Раздел жилого помещения

Объединение пользователей жилого помещения

В одну семью

В результате раздела жилого помещении существенно изме­няются характер, состав, признаки предмета жилищных отно­шений.

В различных жилищных отношениях действуют различные правила раздела жилого помещения. Раздел жилого помеще­ния, обремененного договором коммерческого найма, возмо­жен только с согласия наймодателя и других членов семьи, про­живающих совместно с нанимателем. В домах частного жилищного фонда жилые помещения, квартиры, занимаемые нанимателем и находящиеся в частной собственности граждан, могут быть разделены только после получения согласия соб-114

ственника жилья. Отказ собственника не может быть обжало­ван ни в судебном, ни в административном порядке.

Раздел жилого помещения в доме ЖК или ЖСК регулирует­ся ст. 127 ЖК РФ.

Раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива между лицами, имеющими право на пай, допускается в случае, когда:

1) каждому из таких лиц может быть выделено изолирован­ное жилое помещение;

2) имеется техническая возможность переустройства и (или) перепланировки неизолированных помещений в изолиро­ванные жилые помещения. Допускается и раздел не пол­ностью выплаченного пая. Если в ходе раздела жилого поме­щения в составе ЖК или ЖСК возникли споры между участниками отношений, они подлежат рассмотрению и разрешению в судебном порядке. Следующим основанием изменения жилищных отношений

является изменение договора социального найма жилого помеще­ния по требованию нанимателей при их намерении объединиться в одну семью. Согласно ч. 1 ст. 82 ЖК РФ граждане, проживаю­щие в одной квартире и пользующиеся в ней изолированными жилыми помещениями по различным договорам найма, в слу­чае объединения в одну семью вправе требовать заключения с кем-либо из нанимателей одного договора на все занимаемые в квартире жилые помещения.

Замена нанимателя жилого помещения

Или члена кооператива.

Отказ пользователя от части жилого помещения

Возможно два варианта названной замены. Во-первых, это изменение субъектного состава жилищных отношений. По дого­вору социального найма нанимателем вправе стать любой со­вершеннолетний член семьи с согласия всех субъектов жилищ­ного отношения.

По договору коммерческого найма в случае смерти нанима­теля или его выбытия нанимателем становится один из граж­дан, совместно проживавших с прежним нанимателем. Для это-

115

го необходимо согласие всех остальных нанимателей. Если та­кое согласие не было достигнуто, все граждане, совместно про­живающие в помещении, становятся сонанимателями (п. 2 ст. 686 ГК РФ)

Споры, связанные с признанием совершеннолетнего члена семьи правопреемником прежнего нанимателя, разрешаются в судебном порядке.

Второй вариант заключается в изменении правового статуса одного их проживающих в жилом помещении лиц. Например, при договоре социального найма изменение статуса «члена семьи нанимателя» на «нанимателя».

В договоре коммерческого найма согласно п. 1 ст. 686 ГК РФ по требованию нанимателя и других граждан, постоянно про­живающих в помещении, и с согласия наймодателя наниматель в договоре может быть заменен одним из совершеннолетних граждан.

Статья 81 ЖК РФ вводит такое основание изменения жи­лищных отношений, как отказ нанимателя от жилой площади сверх нормы и получение изолированного жилого помещения меньшего размера. С момента подачи заявления на замену по­мещения гражданин вправе оплачивать коммунальные услуги и вносить плату за жилье в пределах социальной нормы.

Перепланировка жилого помещения

Под перепланировкой жилого помещения необходимо пони­мать такое изменение его конфигурации, которое необходимо влечет внесение изменений в технический паспорт жилого по­мещения.

Перепланировка жилого помещения проводится с соблюде­нием требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

Для проведения перепланировки жилого помещения собствен­ник данного помещения или уполномоченное им лицо в орган, осу­ществляющий согласование, по месту нахождения перепланируе­мого жилого помещения представляет:

1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной Правительством РФ;

116

2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке ко­пии);

3) подготовленный и оформленный в установленном по­рядке проект переустройства и (или) перепланировки пе­реустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помеще­ния;

4) технический паспорт переустраиваемого и (или) пере­планируемого жилого помещения;

5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанима­теля (в том числе временно отсутствующих), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помеще­ние на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) пере­планируемого жилого помещения по договору социального найма);

6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустрой­ства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, явля­ется памятником архитектуры, истории или культуры.

Орган, осуществляющий согласование, обязан:

1) не требовать представления никаких других документов, кроме вышеперечисленных;

2) немедленно выдать заявителю расписку в получении до­кументов с указанием их перечня и даты их получения орга­ном, осуществляющим согласование;

3) принять по итогам рассмотрения заявления и докумен­тов, приложенных к нему, и в срок не позднее чем через 45 дней со дня представления указанных документов в дан­ный орган решение о согласовании или об отказе в согласо­вании;

4) не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании орган, осуществляющий согласова­ние, обязан выдать или направить по адресу, указанному

117

в заявлении, заявителю документ, подтверждающий приня­тие такого решения. Правительство РФ устанавливает фор­му и содержание указанного документа.

Отказ в согласовании перепланировки жилого помещения до­пускается в случае:

1) непредставления документов;

2) представления документов в ненадлежащий орган;

3) несоответствия проекта перепланировки жилого поме­щения требованиям законодательства. Решение об отказе в согласовании перепланировки жилого

помещения должно быть обоснованным.

Решение об отказе в согласовании перепланировки жилого помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

Перепланировка жилого помещения документально завер­шается актом приемочной комиссии.

Орган, осуществляющий согласование, обязан направить акт приемочной комиссии в организацию по учету объектов не­движимости.

Собственник жилого помещения, которое было самовольно перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, который установлен органом, осуществляющим согласование.

На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в перепланированном состоянии, если этим не нару­шаются права и законные интересы граждан либо это не созда­ет угрозу их жизни или здоровью.

Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние, наступают следующие последствия:

1) в отношении собственника — о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого поме­щения обязанности по приведению его в прежнее состоя­ние;

118

2) в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма — о расторжении данного до­говора с возложением на собственника такого жилого поме­щения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.