2020-04-12
185
56. Ипотечное кредитование в Российской Федерации.
Практическая часть.
Супруги Глазовы обратились в суд с иском к совхозу «Рассвет» о заключении договора приватизации занимаемого ими жилого помещения, состоявшего из отдельного жилого дома, принадлежащего совхозу, ссылаясь на то, что ответчик необоснованно отказал в заключении договора о передаче в собственность жилого помещения.
Решением суда г. Тамбова иск удовлетворен.
Определением кассационной инстанции решение суда отменено и дело направлено на новое рассмотрение. По мнению кассационной, инстанции отменившей решение, суд, удовлетворяя требование Глазовых, не учел, что ст.4 Закона РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» предоставляет право организациям учитывать мнение коллектива при разрешении вопросов о приватизации служебных помещений, и оставил этот вопрос без внимания.
Распространяется ли требование ч.2 ст.4 Закона «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» на служебные жилые помещения совхозов?
|
|
|
Правомерно ли суд кассационной инстанции отменил судебное решение?
57. Договор об ипотеке жилого помещения по российскому законодательству.
Практическая часть.
Борисов П. и его дочь Борисова Е. Предъявили иск к Ждановой о вселении их и несовершеннолетнего Борисова Р. в квартиру. Как указано в заявлении, квартира была предоставлена Борисову П., его бывшей жене Борисовой С. и их двоим детям. Решением народного суда от 22 августа 1293г. Борисова С. лишена родительских прав в отношении сына Борисова Р. и выселена из указанной квартиры.
В августе 1993 Борисов П. вступил в брак со Ждановой. В октябре 1994г. Борисов П. и его дочь Е. Были осуждены, первый – к лишению свободы, вторая – к лишению свободы условно. Сын Борисов Р. – был помещен в интернат. Поскольку Жданова препятствовала их проживанию в квартире, право на которую, как считали истцы, ими не утрачено, они просили суд удовлетворить их иск.
Жданова предъявила встречный иск к Борисову П. и его дочери Борисовой Е. о признании их утратившими право на жилую площадь.
Разрешите спор
Утратили ли право пользования жилым помещением Борисовы Е. и Р.?
Утратил ли право пользования жилым помещением Борисовы П.?
58. Особенности ипотеки для военнослужащих.
Практическая часть.
Васильева с сыном, бывшим мужем и его матерью занимали две комнаты размером 16,7 кв.м. и 12,15 кв.м. в трехкомнатной коммунальной квартире.
В январе 1997г. после расторжения брака Васильева обратилась в суд с иском об устранении препятствий в пользовании жилой площадью, изменении договора найма и выделении ей с сыном изолированной комнаты размером 12,15 кв.м.
|
|
|
Решением суда требование об устранении препятствий в пользовании жилой площадью удовлетворено, в иске об изменении договора найма жилого помещения отказано.
Отказ в изменении договора найма жилого помещения суд мотивировал тем, что в результате выделения Васильевой изолированной комнаты размером 12,15 кв.м. их жилищные условия будут ухудшены, поскольку на их долю приходится жилая площадь большего размера – 14,31 кв.м.
Правильное ли решение вынес суд?
Будут ли ущемлены интересы и права ответчиков в случае выделения истице и ее сыну изолированной комнаты размером 12,15 кв.м.?
59. Договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома.
Практическая часть.
Рябов обратился в суд с иском к бывшей жене Львовой о признании утратившей право на жилую площадь. Он указал, что, являясь членом ЖСК, занимает двухкомнатную квартиру, в которой с июня 1997г. зарегистрирована ответчица, но в нее не переселилась из-за сложившихся у них неприязненных отношений, продолжая проживать в квартире, нанимателем которой являлась ее мать – Демидова.
Львова, в свою очередь, обратилась с иском к отделу учета и распределения жилой площади райисполкома г. Москвы о признании за ней права на жилую площадь в квартире матери. Она мотивировала свое требование тем, что с 1972г. проживала в указанной квартире вместе с матерью одной семьей до ее смерти, последовавшей 1 марта 1998г. отсюда не выезжала, хотя в июне 1997г. зарегистрировалась в квартире Рябова.
С 1972г. Львова проживала в однокомнатной квартире матери в качестве члена ее семьи. В мае 1993г. она вступила в брак с Рябовым.
