Раздел 7. Кадастровая оценка земель.
Тема Кадастровая оценка земли и недвижимого имущества
Понятие государственной кадастровой оценки земель
Введение частной собственности на землю и платного землепользования в России, развитие рынка земли и реформирование системы налогообложения земельных участков потребовали создания современной системы оценки земель.
Оценка земли — это прикладной экономический анализ спроса и предложения земельных участков для определенного функционального использования и прогноз вероятной цены предложения участков на рынке земли.
Удельные показатели кадастровой стоимости земли, которые получены в результате оценки, необходимы для обоснования ставок земельного налога, определения арендной платы за землю, заключения договоров наследования и дарения недвижимости, приватизации земельных участков, ипотечных операций, установления выкупной цены при принудительном отчуждении земли, расчета стартовых цен при продаже земельных участков на аукционах.
|
|
Оценка земли подразделяется на массовую государственную кадастровую оценку земель (в пределах административно-территориальных образований) и стоимостную оценку единичных объектов земельной собственности.
Современная ситуация налогообложения землепользования в Российской Федерации характеризуется следующими основными положениями:
нормативная цена земли независимо от вида использования рассчитывается кратно ставкам земельного налога;
земельный налог и большая часть арендной платы за землю взимаются по постоянно индексируемым ставкам, которые устанавливаются на уровне администрации муниципального образования;
ставки земельного налога не всегда устанавливаются исходя из рентных отношений землепользования.
Цели государственной кадастровой оценки
В современном обществе кадастровая оценка земель используется в следующих целях:
в фискальных целях для налогообложения недвижимости, установления ставок земельного налога и величины арендной платы;
для информационной поддержки рынка земли, фондового рынка ценных земельных бумаг и ипотеки;
для оценки эффективности существующего функционального использования территории, расчетной поддержки проектных разработок генерального плана города и в планировании крупномасштабных мероприятий общегородского характера;
для информирования широкого круга заинтересованных лиц о стоимости городских земель для осуществления их прав и обязанностей в отношении принадлежащей им недвижимости и планируемых сделок с недвижимостью.
Налоговый кодекс РФ предусматривает, что ставка земельного налога может быть установлена в пределах от 0,1 до 2 % от кадастровой стоимости земли. Поэтому должна быть создана объективная основа определения оценочной стоимости земельных участков для последующего расчета ставок земельного налога. Эта задача решается путем проведения массовой государственной кадастровой оценки земель в РФ. Официально она (массовая государственная кадастровая оценка земель в РФ) началась с момента принятия Правительством РФ Постановления «О государственной кадастровой оценке земель» от 25.08.1999 № 945. Работы по кадастровой оценке земель проводятся по единой для всей России методике, принятой к производству Росземкадастром и согласованной заинтересованными ведомствами (Министерством по налогам и сборам, Госстроем РФ, Минимущесства России).
|
|
ГКОЗ основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования:
1. Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости.
2. Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода.
3. Государственная кадастровая оценка иных категорий земель вне черты городских и сельских поселений осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.
Результаты ГКОЗ рекомендуется представлять в виде схемы оценочного зонирования территории.
Оценочной зоной признается часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков.
В зависимости от территориальной величины оценочных зон их границы совмещаются с границами земельных участков с учетом сложившейся застройки и землепользования, размещения линейных объектов (улиц, дорог, рек, водотоков, путепроводов, железных дорог и др.), а также границами кадастровых районов или кадастровых кварталов. На схеме оценочного зонирования отражается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон.
Государственная кадастровая оценка земель проводится с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров. Результаты государственной кадастровой оценки земель вносятся в ЕГРН. Результаты Государственной кадастровой оценки земель утверждаются органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.