лице его уполномоченного органа. Во многих зарубежных странах, например в Италии, отсутствует государственная регистрация прав на недвижимое имущество. Документы приобретают юридическую силу и наделяют правами граждан и юридических лиц после нотариального удостоверения.
Посредством государственной регистрации государство признает права, возникшие до введения в действие Закона (см. комментарий к ст. 6), и подтверждает права, возникшие после введения его в действие. Суть государственной регистрации заключается в юридической экспертизе документов, послуживших основанием для возникновения, прекращения, перехода, обременения прав на недвижимое имущество.
Государственной регистрации подлежит право и переход права. В соответствии с Законом государственной регистрации также подлежат ограничения (обременения), принятие на учет бесхозяйного недвижимого имущества, но основное направление - государственная регистрация права и его переход. Остальные регистрационные действия являются вспомогательными.
Государственная регистрация осуществляется в соответствии с Законом и ГК РФ.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Исключение составляют лишь случаи, предусмотренные ст. 6 Закона (см. подробнее комментарий к ст. 6).
В большинстве зарубежных стран отсутствует аналог государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Схожие функции выполняют нотариусы. С самого момента введения Закона в силу ведутся разговоры о его отмене и передаче полномочий удостоверять права на недвижимое имущество нотариальным конторам. Однако поскольку разговоры не нашли своего воплощения в нормативном правовом акте, действия нотариуса никак не могут заменить государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.
С.А. Степанов в книге "Недвижимое имущество в гражданском праве" говорит о такой проблеме, как отсутствие единого мнения о моменте возникновения недвижимого имущества: с момента фактического создания или с момента государственной регистрации <11>. Из понятия государственной регистрации можно сделать вывод, что юридически недвижимость становится объектом гражданских прав с момента государственной регистрации. С момента ввода объекта строительства в эксплуатацию он юридически существует, но только с точки зрения определенных нормативных правовых актов, например ГрК РФ или ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
--------------------------------
<11> См.: Степанов С.А. Указ. соч.
2. Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной настоящим Законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в ЕГРП.
Государственная регистрация для заявителей и третьих лиц выражается в совершении регистрационной записи и или выдаче свидетельства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Внутренним выражением государственной регистрации является внесение записей о государственной регистрации в ЕГРП.
3. Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в ЕГРП.
Государственная регистрация должна быть проведена в сроки, предусмотренные Законом, не позднее месяца с даты подачи заявления о государственной регистрации. Однако это не значит, что датой государственной регистрации права будет именно последний день срока, предусмотренного для государственной регистрации. В течение данного срока государственный регистратор в любой момент может принять решение о государственной регистрации права, если не обнаружит оснований для приостановления государственной регистрации или для отказа в совершении регистрационных действий (см. подробнее комментарий к ст. ст. 19, 20).
4. С момента введения системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество данная регистрация осуществляется по месту нахождения объекта недвижимого имущества в пределах регистрационного округа, за исключением случаев государственной регистрации имущественного комплекса как объекта недвижимого имущества.
На практике это означает, что подать документы на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и получить документы после государственной регистрации прав можно только в том населенном пункте, в котором имеется отдел территориального органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, и к которому территориально относится соответствующий объект недвижимого имущества.
В связи с тем что не все граждане и юридические лица могут обратиться за государственной регистрацией прав на недвижимое имущество по месту нахождения соответствующего объекта, законодатель упростил порядок государственной регистрации в данной части - согласно изменениям, внесенным в Закон, вступающим в силу с 1 октября 2013 г., документы на государственную регистрацию можно будет подать не только по месту нахождения объекта недвижимого имущества, но и в любом территориальном органе федерального органа исполнительной власти, уполномоченного в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество, отделении такого органа или многофункциональном центре.
Кроме того, все больше будет развиваться и упрощаться система подачи документов дистанционно.
5. В отношении государственной регистрации прав отсутствует административный порядок ее обжалования. То есть если заинтересованное лицо не согласно с государственной регистрацией права кого-либо, оно не может его обжаловать в вышестоящую инстанцию, как, например, по налоговым спорам, а должно напрямую обращаться в суд.
В судебном порядке оспаривается отказ в государственной регистрации, уклонение от государственной регистрации и собственно зарегистрированное право.
При этом ответчиком является не государственный регистратор как физическое или должностное лицо, а конкретное юридическое лицо - соответствующий территориальный орган федерального органа исполнительной власти, уполномоченного в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Однако государственный регистратор может быть привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (п. 53 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").
