2020-04-07
347
6.1. Экономические цели и задачи строительного проектирования, содержание проектной документации
Проект — комплекс графических и текстовых материалов, предварительно подготовленных и обоснованных расчетам и, подтверждающими техническую возможность и экономическую целесообразность строительства будущего промышленного предприятия, здания, сооружения или их комплексов.
Проектирование — процесс взаимосвязного комплекса работ коллектива специалистов, результатом которого является разработка проектно-сметной документации для строительства или реконструкции предприятий, зданий, сооружений и их комплексов. Проектирование создает модель будущего инвестиционного объекта и определяет его привлекательность с точки зрения эффёктивности инвестиционных ресурсов. Являясь промежуточным этапом между научными разработками и строительством, оно значительно влияет на технический прогресс и эффективность строительного производства, поскольку способствует повышению технической культуры в строительном производстве, внедрению передовых методов ведения строительных процессов, повышению качества и снижению стоимости строительной продукции.
Главная задача проектирования в строительстве — разработка проектно-сметной документации для экономного и с максимальным выигрышем во времени использования инвестиционных ресурсов. Эта задача может быть выполнена при системном подходе к проекту как к комплексу технических, организационных, управленческих и других решений, содействующих достижению конечного результата в строительстве с наилучшими техническими и экономическими показателями.
Этапы разработки проектной документации представлены на рис.6.1.
На первом этапе проектирования проводится обоснование инвестиций, т. е. исследуются возможности превращения проектной идеи в широкое инвестиционное предложение, имея целью стимулирование заинтересованности инвесторов. Исследования возможностей конкретного проекта должны содержать определенную базовую информацию, позволяющую быстро и без больших издержек оценить наиболее важные моменты инвестиционных возможностей цель инвестирования, назначение и мощность объекта строительства, номенклатура продукции или оказания услуг, местоположение объекта; проводится оценка возможностей финансирования и достижения намечаемых технико-экономических показателей объекта.
На основании результатов этих исследований заказчик (инвестор) принимает решение о продолжении или прекращении работы по реализации идеи проекта. При положительном решении заказчик готовит и представляет в местные органы власти ходатайство (декларацию) о намерениях строительства в данном районе предполагаемого объекта с просьбой предварительного согласования места его размещения, которое иначе носит название предварительного технико-экономического обоснования. Целями обоснования являются определение предварительной жизнеспособности проекта и оценка необходимости проведения ТЭО. для производственных объектов в ходатайстве о намерениях приводятся технические и технологические данные о предприятии, примерная численность рабочих и служащих, ориентировочная потребность в сырье и материалах, энергоресурсах, воде, земельных ресурсах, соображения о возможном влиянии предприятия на окружающую среду, обеспечении работников и их семей жильем и объектами социально-бытового назначения. Ходатайство о намерениях должно содержать информацию об источниках финансирования и использовании готовой продукции. После получения от местных органов власти положительного решения заказчик приступает к работам второго этапа.
На втором этапе разрабатывают ТЭО инвестиций в строительство объекта, т. е. должны быть определены и критически оценены на основе альтернативных вариантов решений, уже рассмотренных в предварительном технико-экономическом обосновании коммерческие, технические, финансовые, экономические и экологические предпосылки для инвестиционного проекта. По результатам ТЭО инвестиций заказчиком (инвестором) принимается решение о целесообразности строительства и продолжении проектирования. для проведения ТЭО заказчик выдает задание на проектирование исполнителю (например, генеральной проектной организации). С его согласия заказчик по контракту нанимает для проектирования специализированные субподрядные проектные и проектно-изыскательские организации.
Термин «ТЭО зачастую понимается слишком упрощенно как комплекс технических (инженерных) и экономических изысканий, подтверждающих или (отвергающих) целесообразность строительства. При этом технические изыскания включают топографогеодезические, гидрогеологические и геологические, гидрометеорологические, почвенно-геоботанические, санитарно-гигиенические изыскания. Они проводятся в несколько этапов: подготовительный период (сбор и анализ справочных данных), полевых работ и камеральный период (обработки результатов полевых работ и составления строительного паспорта). Экономические изыскания заключаются в разработке вариантов обеспечения строительства сырьевыми ресурсами, транспортом, рабочими кадрами, объектами социальной инфраструктуры.
ТЭО должно быть привязано к имеющимся производственным ресурсам, местному рынку и условиям производства. Результаты анализа должны быть трансформированы в издержки, доход и чистую прибыль инвестора. Разрабатывать ТЭО следует только, когда необходимые финансовые средства, определенные исследованиями, могут быть выявлены с достаточной степенью точности, поскольку финансовые условия прямо влияют на полные издержки и, таким образом, на финансовую осуществимость проекта.
Подтвержденное материалами изысканий обоснование представляется заказчиком на госэкспертизу. На третьем этапе после получения положительного заключения госэкспертизы и решения местного органа исполнительной власти разрабатывается проектная документация на строительство объекта.
Проект согласно «Инструкции о порядке разработки, согласования, утверждения и составе проектной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений» (СНиП 11-01-95) включает следующие разделы:
• общая пояснительная записка;
• генеральный план и транспорт;
• технологические решения;
• организация и условия труда работников;
• управление производством и предприятием, организация условий и охраны труда рабочих и служащих;
• архитектурно - строительные решения;
• инженерное оборудование, сети и системы;
• организация строительства;
• охрана окружающей среды;
• инженерно-технические мероприятия гражданской обороны;
• сметная документация;
• эффективность инвестиций.
Утвержденный проект является основой для разработки рабочей документации. Рабочая документация разрабатывается для выполнения всех строительно-монтажных работ по запроектированному зданию или сооружению и включает следующие комплекты рабочих чертежей объекта:
• архитектурные решения;
• конструкции железобетонные;
• конструкции металлические;
• конструкции деревянные;
• архитектурно-строительные решения;
• интерьеры;
• внутренние водопроводные и канализационные сети;
• отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха;
• наружные сети водоснабжения и канализации;
• тепловые сети;
• антикоррозийная защита конструкций;
• генеральный план и транспорт;
• газоснабжение;
• электроснабжение.