В апреле 1997г. Рябов получил двухкомнатную кооперативную квартиру по ордеру, в который Львова была включена в качестве члена семьи. Она была снята с регистрации по месту жительства матери и в июле 1997г. зарегистрировалась на жилой площади мужа. Однако в связи с тем, что их семья фактически распалась и между ними возникли неприязненные отношения, Львова по месту регистрации не переселялась, продолжая проживать в квартире матери. Решение суда от 23 февраля 1998г. их брак был расторгнут.
По утверждению Львовой, кооперативная квартира приобретена на личные средства Рябова и стала его собственностью. По месту регистрации квартиры бывшего мужа она была снята с регистрации 10 октября 1999г.
При жизни матери Львова изъявила желание зарегистрироваться в квартире Демидовой. Спустя месяц после выписки из квартиры матери последняя обращалась с заявлением в паспортный отдел РОВД по месту жительства с просьбой о восстановлении регистрации дочери. Решение этого вопроса было отложено до оформления развода с Рябовым, однако брак был расторгнут после смерти матери. Указанное заявление по утверждению Львовой сохранилось.
Какое решение должен вынести суд по иску Рябова?
Какое решение должен вынести суд по иску Львовой?
Утратила ли Львова право пользования квартирой, где проживала ее мать – Демидова?
60. Наследование жилых помещений.
Практическая часть.
Исаков – член ЖСК «МГУ» - пользовался двухкомнатной квартирой, пай за которую он полностью выплатил.
В связи с выездом для постоянного жительства за границу он по нотариально удостоверенному договору купли-продажи от 6 ноября 1996г. продал эту квартиру Чубровой.
Однако решением общего собрания членов кооператива занимаемая ранее семьей Исакова квартира была предоставлена члену семьи пайщика ЖСК Абрамова – Абрамову А., которому на основании этого решения 6 декабря 1996г. отделом учета и распределения жилой площади районной администрацией города Москвы был выдан ордер.
Чуброва обратилась в суд к Абрамову А., ЖСК «МГУ» и отделу учета и распределения жилой площади с исками о признании этого решения и выданного на его основании ордера недействительными, выселении Абрамова и о ее вселении в квартиру. В обосновании своих требований она указала на то, что является собственником квартиры и намерена проживать в ней.
|
|
|
Абрамов А. Иск не признал и предъявил встречный иск о признании договора купли-продажи Исаковым кооперативной квартиры недействительным, выселении Чубровой из жилого помещения и вселении его с семьей в спорную квартиру, мотивируя тем, что уставом ЖСК «МГУ» не предусмотрена возможность продажи кооперативных квартир; освобождающиеся квартиры распределяются общим собранием пайщиков нуждающимся в улучшении жилищных условий членам кооператива.
Решением районного суда г. Москвы исковые требования Чубровой удовлетворены, во встречном иске Абрамову А. Отказано.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда решение народного суда отменила и дело направила на новое рассмотрение.
Правильно ли суд первой инстанции вынес решение?
Требуется ли новое рассмотрение данного дела? Если да, то по каким причинам.
Обязана ли районная администрация города, выдавшая ордер предоставить Абрамову другое жилое помещение?
61. Пользование жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу.
Практическая часть.
Сидоров Г. обратился в суд с иском к сыну Сидорову Н. О признании его утратившим право на двухкомнатную квартиру и о выселении с женой Сидоровой Л.
В исковом заявлении Сидоров Г. указал, что названную квартиру получил как член ЖСК на семью из четырех человек, в т.ч. и на ответчика. Затем истец выехал в г. Пятигорск, в квартире остался проживать ответчик, который 1 февраля 1996г. зарегистрировал брак с Сидоровой Л. 26 июля 1996г. у них родился ребенок, а 20 августа 1996г. Сидоров Н. Приговорен к трем годам лишения свободы. Наказание Сидоров отбывал в Пермской области, был снят с регистрационного учета по месту нахождения спорной квартиры.
По мнению истца, ввиду этого, а также требований ст.60 ЖК РСФСР сын утратил право на жилое помещение. Ответчица Сидорова Л. с малолетним сыном 3 апреля 1997г. прописалась и вселилась в квартиру без письменного согласия истца. После отбытия наказания Сидоров зарегистрировался и вселился по месту нахождения спорной квартиры также без письменного согласия истца.
|
|
|
В свою очередь Сидорова Л. предъявила иск к Сидорову Г. и его жене – Сидоровой А. о признании их утратившим право на жилое помещение в доме ЖСК, указывая, что они в г. Пятигорске приобрели дом на праве частной собственности, прописались в нем и постоянно проживают. Впоследствии иск к Сидорову Г. она отозвала.
Таким образом, ответчицей по встречному иску осталась только Сидорова А.