Статья 3. Правовая основа государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Комментарий к статье 3
1. Комментируемая статья устанавливает взаимоотношения Закона с различными нормативными правовыми актами Российской Федерации, а также указывает, что институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество регулируется целым рядом законодательных актов.
В системе законодательных актов, регулирующих вопрос государственной регистрации прав на недвижимое имущество, комментируемый Закон играет роль специального нормативного правового акта, по сравнению с нормами которого Конституция РФ, ГК РФ и иные федеральные законы, издаваемые в соответствии с ними другие нормативные правовые акты Российской Федерации носят общий характер, то есть содержат общие нормы, применяемые к отношениям в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество, когда в комментируемом Законе отсутствует прямая норма, регулирующая тот или иной вопрос.
Кроме Закона, нормы, регулирующие общественные отношения в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество, содержатся также в следующих Федеральных законах:
- ЖК РФ;
- ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации";
- ГрК РФ;
- ЗК РФ;
- ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации";
- ЛК РФ;
- ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации";
- Законе РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации";
- ФЗ "О государственном кадастре недвижимости";
- ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации";
- ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и др.
К издаваемым в соответствии с вышеуказанными Федеральными законами другим нормативным правовым актам Российской Федерации, в частности, относятся:
- Постановление Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. N 266 "Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения";
- Постановление Правительства РФ от 11 февраля 2005 г. N 68 "Об особенностях государственной регистрации права собственности и других вещных прав на линейно-кабельные сооружения связи";
- Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <12>;
--------------------------------
<12> Следует обратить внимание, что Постановлением Правительства РФ от 16 октября 2013 г. N 927 настоящее Постановление признано утратившим силу с 30 июня 2014 года.
- Постановление Правительства РФ от 30 июня 2006 г. N 404 "Об утверждении Перечня документов, необходимых для государственной регистрации права собственности Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования на земельный участок при разграничении государственной собственности на землю" и др.
Первоначально органы государственной регистрации создавались в рамках деятельности Министерства юстиции РФ.
На протяжении всего существования системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляли различные органы: Министерство юстиции Российской Федерации, Министерство экономического развития РФ, Федеральная регистрационная служба, Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии.
Все разъяснения, выпущенные этими органами в период, когда они были наделены полномочиями по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются юридически действительными и на сегодняшний день, за исключением утративших силу.
Например, в настоящее время действуют следующие нормативные правовые акты:
- Правила ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденные Приказом Минюста России от 24 декабря 2001 г. N 343;
- Инструкция о порядке государственной регистрации прав несовершеннолетних на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденная Приказом Минюста России от 20 июля 2004 г. N 126;
На сегодняшний день функциями по нормативно-правовому регулированию, в т.ч. в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество, геодезии и картографии, наделено Минэкономразвития России в соответствии с п. 1 Положения о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утв. Постановлением Правительства РФ от 5 июня 2008 г. N 437.
В соответствии с п. 7 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утв. Постановлением Правительства РФ от 1 июня 2009 г. N 457 "О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии", Росреестр не вправе осуществлять в установленной сфере деятельности нормативно-правовое регулирование, кроме случаев, установленных федеральными конституционными законами, федеральными законами, указами Президента РФ и постановлениями Правительства РФ.
Так, Росреестром приняты такие нормативные акты, как: Приказ от 7 марта 2012 г. N П/103 "Об утверждении формы выписки из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на земельный участок", Приказ от 11 марта 2012 г. N П/104 "Об утверждении Перечня государственных услуг, оказываемых Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии, требующих межведомственного взаимодействия" и другие, не являющиеся методическими рекомендациями.
При этом некоторые приказы предшественника Росреестра - Росрегистрации - носили методический характер и до сих пор применяются при государственной регистрации, например Приказ Росрегистрации от 16 мая 2007 г. N 82 "Об утверждении Методических рекомендаций об особенностях государственной регистрации прав иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на недвижимое имущество и сделок с ним".