По этим чертежам разрабатываются локальные и сводные ведомости потребности в материалах, конструкциях и изделиях, а также локальные и объектные сметы. Рабочий проект разрабатывается на основании утвержденного задания на проектирование и представляет проект, совмещенный с рабочей документацией.
|
|
|
|
|
|
|
|
|
6.2. Взаимоотношения участников строительства на стадии проектирования
Сокращение продолжительности инвестиционного процесса не только приближает компенсацию капиталовложений и получение прибыли, но и снижает финансовый риск. Заказчик, естественно, заинтересован в возможно более быстром вводе объектов в эксплуатацию, освоении мощностей, выпуске продукции и получении прибыли. По этой причине в зарубежной и отечественной практике системы управления инвестиционным процессом подчинены идее ускорения оборота капитала и интенсификации инвестиционного процесса. Срок строительства существенно может быть сокращен за счет ликвидации раздробленности инвестиционного процесса по фазам осуществления, новых методов интеграции путем глубокой модернизации существующих форм, расширения практики партнерства и кооперации.
Экономический механизм управления инвестиционным процессом включает разнообразные организационные и контрактные формы. Условно их разделяют на две группы — традиционные и интегрированные. для первой характерны разобщенность отдельных этапов (предпроектных, проектных и строительных работ) как организационно, так и во времени. Объединяющим звеном, как правило, является заказчик, принимающий на себя функции управления, что позволяет ему активно влиять на ход реализации проекта, вносить при необходимости соответствующие изменения.
Заказчик сам заключает контракт с проектной фирмой. Законченный проект передается подрядной фирме. В России такая традиционная форма установилась повсеместно. Естественно, что главный недостаток таких форм управления инвестиционным процессом — растянутость процесса во времени, что приводит к моральному устареванию проектов.
Стремление преодолеть разобщенность отдельных этапов инвестиционного процесса, обеспечить более тесное взаимодействие всех его участников для достижения наилучших конечных результатов (оптимизация сроков и затрат, высокого качества проектирования и строительства) привели к возникновению интегрированных организационных структур — проектных отделений в составе подрядных строительных организаций, а затем и фирм проектно-строительного типа. При такой форме управления достигается повышенная ответственность каждого участника, оперативно выявляются «узкие места» и эффективно решаются вопросы, связанные с их устранением. Концепция «управления проектом» направлена на сокращение продолжительности инвестиционного цикла и оптимизацию конечных результатов. В отличие от управления строительством система «управления проектом» охватывает весь инвестиционный процесс. Она направлена на создание системы взаимоотношений, которая позволяет обеспечить непрерывность, соединить отдельные организационные структуры инвестиционного процесса и направить их на оптимизацию цели.
Регламентирующим документом для заказчика, проектных и строительных организаций, связанных с проектированием и строительством предприятий, зданий и сооружений, является нормативный документ СНиП 11-01-95.
Основным документом, регламентирующим правовые и финансовые отношения между заказчиком и разработчиком проектной документации, является договор (контракт), заключаемый заказчиком с проектной организацией, а также с другими юридическими и физическими лицами, получившими в установленном порядке лицензию на проведение проектных работ. для разработки отдельных частей комплексного проекта на предприятие, здание и сооружение, а также на выполнение изыскательских работ генеральная проектная организация (или заказчик с согласия генпроектировщика) привлекает специализированные — субподрядные проектные организации. Они несут ответственность за экономичность и безопасность запроектированных объектов, соблюдение нормативных документов по проектированию. директор и главный инженер проектной организации на протяжении всего периода проектирования и строительства ответственны за соблюдение утвержденных показателей, качество проекта, правильное определение сметной стоимости, своевременность и комплексность разработки и выдачи документации. Главными ответственными за качество проектной документации являются главный инженер проекта и главный архитектор, осуществляющий авторский надзор за реализацией проекта при возведении объекта.
В договоре (контракте) должно содержаться задание на проектирование, в котором приводятся как общие, так и специфические требования на разработку проектной документации для различных объектов.
Основные общие требования для объектов производственного и жилищно-гражданского строительства предъявляются к архитектурно-строительным, объемно-планировочным и конструктивным решениям, к разработке инженерно-технических мероприятий гражданской обороны и мероприятий по предупреждению чрезвычайных ситуаций, к разработке природоохранных мероприятий.
Специфические требования к заданию на проектирование объектов производственного назначения: основные ТЭП объекта (мощность, производительность), требования к технологии и режиму работы предприятия, к качеству конкурентоспособности и экономичности продукции, по перспективному расширению предприятия, выделение в задании очередей и пусковых комплексов. Среди специфических требований, приводимых в задании на проектирование объектов жилищно-гражданского назначения, следует отметить требования по обеспечению условий жизнедеятельности всего населения, по благоустройству площадки и малым архитектурным формам. В задании на проектирование жилищно-гражданских объектов приводятся основные технико-экономические показатели жилых или общественных зданий: этажность, число секций и квартир, вместимость, пропускная способность, состав и площади помещений.
Вместе с заданием на проектирование заказчик должен предоставить исходные документы и материалы, включающие: обоснование инвестиций для строительства объекта; решение местного органа исполнительной власти о месте размещения объекта; сведения о проведенных с общественностью обсуждениях решений о сооружении объекта; технические условия на присоединение объекта к источникам снабжения, инженерным сетям и коммуникациям; материалы, характеризующие социально-экономическую обстановку, природную среду, санитарно-эпидемиологические условия в районе строительств и другие материалы, которые могут потребоваться в процессе производства обследований или изысканий.
Проектные решения должны отвечать государственным нормам, правилам и стандартам. Проектная документация для строительства, как правило, — разрабатываться на конкурсной основе, в том числе через подрядные торги. Независимо от источников финансирования, форм собственности и принадлежности она подлежит государственной экспертизе.
Существуют технологические и строительные нормы проектирования. Нормы технологического проектирования устанавливают производительность оборудования, режимы работы, размещения, расходы и запасы сырья, численность обслуживающего персонала и т.д. Нормы строительного проектирования предназначаются для правильного выбора объема планировочных и конструктивных решений зданий и сооружений, например,нормы проектирования оснований и фундаментов, металлических, железобетонных и других конструкций и т. д. Технические характеристики на строительные материалы и детали устанавливают государственные стандарты и технические условия; применение их ограничивает число типоразмеров изделий, что создает условия для специализации производства.
|
|
|
6.3. Экономическая оценка проектных решений
Как правило, должно быть разработано несколько вариантов проектов организации строительства (ПОС) и производства работ (ППР), из которых затем выбирают наиболее эффективный вариант. Экономическая оценка каждого варианта определяет, является ли данный проект в конкретных условиях его осуществления наиболее эффективным и имеет ли он, кроме того, иные преимущества, не поддающиеся количественному учету.
Система показателей, по которым оценивается экономичность проектных решений, подразделяется на строительные и эксплуатационные. Все множество разнородных эксплуатационных затрат учитывать сложно и трудоемко, поэтому рассчитывают и анализируют лишь те, которые зависят от принятых проектных решений и имеют значительный удельный вес в общем составе эксплуатационных расходов. Наиболее часто применяются такие эксплуатационные показатели, как затраты на электроэнергию, отопление, водоснабжение и канализацию и т.д.