Решением районного суда г. Перми Сидорову Г. в иске отказано, а иск Сидоровой Л. удовлетворен, и Сидорова А. признана утратившей право на жилое помещение в доме ЖСК.
Заместитель Главного прокурора РФ в протесте, внесенном в Президиум Верховного Суда РФ, поставил вопрос об отмене судебных постановлений и передачи дела на новое рассмотрение.
Президиум Верховного Суда РФ протест удовлетворил
Правильно ли было вынесено решение судом первой инстанции?
Обозначьте основания, по которым на Ваш взгляд Президиум Верховного Суда РФ удовлетворил протест Главного прокурора РФ?
Утратила ли право на жилую площадь супруга члена кооператива Сидорова А.?
62. Правовое регулирование обеспечения жилыми помещениями военнослужащих.
Практическая часть.
Член ЖСК «Северный» Белова, занимавшая в доме кооператива однокомнатную квартиру, скончалась 23 января 1996г.
11 марта 1996г. на основании решения районной администрации г. Воронежа ордер на эту квартиру был выдан Аферову сыну одного из членов ЖСК «Северный».
Павлова предъявила в суде иск о признании ордера, выданного Аферову, недействительным, о его выселении, преимущественном праве на вступление в члены ЖСК и вселении в указанную квартиру.
Она сослалась на то, что является единственной наследницей по завещанию после смерти Беловой (ее родной тети). Согласно завещанию все имущество Беловой, в т.ч. и паенакопление после ее смерти переходит ее племяннице.
Правомерно ли выдан ордер Аферову?
Кто имеет преимущественное право на вступление в члены ЖСК?
Какое решение должен вынести суд?
63. Страхование жилых помещений.
Практическая часть.
Андреев предъявил в суд иск к Гаврилову о вселении его в комнату площадью 18 кв.м., расположенную в коммунальной квартире, ссылаясь на то, что на эту комнату ему выдан ордер, однако Гаврилов – наниматель двух других комнат в этой квартире, препятствует его вселению.
Гаврилов иск не признал и предъявил встречные требования к Андрееву и администрации о признании недействительным выданного Андрееву ордера и к администрации о предоставлении ему комнаты по договору аренды, мотивируя свои требования тем, что право на предоставление ему освободившейся комнаты предусмотрено ст.16 Закона «Об основах федеральной жилищной политики»
Какое решение должен вынести суд?
Правильно ли поступила администрация, выдав ордер Андрееву на освободившуюся комнату в коммунальной квартире площадью 18 кв.м.? Если нет, должна ли она предоставить другое жилое помещение Андрееву?
64. Государственные жилищные сертификаты.
Практическая часть.
Прохорова обратилась в суд с иском к Маслову о признании права на жилую площадь в двухкомнатной квартире и ее разделе, указав, что в августе 1996г. вступила в фактические брачные отношения с Масловым и вместе с сыном от первого брака поселилась в занимаемой Масловым двухкомнатной квартире. В октябре 1997г. их брак был зарегистрирован в органах загса. В связи с тем, что их взаимоотношения обострились и Маслов требует освободить квартиру, просила признать за ней право пользования жилым помещением и выделить ей с сыном, как нанимателю, комнату.
Маслов возражал против иска. Он категорически возражал против регистрации Прохоровой в своей квартире, чем выразил несогласие с ее постоянным проживанием. Отказ Маслова зарегистрироваться Прохоровой в его квартире послужил поводом для конфликта между ними, приведшего к расторжению брака. Прохорова сохраняла за собой право на жилое помещение в другой двухкомнатной квартире, нанимателем которой являлся ее отец.
Прохорова в своем исковом требовании заявила, что с момента вступления в фактические брачные отношения проживала вместе с сыном от первого брака как супруга в квартире Маслова, до мая 1998г. вела с ним общее хозяйство. По адресу указанной квартиры оформляла на свое имя подписку на газеты и журналы, получала корреспонденцию, медицинскую помощь.
Маслов, являясь нанимателем квартиры, проживал в ней один и не возражал, чтобы после вступления с ним в августе 1996г. в брачные отношения и регистрации брака Прохорова вселилась в квартиру и проживала там одной семьей с ним.
Какое решение должен вынести суд?
Является ли Прохорова членом семьи Маслова?
Имеет ли значение институт регистрации по месту жительства (пребывания) при определении вопроса о признании права на жилую площадь?
При каких условиях суд может отказать в заключение отдельного договора найма жилого помещения?
65. Государственная регистрация прав на жилые помещения.
Практическая часть.