2. Для упрощения государственной регистрации прав на олимпийские объекты, возводимые в связи с проведением XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, из норм, предусмотренных Законом, установлены изъятия. Данные изъятия содержатся в ФЗ "Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Так, например, в соответствии с п. 6 ст. 15 вышеуказанного Закона Российская Федерация с 1 января 2008 года до 1 января 2014 года передает Краснодарскому краю осуществление полномочий по резервированию земель и изъятию земельных участков для федеральных нужд, в том числе с правом обращаться с заявлением о государственной регистрации права собственности Российской Федерации на изъятые земельные участки и (или) расположенные на них иные объекты недвижимого имущества. Это означает, что государственная регистрация прав Российской Федерации будет осуществляться с подтверждением полномочий не на основании доверенности, а на основании ст. 15 ФЗ "Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Вместе с тем ФЗ "Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" содержит ряд положений, которые являются взаимоисключающими. Например, п. 17.1 ст. 15 говорит о том, что государственная регистрация права собственности Российской Федерации, Краснодарского края или муниципального образования "Город-курорт Сочи" на объекты недвижимого имущества, расположенные на земельных участках, в отношении которых принято решение об изъятии в целях размещения олимпийских объектов, не производится. Следующий пункт этой же статьи утверждает обратное. Поскольку государственную регистрацию прав на недвижимое имущество никто не отменял, следует сделать вывод, что государственная регистрация прав в данном случае все же требуется.
Пункт 17 ст. 15 ФЗ "Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" устанавливает, что решение об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества в целях размещения олимпийских объектов не подлежит государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество. Вместе с тем в соответствии с Законом государственной регистрации подлежат права, ограничения (обременения), но никак не какие-либо решения. Решения различных органов могут быть только основаниями для государственной регистрации возникновения, изменения или прекращения прав, ограничений (обременений) на недвижимое имущество. Следовательно, п. 17 ст. 15 ФЗ "Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" не несет в себе никакой смысловой нагрузки.
Статья 4. Обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Комментарий к статье 4
1. Право собственности согласно ст. 218 ГК РФ возникает (приобретается) на основании договора по наследству, в результате реорганизации юридического лица, по другим основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.
Другие вещные права также возникают по различным основаниям, предусмотренным законом, в том числе на основании договоров, по наследству и в результате реорганизации.
Для недвижимого имущества как категории вещей, обладающих повышенной материальной ценностью, законодателем установлена дополнительная процедура, посредством которой право собственности, иные вещные права на недвижимое имущество. Это и есть государственная регистрация.
Таким образом, право собственности, другие вещные права на недвижимое имущество возникают по тем же основаниям, что и движимые вещи, но с момента государственной регистрации соответствующего права.
Из данного правила есть исключения, ряд из которых предусмотрен Постановлением Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав":
1) при наследовании право собственности возникает с момента открытия наследства (п. 4 ст. 1152 ГК РФ);
2) при реорганизации юридического лица право собственности возникает с момента завершения реорганизации юридического лица в силу ст. 16 ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей";
3) в случае полной выплаты паевого взноса членом жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива другие лица, имеющие права паенакопления, за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество в силу п. 4 ст. 218 ГК РФ.
В первых двух случаях наследник или вновь возникшее юридическое лицо вправе обратиться с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, после принятия наследства или завершения реорганизации. В этом случае, если право собственности правопредшественника не было зарегистрировано в ЕГРП, правоустанавливающими являются документы, подтверждающие основание для перехода права в порядке правопреемства, а также документы правопредшественника, свидетельствующие о приобретении им права собственности на недвижимое имущество. При этом документами, подтверждающими основание для перехода права в порядке правопреемства, будут являться устав вновь образованного юридического лица, на первых страницах которого будет указана информация о том, что данное юридическое лицо является правопреемником юридического лица - собственника недвижимого имущества, а также свидетельство о внесении записи в ЕГРЮЛ записи о регистрации юридического лица.
Есть и иные случаи, не вошедшие в поле зрения Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22. Так, право на недвижимое имущество возникает независимо от его государственной регистрации:
- с момента подписания акта приема-передачи недвижимого имущества при разграничении прав собственности Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований;
- если речь идет о правах на недвижимое имущество, возникших до вступления комментируемого Закона в силу согласно ст. 6 (см. комментарий к ст. 6).
Комментируемый Закон содержит специальные нормы по отношению к нормам ст. 130 ГК РФ, согласно которой к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
К недвижимым вещам ст. 130 ГК РФ также относит подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
Пункт 1 комментируемой статьи ограничивает действие настоящего Закона в отношении такого недвижимого имущества, как воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты и подчеркивает, что под действие Закона подпадают только земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.