Показатели экономичности проектных решений могут иметь как стоимостное, так и натуральное выражение. При сравнении в первую очередь анализируют затраты финансовых средств, времени, труда и материально-технических ресурсов.
Анализ и отбор показателей позволяют использовать некоторые из них в виде нормативов (индикаторов), необходимых при решении управленческих задач. Разработка научно обоснованной нормативной базы сравнения расчетных показателей имеет важное значение для оценки экономичности проектных решений. Рассматривают следующие основные технико-экономические показатели:
• стоимость возведения зданий, т. е. себестоимость работ в целом или единицы строительной продукции (1 м2 площади здания, 1 м3 объема здания или несущих и ограждающих конструкций и т. п.);
• продолжительность строительства объекта;
• трудоемкость работ, т. е. общие затраты труда или удельная трудоемкость (на 1 м2, 1 м3, 1 т и др.).
Основные показатели могут быть дополнены частными: затраты на единицу строительной продукции; выработка рабочего за единицу времени и т.д.
Себестоимость строительных работ складывается из расходов на: материалы и конструкции, включающие заготовительно-складские расходы и стоимость доставки на приобъектный склад; эксплуатацию машин, механизмов и установок; заработную плату рабочих; транспортные расходы; накладные расходы, в состав которых входят административно-хозяйственные расходы, расходы на содержание пожарной и сторожевой охраны, износ инвентаря, инструмента и др.
Варианты НОС и ППР сравнивают по себестоимости:
Сэт ≤ Спр ≤ Ссм
где С3 — себестоимость по эталонному варианту производства; С — себестоимость по разработанному варианту; С, — себестоимость по смете. • Трудоемкость работ складывается из затрат труда на эксплуатацию машин, выполнение строительных процессов, осуществляемых вручную, вспомогательные работы (устройство дорог, подъездов и пр.), погрузочно-разгрузочные работы.
Сравнение НОС и ПНР по трудоемкости отражается следующим соотношением:
Удельная трудоемкость единицы строительной продукции механизированного процесса
Тул = (∑Тм + ∑Тр +∑Тв)/ V
где ∑Тм — затраты труда на эксплуатацию машин; ∑Тр — затраты труда на процессы, выполняемые вручную; ∑Тв — затраты труда на вспомогательные работы; — объем работ в натуральных показателях.
Продолжительность строительства
Пэт ≤ Ппр ≤ Пнорм,
где Пэт, Ппр, Пнорм — продолжительность строительства соответственно по эталонному и разработанному варианту, нормативная продолжительность строительства объекта.
Если разработанный ПОС или ППР по показателям равен или меньше эталонного и соответствует нормативным требованиям, то он представляется на рассмотрение. Из нескольких разработанных вариантов с близкими основными параметрами на утверждение представляется один, имеющий лучшие показатели по суммарной экономической эффективности от сокращения продолжительности и трудоемкости.
Для оценки разработанного проекта должен быть приведен ряд технико-экономических показателей, раскрывающих экономичность и рациональность проектного решения.
Основным показателем проекта является сметная стоимость строительства. Основанием ее является сметная документация.
6.4. Основные направления повышения экономической
эффективности проектных решений
Во всех развитых странах строительное и технологическое проектирование становится важнейшими звеньями материализации научно-технического прогресса. В процессе проектирования пред- определяется технический уровень и экономика производства будущих предприятий, а также степень оптимальности объемно-планировочных и конструктивных решений зданий и сооружений разного назначения, уровень их энергопотребления, степень комфортности и бытовых удобств.
Усиливается роль сферы проектирования в успешной реализации инвестиционного процесса. Характерной чертой ее развития стала более тесная связь с наукой, новыми технологиями и со строительным производством. Предшествующие проектированию пред- проектные исследования альтернативных вариантов позволяют принимать всесторонне обоснованные решения о целесообразности нового строительства либо о реконструкции и модернизации.
От принятых проектных решений зависят как затраты на строительство (реконструкцию), так и предстоящие издержки проектируемых предприятий или затраты на поддержание в надлежащем состоянии объектов непроизводственного назначения.
По существу на стадии проектирования решается проблема эффективного использования инвестиционных ресурсов в экономике, в том числе в строительном комплексе.
Развитие сферы проектирования должно осуществляться более высокими темпами, чем общий объем инвестиций в основной капитал и объем подрядных работ. Целесообразность такого динамизма обусловлена рядом причин. Во-первых, усложнением объектов проектирования; увеличением числа факторов (часто влияющих на экономические результаты инвестиционного проекта разнонаправлено), учитываемых при принятии управленческих решений и разработке проектов; ростом в связи с этим многовариантности исследований при обосновании принимаемых проектных решений. Во-вторых, ростом доли услуг консультационных и по управлению проектами. В-третьих, более высокими темпами процессов автоматизации и компьютеризации в сфере проектирования по сравнению с другими отраслями строительного комплекса.
В современных условиях проектирование вместо начального звена инвестиционного процесса должно превратиться в целостную систему, связанную со всеми этапами инвестиционного процесса, охватывающую инженерно-конструкторскую, строительную, архитектурную и градостроительную, экологическую деятельности и многое другое. Может иметь свою инфраструктуру (консультационные фирмы разного профиля).
Расширение и усложнение круга задач, которые приходится решать современному специалисту, руководителю, организатору, вынуждают его при отсутствии средств анализа всех возможных вариантов останавливаться на варианте, выбранном интуитивно. В этих условиях возникает необходимость в подходе к решению задач с позиций системного анализа.
Современный процесс проектирования представляется как интерактивное (с прямой и обратной связью) сочетание операций анализа, синтеза и оценки разнородных частей проекта. Системность проявляется в многообразии выявленных связей и отношений как вне, так и внутри проектируемого объекта.
С развитием научных представлений о назначении, особенностях технологии производства и методах проектирования изменялся принцип деления зданий и сооружений на элементы, части и подсистемы проектного решения. Системность состояла в переходе от охвата проектной практикой части зданий (конструктивной, технологической, санитарно-гигиенической и т.д.) к охвату всей системы составляющих его элементов и частей.
Автоматизированные системы проектирования объектов строительства (АС НОС) и управления строительством (АСУС) расширяют диапазон решаемых в проектировании задач, однако не затрагивают вопросов возведения проектируемых объектов, принимая их в том виде, как они заложены в НОС. Проектирование объектов строительства и проектирование их возведения выполняются без взаимной увязки. Указанные обстоятельства обусловливают недостаточную организационно-технологическую надежность (ОТН) строительного производства, которая проявляется в значительном отклонении фактических показателей строительства от проектируемых (продолжительность строительства, себестоимость строительно-монтажных работ и т.д.); ОТН в значительной степени предопределяется на стадии проектирования объектов строительства.