М. Беляков обратился в суд с иском к своему отцу Н. Белякову о признании его утратившим право на жилое помещение в трехкомнатной квартире по тем основаниям, что после смерти матери в 1983г. отец в квартире не проживал.
Н. Беляков предъявил встречный иск к проживающим в квартире супругам Беляковым М. и Л. о вселении, указав, что ответчики препятствуют пользоваться жилым помещением.
Решением суда первой инстанции удовлетворен иск о признании Н. Белякова утратившим право пользования площадью, во встречном иске отказано.
В основу решений судом положены объяснения самого истца, а также свидетелей, допрошенных по его ходатайству. При этом оставлены без проверки утверждения Н Белякова о том, что намерения оставлять спорную площадь, полученную им на всю семью в 1973г., у него не было. Он от нее никогда не отказывался. В квартире, помимо его и личных вещей, находилось имущество, которое приобреталось им и матерью истца в период нахождения в зарегистрированном браке и было в пользовании всей семьи.
Во встречном иске Беляков Н. Указывал на то, что у него с родителями жены сложились конфликтные отношения, которые создавали определенные трудности для совместного проживания семьи из 5 человек в квартире, состоящей из смежных комнат (тесть умер в 1994г., теща – в декабре 1996г). в 1991г. женился сын, стал проживать с женой в спорной квартире. По вопросу улучшения жилищных условий Н. Беляков обращался в районную администрацию, после смерти тещи пытался вселиться в квартиру, но сын и невестка стали препятствовать его проживанию.
В подтверждение своих доводов Н. Беляков просил допросить в качестве свидетелей ряд лиц, однако эта просьба не была удовлетворена. В то же время в деле имеются письменные объяснения нескольких граждан, в которых утверждается, что Н Беляков пользовался квартирой, в ней находились его вещи, впоследствии вынесенные его сыном.
Правильное ли решение вынес суд?
Правомерно ли была вселена Белякова Л. (супруга истца)?
66. Ответственность в жилищном праве. Защита жилищных прав.
Практическая часть.
Гражданке Симоновой принадлежал жилой дом. В декабре 1990г. она обратилась в суд с иском о выселении из дома Чистякова. В обоснование своего требования Симонова сослалась на то, что ответчик, являясь нанимателем жилой площади в ее доме, ненадлежащем поведением создает условия, невозможные для проживания с ним в одном доме.
Чистяков предъявил в суд встречный иск к Симоновой о признании за ним права собственности на часть дома, мотивируя это тем, что с 1970г. он проживал в указанном доме не в качестве нанимателя, а единой семьей с истицей, находился с ней в фактических брачных отношениях, участвовал в возведении пристройки к дому и является его совладельцем.
В процессе рассмотрения дела Симонова в марте 1992г. подарила дом своим племянникам Тарасову и Денисову. Договор дарения был оформлен в нотариальном порядке. В 1993г. Симонова умерла. В 1998г. Тарасов и Денисов продали дом по нотариально удостоверенному договору Харитонову.
С учетом этого Чистяков изменил исковые требования: просил признать недействительным договор дарения дома на имя Тарасова и Денисова, признать за ним право собственности на часть дома, как за созастройщиком. Ответчики Тарасов и Денисов, а также привлеченный к участию в деле в качестве соответчика Харитонов требование о выселении Чистякова не заявляли, поскольку он к этому времени в доме не проживал.
К участию в деле был привлечен в качестве третьего лица без самостоятельных требований районная администрация, выделившая в свое время семье Симоновой земельный участок для строительства дома.
Суд первой инстанции признал за Чистяковым право собственности на половину пристроенной на втором этаже дома жилой комнаты и часть подсобных помещений.
В данном случае суд признал право собственности за истцом на неизолированную часть дома. В решении не указано, какая конкретно доля дома за ним закреплена.
Заместитель Председателя Верховного Суда РФ внес в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда РФ протест, в котором поставил вопрос об отмене этого решения и направлении дела на новое рассмотрение.
Должна ли Судебная коллегия удовлетворить протест Заместителя Председателя Верховного Суда РФ? Если да, то на каких основаниях
Является ли действительным договор дарения, заключенный между Симоновой и ее племянниками?
Является ли действительным договор купли-продажи, заключенный между племянниками и Харитоновым?
Является ли Чистяков сособственником пристройки дома (либо всего дома)?
ТЕРМИНЫ ПО ДИСЦИПЛИНЕ «ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО»
Государственный учет жилищного фонда – это одна из форм государственного управления жилищным хозяйством, целью которой является получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии и стоимости объектов жилищного фонда, а также изменении этих показателей.