До 1 марта 2013 г. государственной регистрации подлежал ряд сделок с недвижимым имуществом (см. например, ст. ст. 558, 560, 574, 584, 609, 651, 658 ГК РФ и др.). Практика регистрации сделок одновременно с регистрацией прав или одновременно с регистрацией обременений создавала массу трудностей как для регистрирующих органов, так и для заявителей. Регистрирующие органы фактически проводили двойную регистрацию. Например, при регистрации договора купли-продажи жилого дома или квартиры необходимо было осуществить как минимум два регистрационных действия: зарегистрировать сделку (договор купли-продажи) и переход права собственности. Заявителям приходилось оплачивать государственную пошлину за каждое регистрационное действие.
При этом в силу положений ГК РФ в случае поступления в регистрирующий орган договора купли-продажи недвижимого здания (помещения), сооружения, а также земельного участка осуществлялось одно регистрационное действие - переход права собственности. Заявители часто путались и оплачивали государственную пошлину за два регистрационных действия. После чего им приходилось возвращать излишне оплаченную государственную пошлину, что, безусловно, влекло временные затраты.
Федеральный закон от 30 декабря 2012 г. N 302-ФЗ с 1 марта 2013 г. ввел в действие ст. 8.1 ГК РФ, согласно п. 1 которой в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.
При этом следует учесть, что в соответствии с п. 8 ст. 2 ФЗ от 30 декабря 2012 г. N 302-ФЗ правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 558, 560, 574, 584, 609, 651, 658 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу данного Закона. Подобное условие означает, что такие сделки как купля-продажа жилых помещений (жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры), купля-продажа предприятия, дарения, ренты, аренды всех видов недвижимости, подпадающих под действие комментируемого Закона, независимо от даты подписания договоров или даты составления иных документов, являющихся основанием для возникновения сделки, поступившие на государственную регистрацию 1 марта 2013 г. и позже, государственной регистрации не подлежат. Однако это не означает, что по поступившим документам будет сделан отказ.
Заявитель обращается в органы государственной регистрации с заявлением, которое формирует специалист приема. Данный специалист должен разъяснить, что он формирует заявление только на права и обременения. Если заявитель настаивает на подаче заявления именно на государственную регистрацию сделки, то в данной регистрации ему будет отказано на основании ст. 20 комментируемого Закона.
Если заявитель обратится в суд с заявлением об оспаривании такого отказа, то суд также примет решение не в пользу данного заявителя (по аналогии с Постановлением Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 11 февраля 2013 г. N Ф03-6374/2012).
Согласно ст. 131 ГК РФ вещные права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации, а именно:
- право собственности;
- право хозяйственного ведения;
- право оперативного управления;
- право пожизненного наследуемого владения;
- право постоянного пользования;
- сервитут.
Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда. При этом двойственности в случае регистрации сервитута как права и как обременения не возникает. С заявлением о регистрации сервитута обращается одна сторона. Если этой стороной является собственник, то он подает заявление на государственную регистрацию сервитута как обременения. Если заявление подает лицо, в чью пользу устанавливается сервитут, то такое заявление подается на регистрацию сервитута как ограниченного права пользования.
Возникает вопрос, как быть с такими сделками, как долевое участие в строительстве и уступка по такому договору? Они регистрируются как обременения по аналогии с ипотекой. Что касается аренды, возникающей из договоров аренды, заключенных на срок менее года, то такое обременение государственной регистрации не подлежит.
2. Статьей 6 комментируемого Закона предусмотрено, что права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления его в силу, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации. Государственная регистрация таких прав является добровольной.
Комментируемой Закон вступил в силу 31 января 1998 г. Рассматриваемая статья установила обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, если документы, подтверждающие эти права и сделки, оформлены после введения Закона в силу. Отсутствие государственной регистрации будет означать недействительность соответствующих прав, сделок и обременений.
Обязательность государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом ограничивается периодом с 31 января 1998 г. по 28 февраля 2013 г.
Статья 5. Участники отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Комментарий к статье 5
1. Статья 5 Закона не только очерчивает круг субъектов правоотношений, складывающихся по поводу государственной регистрации прав на недвижимое имущество, но и подчеркивает административный (публично-правовой) характер данных правоотношений.
В теории права различают частный и публичный характер правоотношений. Для публичного характерны отношения власти-подчинения. Для частных - демократический метод регулирования, основанный на равенстве сторон правоотношения.