Процесс проектирования методов возведения зданий базируется на вариантном проектировании, т. е. на оценке и выборе наиболее эффективного из разработанных вариантов. Однако при разработке проектов и принятии решений по возведению зданий и сооружений в ПОС практически сложно рассмотреть все возможные варианты. Выбор эффективного метода возведения здания обеспечивается разработкой экономико-математической модели, отражающей динамическую модель возведения зданий с учетом развития процессов в пространстве и времени.
Для пояснения подхода к системе проектирования допустим, что имеется идея создания промышленного предприятия заданной проектной мощности в сроки (С) и объемом (О) готовой строительной продукции (ГСП). На этой основе определяют потребительскую характеристику (Пи) ГСП, т. е. формулируют условия выпуска запланированной продукции по выбранной технологии (необходимый набор помещений с определенным режимом вентиляции, температуры, освещенности и т.д.). Одновременно решают вопрос выбора технологического оборудования будущего производства (Т). Эти параметры определяют характер объемноконструктивной компоновки (ОКК)предприятия, которая учитывает не только эксплуатационные (Э), но и архитектурно-эстетические (А3) требования, предъявляемые к объекту.
Параллельно с определением объема и срока создания ГСП решается вопрос о месте (М) и продолжительности строительства (С). Поиск наиболее эффективного научно обоснованного срока строительства завершается разработкой положений по организации строительства, основанных на данных об условиях осуществления строительства (У0).
На следующем этапе принимают решения по возведению зданий и сооружений, базируясь на данных об уровне строительной техники (У).
Таким образом, эффективное использование инвестиций (капитальных вложений) определяется не столько самим проектом процесса создания готовой строительной продукции, сколько условиями его реализации. Проектирование должно включать в себя кроме проектирования собственно объекта также и проектирование процесса строительства.
Проблема строительной технологичности возникла в связи с необходимостью согласования требований архитектурно-строительной компоновки зданий, с одной стороны, и организационно- технических решений их возведения — с другой. Под технологичностью в данном случае понимается совокупность технических свойств объектов строительства, характеризующих соответствие их объемно-конструктивных решений требованиям строительного производства, включая изготовление и транспортирование строительных конструкций.
Объемно—конструктивная компоновка зданий может рассматриваться как создание объемно-планировочных решений (ОПР), разрабатываемых на основе потребительских характеристик, архитектурно-эстетических требований и конструктивных решений (КР), которые базируются также на эксплуатационных требованиях и характеристик строительных материалов, деталей и конструкций (Хи).
Решения по возведению зданий и сооружений представляют собой решения по организации строительства (Ое), условий осуществления строительства (Ус) и решения по технологии строительного производства (ТП), разрабатываемой на основании данных об уровне строительной техники (У) и технологии изготовления строительных материалов, деталей и конструкций (Ти).
Организация процесса (ОП) в пространстве может существенно повлиять и на выбор объемно-планировочного решения, так как могут возникнуть дополнительные требования к вертикальной устойчивости отдельно стоящих блок-секций. Оптимальное решение в блоке организации процесса передается обратно на блок выбора ОПР для внесения в имеющиеся данные необходимых изменений. Очевидно, что системно-параметрическая модель проектирования основана на концепции взаимосвязи четырех подсистем:
• объемно-планировочные решения;
• конструктивные решения;
• решения по организации процесса;
• решения по технологии производства.
Каждая подсистема описывается значительным количеством относительных показателей, формализованных в виде «уравнений связи». Параметры, которые описывает каждое из этих решений, могут иметь множество значений. Чтобы выбрать наиболее эффективный вариант проекта, в каждую из подсистем вводится функция цели, позволяющая экономически оценить параметры, входящие в уравнение связи. Так, наиболее целесообразные параметры ОП Р будут иметь место при минимальных затратах, связанных с осуществлением данного ОПР; наиболее целесообразные КР возможны при минимальной трудоемкости возведения объектов; наиболее целесообразный вариант ОП имеет место при минимальных общих затратах; оптимальный вариант ТП соответствует максимальной интенсивности процессов при минимальной стоимости производства.
Из уравнения связи и функции цели можно найти значение параметров, которые соответствуют лучшему решению. для этого минимизируетс5г общая функция, представляющая собой математическую модель разработки проекта. Опыт применения этой модели свидетельствует, что организация процессов непосредственно зависит от ОПР, а технология — от конструктивного решения здания, что между технологией процессов и объемно-планировочными решениями, конструктивным решением и организацией процессов существует косвенная связь.
Одним из важных направлений повышения экономической эффективности проектных решений в современных условиях хозяйствования является, с одной стороны, надежность обоснования проектов, определения «базисной» цены в процессе проектирования и минимальное ее изменение при заключении контрактов на строительство, с другой — усиление контроля за сохранением уровня сметной стоимости в процессе строительства с целью максимального сближения фактической и сметной стоимостей. На это же направлены жесткие нормы договорных условий в отношении сроков и качества, системы гарантий и санкций, нормирование уровня затрат непредвиденные расходы. По данным статистики, около 80 % общей суммы потерь и удорожания во время строительства связано с несовершенством проектных решений. Точность и достоверность экономической оценки проектов рассматриваются как важнейшие критерии эффективности проектной деятельности.
Успешную реализацию инвестиционного процесса участники— субъекты этого процесса связывают с четким взаимодействием и координацией по всему проектному циклу, а также с усилением внимания к первой стадии, включающей предпроектные обоснования и процесс проектирования. В этой связи заслуживают внимания концепции проблем управления инвестиционными проектами.
Идея концепции Бонда С. Полсона (Стенфордский институт) состоит в том, что при относительно низком уровне затрат на первой стадии инвестиционного проекта влияние ее на конечные результаты может быть весьма существенным и даже решающим при условии всестороннего многовариантного обоснования принимаемых решений. До принятия решения «уровень влияния» первой стадии на конечные результаты оценивается как 100%-й, а после его принятия, перед началом разработки предварительного проекта (форпроекта), снижается до 75 %. По окончании проектирования (разработки предварительного и окончательного проекта) влияние первой стадии практически исчерпывается. В силу вступает экономический механизм второй стадии — процесса строительства, его «уровень влияния» на конечные результаты оценивается в 25 % и зависит от рациональной организации и управления. Главная цель — не допустить отклонения затрат и качественных параметров от предусмотренных в проекте.