Договор социального найма жилого помещения – договор, по которому одна сторона – собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем, на условиях, установленных ЖК. Одной из сторон по такому договору выступают наймодатели – собственники жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда либо управомоченные ими лица. Другой стороной могут быть только граждане.
Договор найма специализированного жилого помещения – договор, по которому одна сторона – собственник специализированного жилого помещения или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем (ст. 100 ЖК РФ). В договоре определяются предмет, права и обязанности сторон по пользованию жилым помещением, члены семьи нанимателя. Форма договора письменная. Типовые договоры найма специализированных жилых помещений утверждаются Правительством РФ.
Договор управления многоквартирным домом – это договор, по которому одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Долевая собственность – общая собственность, доли участников которой определены.
Жилищное право – совокупность правовых норм, регулирующих отношения по использованию жилищного фонда.
Жилищный или жилищно-строительный кооператив- добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.
Жилищный накопительный кооператив - потребительский кооператив, созданный как добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях путем объединения членами кооператива паевых взносов.
Жилищный сертификат – особый вид ценной бумаги с индексируемой номинальной стоимостью, удостоверяющей право их собственников на приобретение квартиры при условии приобретения пакета жилищных сертификатов и на условиях, установленных законодательством, а также на получение от эмитента по первому требованию индексированной номинальной стоимости жилищного сертификата.
Жилищный фонд социального использования – совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;
Жилищный фонд коммерческого использования – совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование.
Жилой дом – это индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Иногда термин «жилой дом» употребляется в более широком значении и охватывает также земельный участок, на котором находится дом, подсобные хозяйственные постройки, многолетние зеленые насаждения.
Завещательный отказ – в наследственном праве возложение на наследника по завещанию исполнения каких-либо обязательств в пользу одного или нескольких лиц – отказополучателей, которые приобретают право требовать такого исполнения.
Индивидуальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами-собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами – собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования.
Квартира - признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
Комната- признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.
Принципы жилищного права – это выраженные в нормах жилищного законодательства руководящие положения, определяющие содержание и основные начала данной отрасли.
Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Преимущественное право покупки – право любого участника общей собственности на предпочтительное перед посторонними лицами приобретение продаваемой одним из участников доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
Приватизация жилых помещений – бесплатная передача в собственность граждан РФ на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, - по месту бронирования жилых помещений.
Служебные жилые помещения – помещения, предназначенные для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы, в связи с назначением на государственную должность РФ или государственную должность субъекта РФ либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления.
Специализированный жилищный фонд – совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела 4 ЖК РФ жилых помещений государственного и муниципального жилищного фондов;
Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Инвесторы – юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка. В качестве инвесторов могут выступать пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки, паевые инвестиционные фонды и другие.
Жилищные сертификаты представляют собой именной документ (свидетельство) с индексированной номинальной стоимостью, удостоверяющий права их владельца на приобретение жилого помещения (в случае приобретения пакета жилищных сертификатов) или на получение от эмитента по первому требованию индексированной номинальной стоимости жилищных сертификатов. Доход, получаемый владельцем сертификата, выражается в разнице цен покупки и погашения ценной бумаги. При этом сертификат не дает право на участие в прибыли или управлении, а также каких-либо дивидендов.
Сделка представляет собой правомерное волевое действие, для которого необходима воля субъекта и ее выражение во вне (волеизъявление).
Сделка является наиболее распространенным основанием возникновения жилищных правоотношений, особенно отношений связанных по распоряжению жилыми помещениями.
Наиболее распространенным договором по передаче права собственности на жилое помещение является договор купли-продажи. В отличие от других договоров продажи недвижимого имущества договор купли-продажи жилого помещения или его части подлежит государственной регистрации и признается заключенным только с момента такой регистрации. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой К нему применяются правила о купле-продаже, если это не противоречит правилам о договоре мены и существу мены. Каждая из сторон договора выступает в качестве продавца товара, который она обязана передать, и покупателем товара, который обязана принять в обмен
Рентные отношения впервые стали регулироваться в ГК РФ. До этого в Кодексе 1964 года в главе о купле-продаже содержались только две статьи, посвященные купле-продаже жилого дома с условием пожизненного содержания с иждивением.
Соглашение о ренте до передачи жилого помещения никаких правовых последствий не влечет, поскольку договор носит реальный характер.