Участников отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество, условно можно поделить на две группы: заявители и административный орган, непосредственно осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.
2. К заявителям, как указано в комментируемой статье, относятся:
1) собственники недвижимого имущества;
2) обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на недвижимое имущество;
3) иные лица в предусмотренных федеральным законом случаях (нотариус, судебный пристав-исполнитель).
Данная группа при этом включает как титульных владельцев (правообладателей тех или иных прав на недвижимое имущество), так и потенциальных правообладателей (покупатели, одаряемые, которые приобретут права в случае принятия административным органом положительного решения относительно государственной регистрации соответствующего права).
Собственниками и обладателями иных подлежащих государственной регистрации прав на недвижимое имущество, как указано в комментируемой статье, являются:
- граждане Российской Федерации;
- иностранные граждане;
- лица без гражданства;
- российские и иностранные юридические лица;
- международные организации;
- иностранные государства;
- Российская Федерация, субъекты РФ и муниципальные образования.
В соответствии со ст. 3 ФЗ "О гражданстве Российской Федерации" гражданство Российской Федерации - устойчивая правовая связь лица с Российской Федерацией, выражающаяся в совокупности их взаимных прав и обязанностей. Следовательно, гражданин Российской Федерации - это лицо, обладающее такой связью. Иностранный гражданин - лицо, не являющееся гражданином Российской Федерации и имеющее гражданство (подданство) иностранного государства, а лицо без гражданства - лицо, не являющееся гражданином Российской Федерации и не имеющее доказательства наличия гражданства иностранного государства.
Особо следует остановиться на вопросе государственной регистрации прав на недвижимое имущество индивидуальных предпринимателей. Закон не предусматривает государственную регистрацию прав на недвижимое имущество индивидуальных предпринимателей. Вместе с тем для продавца может быть принципиально важно, чтобы денежные средства от продажи объекта недвижимого имущества поступили на его счет как предпринимателя. Таким образом, если заявитель настаивает на подаче заявления от имени индивидуального предпринимателя, то в государственной регистрации на основании такого заявления будет отказано на основании п. 1 ст. 20 Закона. Отсутствие в правоустанавливающем документе данных заявителя как физического лица и указание вместо них данных индивидуального предпринимателя будет являться основанием для приостановления государственной регистрации на основании п. 1 ст. 19 Закона. Заявителю необходимо представить правоустанавливающий документ с данными физического лица. Наличие в правоустанавливающем документе одновременно сведений о физическом лице и о физическом лице как индивидуальном предпринимателе не является основанием для приостановления государственной регистрации или отказе в государственной регистрации, поскольку такой документ позволяет идентифицировать физическое лицо. Если продавец желает, чтоб денежные средства по договору купли-продажи квартиры, например, поступили на счет индивидуального предпринимателя, то в соответствующем договоре достаточно прописать данный момент в разделе об оплате цены договора.
Статья 48 ГК РФ дает определение юридического лица - это организация, которая имеет в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам этим имуществом, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде.
Иностранной организацией признается организация, созданная за пределами Российской Федерации в соответствии с законодательством иностранного государства.
Международная организация - организация, в которой в соответствии с ее уставом в иностранных государствах создается и осуществляет свою деятельность хотя бы одно ее структурное подразделение.
Российская Федерация, субъекты РФ и муниципальные образования являются публичными субъектами и осуществляют свои права и несут обязанности через специально уполномоченные на это органы (ст. ст. 124, 125 ГК РФ).
Аналогичным образом в правовых отношениях принимают участие иностранные государства в соответствии со своим законодательством.
3. Вторая группа участников правоотношений - органы, осуществляющие государственную регистрацию прав.
Несмотря на то что административный характер никто не отменял, за последнее время очень четко прорисовывается тенденция уделять больше внимания заявителям, облегчать для них процедуру оформления прав на недвижимое имущество. Практически эта тенденция воплощается в рамках развития государственных услуг:
- проведение государственной регистрации в соответствии с Административными регламентами (Приказ Минэкономразвития РФ от 16 августа 2011 г. N 395 "Об утверждении Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по организации приема граждан, обеспечению своевременного и в полном объеме рассмотрения их устных и письменных обращений с уведомлением граждан о принятии решений в установленный законодательством Российской Федерации срок", Приказ Минэкономразвития России от 18 мая 2012 г. N 292 "Об утверждении Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по предоставлению сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости";
- создание многофункциональных центров, "разгрузивших" органы государственной регистрации и сделавших государственные услуги в сфере государственной регистрации более доступными;
- возможность получать государственные услуги в области государственной регистрации посредством информационно-телекоммуникационной сети Интернет;
- установление гибкого графика приема документов, способствующего большему количеству заявителей не только оформить права на недвижимое имущество, но и сделать это в удобное для них время.