Идея второй концепции «сокращенного проектирования, сокращенного строительства» основана на методах анализа полезности в рамках концепции параллельного инжиниринга. Сокращение сроков реализации проектов достигается за счет:
а) исключения лишних работ, затраты на выполнение которых превышают ценность результата для конечного потребителя. Таким образом анализируются все действия участников проекта, что позволяет значительно сократить и оптимизировать состав и структуру работ;
б) ориентации всего инвестиционного процесса на конечного потребителя, т. е. потребителя товаров и услуг на введенном инвестиционном объекте. Речь идет о применении процедур выявления потребностей и ожиданий клиента, их знания и системного описания, а также отслеживания на протяжении всего жизненного цикла проекта, включая эксплуатационную стадию объекта.
Система реализации проекта, соответствующая принципам параллельного инжиниринга, ориентирована на вовлечение всех участников проекта в принятие решений при разработке проектной документации. В соответствии с принципами параллельного инжиниринга участникам проекта передаются наработанные проектные материалы до завершения проектных работ для немедленного использования в работе или принятия необходимых решений. Соединение разностороннего опыта участников инвестиционного проекта приводит к многократному улучшению качества проектных решений, уменьшению количества ошибок.
Такая система взаимодействия наиболее эффективно организуется при помощи межфункциональных проектных команд. Связи в этой структуре не формализованы. Возникает сеть знаний и навыков со всеми необходимыми взаимозависимостями, которые требуются для реализации проекта.
Организация взаимодействия участников реализации проекта и принципы формирования соответствующих структур также претерпевают изменения. Так называемое управление цепочкой поставок является одним из базовых элементов нового подхода к управлению проектами, направленного на сокращение сроков строительства.
Контрольные вопросы
1. Каковы основные задачи проектирования в строительстве?
2. Конкретизируйте этапы разработки проектной документации.
3. Охарактеризуйте взаимоотношения участников строительства на стадии проектирования.
4. Какие показатели входят в систему показателей, с помощью которых оценивается экономичность проектных решений?
5. Каковы основные направления повышения экономической эффективности проектных решений?
Глава 7
ЭКОНОМИКО-ПРАВОВОЙ МЕХАНИЗМ ПРОЯВЛЕНИЯ И РЕГУЛИРОВАНИЯ ОТНОШЕНИЙ МЕЖДУ УЧАСТНИКАМИ СТРОИТЕЛЬСТВА
7.1. Организационно-экономический механизм функционирования рынка генподрядных работ
Процесс перехода строительства на рыночные отношения обусловил формирование и развитие рынка подрядных работ. Рынок подрядных работ предполагает получение заказов со стороны подрядных организаций в процессе прямых переговоров с инвесторами (заказчиками, застройщиками) или участия в подрядных торгах, так как концепция перехода инвестиционно-строительного комплекса к рынку предопределила схему организации, проведения и контроля подрядных торгов на строительство объектов (выполнение строительно-монтажных и проектных работ).
для обеспечения эффективного функционирования рыночного механизма в подрядной деятельности необходимы определенные условия:
• превышение возможностей подрядных организаций над инвестиционным спросом, что снижает возможности в проявлении монополизма на рынке подрядных работ и способствует развитию конкуренции;
• цивилизованную форму конкуренции подрядных организаций при получении заказов на строительство;
• применение эффективной системы размещения заказов на конкурсной основе для государственных нужд в строительстве, что предполагает получение экономического эффекта от конкурсного размещения подрядов и рациональную систему отбора подрядных организаций (предполагающую дифференцированную оценку предложений подрядчиков относительно цены контракта, оценки рисков государственного заказчика и выполнение других условий);
• свободные рынки инвестиций труда, материалов и конструкций, строительных машин и механизмов и других разновидностей рынков;
• усиление роли договорных отношений между всеми участниками инвестиционно-строительной деятельности;
• эффективная антимонопольная политика со стороны государства;
• применение правил и нормативно-правовых актов, регламентирующих взаимоотношения участников инвестиционно-строительного процесса;
• применение рациональных форм взаимоотношений между субъектами инвестиционной и строительной деятельности;
• изучение, анализ и применение опыта зарубежных стран с развитой рыночной экономикой.
Согласно ст. 4 Федеральною закона от 25 февраля 1999 г. I 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» субъектами инвестиционной деятельности являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений.
Согласно законодательству субъект инвестиционной деятельности вправе совмещать функции двух и более субъектов, что предопределяет применение на практике разных вариантов совмещения функций субъектов инвестиционной деятельности:
• инвестор (он же пользователь) — заказчик — подрядчик (рис. 7.1, а) предусматривает условие, когда пользователем объекта капитальных вложений может являться как инвестор, так и другое лицо;
• инвестор (он же заказчик, он же пользователь) — подрядчик (рис. 7.1, 6) предусматривает совмещение инвестором функций заказчика и пользователя объекта капитальных вложений;
• инвестор является и заказчиком, и подрядчиком, и пользователем (рис. 7.1, в).
Заказчиком может быть юридическое лицо любой организационной и правовой формы или структурное подразделение инвестора (управление, отдел капитального строительства, группа технического надзора действующего предприятия), наделенное полномочиями для выполнения возложенных функций. В организациях комплексного типа, осуществляющих деятельность инвестора, заказчика, проектировщика, подрядчика и эксплуатацию построенных объектов, заказчиком является подразделение или должностное лицо, назначенное приказом руководителя организации с определением ответственности и наделением необходимыми полномочиями.
Предметом деятельности заказчика является строительство новых объектов, реконструкция, расширение, техническое перевооружение действующих предприятий и сооружений, проведение капитального ремонта. Перечень функций заказчика в каждом конкретном случае определяется договором инвестирования между инвестором и заказчиком, а также договором строительного подряда между заказчиком и подрядчиком.
Форма договора инвестирования (реализации инвестиционного проекта) во взаимоотношениях между заказчиком и инвестором непосредственно ГК РФне предусмотрена.
Так, согласно п. 1 ст. 1005 ГК РФ, агент в соответствии с заключенным агентским договором обязуется за вознаграждение и по поручению принципала совершить определенные действия от своего имени и за счет принципала. При этом заказчик по поручению инвестора обязуется построить и передать инвестору введенный в эксплуатацию (или готовый к вводу) объект основных средств. Строительство ведется за счет инвестора и от имени заказчика.