В правовом регулировании ренты Кодекс последовательно проявляет тенденцию максимально гарантировать интересы ее получателя, тем более что получение ренты нередко может оказаться для получателя ренты основным или, по крайней мере, одним из основных источников средств к существованию. Договор подлежит нотариальному удостоверению и регистрации.
Наиболее распространенным основанием пользования жилым помещением является д оговор жилищного найма.
Содержание данного договора составляет предоставление жилого помещения во владение и пользование для проживания в нем за плату.
Договор безвозмездного пользования (ссуда ) порождает отношения по временному безвозмездному пользованию жилым помещением.
Общие осмотры – осмотры здания в целом, включая конструкции, инженерное оборудование и внешнее благоустройство, которые проводятся два раза в год: весной и осенью.
Частичные осмотры – осмотры, при которых осматриваются отдельные элементы здания или помещения.
Внеочередные осмотры – осмотры, проводимые после явлений стихийного характера (ливней, ураганных ветров, сильных снегопадов, и других), вызывающих повреждения отдельных элементов зданий, а также проводимых в случае аварий или при выявлении деформаций конструкций и неисправностей инженерного оборудования, которые нарушают условия нормальной эксплуатации.
Место жительства – место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает в качестве собственника, нанимателя, поднанимателя, пользователя на иных основаниях, предусмотренных законодательством РФ, - жилой дом, квартира, служебное жилое помещение, специализированные дома (общежитие, гостиница-приют, дом маневренного фонда, специальный дом для одиноких и престарелых, дом-интернат для инвалидов, ветеранов и другие), а также иное жилое помещение.
Место пребывания – место, где гражданин временно проживает, - гостиница, санаторий дом отдыха, пансионат, кемпинг, больница, туристическая база, иное подобное учреждение, а также иное жилое помещение, не являющееся местом жительства гражданина.
Военнослужащие, поступившие на военную службу по контракту, офицеры, проходящие военную службу по призыву, и члены их семей до получения жилых помещений регистрируются по месту дислокации воинских частей.
Граждане, не имеющие регистрации по месту жительства, регистрируются по месту пребывания.
Граждане, связанные по условиям и характеру работы с постоянным передвижение, – по месту дислокации соответствующих пароходств, флотилий, организаций и учреждений.
Граждане, не достигшие совершеннолетия, - по месту жительства родителей
Жилищный кооператив – некоммерческая организация, добровольное объединение граждан с целью удовлетворения жилищных потребностей путем объединения их имущественных паевых взносов для приобретения жилого дома (домов) и последующей его (их) эксплуатации. Члены кооператива становятся пользователями квартир приобретенного кооперативом дома, право собственности на которые приобретают с момента внесения всей суммы паенакопления.
Жилищно-строительный кооператив - некоммерческая организация, добровольное объединение граждан с целью удовлетворения жилищных потребностей путем объединения их имущественных паевых взносов для участия в строительстве либо реконструкции жилого дома (домов) и последующей его (их) эксплуатации. Права членов кооператива см. «Жилищный кооператив».
Вспомогательное помещение – помещение в составе жилого помещения, предназначенное для удовлетворения хозяйственно-бытовых нужд проживающих. К В.п. относятся кухня, туалет, ванная комната, кладовая и т.п.
Жилая единица (жилье) – жилые помещения, в т.ч. специализированные помещения, имеющие выход в места общего пользования здания или на земельный участок и предназначенные для постоянного или временного проживания и использования в иных целях в порядке, предусмотренном жилищным законодательством, как правило, одной семьей. Ж.е. является учетной единицей в системе государственного учета жилищного фонда.
Жилые помещения – изолированное помещение, предназначенное для постоянного и преимущественного проживания и отвечающее нормативно-техническим требованиям.
Жилой дом – здание постоянного типа, в котором жилые помещения составляют более половины площади всех помещений здания. Ж.д. бывают многоквартирные (две и более жилые единицы, имеющие выход в места общего пользования дома) и индивидуальные (или одноквартирные).
Жилищный фонд – совокупность заселенных и незаселенных жилых единиц.
Комната – жилое помещение, ограниченное стенами от пола до потолка, в жилом доме, в структурно обособленной части иного здания, которое построено, пристроено и для проживания граждан, имеющее выход в места общего пользования квартиры многоквартирного или индивидуального жилого дома, либо здания.
Квартира – жилое помещение, состоящее из одной или нескольких комнат и вспомогательных помещений, расположенное в жилом или нежилом здании.
Коммунальная квартира – квартира, заселенная несколькими нанимателями и (или) собственниками жилых комнат, совместно использующими места общего пользования квартиры и инженерное оборудование в местах общего пользования.