Статья 6. Признание ранее возникших прав
Комментарий к статье 6
1. Действующая система государственной регистрации существовала не всегда. Вопрос отношения к правам на недвижимое имущество, возникшим до вступления в силу Закона, урегулирован комментируемой статьей. Закон не требует их регистрации в императивном порядке, оставив решать вопрос - регистрировать или не регистрировать - на откуп правообладателю.
До вступления Закона в силу государственная регистрация проводилась в нецентрализованном порядке: в некоторых субъектах РФ и муниципальных образованиях. Как правило, формировалось два регистрирующих органа, один из которых осуществлял регистрацию прав на земельные участки, другой - на все остальные объекты недвижимого имущества.
Комментируемый Закон обратной силы не имеет, но признает юридически действительными права на недвижимое имущество, возникшие до его вступления в силу, в том числе государственную регистрацию прав, осуществляемую в отдельных субъектах РФ и муниципальных образованиях.
2. Однако в ряде случаев государственная регистрация (подтверждение прав) все же необходима. Например, когда объект недвижимости изменился. Кроме того, государственная регистрация необходима в случае, предусмотренном п. 2 комментируемой статьи.
Так, в случае отчуждения объекта недвижимости, не прошедшего государственную регистрацию, права на который возникли до вступления в силу Закона, регистрация права отчуждателя будет происходить перед регистрацией отчуждения права. Это означает, что заявитель, не подтверждая свое право заранее, подаст документы на подтверждение и переход права. Если в документах не будет никаких противоречий, будет зарегистрировано сначала право отчуждателя, затем переход права. Но если в документах будут недочеты, может быть приостановление государственной регистрации и даже отказ. Поэтому чтобы таких моментов не было, лучше подтвердить право заранее.
Проблемы часто возникают в случае наличия самовольных пристроек к частным домам, в случаях когда права на земельные участки не оформлены. Нередки трудности с земельными участками, когда в правоустанавливающем документе указана одна площадь, а при проведении кадастрового учета в наше время площадь получается иной.
3. Комментируемой статьей также указан срок для государственной регистрации ранее возникшего права. Ранее он был равен месячному сроку, как и общий срок государственной регистрации. Однако согласно ФЗ от 23 июля 2013 г. N 250-ФЗ с 1 октября 2013 г. в целях упрощения и ускорения государственной регистрации этот срок сокращен до восемнадцати календарных дней.
4. Государственная регистрация ранее возникшего права осуществляется без взимания платы только в случае последующей в рамках единовременной подачи документов на государственную регистрацию регистрации перехода прав на недвижимое имущество. В остальных случаях государственная пошлина за государственную регистрацию будет оставлять половину. Так, если государственная пошлина за государственную регистрацию права составляет 1000 рублей, то в случае государственной регистрации ранее возникшего права государственная пошлина будет равняться 500 рублям.
В случае если до введения в действие Закона документы не были до конца оформлены, то оформление прав в нынешнее время может быть несколько затруднено. Например, в силу своей правовой неграмотности граждане могли подписать договор купли-продажи, фактически передать объект договора, но не зарегистрировать его в порядке, действующем на момент заключения договора. Покупатель в этой ситуации собственником не стал. Чтобы оформить право собственности, ему придется искать продавца с его правоустанавливающими документами и совместно обращаться за государственной регистрацией перехода права. В редких случаях можно оформить право ввиду приобретательской давности.
5. В соответствии со ст. 234 ГК РФ лицо - гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
Право на такое имущества должно быть признано судом. Государственная регистрация права собственности, возникшего в силу приобретательской давности, производится на основании решения суда, вступившего в законную силу.
В суде необходимо доказать добросовестность, открытость и непрерывность владения имуществом как своим собственным. Ситуации такого владения возникают, как правило, из-за недооформления документов.