Договором инвестирования сумма вознаграждения, причитающаяся к получению заказчиком, может быть определена по-разному:
сумма вознаграждения заказчика в договоре не выделяется. В этом случае в договоре на строительство объекта, заключенном между инвестором и заказчиком, определяется только сумма, которую инвестор платит заказчику за строительство. Проектносметная документация составляется так, что затраты по содержанию заказчика включаются в инвентарную стоимость объектов строительства. Разница между суммой полученных от инвестора средств и размером фактических затрат на строительство объекта и будет вознаграждением заказчика за выполненную им работу;
в договоре выделяется сумма вознаграждения заказчика (заказчика-застройщика). В этом случае сумма причитающихся к получению заказчиком доходов будет определена с момента заключения договора. При этом сумма средств, поступающих от инвестора на содержание организации заказчика, будет признаваться предварительной оплатой оказываемых им услуг и полученный аванс может быть включен в налоговую базу по НДС, но по решению самой организации.
При этом, если фактические затраты на строительство объекта окажутся меньше предусмотренных договором, то сэкономленные средства могут быть оставлены у заказчика (как премия за строительство) или возвращены инвестору, либо поделены между ними в согласованной пропорции.
Согласно п. 1 ст. 706 ГК РФ, подрядчик вправе (если из договора подряда не следует его обязанность лично выполнить предусмотренную в договоре работу) привлечь к исполнению своих обязательств других исполнителей (субподрядчиков).
Следовательно, в заключенном между подрядчиком и заказчиком договоре строительного подряда необходимо предусмотреть, должен ли подрядчик самостоятельно выполнить весь объем работ по строительству объекта либо он вправе привлечь к строительству другие организации — субподрядчиков.
В последнем случае подрядчик выступает в роли генерального подрядчика.
Чаще всего при реализации больших инвестиционных проектов обязанности генерального подрядчика берет на себя обще строительная организация, которая занимается, в первую очередь, возведением здания. Все специализированные работы по отделке, монтажу оборудования, сантехническим, электромонтажным, связным и другим работам поручаются субподрядным организациям.
В соответствии с п. З ст. 706 ГК РФ генеральный подрядчик несет перед заказчиком ответственность за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств субподрядчиками, а перед субподрядчиками ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение заказчиком обязательств по договору подряда.
По отношению к субподрядчикам генеральный подрядчик выполняет функции заказчика. Нормативным документом, регулирующим взаимоотношения генерального подрядчика и работающих с ним субподрядных организаций, является гл. 37 «Договора подряда» ГК РФ.
На основании заключенного договора субподряда на генерального подрядчика возлагаются обязанности:
• по обеспечению строительной готовности объекта, конструкций и отдельных видов работ для производства субподрядчиками последующих комплексов работ;
• передаче субподрядчиками утвержденной в установленном порядке проектно-сметной документации в части выполняемых ими работ;
• приемке законченных работ и их оплате;
• комплектной передаче субподрядчикам в соответствии с графиками оборудования, материалов и изделий, поставка которых возложена на генерального подрядчика (заказчика);
• координации деятельности субподрядчиков, участвующих в строительстве.
Генподрядчик осуществляет контроль и технический надзор за соответствием выполняемых субподрядчиками работ рабочим чертежам и строительным нормам и правилам, а материалов, изделий и конструкций — государственным стандартам и техническим условиям, не вмешиваясь при этом в оперативно-хозяйственную деятельность субподрядчиков. При выявлении отклонений от утвержденной проектно-сметной документации, а также рабочей документации, строительных норм и правил генподрядчик вещает предписание субподрядчикам об устранении допущенных отклонений, а в необходимых случаях — о приостановлении работ и не оплачивает эти работы до устранения допущенных отклонений.
В обязанности субподрядчика в соответствии с заключенным договором входит:
• выполнение работ в сроки, установленные графиком производства монтажных и специальных строительных работ, согласно рабочим чертежам и в соответствии со строительными нормами и правилами;
• производство индивидуального испытания смонтированного им оборудования;
• принятие участия в комплексном опробовании оборудования;
• сдача рабочей комиссии законченных объектов строительства;
• обеспечение совместного с генподрядчиком и заказчиком ввода объекта в действие в установленные сроки.
Договор между субъектами инвестиционно-строительной деятельности является юридическим документом, фиксирующим достигнутые между сторонами соглашения и условия их выполнения. Работа с договором является составной частью процесса управления строительством и охватывает следующие основные этапы:
• выбор потенциальных партнеров по реализации строительных подрядов;
• подготовка договорной документации;
• проведение переговоров и подписание договора;
• внесение изменений в договорную документацию;
• рассмотрение исков;
• судебное разрешение исков;
• завершение по договору и его закрытие;
• определение прав и обязанностей сторон.
Основным правовым документом, регулирующим отношения между субъектами инвестиционно-строительной деятельности является Договор подряда на строительство (гл. 37 «Договор подряда» гк РФ).В строительной практике различают наиболее известные типы договоров:
• договор «под ключ», когда подрядчик, выполняя весь комплекс работ и поставок, принимает на себя ответственность за сооружение объекта и заменяет заказчика по отношению к другим лицам, участвующим в строительстве;
• комплексный договор, когда выполняются строительные и инженерные работы, а также поставка и монтаж’ оборудования и промышленных установок и подрядчик берет на себя ответственность за комплекс поставок и работ;
• прямой договор заключается на выполнение фиксированных объемов строительных или специальных инженерных работ на отдельных объектах, составляющих часть комплекса, с поставкой или без поставки оборудования и материалов;
• коммерческий договор, когда стоимость работ по контракту определена в твердых договорных ценах с укрупненным перечнем видов работ.
Договорные отношения закреплены и регулируются статьями второй части Гражданского Кодекса Российской Федерации. Вместе с тем, существует большое количество классификаций договоров по разным классификационным признакам В зависимости от характера взаимоотношений участников проекта и распределения ответственности между ними различают следующие договоры:
• традиционный, представляющий соглашение между заказчиком и генеральным подрядчиком о строительстве объекта по законченному проекту;
• проектно-строительный предусматривающий ответственность подрядчика за проектирование и строительство;
• «под ключ» с полной ответственностью генподрядчика за ввод объекта в эксплуатацию;
• управленческо-строительный, связанный с участием менеджера проекта или управляющего проектом, которые берут на себя главные функции управления совмещенными во времени стадиями проектирования и строительства, оставляя заказчику основную обязанность — искать на основе торга подрядчиков и заключать с ними договоры.
Традиционный тип договора связан с установлением твердой цены. Для него характерным является разобщенность разных этапов работ (предпроектных, проектных и строительных) как организационно, так и во времени.
Объединяющим звеном здесь, как правило, является сам заказчик. По существу, заказчик принимает на себя функции управления, что позволяет ему активно влиять на ход реализации проекта, вносить, если нужно, соответствующие изменения.
