2020-05-12
277
Методика массовой ГКОЗ поселений базируется на принципе совмещения результатов анализа рыночной информации о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости с распределением в границах оцениваемой территории совокупности ценообразующих факторов.
Такой подход позволяет определять кадастровую стоимость земельных участков на основе рыночных цен на земельные участки там, где существует реальный рынок земли и недвижимости. Там, где рынок отсутствует, кадастровая стоимость земельных участков определяется путем учета ценообразующих факторов, формирующих потребительскую ценность (полезность) земель.
Методика массовой государственной кадастровой оценки земель поселений состоит из следующих расчетных блоков:
1. Проведение факторного анализа с учетом следующих ценообразующих факторов:
уровня развития транспортной инфраструктуры;
уровня развития инженерной и производственной инфраструктуры;
уровня развития социально-бытового обслуживания населения;
состояния окружающей среды;
исторической и архитектурно-эстетической ценности застройки, ландшафтной ценности территории;
инженерно-геологических условий строительства и подверженности территории разрушительным природным и техногенным воздействиям;
рекреационной ценности территории.
2. Выделение на оцениваемой территории групп с однородными признаками (поселений на территории района, кадастровых кварталов, земельных участков).
3. Выделение для каждой группы наиболее типичных тестовых объектов (при выборе должен учитываться имеющийся объем рыночной информации по объектам) и определение формы аналитических зависимостей между рыночными ценами реальных сделок и ценообразующими факторами этих объектов; расчет по полученным тестовым объектам удельных стоимостных показателей земель (руб/м2).
4. Распределение (присвоение) на основе полученных зависимостей удельных стоимостных показателей земель (руб/м2) по выделенным на оцениваемой территории группам.
5. Расчет кадастровой стоимости земельных участков на основе удельных показателей земель по группе, в котором находится земельный участок. Результат кадастровой оценки земель поселений представляется в виде кадастровой стоимости земли (руб./м2) по каждому кадастровому кварталу для определенного вида использования земли.