Пример из судебной практики. Суд установил, что спорный объект недвижимости, представляющий собой одноэтажное здание, создан в 1977 году в ходе строительства промышленного объекта - блока "В" компрессорной станции N 10 газопровода; заказчиком строительства объекта являлась государственная организация. Следовательно, объект не может быть бесхозяйным. Объект принят в эксплуатацию заказчиком на основании акта государственной комиссии. В настоящее время объект является неотъемлемой составляющей производственного процесса на предприятии истца. Земельный участок под объектом оформлен истцом. Посчитав, что заявитель добросовестно, открыто и непрерывно владеет спорным объектом как своим собственным более пятнадцати лет, суд признал возникновение права собственности на имущество в силу приобретательной давности (см. подробнее Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 31 мая 2013 г. по делу N А29-5295/2012).
Статья 7. Открытость сведений о государственной регистрации прав
Комментарий к статье 7
1. Комментируемая статья посвящена порядку доступа к сведениям о государственной регистрации.
Сведения о государственной регистрации содержатся в ЕГРП.
Как следует из названия статьи, сведения о государственной регистрации прав являются открытыми. Однако эта открытость является условной, поскольку для получения доступа к сведениям необходимо соблюдение ряда правил.
Пункт 1 комментируемой статьи делит сведения о государственной регистрации прав на две категории в зависимости от степени доступности (открытости):
- общедоступные сведения;
- сведения, доступ к которым ограничен федеральным законом.
Общедоступные сведения предоставляются по запросам любых лиц.
К сведениям, доступ к которым ограничен федеральным законом, относятся, в частности, сведения, отнесенные Законом РФ "О государственной тайне" к сведениям, составляющим государственную тайну. Например, сведения о зданиях, строениях, сооружениях, являющихся особо важными стратегическими объектами. Доступ к таким сведениям осуществляется только в установленном вышеуказанным Законом порядке.
Общедоступные сведения предоставляются в различных формах:
- при личном обращении, а также через представителя;
- посредством почтового отправления;
- посредством информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети Интернет, включая единый портал государственных и муниципальных услуг или иных технических средств связи.
По-прежнему наиболее распространенной формой является личное обращение. Направление запросов в электронном виде требуют наличия у заявителя электронной подписи. Так что этот способ больше подходит юридическими лицами.
При направлении запроса посредством почтового отправления подлинность подписи лица, запрашивающего сведения, на таком запросе и верность копий документов, прилагаемых к запросу, как правило, должны быть засвидетельствованы в нотариальном порядке, что требует дополнительных материальных затрат.
На официальном сайте Росреестра (https://rosreestr.ru) имеется свободный доступ к ЕГРП, куда может зайти любой желающий, однако сведения там предоставляются в общем виде без указания собственников и других правообладателей объектов недвижимого имущества.
Сведения, содержащиеся в ЕГРП, предоставляются по запросам в виде выписок как в бумажной, так и электронной форме. Иные виды могут определяться органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав.
Так, Приказом Минэкономразвития России от 22 марта 2013 г. N 147 "Об утверждении форм документов, в виде которых предоставляются сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрены следующие виды предоставления сведений из ЕГРП:
- выписка из ЕГРП;
- справка о содержании правоустанавливающих документов;
- выписка из ЕГРП о переходе прав на объект недвижимого имущества;
- выписка из ЕГРП о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимого имущества;
- выписка из ЕГРП о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным;
- уведомление об отсутствии в ЕГРП запрашиваемых сведений;
- справка о лицах, получивших сведения об объекте недвижимого имущества;
- уведомление об отсутствии сведений о лицах, получивших сведения об объекте недвижимого имущества.
Кроме того, правообладателю, его законному представителю, лицу, получившему доверенность от правообладателя или его законного представителя, по их заявлениям в письменной форме выдаются копии договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме. Необходимо иметь в виду, что эти копии не являются дубликатами договоров и подменить последние не могут.
Комментируемая статья устанавливает перечень сведений, которые должна содержать выписка из ЕГРП.
В частности, в данный перечень входят следующие сведения:
- описание объекта недвижимости (наименование (квартира, земельный участок и т.д.), площадь, протяженность (для линейных объектов), объем (для таких сооружений, как резервуар для воды, например), этажность (для здания), этаж (для жилого или нежилого помещения), адрес, кадастровый (условный)номер, категория земель (для земельных участков), разрешенное использование земельных участков и иные данные, содержащиеся в кадастровом паспорте объекта недвижимого имущества;
- зарегистрированные права на объект недвижимости (собственность, общая долевая собственность с указанием доли, общая совместная собственност