Подготовленный для реализации проект передается подрядной фирме, победившей в открытых торгах. В зависимости от своей компетентности заказчик широко или ограниченно пользуется услугами консультационных фирм.
Проектно-строительные договоры, как правило, заключаются по типу возмещения издержек. Эти договоры выполняют в основном наиболее известные промышленные, строительные, проектно-строительные фирмы и корпорации. Они берут на себя всю полноту ответственности перед заказчиком за разработку и реализацию проекта.
Экономический механизм взаимоотношений фирмы с заказчиком базируется на так называемом «комплексном договоре».
Часто фирма обязуется сама оплачивать фактические издержки в процессе реализации проекта, поскольку их сумма определяется по завершении строительства объекта. Обычно в этом случае стоимость проекта определяется по принципу «фактические издержки плюс фиксированная доплата».
Вознаграждение, которое получает фирма, заранее оговаривается в договоре, так же, как и весь перечень предоставляемых заказчику услуг.
Недостатком этого типа является то, что заказчик не может активно влиять на ход реализации проекта, полностью полагаясь во всех вопросах на фирму.
Вместе с тем этот тип обладает несомненным достоинством для проектов, требующих исключительно высокой степени четкости взаимодействия и контроля всех исполнителей и позволяет:
• совместить отдельные фазы реализации проекта;
• вводить объекты отдельными технологическими линиями (пусковыми комплексами);
• осуществлять контроль за ходом реализации проекта и вносить в него существенные изменения;
• сократить продолжительность инвестиционного цикла.
договоры «под ключ» заключаются в основном по принципу «фактические затраты плюс процент от прибыли», однако возможны и другие варианты, например — «твердая цена».
Этот договор предусматривает фиксированный срок строительства при заданном качестве. Помимо основных обязательств, в нем могут содержаться дополнительные требования — техническая помощь на период освоения объекта, содействие в подготовке специалистов и т.д. Координация деятельности при этом обычно осуществляется проектно-строительной фирмой и руководителем проекта (проект-менеджером). Используется принцип совмещения проектирования и строительства. Считается, что не столько размер, сколько сложность объекта, насыщенность его оборудованием определяет эффективность их использования. Практика показывает, что при этом типе сокращается продолжительность инвестиционного периода. Недостатком является, как и при проектно-строительных договорах, то, что заказчик не может активно влиять на ход реализации проекта.
Многим заказчикам, как правило, трудно ориентироваться и быть достаточно компетентными во всех вопросах, связанных с осуществлением проектов. Поэтому типичным становится стремление заказчика заручиться помощью и поддержкой квалифицированного и компетентного лица или организации, выполняющих услуги по управлению. На этот вид услуг и заключаются строительно-управленческие договоры. При этом выбор той или иной договорной системы во многом предопределяет тип организационной формы управления.
Основные договорные обязательства заказчика по отношению к управляющему включают оплату услуг последнего, а также своевременную оплату затрат по проекту в процессе его реализации.
Обязательства могут толковаться в узком смысле или более широко. В узком смысле заказчик обязуется выплатить управляющему вознаграждение в размере, указанном в договоре, осуществлять своевременно платежи, связанные с началом и дальнейшей реализацией проекта.
Более широко обязательства заказчика регулируются таким видом договора, в котором, помимо фиксированного основного вознаграждения за управление проектом, предусматриваются побудительные (поощрительные) и другие специальные гонорары.
На практике обычно встречаются два метода финансирования. При первом методе управляющий осуществляет почти все текущие расходы из своих средств. Это позволяет заказчику не только маневрировать своими финансовыми ресурсами, но и иметь в руках дополнительный рычаг контроля за расходами управляющего. Однако большое распространение получили договоры, когда управляющий становится доверенным лицом заказчика и имеет право от его имени распоряжаться всеми ресурсами.
Одной из форм договоров, направленной на уменьшение риска в процессе выполнения проекта и повышение устойчивости финансового положения его основных участников — заказчика и подрядчика, является привлечение к участию в контракте фирмы-гаранта.
В отличие от широко распространенной в строительстве системы страхования, в соответствии с которой страховая компания берет на себя материальную ответственность за возможные нарушения договора относительно стоимости, сроков и качества строительства, этот тип гарантирует заказчику выполнение проекта в полном соответствии с условиями договора. Если подрядчик по тем или иным причинам не выполнил свои обязательства, фирма-гарант выполняет их или привлекает для этого другие подрядные фирмы.
В целях повышения эффективности договорной практики целесообразно изменить тип контракта использовать либо контракт с ценой, равной «фактическим затратам плюс переменный процент», либо контракт с «определением цены по окончательным фактическим затратам», так как именно эти контракты стимулируют деятельность подрядчика и ограничивают риск заказчика одновременно.
Договор подряда регламентирован гл. 37 ГК РФ. По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену (ст. 740 ГК РФ).
Относительно новой формой является договор долевого участия, который стал широко применяться в строительстве
По договору долевого участия в строительстве одна сторона (Застройщик) обязуется в установленный договором срок построить определенный объект недвижимого имущества или организовать его строительство (реконструкцию) и передать часть построенного объекта (долю) другой стороне (Дольщику) для оформления права собственности Дольщика на долю как на вновь созданное недвижимое имущество, а Дольщик обязуется в срок осуществить капитальные вложения в строительство (финансировать строительство) объекта и принять свою долю в нем.
Договор долевого участия в строительстве является примером концептуального договора. Концептуальные договоры считаются заключенными с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора. Соответственно, после подписания договора стороны вправе требовать взаимно надлежащего исполнения договора.
Договор долевого участия в строительстве является двусторонним (взаимным) договором, по которому у каждой стороны есть права и обязанности. Дольщик обязан осуществить финансирование строительства, а Застройщик обязан организовать строительство объекта и передать Дольщику его долю, договор долевого участия в строительстве по своей природе является возмездным, т. е. договором, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей (п. 1 ст. 423 ГК РФ). Дольщик обязан финансировать строительство, и именно на этом основании Застройщик передает ему его долю.
Договор долевого участия в строительстве должен быть заключен в простой письменной форме (ст. 160— 162 ГК РФ). Согласно Федеральному закону «О государственной регистрации» договор должен быть составлен в форме одного документа, подписанного сторонами.
7.2. Аренда и разновидности арендных отношений в строительстве
Аренда — форма хозяйственного расчета с фиксацией доли дохода, передаваемой по предварительному договору собственнику средств, производства, или другого имущества, возникающего в результате производственной деятельности.
Организации вступают в арендные отношения как арендаторы или арендодатели. Арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом устанавливается определенная структура экономических отношений (рис. 7.2).