Неизолированная комната – комната, связанная с другой комнатой общим входом.
Домовладельцы – любые физические лица, юридические лица, государственные и муниципальные образования, являющиеся собственниками помещений в кондоминиуме.
Кондоминиум – единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором помещения (см. «Помещения в кондоминиуме) находятся в собственности домовладельцев, а общее имущество находится в общей долевой собственности домовладельцев.
Общее имущество в кондоминиуме – части комплекса недвижимого имущества, предназначенные для обслуживания, использования и доступа к помещениям, тесно связанные с ними назначением и следующие их судьбе. В соответствии со ст. 7 Закона «О товариществах собственников жилья» к общему имуществу относится: межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, механическое, электрическое сантехническое и иное оборудование, находящее за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, прилегающие земельные участки в установленных границах иные объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества.
Помещение в кондоминиуме – единица комплекса недвижимого имущества, выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилых или иных целей, находящаяся в собственности домовладельцев кондоминиума.
Придомовая территория – земельный участок, примыкающий к дому, в т.ч. тротуары, дворовые и внутриквартальные проезды, зеленные насаждения детские и спортивные площадки, площадки, оборудованные для сбора твердых бытовых отходов, и т.п.
Товарищество собственников жилья – некоммерческая организация, форма объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме, владение, пользование и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом.
Застройщики – любые физические или юридические лица, государственные и муниципальные образования в лице органов государственной исполнительной власти и местного самоуправления, или группа лиц, действующих совместно, которые приобретают, строят или реконструируют недвижимое имущество с целью создания кондоминиума и передачи прав собственности на помещения в нем различным домовладельцам.
Аренда жилья – соглашение, по которому собственник жилой единицы или управомоченное им лицо (арендодатель) предоставляет жилое помещение юридическому лицу (арендатору) во временное владение и пользование или во временное пользование, при условии целевого использования объекта аренды.
Жилищный найм – соглашение, по которому собственник жилья или управомоченное им лицо (наймодатель) предоставляет гражданину (нанимателю) жилье во временное владение и пользование сроком, не превышающем 5 лет.
Социальный найм – разновидность жилищного найма, при котором жилье государственного и муниципального жилищного фонда предоставляется гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, во владение и пользование по нормам предоставления жилья.
Минимальный размер предоставления жилых помещений – размер минимальной жилой площади, предоставляемой гражданам по договору социального найма в пределах социальной нормы площади жилья, но не менее 13,5 кв.м. общей площади жилья на одного человека.
Социальная норма площади жилья – размер площади жилья, приходящейся на одного человека, в пределах которой:
- осуществляется предоставление жилого помещения по договору социального найма в государственном и муниципальном жилищном фонде;
- осуществляется предоставление субсидий покупателям жилья и индивидуальных застройщикам;
- осуществляется предоставление субсидий и льгот на оплату жилья и коммунальных услуг.
Устанавливается органами государственной власти субъектов РФ в зависимости от достигнутого уровня жилищной обеспеченности, применяемых типов жилых помещений, предоставляемых по договору социального найма и других факторов. Может дифференцироваться в зависимости от состава семьи. В соответствии с Постановлением Правительства РФ «О федеральных стандартах перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг» от 26.05.1997 № 621. объем финансирования из федерального бюджета будет рассчитываться исходя из федеральных стандартов: 18 кв.м. общей площади жилья на одного члена семьи, состоящей из 3-х и более человек, 42 кв.м. – на семью из 2-х человек, 33 кв.м. – на одиноко проживающих граждан.
Обмен – соглашение нанимателя, пользующегося жилым помещением на основании социального найма с другим нанимателем, членом кооператива или собственником жилого помещения по поводу обмена занимаемых ими жилых помещений.
Ипотечное жилищное кредитование – предоставление кредита (займа) на срок 3 года и более банками, другими кредитными организациями (не кредитными организациями) физическому лицу для приобретения жилья под залог приобретаемого жилья в качестве обеспечения кредитного обязательства.
Кредитование жилищного строительства – предоставление банками и другими кредитными организациями кредита застройщикам на срок не менее срока строительства и реализации объекта строительства (или его частей) третьим лицам для финансирования строительных работ под залог земельного участка под строительство или иные права застройщика на этот участок, а также незавершенное строительство, другое имущество.
Инвестиции в жилищной сфере – вложение имущества в объекты жилищно-коммунального комплекса и в создание рынка ипотечного кредитования в целях получения дохода и достижения положительного социального эффекта.
