Этап 3. Исчисление стоимостных показателей кадастровой оценки земель

 На основе анализа данных, полученных различными методами оценки земельных участков, в каждой оценочной микрозоне определяется кадастровая стоимость земли как усредненная величина по конкретному виду использования.

Основными методами обработки исходной рыночной информации являются регрессионный корреляционный анализ и статистический метод группировок.

 

Рыночные цены в расчете на единицу площади земли типичных земельных участков устанавливаются:

Ø по незастроенным земельным участкам с учетом рыночных цен на аналогичные участки, скорректированных на время продажи;

Ø по земельным участкам, застроенным объектами недвижимости с применением затратного метода, предусматривающего вычитание восстановительной стоимости за минусом износа из текущей рыночной цены конкретного объекта недвижимости, а также техники остатка дохода, приходящегося на земельный участок.

 

В зависимости от реальной ситуации на рынке недвижимости применяются и другие методы.

В случаях получения существенно различающихся оценочных стоимостей земли в пределах одной оценочной микрозоны для различных видов использования выделяются дополнительные оценочные микрозоны.

Оценочные микрозоны, близкие по значению кадастровой стоимости земли, объединяются в оценочные зоны. При этом одна оценочная зона может быть представлена несколькими локальными участками на территории поселения.

Количество оценочных зон зависит от диапазона оценочных стоимостей микрозон. Как показывает практика оценки рыночной стоимости земли в городах с устойчивым рынком недвижимости, количество выделяемых оценочных зон зависит от численности жителей населенного пункта. Количество оценочных зон может составлять от 3 в городах до 20 тысяч человек и до 10 и более в городах с населением свыше 500 тысяч человек.

Этап 4. Ценовое зонирование территории города

В результате проведенной оценки земельных участков в районах жилой и коммерческой застройки, выделяемых для индивидуального жилищного строительства, используемых для ведения приусадебных, садоводческих и огороднических хозяйств, устанавливаются показатели стоимости земли по оценочным микрозонам города.

Данная процедура включает две стадии.

На первой стадии полученные данные наносятся на кадастровую карту города и осуществляется ценовое зонирование территории города, а именно формирование на основе полученных показателей кадастровой стоимости по микрозонам отдельных оценочных зон.

Объединение отдельных микрозон в оценочные зоны осуществляется на основе соблюдения следующих принципов:

Ø близость значений показателей стоимости земельных участков;

Ø территориальное единство расположения микрозон;

Ø общность инженерной инфраструктуры, однородность положительного или отрицательного воздействия граничащих с микрозонами крупных инженерных сооружений или объектов.

Полученные стоимостные характеристики земельных участков наносятся на план города и выполняются работы по ценовому зонированию городских земель, которые совмещаются с результатами функционального зонирования территории города.

На второй стадии показатель цены земли в среднем по городу принимается за единицу, а по каждой оценочной зоне рассчитываются коэффициенты градостроительной ценности территории, которые составляют значение соответственно больше или меньше единицы.

При расчете коэффициентов относительной ценности территории для каждой городской зоны может учитываться влияние определенных групп факторов.

Например, для селитебной зоны первостепенное значение имеют следующие группы факторов:

1. Транспортная доступность населения к центру города, объектам культуры и бытового обслуживания общегородского значения.

2. Обеспеченность централизованным инженерным оборудованием и благоустройством территории.

3. Уровень развития сферы культурно-бытового обслуживания населения,

4. Историческая ценность застройки, эстетическая и ландшафтная ценность территории.

5. Состояние окружающей среды, санитарные условия.

6. Инженерно-геологические условия строительства.

7. Рекреационная ценность территории;

8. Престижность территории.

Для промышленной и коммунально-складской зоны большое значение имеют следующие факторы:

1. Уровень развития производственной инфраструктуры, наличие транспортных путей, удаленность от основных транспортных магистралей.

2. Условия обеспечения трудовыми ресурсами и удаленность от жилых массивов.

3. Градостроительные условия и ограничения, обусловленные зонированием, разрешенным использованием земельных участков и т.п.

Величина коэффициентов определяется на основе статистического и причинно-следственного анализа рыночных данных, утвержденных нормативов по градостроительству, опроса и экспертных оценок специалистов.

В заключении проводится логический и сравнительный анализ полученных результатов. Логический анализ состоит в том, что цена земли, как правило, должна снижаться от центра к периферийным районам города. При отклонении от этой тенденции устанавливаются причины сложившегося положения.

Сравнительный анализ производится путем установления зависимости коэффициентов градостроительной ценности земель по каждой оценочной зоне города и рыночных цен продаж на земельные участки и объекты недвижимости.