Арендная плата — часть дохода предпринимателя в денежном выражении. В случае, когда арендодатель в качестве арендной платы возлагает на арендатора обязанности по содержанию сданного в аренду имущества, в том числе всех видов ремонта, доход арендодателя определяется на основании сведений, представленных арендатором о произведенных им расходах, связанных с содержанием арендуемого имущества. При арендном подряде арендатор берет у арендодателя подряд на выпуск продукции (на договорной основе), а арендодатель оплачивает арендатору произведенную продукцию, при необходимости предоставляя ему средства производства. Вполне очевидно, что арендная плата при такой форме арендных отношений исключена, потому что арендатор (подрядчик) получает деньги от арендодателя, а получение денег от одного лица с тем, чтобы вернуть их ему завтра — это бессмыслица. Проще на эту сумму снизить расчетную плату.
Аренда выпуска подрядной продукции (арендный подряд) должна быть ориентирована на выпуск отдельного, технологически обособленного вида продукции. Арендатор в этом случае берет подряд на выпуск продукции, годной для реализации, и аренде в данном случае подлежит именно выпуск конкретной продукции, а не имущество отдельного структурного подразделения.
При арендном подряде для выполнения подразделением производственных задач и его деятельности предприятие закрепляет за ним соответствующую часть своего имущества основные и оборотные средства.
другими словами, можно арендовать только технологический процесс выпуска отдельного вида продукции.
Схематически это можно представить следующим образом:
оборудование, сырье + производство продукции (отдельного вида) готовая продукция.
Абсолютно необходимым условием для субъекта аренды является выход готовой продукции (конечно, результат любой технологической операции может стать готовой продукцией). Например, для производителя даже разгрузка сырья, но при условии, что эта операция выполняется юридическим лицом. В частности, разгрузка сырья на предприятии для грузчиков специализированной организации — готовая продукция, а разгрузка сырья для грузчиков транспортного цеха предприятия операция технологического процесса предприятия в целом, и поэтому не может быть для них субъектом аренды, а указанные рабочие арендаторами.
Арендные отношения закрепляются договором. В договоре на аренду выпуска продукции арендодатель и арендатор оговаривают три условия арендных отношений:
• количество продукции (объем работ и услуг) в натуральном измерении, заказываемое арендодателем и принимаемое к исполнению арендатором;
• стоимость единицы продукции (объема работ или услуг), так называемая расчетная цена;
• срок исполнения.
Недопустимо при аренде выпуска продукции формировать расчетные цены с учетом доли возможной прибыли от реализации арендодателем готовой продукции, поставленной арендатором. Попытки, осуществляемые на некоторых предприятиях, доводить до арендаторов определенную часть прибыли несостоятельны, так как достоверно определить эту часть практически невозможно.
Не следует забывать, что прибыль возникает в результате акта купли-продажи, а не в процессе производства, и расчеты с арендаторами с помощью цен, включающих долю прибыли, ничего другого не означают, как обещание негарантированного дохода.
При определении затрат на производство продукции следует руководствоваться методом определения затрат по элементам, а не по статьям калькуляции.
В настоящее время широко используется метод расчета затрат по статьям калькуляции, который отвечает на вопрос «где истрачено?» в отличие от метода расчета затрат по элементам, который отвечает на вопрос «что истрачено?».
Это и приводит к самой распространенной ошибке: при создании арендного коллектива на базе структурного подразделения затраты на выпуск продукции определяются по сложившимся в этом структурном подразделении затратам, а не по затратам в целом (всего предприятия) на выпуск продукции данного вида.
Третий вид аренды возможен в исключительных случаях и на непродолжительное время по следующим причинам:
• если у арендодателя есть незагруженное оборудование (правда, непонятно, почему он не производит продукцию сам);
• при наличии резервной армии труда (т. е. безработных), ибо работать более 8 ч в день может не каждый. Ждать высокого качества в данном случае не приходится, так как 8-часовой рабочий день определен физиологическими особенностями человека и уровнем интенсивности его труда.
В аренду могут быть переданы: земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства, не теряющие своих натуральных свойств в процессе их использования (не потребляемые) вещи.
Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его частей. Отдельно взятый вид имущества передается в аренду по приемно-сдаточным актам. Арендодатель сданное в аренду имущество учитывает на своем балансе в составе основных средств. Арендатор стоимость взятого в аренду имущества учитывает в установленном порядке на забалансовом счете «Арендованные основные средства».
Арендная плата может осуществляться в форме:
1) определенного в твердой сумме (преимущественно в денежной форме) платежа, вносимого периодически или единовременно;
2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества, продукции и доходов; З) предоставления арендатором определенных услуг;
4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или аренду;
5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год (ст. 614 ГК РФ). Законом могут быть изменены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды имущества отдельных видов.
Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, когда в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. Арендатор может требовать уменьшения арендной платы за недостатки сданного в аренду имущества (как это предусмотрено ст. 612 ГК РФ); причем уменьшение арендной платы должно быть соразмерно уровню снижения полезных (потребительских) свойств объекта аренды.
Арендодатель, сдавая объект основных производственных фондов, несет определенные расходы. Это могут быть расходы, связанные с текущим и капитальным ремонтом основных производственных фондов, охраной этих объектов, обеспечением арендуемых зданий электроэнергией, отоплением, водоснабжением и др.
В то же время арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, проводить за свой счет текущий ремонт и нести расходы по содержанию имущества согласно условию договора.
Если арендодатель обязан был произвести капитальный ремонт, но нарушил условия договора и не выполнил работу в установленные сроки, то арендатор может:
• провести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта либо зачесть ее в счет арендной платы;
• потребовать соответствующего уменьшения арендной платы;
• потребовать взыскания убытков.
Два последних варианта регулируются по соглашению сторон или через арбитражный суд.
Арендные отношения носят преимущественно договорной характер (исключение составляют некоторые виды лицензируемого пользования), и в качестве одного из основных требований к условиям договора аренды ст. 607 ГК РФ называет указание в нем данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих существенных данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным между сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Для отдельных видов аренды предусмотрены также дополнительные условия, признаваемые существенными. Так, для договора аренды здания или сооружения обязательным является согласованное в письменной форме условие о размере арендной платы, при отсутствии которого такой договор считается незаключенным (ст. 654 ГК РФ).
Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (ст. 617
ГК РФ).
Арендодатель может проводить улучшения арендованного имущества: отделимые и неотделимые от арендованного объекта. Улучшения, которые могут быть отделены без вреда для имущества и имеют самостоятельную ценность, являются собственностью арендатора, если иное не предусмотрено договоро