Инвестиционная деятельность – совокупность практических действий по реализации инвестиций.
Инвесторы – субъекты инвестиционной деятельности, осуществляющие вложение собственных или привлеченных средств в форме инвестиций и обеспечивающие их целевое использование. В качестве И. Могут выступать органы, уполномоченные управлять государственным и муниципальным имуществом, российские и иностранные граждане и юридические лица, иностранные государства и международные организации.
Инвестиционный фонд – открытое акционерное общество, осуществляющее деятельность одновременно по привлечению средств за счет эмиссии собственных ценных бумаг, вложению собственных средств в ценные бумаги других эмитентов и торговле ценными бумагами.
Ипотека – залог недвижимого имущества, возникающего на основании договора или в силу закона (п.5 ст.488 и п.1 ст.587 ГК РФ). Отношения по ипотеке регулируются нормами ГК РФ и Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
Ипотечная облигация - ценная бумага, обеспеченная ипотекой на жилое помещение и используемая банком и операторами вторичного рынка ипотечных кредитов для финансирования ипотечных кредитов.
Жилищные сертификаты – обеспеченный именной документ с двойным номиналом: в единицах общей площади жилья и в денежном эквиваленте, определяемом схемой индексации, который дает их владельцу право требовать от эмитента погашения сертификата путем предоставления в собственность помещений, строительство (реконструкция) которых финансировались за счет средств, полученных от их размещения (в случае приобретения пакета Ж.с.) или право на получение от эмитента по первому требованию индексированной номинальной стоимости Ж.с.
Схема индексации номинальной стоимости устанавливается в проспекте эмиссии, определяет порядок изменения цены выкупа жилищного сертификата, процедуру ее расчета и должна производиться не реже одного раза в три месяца. Ж.с. не является именной ценной бумагой[1].
Закладная - именная ценная бумага, удостоверяющая следующие права ее законного владельца: право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой жилого помещения, указанного в соответствующем договоре, без представления других доказательств существования этого обязательства; право залога на указанное в договоре об ипотеке жилое помещение.
Элементы здания - конструкции и технические устройства, составляющие здание, предназначенные для выполнения заданных функций.
Неисправность элемента здания - состояние элемента, при котором им не выполняется хотя бы одно из заданных эксплуатационных требований.
Повреждение элемента здания - неисправность элемента здания или его составных частей, вызванная внешним воздействием (событием).
Дефект элемента здания - неисправность (изъян) элемента здания, вызванная нарушением правил, норм и технических условий при его изготовлении, монтаже или ремонте.
Эксплуатационные показатели здания - совокупность технических, объемно-планировочных, санитарно-гигиенических, экономических и эстетических характеристик здания, обуславливающих его эксплуатационные качества.
Техническое обслуживание жилого здания - комплекс работ по поддержанию исправного состояния элементов здания и заданных параметров, а также режимов работы его технических устройств.
Ремонт здания – комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий по устранению физического и морального износа, не связанных с изменением основных технико-экономических показателей здания.
Текущий ремонт здания - ремонт здания с целью восстановления исправности (работоспособности) его конструкций и систем инженерного оборудования, а также поддержания эксплуатационных показателей.
Капитальный ремонт здания - ремонт здания с целью, восстановления его ресурса с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей.
Физический износ здания (элемента) - величина, характеризующая степень ухудшения технических и связанных с ними других эксплуатационных показателей здания (элемента) на определенный момент времени.
Моральный износ здания - величина, характеризующая степень несоответствия основных параметров, определяющих условия проживания, объем и качество предоставляемых услуг современным требованиям.
Реконструкция здания - комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей (количества и площади квартир, строительного объема и общей площади здания, вместимости или пропускной способности или его назначения) в целях улучшения условийпроживания, качества обслуживания, увеличения объема услуг.
Коммунальные услуги – услуги, доводимые до потребителя в целях удовлетворения жизненно необходимых потребностей людей. К таковым относятся услуги по электроснабжению, водоснабжению, газоснабжению, теплоснабжению, а также иные услуги, создающие комфортность проживания, способствующие осуществлению жизнеобеспечения и поддержания необходимого санитарного состояния городов и иных поселений.
Норматив потребления коммунальных услуг – нормативы, характеризующие объективно необходимый минимальный объем и качество предоставляемых услуг. В пределах норматива осуществляется расчет субсидий по оплате жилья и коммунальных услуг.
Нормативно-технические требования – совокупность санитарных, технических, противопожарных и иных требований, предъявляемых к жилым помещениям.
